茂名市物业管理办法.docx
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茂名市物业管理办法
茂名市物业管理办法
（网上征求意见稿）
第一章总则
第一条目的、依据和适用围
为了规物业管理活动，维护业主、物业服务企业的合法权益，加强基层治理和社区管理，营造和谐、安全、文明、整洁的居住和工作环境，根据《人民国物权法》、国务院《物业管理条例》、《省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
本市行政区域（含茂南区、电白区、滨海新区、高新区）物业管理、使用及其监督管理，适用本办法。
第二条 物业管理的概念和管理原则
本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域的环境卫生和相关秩序的活动。
物业管理应纳入居民社区建设和社区管理体系，遵循属地管理和政府监管、市场主导、社会参与、居民自治的原则，发挥政府、社区和业主的监督作用，建立和完善社会化、市场化的物业管理机制，增强业主实施自我管理的能力和意识。
促进居民社区的治理稳定，改善人民群众的居住环境和提高生活质量。
市人民政府应当建立市中心城区物业管理综合协调监管机制，对物业管理的监督管理工作给予人员和经费保障。
组织开展物业管理法律、法规、规章的宣传、教育工作。
第三条市房地产行政主管部门和房产管理部门的职责
市房地产行政主管部门负责本市物业管理活动的指导和监督工作。
市房产管理部门根据市房地产行政主管部门的授权，负责组织实施本办法，主要履行下列职责：
负责本市物业管理活动的管理和监督工作，负责制定本市物业管理活动监督管理工作的考核办法并组织实施。
指导和监督本市物业管理行业协会工作，管理和监督本市物业服务信用信息平台及档案；负责茂南区、电白区、滨海新区、高新区的住宅专项维修资金交存归集管理、使用的指导和监督；监督茂南区、电白区、滨海新区、高新区物业服务的招投标工作。
第四条区政府、区房地产行政主管部门和房产管理部门的职责
各区人民政府、滨海新区、高新区管理委员会应当建立物业管理综合协调监管机制，对物业管理的监督管理工作给予人员和经费保障，组织相关行政管理部门和单位部署、推进、协调辖区物业管理各项工作，协调解决辖区物业管理的重大事项，重点落实街道办事处（镇人民政府）在物业管理工作中的主体责任。
各区房产管理部门根据区房地产行政主管部门的授权，负责本辖区物业管理活动的管理和监督工作，主要履行下列职责：
（一）物业服务企业和从业人员的监督和管理；
（二）业主大会和业主委员会物业管理活动的业务指导与监督管理；
（三）处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉；
（四）物业管理区域、住宅专项维修资金使用情况的备案；
（五）物业使用和维护的监督和管理；
（六）查处房屋室违规装修或改建等行为；
（七）物业管理面的其他监督管理职责。
（八）定期组织物业管理相关法律知识培训。
滨海新区、高新区管委会负责本辖区物业管理活动的管理和监督工作，其设的规划建设管理机构履行的主要职责与区房地产行政主管部门和房产管理部门相同。
第五条街道办事处的职责
街道办事处（镇人民政府）按照属地管理的原则，负责对本辖区物业管理活动的监督和管理，主要履行下列职责：
（一）指导和监督业主大会和业主委员会的组建和日常工作；
（二）负责业主委员会、公共收益使用情况的备案；
（三）具体落实物业使用和维护的监督和管理；
（四）协调处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理活动中的纠纷；
（五）统筹相关行政管理部门进入物业管理区域行使行政管理职能；
（六）物业管理面的其他监督管理职责。
（七）定期组织开展物业管理相关法律知识宣传教育工作。
街道办事处（镇人民政府）和居（村）民委员会要配备适当数量的物业管理工作人员。
第六条居（村）民委员会的职责
居（村）民委员会协助街道办事处（镇人民政府）做好辖区物业管理活动的监督、协调、指导和调解工作。
居（村）民委员会对辖区物业管理活动，主要履行下列职责：
（一）协助街道办事处（镇人民政府）组织、指导业主成立业主大会并选举产生业主委员会；
（二）协助街道办事处（镇人民政府）组织、指导业主委员会的换届选举工作；
（三）协助街道办事处（镇人民政府）指导、监督业主大会和业主委员会依法开展活动；
（四）协调处理辖区物业管理的日常事务；
（五）依法协调处理物业管理纠纷，开展人民调解工作；
（六）法律、法规规定的其他职责。
第七条相关行政管理部门职责和分工
全市各级人民政府相关行政管理部门在各自职责围，做好物业管理区域的监督管理和投诉处理工作，房产管理部门、街道办事处（镇人民政府）及居（村）民委员会应予以协助。
价格主管部门对物业服务收费进行监督管理，对物业管理活动中的各项收费进行监督管理，受理价格咨询和投诉，查处相关价格行为。
规划管理部门负责物业管理区域的车位、车库及物业用房、业主委员会用房的规划工作，对擅自改变物业使用功能及房屋用途、改变或破坏房屋外立面、非法搭建、加建扩建等行为予以认定并查处。
城市管理和综合执法部门负责查处物业管理区域设置户外广告、乱摆卖、侵占破坏绿地等行为。
根据住建、房管等管理部门的行政处罚提请，行使城市管理综合执法职权，其具体执法围为：
住房城乡建设领域法律、法规、规章规定的全部行政处罚权。
公安部门负责指导物业服务企业，建立健全保安服务管理制度、岗位责任制度、保安员管理制度和紧急情况应急预案，督促物业服务企业落实相关管理制度；配合流动人员和出租屋管理职能部门，做好物业管理区域流动人口和出租房屋的管理工作；对物业管理区域阻塞交通、阻碍消防通道、违规停放车辆、危险化学品车辆等行为依法采取强制措施；打击物业管理服务中的欺行霸市行为等。
环境保护管理部门负责依法查处物业管理区域社会生活噪音污染、建筑施工噪声污染、饮食服务业油烟污染、向大气排放粉尘、恶臭气体或者其他含有有毒物质气体、废水、废渣、固体废物、有毒有害废物、噪声、振动、辐射放射等行为。
质量技术监督部门负责物业管理区域的电梯、公共游乐设施的安全监督管理等工作。
公安消防部门负责物业管理区域的消防安全监督管理工作。
对物业管理区域遵守消防法律、法规的情况依法进行日常监督检查；负责督促物业服务企业对共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防服务等。
工商行政管理部门负责物业管理区域的虚假广告、无照经营等经营行为的查处等。
卫计管理部门负责物业管理区域的卫生与计生工作。
疾病预防控制机构负责物业管理区域的除四害、疾病防疫等工作。
民政部门、社工部门依职能负责指导监督居（村）民委员会履行和谐社区建设的相关职责。
司法部门、维稳部门依职能负责指导人民调解委员会对业主、物业使用人，建设单位、物业服务企业各矛盾纠纷进行人民调解工作。
第八条物业服务企业的职责
物业服务企业应当按照法律法规的规定和物业服务合同的约定，为业主提供服务，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域的环境卫生和相关秩序，并配合政府有关管理部门、街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会开展社区服务等相关工作，配合相关行政管理部门进入物业管理区域行使行政管理职能。
第九条行业协会
行业协会由物业服务企业组成的社会团体法人，是物业管理行业自律组织。
行业协会负责依法制定和组织实施行业自律性规，制定并监督实施物业服务规，促进物业服务企业依法、诚信经营，组织行业培训，对物业服务企业之间的纠纷进行调解，行业协会接受民政部门和房产管理部门的业务指导和监督管理。
第二章 业主、业主大会、业主委员会
第一节 一般规定
第十条业主和物业使用人的概念
业主是指房屋的所有权人。
基于买卖、赠与、征收补偿等旨在转移建筑物所有权的民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的房屋买受人，可以认定为业主。
物业使用人，是指房屋的承租人和实际居住人。
第十一条业主的权利和义务
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备住宅专项维修资金（以下简称住宅专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
业主在物业管理活动中，应履行下列义务：
（一）遵守业主管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）交纳住宅专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第十二条业主大会和业主委员会
业主依法成立业主大会，选举业主委员会。
业主大会由物业管理区域全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行职责。
第十三条物业管理区域
物业管理区域根据物业建设用地规划可证确定的红线图围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。
物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。
旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要聘请物业服务企业实施物业管理的，由街道办事处（镇人民政府）征求相关业主意见后，确定物业管理区域。
对物业管理区域划定有争议的，物业所在地的街道办事处（镇人民政府）在征求相关业主、居民委员会的意见后确定。
一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业提供物业管理服务。
一个物业管理区域业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
第二节 业主大会筹备组
第十四条成立业主大会和产生筹备组的条件
百分之二十以上业主可以向街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会提出成立业主大会的书面要求。
已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，建设单位必须向街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会提出成立业主大会的书面要求，并同时在物业管理区域的显著位置公告至少三十日。
符合前两款情形之一的，街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会应当在三十日指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。
第十五条业主大会筹备组的组成及产生式
业主大会筹备组由业主代表、建设单位、居（村）民委员会代表以及街道办事处（镇人民政府）代表七至十五人组成。
筹备组成员人数应为单数，其中业主代表应当不少于业主大会筹备组人数的百分之六十。
居（村）民委员会代表担任筹备组组长，组织、协调业主大会的筹备工作。
筹备组中的业主代表，由街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会组织业主推荐产生。
业主为法人或者其他组织，委托其工作人员参加筹备组的，应当提交书面委托书。
筹备组成员及简历应当自成立之日起七日在物业管理区域的显着位置公告。
业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会协调解决。
建设单位和物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，向业主大会筹备组提供业主清册、物业建筑的基本资料（包括物业管理区域地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地等）、已筹集的住宅专项维修资金清册等文件，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。
业主大会筹备组应当对业主资料，不得将前款资料用于与业主大会筹备无关的活动。
第十六条业主大会筹备组职责
业主大会筹备组应当自成立之日起六个月，组织召开首次业主大会会议。
业主大会筹备组履行下列职责：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和容；
（二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；
（三）确认业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数，确定首次业主大会会议表决规则；
（四）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人；
（五）制定业主委员会选举办法；
（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款
（一）至（四）项容应书面通知全体业主。
筹备组的会议材料等应妥善保管，并于本物业区域的业主委员会成立后五日移交业主委员会。
第十七条筹备组经费
首次业主大会会议的筹备经费由建设单位赞助，一千户以的物业管理区域由建设单位赞助五万元，一千户以上的物业管理区域由建设单位赞助十万元。
建设单位应当在物业交付使用前将首次业主大会会议筹备经费赞助给居（村）民委员会，由业主大会筹备组使用。
筹备经费应当专款专用。
首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域显著位置公告至少三十日，接受全体业主的监督。
筹备经费的结余部分可作为业主委员会工作经费或者根据业主大会的决定使用。
第三节 业主大会
第十八条业主大会的职责
业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。
业主大会决定以下事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
（四）制定物业服务容、标准以及物业服务收费案；
（五）选聘、解聘、续聘物业服务企业；
（六）决定住宅专项维修资金使用、续筹案，并监督实施；
（七）制定、修改物业管理区域物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等面的规章制度；
（八）改建、重建建筑物及其附属设施；
（九）改变共有部分的用途；
（十）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；
（十一）法律、法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
决定各个事项的具体条件按本办法第二十一条执行。
第十九条业主大会会议
业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。
经业主委员会决定或者百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
业主委员会不按照前两款规定组织召开业主大会定期会议、临时会议的，业主可以向物业所在地街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会提出协助要求，街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会应当协调组织召开。
第二十条会前告知、公告、意见收集
召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程到居（村）民委员会备案，同时在物业管理区域的显著位置公告至少三十日，并书面通知全体业主。
业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见、电子网络投票系统的形式。
采用书面、电子网络等形式征求意见的，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域显著位置公示十五日。
征求意见的结果在物业管理区域显著位置公示三十日以上，业主有权查阅相关资料。
未按本条规定的程序、式召开业主大会收集业主意见的，其结果不能作为业主大会表决结果。
第二十一条业主代表
业主可以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。
推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当在参加业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；需要投票表决的，业主赞同、反对及弃权的具体票数经业主本人签字确认后，由业主代表在业主大会投票时提交。
第二十二条业主委托
业主可以委托他人参加业主大会会议。
业主委托他人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。
第二十三条 面积和业主人数的确定
业主大会决定筹集和使用住宅专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
面积和业主人数按照下列式确定：
（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的建筑面积计算；尚未登记的，暂按测绘机构的实测建筑面积计算；尚未实测的，暂按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。
建筑物总面积，按专有部分面积之和计算。
（二）具有构造和利用上的独立性、能够排他使用并登记成为特定业主所有的车位、摊位等特定空间计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。
（三）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。
但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。
（四）一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一个行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。
（五）总人数，按照前项统计总和计算。
第二十四条 投票
业主大会会议表决采用书面记名投票或电子投票的式。
电子投票视为业主真实意思表示，与书面记名投票具有同等法律效力。
任人不得伪造业主选票、表决票、业主签名或者书面委托书。
选票、表决票和书面委托书应当妥善保管，以备查询。
每户业主的表决情况及统计结果应当在物业管理区域显著位置公告至少三十日，业主有权查询相关材料。
第二十五条 表决事项
首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则进行表决，并选举业主委员会。
管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项作出约定。
管理规约对全体业主、物业使用人具有约束力。
业主大会议事规则应当就业主大会的议事式、表决程序，业主委员会的组成、成员任期及职务终止等事项作出约定。
第四节 业主委员会
第二十六条 业主委员会的职责
业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。
业主委员会履行下列职责：
（一）召集和主持业主大会，向业主大会报告工作；
（二）执行业主大会会议的决议、决定；
（三）代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，督促业主按时交纳物业服务费及其他相关费用；
（五）协助制订重大维修工程项目年度计划，协调、处理涉及物业管理的共同事务；
（六）监督物业管理区域物业共用部位、共用设施设备的使用；
（七）组织业主委员会的换届选举工作；
（八）督促业主、物业使用人遵守管理规约；
（九）筹集和使用住宅专项维修资金；
（十）对公共收益进行管理；
（十一）听取业主的意见和建议，接受业主、业主大会和有关部门的监督；
（十二）配合政府有关管理部门、街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会做好物业管理工作，接受政府有关管理部门、街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会的监督、指导；
（十三）配合政府相关管理部门、街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会做好物业管理区域的社会治安、环境卫生等相关工作；
（十四）调解业主之间因物业使用产生的纠纷；
（十五）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。
业主委员会对全体业主负责，接受业主监督。
业主委员会不得从事经营活动。
业主委员会每年十二月向业主大会作工作报告，工作报告报送街道办事处（镇人民政府）和居（村）民委员会，并在物业管理区域显著位置公告至少三十日。
第二十七条 业主委员会的组成及选举式
业主委员会一般由五至十五人的单数委员组成，每届任期不超过五年，可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则约定。
业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
业主委员会委员候选人由居（村）民委会组织业主推荐等式产生。
业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则约定。
业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票多少顺序当选业主委员会候补委员。
候补委员人数由业主大会议事规则约定。
候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。
第二十八条 业主委员会委员候选人的资格
业主委员会委员应当从本物业管理区域具备以下条件的业主中选举产生：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵纪守法、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有较强的社会公信力和组织能力；
（三）具有必要的工作时间；
（四）本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职；
（五）业主大会议事规则规定的其他条件。
业主在本物业管理区域存在以下行为之一的，不得成为业主委员会成员候选人：
（一）欠缴住宅专项维修资金、出租房屋、搭建、破坏房屋外貌或擅自改变物业使用功能且拒不改正的，损坏房屋承重结构的。
（二）连续欠缴物业服务费六个月及以上或累计欠缴物业服务费十二个月及以上。
业主委员会委员候选人应书面承诺，自愿成为业主委员会委员，愿意在任期积极为业主服务，保证公正廉洁、勤勉尽责。
第二十九条 业主委员会备案
业主委员会应当自选举产生之日起三十日，提交以下资料备案：
（一）业主大会议事规则、管理规约；
（二）业主大会的会议记录、会议决定和会议表决结果；
（三）业主委员会委员（候补委员）及其基本情况、分工安排。
居（村）民委员会加具意见后，到街道办事处（镇人民政府）备案，街道办事处（镇人民政府）应当在收到上述材料后五日发出备案回执。
业主委员会收到备案回执后，应将备案情况告知物业服务企业，并在物业管理区域的显著位置公告。
业主委员会换届或备案情况发生变更的，业主委员会应当自变更之日起十五天日向物业所在地的街道办事处（镇人民政府）重新备案，并报送居（村）民委员会。
第三十条 分期开发的业主委员会产生和委员增补
分期开发的物业管理区域符合本办法第十三条第二款规定的，可以在分期开发期间成立业主大会，选举产生业主委员会。
分期开发的物业管理区域已交付物业的业主选举业主委员会委员及候补委员的，应当按照未交付物业所占物业管理区域总面积的比例为尚未交付物业的业主预留名额。
新一期的业主入住后，应当增补业主委员会委员和候补委员，但增补后的业主委员会委员不得超过十五人。
第三十一条 业主委员会换届
业主委员会任期届满三个月前，应当组织换届筹备小组，成员包括街道办事处（镇人民政府）代表、居（村）民委员会代表、业主委员会成员，由居（村）民委员会代表担任组长。
筹备小组负责换届具体工作，组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
业主委员会在规定时间不组织换届选举的，物业所在地的街道办事处（镇人民政府）应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居（村）民委员会在街道办事处（镇人民政府）的指导和监督下，组织换届选举工作。
因客观原因未能选举产生新一届业主委员会、业主委员会委员人数不足业主大会议事规则约定的业主
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