产业园管理模式运营模式剖析.docx

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产业园管理模式运营模式剖析

产业园管理模式与运营模式

一、管理模式：

1、行政主导型管理模式；

2、公司治理型管理模式；

3、还是混合型管理模式？

二、运营模式：

1、以工业厂房出租和销售为主，以土地出让为辅；

2、以代地方政府招商为主，以商业开发为辅；

3、以入园企业进展全方位效劳为主，以整体物业管理为辅。

三、赢利模式：

1、以厂区建筑物销售提取利润；

2、以厂区建筑物出租收取费用；

3、以土地出让差价赚取利润；

4、以说明入园企业提供平台收取效劳费用；

5、以配套设施和配套〔商业、住宅〕效劳收取合理费用；

四、建立模式：

产业园的建立模式是：

“政府推动与管理、企业开发与招商、产业升级、市场运作〞。

政府推动与管理，就是在政府的指导下，由我企业配合当地政府具体制定符合当地实际的产业园建立方案，并利用双方资源，促进方案实施。

企业开发与招商，就是政府不直接介入产业园的具体建立经营，而是由企业帮助招商及投资开发物业，由愿意并有实力和信誉的大型公司，或企业联合体负责规划建立和经营等工作。

产业园管理模式与运营模式调查

一、管理模式

1、产业园管理模式属于行政主导型管理模式，公司治理型管理模式，还是混合型管理模式？

2、产业园招商经历如何？

3、产业园规划经历如何？

4、产业园物业管理经历如何？

5、土地开发经历如何？

6、工程招标经历如何？

二、运营赢利模式

1、产业园怎样赢利？

〔1〕产业园的土地政策〔土地来源、征收、出让价格、收费、土地使用税费、土地增值〕

〔2〕产业园的税收分成政策

〔3〕产业园的招商政策

〔4〕政府有哪些补贴？

〔5〕土地使用费减免、税收减免

〔6〕土地使用租金

〔7〕写字楼和厂房使用租金

〔8〕配套设施使用费

〔9〕产业园提供哪些增值效劳？

产业开展效劳：

通过有偿提供融资性效劳、咨询效劳、培训效劳、网络通讯效劳、物流效劳、人力资源、效劳业外包等获取收入。

生活配套效劳：

有偿提供餐饮、娱乐、购物、医疗等。

园区运营性效劳：

通过提供物业管理效劳和园区公共效劳获取收益。

〔10〕产业园提供哪些金融投资效劳、产业投资、专业性公司投资、产业用地的资本运作、现有物业〔房产〕的资本运作等几项主要容。

产业投资主要是指园区建立或控股专业性的产业投资机构，例如天使基金、VC、PE等投资相关产业，分享企业成长并获取收益；专业性公司投资主要是指园区投资控股为园区提供专业技术性效劳和企业开展类的公司，并通过IPO等形式获取收益；产业用地的资本运作主要是指在不允许直接转让产业用地的前提下，探索作价入股等方式盘活土地资产并获取收益；现有房产的资本运作主要是指产业性房产的股权、信托、证券化等方式资本运作，进而盘活资产获取收益。

园区模式输出的盈利模式主要包括生地开发、熟地改造、委托经营等几项主要容。

生地开发主要是指沿用成熟园区的模式，对新的土地进展一级开发，主要BOT、土地入股等方式；熟地改造主要是指对原有工业区的房产进展改造和功能变更，从而为开展新的产业效劳；委托经营主要是指受地方政府或其他运营主体委托，运营其地域的园区，并获得收税分成或效劳性收益的盈利模式。

2、企业怎样赢利？

〔〕

〔〕

3、政府怎样赢利？

〔〕

〔〕

三、其他问题

1、产园区采用什么样的管理效劳模式和运作模式来吸引优质企业入

驻园区？

2、产业园与入驻企业签署合同的容

产业园区招商

充分发挥公司在区域经济及产业经济研究、城市规划、园区规划、产业招商筹划、龙头企业及其上下游企业的整合招商运作、园区物业管理、园区配套设施开发及效劳、商业物业招商经营等方面的专业优势，发挥公司在商业地产产业地产开发、资本市场、各行业管理机构、科研院所、商业零售领域等社会各方面的资源优势，为产业园区的招商投资促进提供全方位的支持效劳。

招商效劳类型主要包括：

承接产业转移

方润认为，未来十年，区域间产业转移将是一个全国性的趋势。

方润将为各地政府和园区开发商提供产业转移承接参谋咨询、提供产业转移资源对接、开展产业转移承接具体运作；方润还将为各行业企业客户提供产业园区开展信息效劳，为他们寻找最适宜的产业转移区域。

“标的式〞招商

依赖公司强大的区域经济及产业经济研究能力、强大的城市规划能力，充分发挥公司一贯倡导的市场化、专业化招商及运营优势，集中优势招商资源，有针对性地为园区进展招商。

“龙头企业〞引进

集中公司招商资源，针对特定行业的龙头企业展开招商和合作商谈。

通过龙头企业的引进，将与之相关的上下游企业整合起来，“打包〞引入产业园区。

承办招商推介会及相关活动

1、产业园区招商活动筹划；2、承办产业园区招商推介会；

3、承办其他招商活动；

4、产业园区现场招商营销筹划、产业物业样板间设计以及案场组织，并通过方润的运营机构，使得园区招商常态化、持续化。

招商宣传筹划及实施

1、招商工程包装筹划；

2、招商资料的制作；

3、利用报纸、杂志、电视、互联网、DM等渠道，开展专业需求发布、广揭发布、企业名片发布、工程路演、事件营销等立体组合招商推广，以最快的速度将产业园区的需求、区域优势投递给对口的潜在客户资源，从而极促进产业园区招商需求的实现；

4、口碑传播：

利用政府、行业协会、开发商、商业经营者、资本市场的多方面资源，以口碑传播的方式，将必要的信息送达客户。

产业园区运营筹划

根据政府要求，围绕园区运营目标，通过专业筹划，确保园区市场准确定位，确保招商有的放矢；同时，为园区长期运营制定周密的方案，强化市场化的招商手段，想客户所想，急客户所急，推动招商目标企业的决策速度。

在园区的规划规划和开发过程中，引入现代高效的产业园区管理理念和超前的运营策略，不仅可以直接提高招商工作效率，同时将大幅度提升园区的运营水平，提高园区运营效益，在国产业园区运营方面独树一帜。

这将极大强化本园区的市场竞争力。

产业园区整体运营筹划，是大幅度实质性提升入园企业满意度的重要一步。

园区整体筹划

产业迁移及产能扩研究

园区区位优劣势研究

园区产业环境调查及研究

竞争区域研究

目标客户研究〔调查及访谈〕

典型案例研究

可选择的产业园区整体方案〔结论〕——提交园区规划部门

开发建立模式研究设计开发模式建议

开发资金安排建议

开发周期安排建议

投入产出预警体系研究设计

产业园区及其周边配套效劳是一个整体，不可分割；园区开发和园区运营体系是一个整体，也不可分割。

方润产业园区的全新模型将采取全新的投入产出体系，从原先依赖厂房、办公楼租金收入的简单粗放模式，迅速过渡到“厂区物业租金收入+配套设施租金收入+专业物业管理收入+园区多种效劳收入+商业经营收入+配套物业开发收入等〞的组合收入模式，大幅度提升园区的收益水平。

为了维护园区收入体系的稳定，方润有充分的动力做好以下工作：

1、通过优良的效劳帮助当地政府留住企业；

2、通过提高配套水平、提升园区生活质量，帮助入园企业一起提高员工的劳动生产率；

3、通过持续的招商和对园区产业组合进展优化，提高园区整体产出。

管理模式与运营组织系统设计

方润新型的园区运营管理模式，融合了原先政府权威管理的优势，同时，引入了更多的市场机制，大幅度提高了园区的运营效能，更保证园区“久安〞，是运用市场化手段落实“和谐社会〞思想的全新尝试。

1、引入兴旺国家园区分工合作的理念，让入园企业能够集中精力于生产、提高产出；

2、抛弃落后的园区运营模式，遵行全球化思路，专注于长期收益的稳步提升〔十数年甚至数十年〕；

3、为了保证运营模式可以真正落地，需要建立科学的企业鼓励机制，帮助当地引进园区管理和经营人才，并通过培训等方法提升当地人才的运营和管理能力。

产业园区整体运营

方润认为，任何产业园区都不能孤立地存在，新型产业园区实际上和周边的生活环境、社区形成一个共同体。

简单说，产业园区是中国特色城市化道路的一种表现形式。

基于这个运营思路，方润产业园区的运营模型和传统的产业园区运营模型有较大区别，其投入产出的规模均远大于传统的产业园区。

方润产业园区运营模型

传统产业园区的运营模型和方润特色的产业园区运营模型比照：

方润产业园区运营模式的社会和经济效应

专业的产业园区运营，是中国特色的产业园区城市化模式开展的必然结果。

1、产业园区运营商的引入，是建立和谐社会的有效途径。

最近30年的改革开放，虽然各地政府运用产业园区模式，大幅度提高了城市化速度，大幅度改善了当地的经济状况，但是，由于过度关注经济指标，使得产业新区的城市化开展仅仅初步满足了人口聚集的需要，而不能为新区人口和当地人口共同开展提供良好的平台，加剧了社会不公平的状况。

产业园区运营商致力于新区人口生活状况的改变，为他们提供适合的生活配套、提供社会交往空间，满足这局部人的社会属性的需要，使他们更快融入当地社会，促进社会和谐。

2、产业园区专业运营商模式，是地方政府招商的利器。

由于80后、90后劳动力占据了产业园区劳动力的大局部，大多数企业已经认识到，在提高薪酬的同时，需要加倍关注员工的生活状况、心理状况。

以前，企业试图通过强有力的管理制度来提高员工劳动效率，现在，以人为本的管理思路正在深入人心。

另外，由于产业园区招商竞争比拟剧烈，各地政府也在思考，除了政策优惠之外，是否有更先进的模式来吸引企业到当地开展。

基于以上理由，也基于专业分工的需要的不同，产业园区运营商应运而生。

方润商业就是国第一个真正意识到并积极整合合这块业务的企业。

方润商业在各地政府受欢送的程度正好说明了，拥有运营商的产业园区将是最有吸引力的。

3、产业园区运营商模式是产业新区城市化快速开展的保证。

现阶段产业新区的开展，往往和原有城区有较大差距。

产业园区运营商运用市场化手段，整合市场里一切可以运用的力量，有力推动新区城市化快速进步。

4、产业园区运营商模式是产业新区〔产业新城〕能够持续稳定开展的可靠保证。

园区运营商不仅负责物业管理，还将在日常工作中协助企业加强与当地政府和当地社会各层面的沟通，除此之外，运营商通过日常的效劳，可以协助企业发现提高生产效率的方法并在现实中为企业提供必要的效劳，使企业更加安心于扎根当地，稳步开展。

方润商业成立伊始，已经收到珠三角和长三角优秀企业的关注和鼎力支持，这正说明了企业在此方面的需十分强烈的。

方润将逐步和各地企业建立战略合作关系，一起为园区所在地的经济社会开展作出应有的奉献。

产业园区配套建立

方润所理解的产业园区配套建立是指:

1、生产环境——包括园区道路、水电、互联网、厂房、研发中心、写字楼建立以及绿化、建筑及环境维护等；

2、生活环境——包括商场、公寓、休闲娱乐设施的建立，也包括幼儿园、中小学教育及医疗设施的建立；

3、文化环境——包括产业社区或产业新城的文化场馆建立、职业培训、文化活动的筹划组织等；还包括运用自己的专业知识向政府主管部门提出合理化建议，积极推动入园企业与政府之间的沟通交流，协助政府创造良好的政策环境。

方润将和政府、园区投资商和开发商积极协商，灵活机动地参与以上工作。

需要方润参与开发的，我们将组织资金投入工程开发；对于政府或其他投资商开发的工程，我们也愿意积极参与筹划以及后期的招商及运营管理，以求整个产业园区的共同繁荣，使园区投资者进得来、干得成、留得住，实现开发与效益双赢。

开发应着力营造便捷兴旺的交通环境，敢于创新的政策环境，舒适温馨的生活环境，诚信有序的市场环境，安康向上的文化环境，优质高效的效劳环境。

产业园区物业管理

产业园区在功能形态上应包括两大局部：

第一，包括在一定区域建造的，以产业生产用房、办公楼为主的生产功能区；

第二，包括宿舍〔公寓〕、商业效劳设施〔商场、餐饮、银行、邮局〕、医疗教育效劳设施、娱乐休闲设施在的生活功能区；

按照方润对于产业园区的理解，产业园区分为两个级别：

产业社区——较小规模，人口在2-5万人的园区；

产业新城——较大规模，人口在5万人以上的园区；

产业园区的管理是方润产业园区运营模式的重要根底。

产业园区物业管理原那么

市场化

在很多地区，园区物业管理实际上还没有完全市场化，政府部门承当了很多本可以市场化的工作。

方润集合了长三角和珠三角在产业园区物业管理方面的精英人才，通过将沿海地区先进的产业园区物管模式的引入，通过人才培训，建立优良的鼓励机制，迅速实现本地化。

方润的园区物业管理通过市场化运营手段，为当地政府分忧解愁，使政府脱离开园区管理的琐碎事务，更集中精力于园区的开展大计。

经营化

随着社会进步和经济开展的速度不断加快，产业园区企业的要求不断提高，市场对产业园区的物业管理开展提出了更高的要求。

产业园区的物业管理效劳应由简单维护型、劳动密集型向技术维护型、知识密集型转变，增强企业的市场竞争力。

因此，方润的物业管理一方面要提高管理水平和效劳质量，以优质的效劳换取优价的回报，同时，还要结合企业的开展优势，实现一业为主，多元经营的开展格局。

在物业管理、物业经营、配套工程开发融为一体的同时，不断拓展新的经营领域。

方润的园区物业管理将积极参与园区规划设计、园区物业持续招商、园区配套设施投资开发及管理、配套设施招商、园区配套效劳运营等活动，开发物业的整体功能，提高园区物业的增值潜力，增强物业管理企业的开展后劲，实现园区规模效益。

生态化

产业园区建立的基点是合理利用环境容量〔环境承载力〕，这在物业管理“可持续开展〞中显得尤为重要。

产业园区建立是按照生态学原理，以空间的合理利用为目标，以建立科学的人工化环境措施去协调人与人、人与环境的关系，协调产业园区部构造与外部环境关系，使园区中活动的个人在空间的利用方式、程度、构造、功能等方面与自然生态系统相适应，为大家创造一个平安、清洁、美丽、舒适的生活、生产环境。

这是在对产业园区环境质量变异规律深化认识的根底上，有方案、有系统、有组织地安排产业园区人类活动的强度、广度和深度的行为。

社区化

随着产业园区建立的不断开展，建立社区化的产业园区已成为一种必然趋势。

有人聚居的区域就会成为社区。

产业社区的扩大化就是产业新城。

产业社区-产业新城是中国特色的城市化模式。

园区物业管理要跳出简单的保安、保洁、绿化等传统模式，按照人类社区的模式来进展管理。

首先，人的需多方面的，不仅有生产的需求，还有生活的需求。

衣食住行是必须考虑的因素。

其次，人类具有社会性特征。

除了生产和根本的生活需要，人们通过各类活动进展社会交往的需求绝不能无视。

园区是人群集中的区域，必然会产生文化需求。

在建立适合的文化娱乐实施的根底上，通过有方案地开展各项文化活动，提供学习交流和人际交往空间，增强产业社区人群的归属感。

产业园区物业管理的效劳框架

一、产业园区物业管理的四大效劳对象

1、业主〔政府或产业园区开发商〕

2、入园企业

3、投资者

4、在园区工作的人群。

二、建筑物管理

对园区及周边的厂房、办公楼以及配套的公寓、餐厅、商铺、娱乐设施等进展管理；

三、配套设施设备管理

1、产业园区生产功能区的配套设施设备主要有配电设施、电梯、消防设施、停车场、垃圾和污水处理设施设备、消防设施等。

2、产业园区生活功能区的配套设施设备管理。

四、特色物业效劳：

产业园区的物业效劳，包括公共秩序维护、清洁、绿化、公共设施设备维保、客户效劳、园区文化建立、持续性招商等。

方润认为，产业园区应以平安管理为重点，社会和谐、增强员工归属感为主要目标。

方润特色的园区物业管理效劳不仅包括持续性的招商，还涉及很多政府和政策业务，如工商证照、消防证照、甚至报关等效劳，以帮助投资者为先；

方润特色的园区物业管理效劳还将为园区工作的人群持续提供教育培训、安康医疗、心理参谋及诊疗等全方位的效劳；

五、科学、专业的考核体系，勇于承当社会责任

方润将对所辖的园区物业管理公司使用“入园企业满意度调查〞、“商家满意度调查〞、“员工满意度调查〞、园区员工心理量表测量〔反映心理安康程度〕、园区企业绩效分析、员工消费模型研究等工具和方法，考核物业管理的实际绩效，增强经营透明化程度，承受社会监视，不断改良效劳质量。

方润物业支持入园企业组织起来成立园区治理委员会，对物业管理和运营进展有效地监视。