县规划区农民住宅建设调研报告.docx

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县规划区农民住宅建设调研报告

县规划区农民住宅建设调研报告

　　这是一篇关于!

　　根据建设局党委学习实践科学发展观，着力研究影响和制约科学发展的突出问题、影响社会和谐稳定的突出问题、群众反映强烈的突出问题的要求，我局抽调业务骨干，对既事关农民的切身利益、也直接制约着我县城乡一体化推进的农民住宅建设和管理问题进行了调查，由于时间关系，我们把调查的重点放在具有代表性的城关镇和和平镇。

通过调查发现，规划区内的农民建房问题已越来越严重，大量的抢占、乱占集体闲散地、无证建设、擅自加层等现象较为普遍，如何解决规划区农民住宅建设和管理问题，显得尤为重要和迫切。

　　一、我县规划区农民住宅建设存在的主要问题

　　一是建设乱。

许多村庄“只见新房、不见新村”，“只见新村，不见新貌”，农村居民点布局分散，没有形成集中布局的势态。

农民根据自己喜好，自行零散建设，建设无序，往往或呈“线性扩张”，公路、村内道路修到哪里，新房就建到哪里，沿路临街搭建生产性、经营性用房比较普遍;或呈“环状扩张”，新建住宅不断向村庄外围延伸，村庄四周新房林立，村内破破烂烂，农民建新不拆旧，农村废弃地、闲置地及空置房屋不断增多，“一户多宅”、“空心村”等现象比较普遍。

　　三是四级网络建设工作机制没有抓好。

区级文化阵地设施没有做大，全区没有一处规模较大的文化活动中心。

乡镇级文化中心没有做强，文化站、电影院形同虚设，有的乡镇被挤占成其它场所。

村级文化活动室没有做活，参与的群众极少。

G级文化中心户没有做靓，文化中心户没有吸引力，凝聚力。

　　二是配套差。

绝大部分村庄内的道路、给水、排污、电力、通信、绿化都缺乏规划布置，配套性与共享性差，普遍存在路面不硬、污水乱排、电线乱拉、管道乱埋等现象，导致了村庄生活环境质量差。

　　三是违章建筑多。

虽然这几年政府相关部门加大了农村宅基地和农村建房的管理力度，但由于缺乏有效的手段，农民建房违法用地和违法建设现象仍十分突出，特别是近几年借城镇建设之机违法抢建之风日盛，违法搭建、擅自加层等违反规划现象十分普遍，和平镇袁家营村被调查的312户村民中，有240户存在不同程度的违法建设，竟占调查总户数的77%，他们有的扩大宅基地面积建设，有的抢占集体土地建设，有的擅自在原一层房屋上加层。

　　四是农房质量差。

在传统城乡二元结构的管理体制下，重城市、轻农村，在村镇建设管理方面缺乏操作性强的法律、法规和政策。

加上农民建房量大面广，各级和各有关部门对农民的住宅建设从规划选址、修建性详规编制、建筑设计到施工管理，都缺乏有组织的指导和帮助。

长期以来政府对农村建筑市场监管的缺位，农民建房施工队伍无资质、无正规设计图纸、无施工合同现象较为普遍。

大部分农村住宅是由个体工匠拼凑成的小施工队凭经验施工，质量难以保证，存在较大安全隐患。

　　二、农民住宅建设和管理难的主要原因

（一）土地供需矛盾突出

　　1、需求强烈。

目前，农村经济发展较快，农民要求改善居住条件的愿望也相对比较迫切，加上上世纪八十年代出生的人口到了结婚高峰期，以致农民建房需求相对比较集中。

主干知识就是教材中章节标题、分条表述的知识。

比如事物的发展是前进性与曲折性的统一，要求我们既要坚信事物发展的前途是光明的，同时又要准备走曲折的道路。

重点知识就是，事物的发展为什么是前进的？

事物的发展道路为什么是曲折的？

　　xx年党风廉政建设工作在县委、县政府的正确领导下，在县纪委的指导下，以十八精神为指导，以党的群众路线教育实践活动为主线，以抓教育、抓制度、抓监督为重点，狠抓党风廉政建设责任制落实，进一步加强机关作风和效能建设，提升了干部队伍素质，转变工作作风，强化服务，务求实效，进一步把反腐倡廉工作提高到一个新水平。

现将全年的党风廉政建设工作总结如下。

　　2、供给短缺。

开展全国土地市场秩序治理整顿之后，国家实行“地根”紧缩政策，政府可安排的土地总量大为减少。

在此背景下，加上一些地方对农民建房重视程度不够，使得农村个人建房土地指标分配不够到位。

这样，由于受土地用途管制、建设用地指标限制，致使一些村即使有规划，村民建房的审批仍然无法有序进行。

（二）规划布局缺乏衔接

　　一是“两个规划”不衔接。

由于土地利用总体规划和村镇建设规划编制不同步，在编制规划时又没有充分考虑农民建房需求，导致许多村庄周边没有预留相应的建设用地。

两个规划不统一、不衔接，使许多农民建房不能同时符合土地利用总体规划和村镇建设规划。

村庄规划审批权在地方政府，调整相对容易。

土地利用总体规划用地布局的调整审批权在省政府，调整较难，如涉及基本农田调整还要报国务院批准，要调整就更难。

新村选址涉及基本农田无法调整，土地利用总体规划划定的建设用地农民又不愿去，农民建房受到很大制约。

　　二是某些村庄规划过度超前，群众难以接受。

大部分村民习惯在房前屋后从事农业和家庭加工业，如果住宅过度集中，势必给农民从事生产活动带来不便。

同时由于按村庄规划的建设对配套设施要求较高，相应的费用也高，一些农民负担不起。

　　三是规划和政策的调整导致农民建房无法报批。

部分农民建房受城市规划、项目建设的制约较大，特别是城郊结合部，一些重要区块、重大项目的修建性详细规划尚未确定，村民点的选址与规划一时无法落实。

目前，**县城10平方公里控制性详细规划编制工作正在编制中，除和平、夏官营外，有的镇甚至还没将控制性详细规划编制列入议事日程，严重影响了规划区农民住宅建设的正常审批。

　　（三）农村建房用地困难

　　一是选址在基本农田上的村民点受土地利用总体规划的控制无法实施。

全国开展土地市场秩序治理整顿之后，除重点工程建设需要，经国务院批准征用基本农田外，严格禁止将基本农田用于建设项目，在基本农田上的村民点规划由此就成了一纸空文。

　　二是宅基地调换难。

在村庄规划点集中建造村民住宅，必然涉及队与队之间、户与户之间宅基地调换问题。

由于二轮土地承包时基本上没有预留建房用地，而法律规定非经承包权人同意，不得收回或调换承包田，承包人在调换土地时往往要价较高甚至漫天要价，村民之间难以达成共识，无形中加大了村民建房的难度。

同时由于对村民建房用地调节不力，加上农村宗族和派性等历史原因，使得宅基地调换更加困难。

这是许多村有规划、有指标，但村民点建设迟迟不能启动的主因。

五是进一步加大农村扶贫和社会保障体系建设力度。

一是要将扶贫开发与主导产业发展，生态环境和基础设施有机结合起来；二是要继续坚持和完善开发式扶贫和扶贫到户等形式；三是要大力推广小额信贷、农村低保、干部包扶等有效措施；四是要继续通过移民搬迁，从根本上解决群众的生存困难。

以加快扶贫开发进度，巩固发展扶贫开发的实际效果。

　　三是个别村民要求过分。

一些重点工程建设涉及的村庄，村民借土地征用之机，对拆迁安置提出过分要求，不给满足就不让征地、不让进场，阻碍建设，也是导致农村建房用地困难的一个重要原因。

　　粮安第一，提升应急反应能力。

在开展春季粮油“一符四无”工作的同时，开展了以提升全系统突发事件应急反应能力为目的的消防安全演练活动。

市场经济自发产生的拜金主义、个人主义、享乐主义在家庭道德领域产生了严重的负效应。

拜金主义支配婚恋关系，享乐主义调控着爱情的温度，年轻人选择配偶也像选择商品一样明码标价，有些孩子学会了金钱交换，干家务活也伸手要小费，传统孝道换上了新面具，不是为人而孝，而是为钱而孝。

个人主义使家庭纠纷、邻里纠纷升级，人际关系冷漠、麻木甚至对立、恶化。

　　三、加强农民住宅建设和管理工作的对策

笔试。

笔试采用闭卷方式，总分100分。

笔试以中央组织部《党政领导干部公开选拔和竞争上岗考试大纲》为依据，主要测试应试者胜任选拔职位应具备的涉及“三农”等方面的基本理论、基本知识、基本方法的掌握程度，特别是运用有关理论、知识和方法解决领导工作中实际问题的能力。

根据报考职位分别按1：

5比例由高分到低分确定入围面试名单。

（一）推进农民住宅建设方式的变革

　　一是解决农民住宅的形式问题。

它是一个物质的、外化的问题，它与农民的思想观念、区域经济发展水平、管理体制等内在问题密切相关，只有这些内在的问题解决好了，外在的问题才能得到相应的解决。

最近我县相关职能部门正在积极探索规划区内农村建房的管理办法，结合重点工程建设的拆迁安置，试图引导农民住宅建设由立式改为套式，由分散的单门独院建房到集中的公寓式住房安置小区安置，北关小区就是环城东路南段建设拆迁农民的安置与商住楼开发结合的一个试点。

但是由于经济发展水平、产业结构，农民期望值等的差异，就目前来看，这种发展模式在我县推广还存在一定的阻力。

　　“两委”干部文化意识有所增强。

各村“两委”干部农村文化建设意识有所增强，摆在农村工作议事日程，比较重视，财力物力有所投资。

　　二是鼓励统建联建公寓式住宅、集中兴建新型农村社区。

从我县城和几个重点镇规划区人均土地面积和农民人均收入水平来看，农民的住宅建设，其规划、建设应与城市化相衔接。

在建设规划上，应体现长效性和统一性，在用地指标安排上应结合存量灵活调剂，增强村级调控能力;在建筑形式上应尽量统一，实用美观。

根据人多地少的实际和城市化发展需要，调整现行农民住宅建设政策，积极探索农村节地型新社区建设的新模式。

按照农村宅基地“一户一宅、拆旧建新、集聚节约、保护耕地”的原则，坚持以人为本，精心设计，提高施工质量，使农村住宅既适应现代生活需要，又具有鲜明的地方特色和浓郁乡土风情，安全、适用、经济、美观、节能、环保。

积极引导农民采取“立改套”、“散改集”和小区式改造整理等方式，鼓励统建、联建和建造公寓式住宅。

城市近期建设规划区范围内的行政村，力求实行既有利于节省土地、优化人居环境，也能与城镇化高度整合的公寓式建房安置，积极向空中发展，建设多层、小高层和高层住宅。

（二）建立健全农民住宅建设利益导向机制

　　一是鼓励村庄整理，优化资源利用。

加快“城中村”改造步伐，允许以房屋置换土地，获取建房指标，加大宅基地整理力度，盘活闲置建设用地。

土地整理后增加的农用地属村集体所有。

村庄整理指标要全部用于农民建房。

农民以“立改套”形式建造住宅的，建房用地先征为国有，首先消除农民住宅产权登记、上市交易等障碍。

把节约出来的土地收益返还村集体，主要用于农民社保和小区配套、物业管理资金以及发展壮大村集体经济。

对通过村庄整理实现自然村缩减的，政府要适当给予补助和奖励。

国土资源部门要利用好村庄整理的有关土地政策，切实解决宅基地所需指标。

探索市场交易，条件允许的可以进行公开拍卖。

　　二是科学合理分配建房指标。

年度用地指标分配，优先考虑并保证一定比例的指标用于农民住宅建设，切实解决农民住宅建设难。

土地指标的分配与建房需求量、土地利用效率、宅基地复垦、违法用地查处力度挂钩，对宅基地复垦、土地整理成效明显的村庄在指标上给予一定倾斜，促进村民建房与宅基地复垦、违章建筑清理的良性循环。

　　三是加强对土地指标使用情况的跟踪监督，确保用于住宅困难户建房。

在建房指标分配上要坚持规范操作，采取逐级审核和社会公示相结合的办法。

做好土地指标在镇、村之间的调剂，盘活土地指标，提高土地指标使用效率，让历年积累而没有使用的农转用指标真正落实在农民住宅建设上。

对能通过自行调剂解决住宅建设用地的住房困难户，可优先安排住宅建设指标，并作出书面承诺，保证今后不再申请建房的村民，可考虑给予适当的经济奖励。

　　（三）完善农民住宅建设服务体系

　　一是统筹协调，突破农民住宅建设的规划制约。

加强城市总体规划与土地利用总体规划相衔接，确保两个规规划对接。

妥善处理好远期与近期、经济发展与环境保护、生产与生活等方面的关系。

按人口向城镇和中心村集中的原则，打破自然村与自然村、村民小组与村民小组的界限进行规划。

抓住土地利用总体规划修编的有利时机，保证已有规划农村居民点的合理用地。

组织精干力量，开展农村居民点规划选址落地专项工作，集中精力加快农村居民点规划选址和详规修编进度。

　　二是探索土地置换办法。

探索集体土地置换办法，促进自然村向中心村、中心镇集聚。

在协商一致的基础上，利用集体预留的机动地和外出经商或务工农民弃包交回集体的土地，换取规划区内农民的承包地;农民需跨村街道建房的，由相关镇（街道）、村，协商进行土地置换。

具备条件的农户可将户口迁到规划点所在地的行政村组，并申请宅基地，原宅基地退还原村组并复垦。

首先应从最基础的文化设施开始兴建。

我县虽然普遍建立了农家书屋和阅报栏，但有的还是流于形式，书刊、报纸种类少，针对性和时效性差，没有起到应有的效果。

要多为农民订阅一些喜闻乐见，通俗易懂，并能够帮助农民勤劳致富的书报、杂志，让它们充分发挥为农民朋友服务的作用。

另外，还可以鼓励农民创办乡村剧团，丰富农民的文化娱乐生活，引导农民步入正规的文化传播途径，吸收多种文化的营养，真正达到寓教于乐的目的。

对于民间文化团体，要在政策上给予方便优惠，还应在资金上给予必要的支持和帮助，真正在农村营造一种良好的文化氛围，使农民在潜移默化中得到精神的陶冶。

　　三是统一设计、免费提供通用图设计图纸。

根据我县的规划区农民经济发展水平，结合农民住宅建设的功能需求，为农民统一设计、免费提供通用图设计图纸，及时完善农房建设通用图，从结构、功能、外观、环保、节能、节材等方面进行完善，以满足农村住宅建筑形式多样化、个性化的需求，为农民群众设计推出一批既符合农民居住习惯又体现当地自然人文特色的居民建筑。

　　四是打造平安工程。

坚持“凭图施工、内行人建房、凭合同审批”的工作要求，加强农村建筑工匠的培训、加强施工队伍和施工环节管理，将规划区农民住宅建设管理从土地使用审批、登记延伸到建筑施工管理。

加强农民建房法律法规政策宣传，引导农民科学建房，提高农村房屋防灾能力。

建立健全农村建筑安全、工程质量监管的长效机制，加强对村镇建筑工匠的培训和资质管理，推行建筑许可证制度，坚持有图施工、持证上岗、按图施工，保证农民住宅建设的安全与质量。

　　五是完善管理制度，简化报批程序。

积极探索便捷的农民住宅建设和管理审批办法。

在各乡镇设立专门窗口受理农民住宅建设申请，相关部门定期现场办公、联合审批，提高审批效率。

对因规划调整“转而未供”的土地，农村个人建房因设定的规划在现阶段无法实施的，在规划控制范围内和人均用地总量范围内，可实行“长规划短安排”，在规划要求不变，允许短期有条件的报批使用。

同时要设法降低或减免农民住宅建设的各项费用，减轻农民住宅建设负担。

　　乡镇、村领导文化意识有所增强。

从走访调查中，我们感受到乡镇、村的领导对新农村文化建设的意识已逐渐增强。

戴南镇分管负责人对我们说：

“当经济建设发展到一定的规模，农民的文化需求就更为迫切，文化建设也就显得更为重要，经济发展亟需先进文化来支撑。

”为此，他们已开始将新农村文化建设摆上乡镇工作的议事日程。

周奋是经济薄弱乡镇，乡负责人对文化建设工作十分重视，首期投资了45万元，建成了集图书阅览、健身、活动、展览和培训于一体的多功能文化大楼，并于今年初正式投入使用。

　　六是加大帮扶力度。

加快农村住房困难户解困步伐，对无力建房的困难户、危房户，可结今年全省危旧房改造关于困难群众住房救助政策，以村为单位，建造一批临时性“廉租房”，供其暂时安顿过渡;也可通过村集体统一调剂农户新建住宅后闲置的部分旧房，安置一批无力建房的无房户、危房户，确保其居住安全。

　　七是解决农民后顾之忧。

按照“依法规范、分类指导、有序开发、多予少取、让利于民”的原则，加快村留地开发利用，强化村留地资产管理，发展壮大村级集体经济。

适应经济和社会发展的客观需要，加快建立城乡统一的户籍登记制度，做好失地农民基本生活保障工作，切实维护农民利益和社会稳定。

　　（四）切实加强对农民住宅建设的管理工作

　　一是认识农民住宅建设和管理的重要性。

农民住宅建设和管理问题关系农民切身利益，事关农村稳定大局和经济社会发展大局，这不仅是一个社会问题，更是一个民生问题。

解决规划区内农民住宅建设和管理问题，有利于促进城市化、工业化、农业现代化，有利于破解农民住宅建设难、土地征收难，有利于增加农民福利、促进农村稳定。

因此要从坚持执政为民、集约发展的高度，切实增强搞好农民住宅建设和管理工作的紧迫感和责任感。

　　二是切实抓好农民住宅建设工作。

把解决农民住宅建设问题作为“走进矛盾，破解难题”的一个专项任务来抓。

县乡（镇）两级政府主要领导应亲自抓，确定分管领导，明确责任部门和责任人，尽快制订工作方案，落实政策措施，同时要加强各相关部门协调，改善和强化服务，合力攻坚，及时化解规划区农民住宅建设中的各类矛盾。

　　三是加大违法建房整治力度。

针对违法建房普遍、情况复杂的现状，政府要高度重视，加大力度，周密部署，妥善处理。

由各职能部门配合、乡镇政府负责，组织开展规划区内违法建房的专项整治活动。

县国土资源、规划建设等部门为拆除违法建设的执法主体，应积极承担执法责任，公安、工商、电力、供水等部门应密切配合，新闻舆论宣传部门做好宣传教育，形成强大的宣传舆论氛围，争取全社全的理解和支持，使规划区农民建房逐步走向规范化发展的道路。