学习晨会练习题汇编.docx
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学习晨会练习题汇编
2017年11月学习晨会练习题汇编
1.【单选】（D）客户于义辉以自己公司的名义购买了一套非居住类房屋，用作办公室，那么本次购房，他需要缴纳的交易登记费为多少元？
A．400元
B．450元
C．500元
D．550元
解析：
9.10公司名义购买房屋需要缴纳哪些税费？
1）契税：
（核定价-增值税）×3%；
2）印花税：
本次合同价×0.05%；
3）交易登记费：
550元（非居），80元（居住）；
4）抵押登记费：
550元（非居），80元（居住）。
2.【多选】（BC）客户邱森为上海户籍，其名下原有一套住房，现为改善生活新购入了一套住房。
那么关于邱森需要缴纳的房产税应税面积，计算公式正确的有哪些？
A．新购家庭名下住房面积<家庭人数×60m²，应税面积=0
B．原有住房面积+新购家庭名下住房面积<家庭人数×60m²，应税面积=0
C．原有住房面积+新购家庭名下住房面积>家庭人数×60m²，如果原有住房人均面积≥60m²，应税面积=新购住房面积
D．原有住房面积+新购家庭名下住房面积>家庭人数×60m²，如果原有住房人均面积<60m²，应税面积=新购入住房面积-原有住房面积
解析：
9.12.5上海家庭房产税应税面积计算公式是什么？
1）原有住房面积+新购家庭名下住房面积<家庭人数×60m²，应税面积=0；
2）原有住房面积+新购家庭名下住房面积>家庭人数×60m²，如果原有住房人均面积≥60m²，应税面积=新购住房面积；如果原有住房人均面积<60m²，应税面积=（新购入住房面积+原有住房面积）-家庭人数×60m²。
3.【判断】（错误）业主喻聪通过链家成功将自己公司名下一套住宅出售，并与客户签订了买卖合同，那么喻聪需缴纳的印花税计算方式为：
本次合同价×0.06%。
解析：
9.9公司产权的房屋出售如何缴税？
6）印花税：
本次合同价×0.05%。
4.【判断】（正确）古胜于2017年3月售出了自己名下一套售后公房，现其29周岁的儿子古煜准备购买一套房子作为结婚的新房，那么古煜可以申请享受契税减免的优惠。
解析：
9.11契税有哪些优惠政策？
如何计算？
1）出售售后公房前后1年内，出售人家庭、出售人父母或出售人的成年子女购房，可申请享受契税减免优惠；
计算：
新购入需要缴纳的契税=（新购入的房屋核定价-卖房的房屋发票价格）×新购入的契税税率（若买房的核定价低于卖房的发票价格，则买房的契税全免）；
2）上海市拆迁户用拆迁补偿款新购房产享受减免契税的优惠（拆迁人的直系亲属均可使用），无时间限制。
5.【单选】（C）业主沈旭在半年前就自己名下一套房屋与承租人徐年签订了为期2年的有效租赁合同，现因公司资金周转将该房卖给了客户李理。
针对以上情况，说法正确的是？
A．由于房屋转让他人，沈旭与徐年的租赁合同随之失效
B．李理有权要求徐年立即返还租赁物业
C．徐年有权继续履行租赁合同，到期后再返还租赁物业
D．徐年须与李理重新签订租赁合同，否则需返还租赁物业
解析：
11.2.5“买卖不破租赁”是什么意思？
买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物业转让与他人，对租赁合同的效力也不产生任何影响，客户方不能以其已成为租赁物业的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物业。
6.【多选】（ABCD）业主林涛通过链家成功售出了自己公司名下的一套房产，那么在交易过程中，下列哪些选项属于林涛需要提供的备件？
A．公章
B．营业执照
C．法人代表身份证
D．组织机构代码证
解析：
10.2交易过程中业主需提供哪些备件？
10.2.2业主为企业、公司类的，需提供哪些备件？
1）产证；
2）营业执照、组织机构代码证、税务登记证（或者三证合一的新营业执照）、法人代表身份证、公章、委托他人办理的需要携带一般委托书和代理人身份证原件及复印件；
3）买进时的购房合同、全额购房发票、全额契税单原件及复印件或者调档件；
4）抵押（若有）注销备件：
①《上海市房地产登记申请书》（抵押注销）原件；
②《营业执照》加盖公章的复印件；
③银行法人代表身份证加盖公章的复印件；
④《他项权利终止证明》原件；
⑤银行《委托书》原件；
⑥抵押权证原件。
7.【判断】（错误）业主田卫通过链家与承租人王振航签订了租赁合同，但其后田卫又自行与朋友介绍的孙颖就同一套房屋签订了租赁合同，且孙颖先于王振航入住。
如果两份合同均有效，应该按照合同成立在先的顺序确定履行合同的承租人，即王振航履行合同的权利优先于孙颖。
解析：
11.4租赁业务风险防范
11.4.1若同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，应按照什么样的顺序确定履行合同的承租人？
应按照以下顺序来确定：
1）已经合法占有租赁房屋的；
2）已经办理备案登记手续的；
3）合同成立在先的。
8.【判断】（错误）业主张立行欲将其在上海的一套住房出售，但其目前在英国工作无法亲自到场进行交易，欲委托其弟张立新代为办理，那么张立新可以持本人身份证原件、张立行身份证复印件以及在英国出具的英文版《公证委托书》到场代为办理。
解析：
10.5交易过程中，交易双方本人无法到场的，需要办理什么手续？
无法到场的需办理公证委托，受托人持本人身份证原件、委托人身份证复印件及《公证委托书》到场代为办理。
注：
涉外公证委托特殊要求：
①在香港/澳门地区出具的委托书，需经过司法部认证的中国法律（香港）/（澳门）服务有限公司认证并加盖转递章后有效；
②台湾地区出具的委托书，需经台湾公证人公证，并经海基会传递到上海公证处协会且加盖对比章后有效；
③国外出具的委托书，需经中国驻当地大使馆或领事馆认证后并翻译才有效。
9.【单选】（B）截止到2017年7月，链家一共进驻了32个城市，包括北京、天津、上海等，那么链家进驻上海的时间是何时？
A．2011年8月
B．2012年8月
C．2013年8月
D．2014年8月
解析：
1.3.7链家携手各城市的时间分别是何时？
时间
进驻城市和地区
2006年12月25日
大连
2007年4月
天津
2011年6月11日
南京
2011年10月
青岛、成都
2012年8月
上海
2012年10月15日
杭州
2014年7月
燕郊
2014年8月
苏州
2015年
西安
2015年
石家庄
2016年
合肥
2016年9月
海南
2017年4月
昆明
2017年5月
无锡
2017年5月
太原
2017年6月
郑州
10.【多选】（ABD）2014年4月10日，链家正式推出了“链家在身边”大型公益项目，旨在通过链家店面数量多、分布广的资源优势，为居民提供更多便民服务。
那么下列哪些属于链家店面内提供的应急服务？
A．询路指引
B．便民饮水
C．走失儿童救助
D．爱心图书馆捐赠
解析：
1.4.2“链家在身边，有事儿您说话”的意义及内容是什么？
2014年4月10日，链家正式推出了“链家在身边”大型公益项目，旨在通过链家店面数量多、分布广的资源优势，为居民提供更多便民服务，用真诚的微笑和服务，感谢居民们对链家一直以来的支持。
“链家在身边”包括店面内服务和店面外服务2大类：
1）链家所有店面内均提供8项应急服务：
应急打印复印、应急电话、便民饮水、应急雨具、爱心图书馆捐赠、询路指引、应急上网、应急充电；
2）店面外服务：
进入社区，通过开展多种公益活动，如：
免费房地产金融法律知识讲座、大地美容等，来丰富居民的社区生活，回报居民、业主、客户。
1.4.3.1“走失儿童临时联络站”的职责是什么？
1）走失儿童“临时联络站”，不是儿童“救助站”；
2）“救助”是法律赋予警方和民政部门的权利，其他机构和民间组织不可提供救助服务；
3）“走失儿童临时联络站”相当于一个“报警亭”，及时帮助儿童拨打110，与警方取得联系，并在等待警方的过程中，为走失儿童提供必要的照顾。
11.【判断】（错误）2001年，链家宝业正式成立，2004年4月，公司正式更名为“北京链家房地产经纪有限公司”。
链家成立的周年纪念日是12月2日。
解析：
1.3.1链家何时成立？
2001年11月12日，链家宝业正式成立，当时的总部在现在的安贞店。
11月12日是链家成立的周年纪念日。
2001年12月2日，链家第一家门店甜水园店诞生。
2004年4月，公司正式更名为“北京链家房地产经纪有限公司”。
12.【判断】（正确）2011年5月，“链家在线”率先提出“真房源没水分”，承诺“链家在线”发布的房源信息全部真实存在、真实在售、真实价格，假一赔百。
解析：
1.3.4链家在线什么时候提出的真房源？
什么时候提出的链家“真房源”？
2011年5月5日，链家在线率先提出“真房源没水分”，并于5月17日联合中消协启动真房源行动，承诺“链家在线”发布的房源信息全部真实存在、真实在售、真实价格，假一赔百。
2012年3月7日，链家“真房源”发布会在昆泰嘉华酒店隆重举行，承诺所有渠道发布的房源真实存在、真实在售、真实价格。
13.【单选】（C）经纪人景贤由于不熟悉公司规定，在网络广告平台中使用了非本人头像，违反了公司规定。
针对这种情况，下列说法正确的是？
A．景贤将被予以公告批评处分
B．景贤的征信分将被扣除1分
C．景贤的征信分将被扣除10分
D．景贤的此次征信减分将在2年后清除
解析：
3.1.3不良征信行为的处罚等级各对应哪几类行政处罚及减分值？
口头警告—1分、公告批评—5分、警告—10分、小过—30分、大过（黄线）—50分、辞退或降职（红线）—100分。
3.1.5征信减分有效期是多少？
征信减分的有效期为1年，征信减分值有效期满后，相应减分值清除。
警告：
3.14假借其他公司或他人名义从事业务操作：
①以同行名义跟进客户；②在任何网络广告平台中（包括但不限于链家网）使用非本人头像
14.【多选】（AC）经纪人齐安入职9个月，已受到两次行政处罚，一次小过，一次公告批评，那么他将由于征信减分而受到哪些约束措施？
A．半年内不得晋升
B．1年内不得晋升
C．取消当年奖项评定
D．链家网关小黑屋2个月
解析：
3.1.3不良征信行为的处罚等级各对应哪几类行政处罚及减分值？
口头警告—1分、公告批评—5分、警告—10分、小过—30分、大过（黄线）—50分、辞退或降职（红线）—100分。
3.1.4当累计减分达到相应区间，分别对应哪些约束措施？
累计减分值（X）
对应约束
X<10
无
10≤X<30
1）取消当年奖项评定；
2）链家网关小黑屋2周（限经纪人）；
30≤X<50
1）取消当年奖项评定；
2）半年内不得晋升；
3）链家网关小黑屋1个月（限经纪人）；
50≤X<100
1）取消当年奖项评定；
2）1年内不得晋升；
3）链家网关小黑屋2个月（限经纪人）；
X≥100
辞退或降职（取消当年奖项评定，1年内不得晋升）；
注：
1）季度奖项的评定以考核期内季度末最后1日累计减分值为准；
2）年度奖项的评定以考核期内年末最后1日累计减分值为准。
15.【判断】（错误）经纪人韦鹤帮客户购入了一套性价比较高的2房，客户向韦鹤支付了1000元红包以表谢意。
因数额未超过5000元，韦鹤可以收取，未触犯红黄线制度。
解析：
黄线：
1.13私下收取客户赠送的钱财、礼品（礼品价值超过500元）。
16.【判断】（正确）经纪人钱恒富为了多开单，找到自己在保险公司的朋友购买了大量包含职业、婚姻状况及联系方式的客户信息。
他的这种行为违反了公司红线。
解析：
红线：
1.19通过第三方渠道批量非法获取或买卖客户敏感信息：
职业、婚姻状况、收入、银行卡号。
17.【单选】（C）客户刘佳明通过链家看中了一套住房，后三方当面签署了居间协议，依据转定规范，该协议中约定的定金金额不得超过总房款的？
A．10%
B．15%
C．20%
D．25%
解析：
4.1.8依据转定规范，居间协议或类似定金协议中关于定金的约定须符合哪些要求？
1）定金金额不得超过总房款的20%；
2）若业主方非面签（如传真签署）居间协议或类似定金协议的，需留存与签字人的电话录音、短信、邮件等往来记录，及签字人签署过程的视频，约定可转付给产权人的定金不得超过10万元。
18.【多选】（ABC）业主黎杨与客户汪桂通过链家达成交易，并签署了居间协议委托链家代为转付交易相关钱款，那么下列哪些款项是可以转付的？
A．租金
B．定金
C．房款
D．装修补偿款
解析：
4.3.1何为资金代收代付？
代收代付的依据是什么？
1）资金代收代付是指交易双方通过我司居间成交买卖、或租赁，并签署居间协议、买卖合同或租赁合同等类似协议后，因交易双方要求，委托居间方代为转付交易相关钱款（仅指定金、房款、租金、交易过程中涉及的相关税费等）的行为；
2）居间方代为转付交易钱款的依据为交易双方签订的居间协议、买卖合同或租赁合同等类似协议中授权居间方代为转付钱款的约定。
4.3.2哪些款项系公司禁止转付的？
1）超出合同价部分的款项（包括装修补偿款）；
2）存在查封等权利限制的案件涉及的款项；
3）涉及预售合同更名或订单转让的案件涉及的款项；
4）产权不明晰的案件涉及的款项。
19.【判断】（错误）经纪人梁庆在查看一套房屋所在小区的情况时，发现小区侧门不远处即是一家工厂，他认为这很常见，因此无需向客户做书面说明。
解析：
4.1.2何为潜在公共危险或是干扰生活的嫌恶设施及重大瑕疵？
一般指飞机场、加油站、高压电站、垃圾处理场、工厂、墓地/殡仪馆及凶宅等。
若房屋周围存在上述情况的，则须向客户方如实书面披露，取得客户方签字认可后方可继续操作。
20.【判断】（错误）业主尹琦急于将自己一套正在办理继承手续的房屋委托链家出售，于是经纪人潘跃收到委托意向后立即将该房源对外发布。
潘跃的做法是正确的。
解析：
4.1.5哪些类型的房屋属于禁止操作？
1）正存在查封的房屋（包括司法查封、行政查封等各类查封）；
2）抵押登记总额超过成交价的房屋（资不抵债）；
3）不符合上市交易条件的房屋（如未满足上市条件的动迁房、保障房、廉租房等）；
4）产权不清晰的房屋（包括产证尚在办理；正在办理继承、赠与手续，新产证尚在办理中的等）；
5）订单转让；
6）以任何形式提供或参与做高房价。
注：
“禁止操作”指禁止对外发布房源广告、收取意向、转定等。
21.【单选】（C）经纪人吴煜得知公司钱款已出，但客户张明敏却告知其账户并没收到钱。
对于这种情况的原因，解释正确的一项是？
A．公司为中国银行网银出款，如果对方银行是中国银行，一般第2个工作日到账
B．公司为中国银行网银出款，如果是跨行转账，一般2个工作日后才能到账
C．公司为中国银行网银出款，如果是跨行转账，一般最晚第2个工作日到账
D．如果发现是客户的账户信息有误导致未到账，一般钱款将在24小时内被银行退回至公司账户
解析：
5.2.4为什么钱款已出，客户还没收到钱？
公司为中国银行网银出款，如对方银行是中国银行，可即时到账；如遇跨行转账，最晚第2个工作日即可到账。
5.2.6财务付款后，分行发现客户账户信息有误怎么办？
能再次出款吗？
1）如账户信息有误，钱款将会在2个工作日内被银行退回至公司账户（特殊情况除外）；
2）退回后能再次出款，届时财务会通知分行重新制单出款。
22.【多选】（BD）客户黄颖通过链家看中了一套住房，且与业主达成交易。
黄颖想要开具佣金增值税专用发票，那么办理过程中需要注意的事项包括哪些？
A．必须以公司名义签订买卖合同和佣金确认书
B．可以是个人签订买卖合同，但佣金确认书必须是以公司名义签订并且加盖对方公司公章
C．佣金可以由个人账户转入链家账户
D．必须到财务窗口现场开具
解析：
5.4.2佣金增值税专用发票如何开具？
1）租赁或买卖案源，可以是个人签订合同，但佣金确认书必须是以公司名义签订并且加盖对方公司公章，佣金由该公司直接转账入我司账户，才能开具佣金增值税专用发票；
2）开具专用发票一定要带好对方公司的开票信息（公司名称、公司税号、公司帐号、开户银行、公司地址及电话）缺一不可，且须到财务窗口现场开具。
23.【判断】（错误）客户李莫在理房通刷卡过程中没有出小票及显示到账，但收到了银行的扣款信息，此时经纪人可以尝试按pos机“1”手工补送交易信息。
解析：
5.1.8理房通刷卡没有出小票及显示到账，但收到银行扣款信息如何处理？
1）pos机立即按“3”手工补送，补送交易信息，一般情况下会出小票并显示到账；
2）点击“3”手工补送后无补送信息，可选择“立即查余”，用该银行卡查询余额，一般15分钟之内钱会自动退回客户的银行卡账户，之后重新刷卡即可；
3）既无补送信息，查余钱款也未退回，银联会在第2个工作日进行补单，此笔款项也将延迟到第2个工作日到账。
24.【判断】（正确）经纪人牟兴强在确认收到客户的款项后，可以用普通A5纸打印收据给到客户。
解析：
5.5.1分行如何打印收款收据？
分行在确认收到款项后，制作收款单并用普通A5纸打印收据给到客户即可。
25.【单选】（C）经纪人田大位离职后被内部员工投诉其在职期间录入了多次虚假带看，并经过了审核确认。
那么田大位将被纳入公司哪类黑名单，有效期是多久？
A．B类黑名单，6个月
B．B类黑名单，2年
C．C类黑名单，6个月
D．C类黑名单，2年
解析：
6.2.1黑名单的构成是什么样的？
1）被公司辞退者；
2）离职后，内部员工投诉其在职期间违反公司相关规定，经审核成立者。
6.2.2黑名单分成哪几类？
判定规则是什么？
3）C类黑名单
有效期：
6个月
判定规则：
违反《红黄线管理规定》黄线行为中以下条款：
诚实守信：
1.16提供虚假行程，包括虚假描述、虚假带看、虚假钥匙（恶意将钥匙和钥匙栓分离）等（一年内违反两次）。
26.【多选】（ABC）链家“真房源”承诺，在全部推广渠道发布的房源信息，均须符合下列哪些特征？
A．房源真实存在，不是虚构或虚拟房源
B．房源图片与真实房屋一对一匹配
C．房源的在租在售状态均反映业主真实意愿
D．在各渠道发布的房源价格以市场真实均价为基准
解析：
6.5.5.1链家真房源承诺的内容是什么？
在全部推广渠道发布的房源信息，均须符合以下特征：
1）真实存在：
房源真实存在，不是虚构或虚拟房源；
2）真实在售：
房源的在租在售状态均反映业主真实意愿；
3）真实价格：
在各渠道发布房源价格以业主委托报价为基准；
4）真实图片：
房源图片与真实房屋一对一匹配。
27.【判断】（错误）经纪人武慧由于家庭住址变动主动申请调到另一门店（二手房事业部内部转调），那么审批通过后，她不需要交接房源也不需要交接客源。
解析：
6.1.2经纪人转调的类型及交接内容是什么？
1）转调类型：
①主动转调：
所在分行未发生变动，经纪人主动提出的调动；
②被动转调：
所在分行发生变动（原商圈经理离职、降级、晋升及调岗，原商圈经理转调至其他分行等），公司、区域或商圈经理要求经纪人去新分行。
2）交接内容：
①经纪人主动提出转调需交接房源、不需交接客源；
②被动发生转调不需要交接房源、不需交接客源。
28.【判断】（正确）某运营部门在服务过程中因不当行为违反了《上海链家服务标准》并发生了一级投诉，但其后积极配合客服部门处理，并在24小时内将该投诉处理完毕，且未使纠纷升级至政府主管机关、未给公司造成不良影响。
那么该投诉可降级为三级投诉。
解析：
6.5.1投诉等级认定标准是什么样的？
1）根据“事”（责任：
投诉性质、投诉影响程度）和“人”（意愿：
运营配合程度、运营解决问题能力）两个维度将投诉分为5个等级（3个定级、2个降级）。
2）投诉的定级
②在服务过程中发生下述行为，认定为一级投诉：
触犯公司黄线的（详见《上海链家红黄线管理规定》）；
违反《上海链家服务标准》的：
信息披露 ；合同签署；业务操作；服务意识（详见《上海链家服务标准》）；
违反国家法律法规的；
3）投诉的降级与升级
①运营部门及交易服务中心工作人员在服务过程中发生一级投诉的行为，但是能够积极配合处理，并在24小时之内处理完毕，且未使纠纷升级至政府主管机关、未给公司造成不良影响的，可降为三级投诉；
②运营部门及交易服务中心工作人员在服务过程中发生二级投诉的行为，但是能够积极配合处理，并在24小时之内处理完毕，且未使纠纷升级至政府主管机关、未给公司造成不良影响的，可降为四级投诉；
③触犯公司红线和黄线的（详见《上海链家红黄线管理规定》），不可降级；
④对于投诉到客服的客诉处理，若运营未在客服同意的沟通方案内，私下与客户协商赔付或退佣方案，造成拖延客诉处理进度或客户不满意的，投诉等级升一级；
⑤对于投诉到客服的客诉处理，若运营由于工作失误或不配合，造成拖延客诉处理进度或客户不满意的，投诉定级升一级。
29.【单选】（A）经纪人单莉莉在经手一单房屋交易时，客户方对已签署的合同中一项条款有异议，要求对该合同进行变更。
那么，关于合同变更的方式和注意事项，说法错误的一项是？
A．只要该条款涉及的利益相关人员同意即可变更合同
B．合同变更的方式必须通过书面形式
C．可以另行签署补充协议对原合同条款进行变更
D．可以在原合同上进行改动，只要在改动处由交易双方签字即可
解析：
1.3.3合同变更有哪些方式和注意事项？
1）合同变更应取得签署合同的人全部同意；
2）合同变更的方式必须通过书面形式；
3）可以另行签署1个协议（补充协议）对原合同条款进行变更；
4）若在原合同上进行改动的，必须要在改动处由交易双方签字。
30.【多选】（AD）经纪人梁建新在学习《合同法》时，看到合同生效需具备的条件之一为当事人具有相应的民事行为能力。
那么，下列关于“民事行为能力人”的说法，正确的有哪些？
A．18周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人
B．15周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人
C．不能辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，进行民事活动需征得他的法定代理人的同意
D．不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动
解析：
1.3.2具体何为“完全民事行为能力人”？
1）18周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人；
2）16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人；
3）不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动；
4）不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。
31.【判断】（错误）经纪人潘晓童目前租住的房屋已到期，那么为了方便，她可以直接承租自己提供经纪服务的房屋。
解析：
1.1.1《房地产经纪管理办法》中规定的房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有哪些行为？
1）捏造散布不实虚假信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；
2）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；
3）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；
4）泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业
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