休闲避暑旅游开发项目可行性研究报告Word文件下载.docx
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11、《某某省某某市“十三五”旅游业发展规划》；
12、《某某旅游业发展规划》；
13、某某市《某某镇某某旅游度假区控制性详细规划》；
14、业主提供的其它相关资料。
（四）项目提出的理由与过程
1、某某市基本概况
某某市位于某某省最西部，南邻潇湘、西靠蜀渝、北依三峡。
清江自西向东横贯境内，平川大坝与山地丘陵镶嵌两岸，为有利之川，故名“某某”。
全市平均海拔1100米，总人口92万人，常住人口654197人。
城市建成区面积突破13平方公里，城市人口突破15万人。
在4602平方公里土地上生息繁衍着以土家、苗族为主体的18个民族。
是恩施土家族苗族自治州面积最大、人口最多的县级市。
某某气候独特，资源丰富，有丰富的烟叶、草场、水能、风能、天然气、矿产和旅游资源，素有“坝漆之乡”、“黄连之乡”、“水杉之乡”、“纯菜之乡”、“山药之乡”、“歌舞之乡”的美誉。
已探明的矿产资源有43种，其中，天然气储量达98.67亿立方米，石膏矿藏量144亿吨，生物礁藏量200万立方米，可供开发的水能资源31.3万千瓦，风能资源80万千瓦。
境内有一个洞——世界容积量最大的溶洞腾龙洞；
一座寨——目前世界上保存最完美的土家古寨鱼木寨；
一棵树——被称为植物活化石的“水杉王”；
一口井——全国重点文物保护单位古建筑群落大水井；
一首歌——世界25首优秀民歌之一、并传唱全球登上世界艺术殿堂维也纳大厅的“龙船调”的故乡。
现在有蒙古族、回族、藏族、维吾尔族、苗族、彝族、壮族、布依族、朝鲜族、满族、侗族、瑶族、白族、土家族、哈尼族、傣族、黎族、畲族、高山族、水族、纳西族、土族、撒拉族、仡佬族、锡伯族、阿昌族、羌族、塔吉克族、京族等民族分布。
2、某某市经济社会发展背景
2015年，某某市规模以上企业完成工业总产值74090万元，同比增长24.21%；
实现工业增加值25900万元，同比增长10.80%；
利润总额3150万元，同比增长20.46%；
缴纳税金总额3245万元，同比增长38.15%；
两项资金总额20320万元，同比增长13.21%；
技改工作量8547万元，同比增长12.75%；
产销率96.9%；
万元工业增加值综合能耗下降4.5%；
净增规模以上工业企业2户。
同时，某某市继续实施“亿元工程”，调度的亿元企业由原来的6家增至12家，这些亿元企业上半年完成工业总产值49552万元，同比增长66.15%，占全市规模以上工业企业总产值的66.88%，使“亿元企业”支撑作用日益明显。
其中，2015年新调度的6户亿元企业（郁江水电、豹盾水泥、香连药业、凯瑞农业、林创牧业、五洲牧业）实现工业总产值18684万元，比同期9967万元增长87.46%。
3、某某市旅游资源现状
某某历史悠久，保存有大量古遗址和名胜古迹。
境内有古遗址13处、古墓葬11处、崖墓14处、古建筑13处、古石刻6处、革命遗址及革命纪念地6处，均列为市级文物保护单位。
其中：
大水井古建筑群、鱼木寨2处为国家级重点保护单位，太平塘摩崖题刻为省级文物保护单位；
建南古代巴人崖葬遗址、某某谌家牌坊、南坪如膏书院、团堡石龙寺等5处为省级文物保护单位。
境内自然景观奇特秀丽，丰富多彩。
位于城东北6公里处的腾龙洞，是中国目前已知的最大的岩溶洞穴，被中外专家认定为世界特级溶洞之一，为省级风景名胜区。
自1985年开发建设以来，接待了大批中外游客。
位于团堡乡境内的玉龙洞风景区和凉雾乡境内的水莲洞公园，经当地政府开发建设，已初具规模。
位于某某镇东南的水杉古树，是目前地球上已知的最大、最古老的一棵水杉母树，树龄达500余年，人称“水杉王”、“活化石”、“天下第一杉”。
位于某某镇北边的某某，有“森林中的伊甸园”之称，被誉为“中国最美的小地方”。
位于毛坝乡东南部的星斗山国家级自然保护区，星斗山山形如弓背，山脊似刀梁。
在某某境内，山上有十条大沟呈扇骨形展开，汇集于芭蕉溪内。
山麓有三条小河蜿蜒奔流，潺潺山泉清澈甘甜。
山顶曾有明天启时所修的三邑寺一座。
传说，该山主峰隔天宫极近，常有神仙摘星辰当灯，来往于星斗山与天宫之间，故名星斗山。
以其植被区系庞杂、起源古老、植物种类丰富著称于世，人称“华中天然植物园”，为省级自然保护区，曾接待中外植物学家前往观光、考察。
其中尤以腾龙洞闻名遐迩。
4、某某市某某自然地理和人文风情
（1）、自然地理、气候条件
某某位于北纬30°
，地处长江南岸，海拔1500余米。
气候为亚热带大陆性季风气候，因山峦起伏，沟壑幽深，海拔高度不同，气候差异明显，为典型的山地气候。
夏无酷暑，云多雾大，日照较少，雨量充沛，空气潮湿。
气候寒冷，冬长夏短，风大雪多，易涝少旱，年平均气温11．1℃，无霜期210天，年降水量1378毫米，日照时数1518．9小时。
某某旅游区坐落于某某省某某市西北部318国道新老线交汇处的某某镇镇区东北方向，北部紧邻某某万州，东距某某市城区42公里，西距某某市万州城64公里。
（2）、人文风情
某某是世界优秀民歌《龙船调》的发源地，境内有被称为“天下第一杉”的“活化石”水杉王；
有保存完好的省级文物保护单位，被称为“土家第一山寨”的鱼木寨；
有“中国南方最大的山地草场”之称的齐跃山；
有黄中土司遗址船头寨；
有白莲教遗迹女儿寨；
有“一夫当关、万夫莫开”的古关隘铜锣关、南浦雄关等。
某某文庙、禹王宫、谌家牌房，上、下支罗土司等文化底韵深厚。
这里还是著名的“水杉之乡”、“黄莲之乡”、“黄花之乡”的故乡，更有民间绝技《肉连响》、《打绕关》等。
5、本项目提出的理由与过程
某某属云贵高原东北的延伸部分。
夏无酷暑，冬季无严寒，云多雾大，日照较少，雨量充沛，空气潮湿。
。
山奇水秀，是一个最适合人类居住、休闲避暑、休闲娱乐、养生等的好地方。
某某气候四季分明，冬无严寒、夏无酷暑，年平均气温18℃左右，是盛夏“绝无仅有”的天然空调。
据了解，某某风景区万余亩的森林基本上处于次原始森林状态，植被保持了多样性，千年杜鹃、满山红叶、天然园林、植物奇观独具特色。
景区内有着石英沙地貌所特有的优质矿泉水，苏马神水、凤凰泉在当地闻名遐迩。
本项目主要依靠某某市优越的自然地理、区位优势、独特的气候条件、当地民俗风情以及充足的旅游客源和庞大的旅游市场，同时结合某某市某某丰富的自然旅游资源和土家族自然文化遗产地以及历史文化底蕴，并以某某景区旅游总体规划为基础，拟实施打造以“休闲避暑度假”为主线，突出避暑和养生文化旅游品牌，规划为休闲广场体验区、山地公园游览区、养生文化体验区、避暑度假休闲宜居区、高档别墅区、滨湖游乐园区、高档酒店及会所接待区、老年养生园等功能分区为主的林海云天休闲避暑旅游开发格局。
综合考虑以上背景，提出了建设某某市某某景区林海云天休闲避暑旅游开发项目。
二、项目概况
（一）拟建地点：
某某省某某市某某景区
（二）建设规模和目标
本项目用地1000亩，其中规划建设用地79.8亩，房屋总建筑面积199800平方米。
拟实施某某景区综合开发，包含多层度假公寓，独立别墅，连排别墅，度假宾馆，老年活动中心，广场，观景台，游泳池，儿童游乐场等和配套建设景区道路、绿化等附属设施工程以及设施设备购置。
（三）主要建设条件
1、区位与交通条件
老鹰岩避暑度假区位于某某省某某市西北部318国道新老线交汇处的某某镇镇区东北方向，北部紧邻某某万州，东距某某市城区42公里，西距某某市万州城64公里。
2、自然气候特征
某某镇位于北纬30°
气候为亚热带大陆性季风气候，因山峦起伏，沟壑幽深，海拔高度不同，气候差异明显，为典型的山地气候。
主要灾害性气候有：
低温连阴雨、干旱、暴雨洪涝、大风冰雹等。
3、历史文化
某某镇曾属四川省万县管辖，后划归某某某某管辖。
该镇是某某省25个重点口子镇之一和“百镇千村”建设重点镇、恩施州十佳明星集镇、某某市6大重镇之一。
某某镇凭借厚重的历史文化和独特的民族风情，以魅力指数二比一胜过西递宏村，获得2005年CCTV评选的“中国传统习俗名镇”荣誉，这是恩施州也是某某省在此次活动中唯一获此荣誉的小镇。
2008年7月，他又被确定为“某某省旅游名镇创建试点镇”。
4、自然生态资源
某某山青水秀、鸟语花香，境内自然景观繁多：
乌龟石、扑地狮子、某某、麒麟峰、老虎山天然园林等不胜枚举。
吊脚楼规模宏大，植被处于次原始森林状态并且保持了其植物的多样性。
项目地处长江南岸，一边是纵横奇美的磁洞沟峡谷，一边是一望无际的苍茫林海，一边是南方最大的草原齐岳山。
麒麟峰、乌龟石、蛇山、罗汉山等美丽如画的景致，宛如多情的少女让人流连。
红豆杉、水红树等各种特色植物以及小桥、流水、鸟鸣，把景区编织成魅力无比的一首诗、一幅画、一首歌，让人吟度不尽！
景区森林密布、气候凉爽、宁静自然，风情独特，保留着土家族原生态特色，大自然赋予她原始、自然、纯朴和美丽，是人们休闲、度假、纳凉的绝佳去处。
景区至今仍保持着我国最具原始生态特色的土家族村落，大自然惠予独特的原始、自然、古朴、奇特和美丽，以其“古、秀、雄、奇、幽”成为天地间灵性山水的绿色生态家园，成为天地间最为厚待生命的温床，堪称森林中的伊甸园。
5、基础设施条件
（1）、水电气
项目地水电气均由某某镇市政设施供应，能满足项目建成后运营的水电气需求。
（2）、排水
根据《某某镇某某旅游度假区控制性详细规划》，景区生活污水经处理符合《污水排入城市下水道水质标准》（CJ3082）的规定统一排入某某镇污水处理厂处理。
（3）、通讯
某某镇以具有完善的固定电话和移动通讯设施，能满足项目的需求。
（四）项目投入总资金及效益情况
1、项目总投资
项目总投资51350万元。
其中建筑工程费36746.8万元，设备购置及安装费2000万元，工程建设其它费用8660.6万元，预备费3792.6万元，铺底流动资金150万元。
2、资金筹措
资金全额由业主自筹51350万元。
3、项目效益
本项目为旅游项目，旅游产业包括食、住、行、游、购、娱等要素，关联到许多行业。
本项目收入来源主要为公寓销售、餐饮、住宿、游乐等，项目建成后年接待游客10万人次，人均消费700元，年增加营业收入7000万元，正常年份可实现营业税金及附加364万元，利润3119.8万元，投资收益率8.7%，项目投资回收期9.8年，项目投资财务净现值5423.8万元，项目投资财务内部收益率10.6%。
（五）主要技术经济指标
主要技术经济一览表
序号
指标名称
单位
指标
备注
一
建设规模
本项目规划用地1000亩，其中建设用地79.8亩，修建房屋总建筑面积199800平方米。
二
项目建设地点
三
总投资
万元
51350.0
1
土建工程费
36746.8
2
设备购置及安装费
2000.0
3
工程建设其它费用
8660.6
4
基本预备费
3792.6
5
铺底流动资金
150.0
四
融资方案
51350.0
业主自筹
五
经济效益
营业收入
7000.0
正常年份
补贴收入
0.0
总成本费用
3516.2
营业税金及附加
364.0
利润总额
3119.8
6
所得税
175.0
7
投资利润率
%
7.8%
8
项目投资回收期
年
9.8
息税前
9
项目投资财务净现值
5423.8
10
项目投资财务内部收益率
10.6%
三、问题与建议
本项目建设符合某某省和某某市旅游业发展总体规划以及某某市国民经济和社会发展“十三五”规划纲要，是实现某某市旅游经济远期规划发展、建设旅游强市和现代服务业发展的需要，项目建成可以进一步提升某某市的旅游接待能力和旅游休闲品质，是改善某某市投资环境和提升招商引资能力和水平的重要举措。
同时，项目的建设对某某市某某旅游区建设成为集国家4A级旅游景区、国家生态旅游示范区；
土家族自然文化遗产地、国内一流文化养生旅游圣地；
宜居宜游的休闲生活示范地、国内知名的健康旅游度假地为于一体的鄂西民族风情旅游目的地以及某某市经济社会发展和某某市巩固创建中国优秀旅游城市成果，打造实力某某、活力某某、魅力某某均具有明显的推动作用和重大的现实意义。
项目社会效益和经济效益显著。
项目规划布局、功能设置及建设规模上是适宜的；
工程建设技术保障，环境影响度小，组织措施得力，项目建设条件成熟。
项目业主实力雄厚，有能力实施、建设好本项目。
该项目的建设是必要的，也是可行的。
建议政府有关部门批准、并予以支持，促使本项目早日实施。
第二章需求分析与建设规模
一、需求分析
（一）旅游需求态势分析
1、国内旅游市场需求旺盛
据世界旅游组织预测，2020年我国不仅将成为世界第一大旅游目的地,并将成为世界主要旅游客源国。
随着国内居民收入提高和闲暇时间的大幅度增加，国内居民的国内旅游、短程旅游乃至出境旅游的需求大大增加。
依托“十一”、春节长假及其他节假日，为城市居民提供了休闲度假的客观条件。
某某省和某某市的统计数据也表明，省、直辖市内公民近郊游的发展势头迅猛。
2、生态旅游和休闲度假正在成为时尚
随着社会文明的进步和可持续发展观念有增强，旅游产品的结构正在发生变化，传统的观光型产品正在向观光+休闲度假型产品转变。
社会某某，尤其是城市居民更倾向到大自然中去参加休闲型的生态旅游活动。
在我国，休闲度假旅游市场正在兴起，尤其是大中城市周边特色显著的绿色旅游地，更是人们出游首选之地。
2001年，某某省委、省政府提出某某经济社会发展战略的“三个基地，一个后花园”的构想，意义重大深远。
其中，“一个后花园”就是某某要充当沿海地区和中心城市旅游休闲的“后花园”。
3、养生保健游渐成为旅游的热点
随着社会的发展与进步，人类的需求已超出了基本需要的范畴，对健康、安全和长寿的渴望更加迫切。
然而人口的剧增、环境污染加剧和劳动强度的加大对人的健康乃至生命威胁也在加大。
据研究全国有70%的人口处于亚健康状态。
因此，保健旅游渐成为旅游的热点。
（二）旅游客源市场定位与营销
根据某某旅游区的资源条件、交通区位，充分考虑今后旅游业及客源市场的发展态势，确定其客源市场开发的空间定位是：
一级客源市场（核心市场）：
以某某市、武汉市和万州区城市为一级市场。
武汉市是某某省省会城市，是全省经济最发达、旅游支付能力强且出游意识最浓和出游率最高的地区。
某某作为四大直辖市之一，其经济发展比较迅猛，加上其紧邻某某市，也是某某旅游区重要的客源市场。
二级客源市场（发展市场）：
以某某省及其周边四川省、陕西省、湖南省、江西省、贵州省、甘肃省、广东省的大中城市为主。
重点是以成都市、西安市和以广州为中心的珠江三角洲、以上海为中心的长江三角洲。
长三角”与“珠三角”是我国经济最发达、旅游支付能力强且出游意识最浓和出游率最高的地区。
三级客源市场（机会市场）：
国内其他地区。
重点是以京津唐为中心的环渤海湾地区。
（三）游客人次预测
游客人次预测主要基于某某旅游发展的现状和趋势、我国旅游需求态势以及同类旅游区旅游开发的成功经验制定。
根据经验估算，2015年某某旅游区接待旅游者人数达到10万人次左右，到2025年某某旅游区年接待旅游者人数达到35万人次。
（四）项目SWOT分析
1、优势（Strength）分析
（1）、风景区区位优势明显，交通便捷。
距某某市仅30公里，距某某万州港80公里，318国道从景区穿过。
恩施通往武汉的火车也于2015年年底通车，从武汉到达恩施只需7个小时。
（2）、作为周边海拔相对较高的地势，夏季气温凉爽。
海拔1500余米,年平均气温11．1℃，是某某、武汉两大火炉夏季最为理想的生下避暑之地。
（3）、当地历史文化底蕴深厚，自然景点类型丰富。
周边有鱼木寨、齐岳山、水杉王等某某甚至全国著名景点。
每年5月初，风景区内杜鹃花盛开的时候，漫山红遍，姹紫嫣红。
这里还有全国罕见的紫色杜鹃花。
（4）、恩施州是某某省唯一纳入西部大开发范围的地区。
（5）、某某“鄂西生态文化旅游圈”已经形成并逐步走向成熟。
州委、州政府提出”旅游兴州”战略，目标定位是把恩施州建成中国健康旅游基地与旅游目的地。
（6）、2016年，某某省率先启动武陵山少数民族经济社会发展试验区建设，范围包括恩施州的8个县市和宜昌市的长阳、五峰二个自治县。
2、劣势（Weakness）分析
（1）、海拔高，气温低，冬季路面结冰，路况较差。
（2）、旅游基础设施相对滞后、不完善，沿路乱搭乱建现象比较严重。
（3）、周边景区优势资源突出，项目竞争优势不突出。
（4）、项目突出资源受季节气候影响较大。
（5）、风景区内较多景点不通道路，游客难以到达。
（6）、旅游投入不大，旅游人才缺乏。
3、机遇（Opportunity）分析
（1）、当地政府高度重视某某旅游区的开发建设。
某某旅游区被列为重点整治提升开发区域。
（2）、某某省为打造鄂西旅游圈，激活鄂西地区生态、文化、民俗等资源优势，破解交通、通讯、体制、机制等瓶颈障碍，使其成为国内外知名的旅游目的地，规划投资1000亿元以上。
（3）、养生理念更多深入民心，越来越被广大的国人认可与推崇。
4、挑战（Threats）分析
（1）、周边同类型风景区对项目开发的挑战。
（2）、基础设施前期投资额高。
（3）、旅游开发与生态环境保护的协调。
（五）产业关联度分析
旅游属于劳动密集性行业，可以直接增加就业岗位，同时带动、交通运输业、建筑、服务业、娱乐文化、餐饮、住宿等相关产业的发展。
根据产业关联的乘数效应，参考劳动密集性行业平均水平，劳动密集性行业每实现增加值1元能够带动相关产业实现工业增加值3元；
每创造1个就业岗位，就将直接产生3-5个关联就业机会，间接产生10个就业机会。
因此，本项目的建设，可以发展优势旅游特色产业，壮大经济总量，扩大就业，增加地方财政收入，促进区域经济的发展。
二、项目建设必要性及可行性
（一）必要性
1、项目建设是某某市经济社会实现跨越式发展的需要
“十三五”开局之年，某某市出口创汇实现253.2万美元，同比增长216.3%；
2016年，某某市共接待游客近17万人，实现旅游综合收入6438.24万元，游客人数和旅游收入分别同比大幅增长。
在“十三五”开启之际，某某市在产业发展上迎来了“开门红”。
某某市科学谋划"
十三五"
发展蓝图，作出了决战"
，加快建设中等规模城市，打响“全国优秀旅游城市”品牌，积极主动融入长江经济带、某某武陵山试验区建设的战略部署，同时明确了今年经济发展主要指标，确保"
开好局，起好步。
某某市今年经济发展主要指标是：
国民生产总值增长15%以上，规模企业增加值增长28%以上，全社会固定资产投资增长25%以上，社会消费品零售总额增长20%以上，地方一般预算收入增长20%以上，外贸出口增长20%以上，城镇居民人均可支配收入增长12.5%以上，农民人均纯收入增12.5%以上。
努力开创新局面为实现经济发展主要目标，某某市着重围绕推进三大战略，发展“三特”经济，打造“三力”某某的发展思路，坚持以城市经济发展引领市域经济发展，以旅游业带动一、二、三产业共同发展，突出特色农业、新型工业、生态文化旅游业、城市建设、交通建设五大重点。
未来三至五年，某某市旅游经济发展的主要预期目标是：
将某某建设成为“鄂西生态文化旅游圈”最富特色的核心板块和全国知名旅游目的地，力争旅游经济年均增长30%以上，旅游总收入达到全市生产总值的20%，把某某建设成为生态宜居的全国知名旅游城市。
本项目的建设，是某某市着重围绕推进三大战略，发展“三特”经济，打造“三力”某某的发展思路的具体内容，是坚持以城市经济发展引领市域经济发展，以旅游业带动一、二、三产业共同发展，突出特色农业、新型工业、生态文化旅游业、城市建设、交通建设五大重点的具体举措。
项目的建设，有力的带动了某某市旅游经济的快速持续健康发展，是实现以旅游业带动一、二、三产业共同发展的重要基石。
同时，对实现某某市经济社会又好又快和跨越式发展奠定了坚实的基础和提供了强有力的保证。
2、项目建设是某某市旅游业发展的需要
改变某某旅游后进状态，就要敢于创新，出奇制胜，充分利用后发优势，使某某旅游业实现跨越式的发展。
首先要树立并强化大旅游意识。
旅游不是一个孤立的产业，它关系到食、住、行、游、购、娱、康、教各个方面，是全社会的事，需要依靠社会大环境来支撑旅游业。
需要进一步解放思想，确立与市场经济体制相适应的新观念，主要是市场观念、需求观念、创新观念和效益观念。
其次，要明确旅游业在某某国民经济中的大产业地位。
从某某产业结构调整战略高度来认识旅游作为一个先导产业的重要性。
旅游业能带动第三产业发展，促进传统的第一、第二产业的发展和升级。
充分利用旅游业所具有的关联辐射功能，调整产业结构，形成合理的发展格局，促进国民经济的良性循环。
全面认识旅游业在促进某某对外开放和招商引资方面的独特作用，把旅游业作为某某改革开放的一个窗口，让世界了解某某,使某某走向世界。
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