住宅小区物业管理服务标准doc.docx

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住宅小区物业管理服务标准doc

一 级

（一）基本要求

  1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

  2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

  3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

  4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

  5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

  6、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。

急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

  7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

  8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

  9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。

（二）房屋管理

  1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

  2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

  3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

  4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。

装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

  5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

  6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。

各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。

  （三）共用设施设备维修养护

  1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

  2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

  3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

  4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

  5、载人电梯24小时正常运行。

  6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

  7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

  8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

  9、路灯、楼道灯完好率不低于95%。

  10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

 （四）协助维护公共秩序

  1、小区主出入口24小时站岗值勤。

  2、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。

  3、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。

  4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。

  5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

 （五）保洁服务

  1、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。

垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。

  2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。

  3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。

及时清除道路积水、积雪。

  4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。

  5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

  6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

 （六）绿化养护管理

  1、有专业人员实施绿化养护管理。

  2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。

  3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。

  4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

  5、定期喷洒药物，预防病虫害。

                         二 级

（一）基本要求

  1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

  2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

  3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

  4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

  5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

  6、公示16小时服务电话。

急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。

  7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

  8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

  9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

  10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上。

（二）房屋管理

  1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

  2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

  3、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

  4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。

装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

每3日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

  5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

  6、小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。

  （三）共用设施设备维修养护

  1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

  2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

  3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

  4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

  5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。

  6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

  7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

  8、小区主要道路及停车场交通标志齐全。

  9、路灯、楼道灯完好率不低于90%。

10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

  （四）协助维护公共秩序

  1、小区主出入口24小时值勤。

  2、对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。

  3、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。

  4、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。

  5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

  （五）保洁服务

  1、按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。

  2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。

及时清除区内主要道路积水、积雪。

  3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。

  4、二次供水水箱按规定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

  5、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

 （六）绿化养护管理

  1、有专业人员实施绿化养护管理。

  2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

  3、定期清除绿地杂草、杂物。

  4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

  5、适时喷洒药物，预防病虫害。

                          三 级

（一）基本要求

  1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

  2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

  3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

  4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

  5、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

  6、公示8小时服务电话。

报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。

  7、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

  8、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

  9、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上。

（二）房屋管理

  1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

  2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

  3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。

  4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。

装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

  5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

  6、各组团、栋、单元（门）、户有明显标志。

  （三）共用设施设备维修养护

  1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

  2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全。

  3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

  4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

  5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。

  6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

  7、路灯、楼道灯完好率不低于80%。

  8、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

  （四）协助维护公共秩序

  1、小区24小时值勤。

  2、对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。

  3、车辆停放有序。

  4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

  （五）保洁服务

  1、小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。

  2、小区公共场所每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次；共用部位玻璃每季度清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。

  3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。

  4、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。

  （六）绿化养护管理

  1、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

  2、定期清除绿地杂草、杂物。

  3、预防花草、树木病虫害。

附件2：

        《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）的使用说明

  1、本《标准》为普通商品住房、经济适用住房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业服务的试行标准。

物业服务收费实行市场调节价的高档商品住宅的物业服务不适用本标准。

  2、本《标准》根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况，由高到低设定为一级、二级、三级三个服务等级，级别越高，表示物业服务标准越高。

  3、本《标准》各等级服务分别由基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六大项主要内容组成。

本《标准》以外的其他服务项目、内容及标准，由签订物业服务合同的双方协商约定。

  4、选用本《标准》时，应充分考虑住宅小区的建设标准、配套设施设备、服务功能及业主（使用人）的居住消费能力等因素，选择相应的服务等级。

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品味人生

1、不管鸟的翅膀多么完美，如果不凭借空气，鸟就永远飞不到高空。

想象力是翅膀，客观实际是空气，只有两方面紧密结合，才能取得显着成绩。

2、想停下来深情地沉湎一番，怎奈行驶的船却没有铁锚;想回过头去重温旧梦，怎奈身后早已没有了归途。

因为时间的钟摆一刻也不曾停顿过，所以生命便赋予我们将在汹涌的大潮之中不停地颠簸。

3、真正痛苦的人，却在笑脸的背后，流着别人无法知道的眼泪，生活中我们笑得比谁都开心，可是当所有的人潮散去的时候，我们比谁都落寂。

4、温暖是飘飘洒洒的春雨;温暖是写在脸上的笑影;温暖是义无反顾的响应;温暖是一丝不苟的配合。

5、幸福，是一种人生的感悟，一种个人的体验。

也许，幸福是你风尘仆仆走进家门时亲切的笑脸;也许，幸福是你卧病床上百无聊赖时温馨的问候;也许，幸福是你屡遭挫折心灰意冷时劝慰的话语;也许，幸福是你历经艰辛获得成功时赞赏的掌声。

关键的是，你要有一副热爱生活的心肠，要有一个积极奋进的目标，要有一种矢志不渝的追求。

这样，你才能感受到幸福。

6、母爱是迷惘时苦口婆心的规劝;母爱是远行时一声殷切的叮咛;母爱是孤苦无助时慈祥的微笑。

7、淡淡素笺，浓浓墨韵，典雅的文字，浸染尘世情怀;悠悠岁月，袅袅茶香，别致的杯盏，盛满诗样芳华;云淡风轻，捧茗品文，灵动的音符，吟唱温馨暖语;春花秋月，红尘阡陌，放飞的思绪，漫过四季如歌。

读一段美文，品一盏香茗，听一曲琴音，拾一抹心情。

8、尘缘飞花，人去楼空，梦里花落为谁痛?

顾眸流盼，几许痴缠。

把自己揉入了轮回里，忆起，在曾相逢的梦里;别离，在泪眼迷朦的花落间;心碎，在指尖的苍白中;淡落，在亘古的残梦中。

在夜莺凄凉的叹息里，让片片细腻的柔情，哽咽失语在暗夜的诗句里。

9、用不朽的“人”字支撑起来的美好风景，既有“虽体解吾犹未变兮”的执着吟哦，也有“我辈岂是蓬蒿人”的跌宕胸怀;既有“我以我血荐轩辕”的崇高追求，也有“敢教日月换新天”的豪放气魄。

33我是一只蜜蜂，在祖国的花园里，飞来飞去，不知疲倦地为祖国酿制甘甜的蜂蜜;我是一只紫燕，在祖国的蓝天上，穿越千家万户，向祖国向人民报告春的信息;我是一滴雨点，在祖国的原野上，从天而降，滋润干渴的禾苗;我是一株青松，在祖国的边疆，傲然屹立，显示出庄严的身姿。

10、母爱是一滴甘露，亲吻干涸的泥土，它用细雨的温情，用钻石的坚毅，期待着闪着碎光的泥土的肥沃;母爱不是人生中的一个凝固点，而是一条流动的河，这条河造就了我们生命中美丽的情感之景。

11、青春是盛开的鲜花，用它艳丽的花瓣铺就人生的道路;青春是美妙的乐章，用它跳跃的音符谱写人生的旋律;青春是翱翔的雄鹰，用它矫健的翅膀搏击广阔的天宇;青春是奔腾的河流，用它倒海的气势冲垮陈旧的桎梏。

12、失败，是把有价值的东西毁灭给人看;成功，是把有价值的东西包装给人看。

成功的秘诀是不怕失败和不忘失败。

成功者都是从失败的炼狱中走出来的。

成功与失败循环往复，构成精彩的人生。

成功与失败的裁决，不是在起点，而是在终点。

13、母爱是一缕阳光，让你的心灵即便在寒冷的冬天也能感受到温暖如春;母爱是一泓清泉，让你的情感即使蒙上岁月的风尘仍然清澈澄净。

14、不要吝惜自己的爱，敞开自己的胸怀，多多给予，你会发现，你也已经沐浴在了爱河里。

15、奉献是爱心，勇于付出，你一定会收到意外之外的馈赠。

16、人生就像一条河，经历丰富，才能远源流长。

伟大的一生，像黄河一样跌宕起伏，像长江一样神奇壮美。

人生就像一座山，经历奇特才能蔚为大观。

伟大的一生，像黄山一样奇峰迭起，像泰山一样大气磅礴。

经历就是人生的硎石，生命的锋芒在磨砺中闪光;经历就是人生的矿石，生命的活力在提炼中释放。

经历就是体验，经历就是积淀。

没有体验就没有生存的质量;没有积淀，就没有生存的智慧。

人生的真谛在经历中探寻，人生的价值在经历中实现。

17、生命不是一张永远旋转的唱片;青春也不是一张永远不老的容颜。

爱情是一个永恒的故事，从冬说到夏，又从绿说到黄;步履是一个载着命运的轻舟，由南驶向北，又由近驶向远。

18、过去与未来，都离自己很遥远，关键是抓住现在，抓住当前。

19、采一点晨曦，装点一天的清新，捧一把阳光，温暖一季的心情。

雨中潇洒走一回，去释放心底的罗曼蒂克。

一段白云下的遐想，找回的是心灵空间的宽广和飞翔。

听一曲欢快流畅音乐，脸上没有了忧郁的浮云，心中燃烧着一团艳阳。

把笑意写在脸上，人生四季的良辰美景，即如小桥流水，也如风清月明!

20、生命本是一场漂泊的漫旅，遇见了谁都是一个美丽的意外。

我珍惜着每一个可以让我称做朋友的人，因为那是可以让漂泊的心驻足的地方。

有时候会被一句话感动，因为真诚;有时候会为一首歌流泪，因为自然。

要快乐，不止此时，而是一生!