时代YOHO优活前期物业管理.docx
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时代YOHO优活前期物业管理
“时代YOHO（优活）”前期物业管理
投标书
（正本）
重庆市渝北区新城物业管理有限公司
二零零八年八月十五日
目录
一、投标书
二、法人授权委托书资格审查文件
（一）投标单位简介（附营业执照及资质证书复印件）
（二）技术装备
（三）企业管理项目情况简介
三、投标保证书
四、物业管理方案物业概况
（一）物业管理服务原则及思路
（二）招标方为物业管理创造的基本条件
（三）物管机构设置及人力、物力资源配置
（四）物业管理服务内容与收费办法
五、投标报价表（附必要的文字说明）
一、投标书
投标书
致重庆嘉和日盛置业发展有限公司：
根据“时代YOHO（优活）”前期物业管理项目的招标文件，经详细研究，我单位决定参加投标，并授权全权代表我单位提交投标文件正本一份，副本两份。
我单位宣布愿意遵守下列条款：
1、完全响应、认可招标文件和合同条款，同意按照招标文件的要求完成本项目
2、愿意按照国家法律和有关规定履行自己的责任和义务；
3、如果我们中标，我们将尽快签订前期物业管理合同；
4、遵守招标文件规定的收费项目和标准；
5、同意招标文件中规定的标书有效期；
6、所有有关标书的信函、电话按下列地点联系
投标单位地址：
重庆市渝北区两路汉渝路68号
邮编：
传真：
联系人：
联系电话：
投标单位（盖章）：
重庆市渝北区新城物业管理有限公司
法人代表或委托代理人（签字）：
二零零八年八月十五日
二、法人授权委托书
法人授权委托书
兹授权我单位同志为法人代表委托代理人，代表我方参加“时代YOHO（优活）”项目前期物业管理邀请招标活动，并全权代表我方处理投标活动的一切事宜。
法人代表委托代理人：
身份证号码：
法人代表：
单位（盖章）：
二零零八年八月十五日
三、资格审查文件
（一）投标单位简介
企业简介
重庆市渝北区新城物业管理有限公司（以下简称“新城物业”）成立于1999年11月，公司成立后即对住宅小区实施了物业管理服务。
在对物业管理的这几年中，在行业内得到良好的口碑。
公司于1999年经市房地产管理局核定为叁级物业管理企业资质。
本公司始终坚持“以人为本、依法管理、业主至上、服务第一”的工作原则；以“优质服务，持续不断”为企业经营理念；提倡“真诚理解、合作进取”的企业文化；强调现代化物业管理意识，以专业的技术、专业的人员为业主提供热情、周到、诚挚、高效的优质服务。
公司现有员工110人，其中管理人员12人，工程维修人员8人，保安人员60人，保洁人员29人。
董事长、总经理均具有工商硕士学位，管理人员有大专以上学历，多人具有财务、金融、工程等方面初、中级职称证。
管理人员全部持有建设部颁发的物业管理上岗证，是一支较优良的管理团队。
（二）技术装备
技术装备一览表
序号
装备名称
数量
单位
1
电脑
2
套
2
打印机
1
台
3
复印机
1
台
4
普通照相机、数码相机
1
台
5
柜式空调
2
台
6
垃圾清运车
2
台
7
吸尘吸水机
1
台
8
一体化摄像机
2
台
9
黑白式摄像机
2
台
10
网管交换机
1
台
11
手持式对讲机
12
部
四、投标保证书
投标保证书
致重庆嘉和日盛置业发展有限公司：
在研究了“时代YOHO（优活）”物业管理项目的招标文件内容后，我方决定参加本项目的投标。
1、我方保证从投标文件投递之日起到投标有效期内遵守投标文件，在此期间本投标文件对我方始终有约束力，并可随时被对方接受；
2、如我方中标，我方保证接受贵方的书面通知书。
本投标文件连同贵方的招标文件、中标通知书将成为约束双方的合同文件；
3、若我方落标，我方将表示理解和接受。
投标单位名称：
重庆市渝北区新城物业管理有限公司
单位地址：
渝北区两路汉渝路68号
法人代表：
黄庆高
电话：
日期：
二00八年八月十五日
五、物业管理方案
（一）物业概况
“时代YOHO（优活）”位于重庆市沙坪坝区天星桥都市花园东路68号，东至，西至，南至，北至；总用地面积约4582平方米，建筑面积为51825.73平方米，绿化用地1151.87平方米，框筒、砖混结构；居住户数为812户；商业面积约为564.7平方米，停车位161个（其中地上6个，地下155个）。
（二）物业管理服务原则与思路
1、公共性服务与特约专项服务相结合，实行在政府指导下同业主协商以期达到优质优价、服务水平与服务价格相适应的收费原则。
2、业主自治与物业管理公司委托管理相结合。
3、实行统一的全方位、多层次的物业管理服务。
（三）招标方为物业管理创造的基本条件
1、委托给物管公司所管理的物业达到国家规定的验收标准及设计标准。
2、接管验收前向物管公司提供必要的前期开办经费。
3、提供相应物管用房。
4、派员常驻物管公司，协同物管公司解决工程遗留问题。
5、协同物管公司开展入伙工作，并按规定全面移交相关文件给物管公司。
6、按《重庆市城市住房专项维修资金管理暂行办法》规定提供维修资金，并缴存至市维修资金监管办.
（四）物管机构设置及人力、物力资源配置
1、配置原则：
人力、物力便于有效合理地利用，便于指挥、监督检查。
2、组织机构图：
管理处主任1人
客户服务部
3
人
机电维修部
5
人
保
安
部
9
人
保洁绿化部
7
人
巡
查
管
理
组
1
人
业
主
服
务
中
心
2
人
三
班
3
人
二
班
3
人
一
班
3
人
绿
化
部
2
人
保
洁
部
5
人
3、岗位描述
（1）客户服务部：
负责日常接待、处理、记录、回访住户的投诉、意见；邮件收发、留言、转交物品、房屋租售代理、派修等综合性服务工作。
（2）工程维修部：
负责小区内公共建筑及共用设施设备的维修及养护工作。
（3）保洁、绿化部：
负责小区内的公共环境保洁服务及公共绿化养护管理工作。
（4）保安部：
协助公安机关做好小区内的公共秩序维持、车辆停放管理及消防、安全防范工作；
（五）物业管理服务内容与收费办法
本社区服务分为公共性物业管理服务和特约专项服务。
公共性物业管理服务费用简称为“物管费”。
特约专项服务是根据不同客户的实际需求而开展的特别针对性服务项目，其收费标准根据所提供的服务内容并按照合理的原则自行定价或与客户协商定价收取。
1、公共性物业管理服务内容
（1）房屋档案管理：
建立、妥善保管和正确使用本物业的管理档案，并负责及时记载有关变更情况；
（2）业主档案资料管理：
搜集、整理、归档、保管、及时更新本社区业主基本情况及档案资料，并配合当地公安机关进行备案登记；
（3）收费服务：
定期向业主及物业使用人收取物业管理公共服务费（简称“物管费”），可接受有关单位的委托代收代缴水、气费、垃圾处理费、有线电视收视费、网络服务费、电话费等费用；
（4）协调关系、对外联络、处理投诉；
（5）维修养护服务及管理：
对社区公共建筑、场地、房屋、公共设施设备及房屋共用设施设备进行定期巡检、养护、维修和管理；
（6）安全防范（但不含人身、财产的保险和保管责任，另有合同约定的除外）；协助配合当地公安机关维护社区内公共秩序及消防安全，创造良好的治安环境；
（7）交通管理：
对进入社区的车辆行驶和停放加以管理，保持社区内交通的顺畅及安全；
（8）保洁服务：
定期清扫和清运垃圾，定期除虫、灭鼠，保持社区内公共区域及公共设施的清洁卫生；
（9）绿化养护管理：
负责社区景观和绿化带的绿化养护，维护良好的绿化景观；
（10）社区文化活动：
根据实际情况不定期举办社区宣传和文化活动。
2、特约专项服务内容
（1）车辆停放服务：
按相关规定收取机动车和非机动车的车位使用费；
（2）特约有偿服务：
维修（水电、房屋、家电）服务、家政服务、代租植物盆景（提供家庭绿化服务）、代订报刊杂志、代缴费用、房屋代租代售、商务服务、信息咨询……
（注：
上述特约有偿服务项目可根据实际需要及具备条件逐步开展）
3、物业管理费的支出范围
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业公共部位、共用设施设备的日常运行、维修、保养费用；
（3）物业管理区域公共区域清洁卫生费用；
（4）物业管理区域公共区域绿化养护费用；
（5）物业管理区区域公共秩序维修费用（包括保安及消防装备）；
（6）办公、通讯等行政管理费用；
（7）公用水、电费；
（8）物业管理企业固定资产折旧费；
（9）美化环境及节日装饰活动费用；
（10）法定税费；
（11）物业公司酬金。
4、物业管理费的计费标准及交费办法
（1）计费标准：
根据物业管理服务原则与思路，实行在政府指导下同业主协商以期达到优质优价、服务水平与服务价格相适应的收费原则。
（2）交费办法：
①业主/住户应当根据《前期物业管理服务协议》或《物业管理服务合同》的约定按时足额交纳物业管理服务费；
②业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物管费的，从其约定，业主负连带交纳责任；
③未能按时交纳者，物业公司将依据《前期物业管理服务协议》或《物业管理服务合同》的约定向业主/住户收取逾期滞纳金；
④任何业主/住户以任何借口、理由延期或拒绝交纳物管费，都是对其他业主及住户利益的侵犯，物业公司将会同业主委员会督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业公司可以向当地人民法院起诉，依法进行追讨。
（3）交费时间：
每月的25日――次月15日
（4）交费方式：
按季收取，可预约物管员上门收取。
5、其它日常发生费用交费标准及交费方式
（1）垃圾处理费（该费用由物业公司代市政环卫部门收取，属代收代缴费用）
①交费标准：
8元/户/月，96元/户/年
②交费方式：
按年交纳，可预约物管员上门收费
（2）电视收视费（该费用由有线电视公司收取）
（3）宽带网络使用费（该费用由物业公司代宽带网络运营商收取，属代收代缴费用）
①交费标准：
根据宽带网络公司的规定交纳（仅针对开通用户）
②交费方式：
包月或计时收费
（4）水费（该费用由物业公司代自来水公司收取，属代收代缴费用）
①交费标准：
根据自来水公司的规定交纳
②交费方式：
按月交纳，可预约物管员上门收费
（5）电费（该费用由供电局收取）
（6）气费（该费用由煤气公司收取）
（7）机动车（含汽车、摩托车）车位使用费（该费用由物业公司收取）
①交费标准：
根据物价局核准的标准交纳（仅针对需在社区停放车辆的用户）
②交费方式：
按月、年或临停交纳，可预约物管员上门收取
（8）非机动车（含自行车、电瓶车、三轮车、老年车等）车位使用费（该费用由物业公司收取）
①交费标准：
根据物价局核准的标准交纳（仅针对需在社区停放车辆的用户）
②交费方式：
按月或临停交纳
以上各项交费内容及标准如有变动，物业公司将以书面形式在本社区公告栏内通知。
投标报价表（附必要的文字说明）
“时代YOHO（优活）”物业管理公共服务
收费标准测算方案
本物业按总建筑面积51825.73平方米（住宅及商铺）核算，依据上述人员配置及下列费用、成本进行测算，本物业的物业管理费为：
1.124元/月.平方米。
（详见附表）
人员编制和基本工资标准表
序号
项目
人数（人）
工资标准（元/月）
总额（元/月）
一
管理人员
3
1
管理处主任
1
1500
1500
2
部门主管
1
1200
1200
3
文员
1
900
900
二
维修
5
700
3500
三
绿化
2
500
1000
四
保洁
5
450
2250
五
保安员
9
600
5400
合计
24
15750
1、工资福利费测算：
0.36元/月/平方米
序号
项目
金额（元/月）
依据
测算结果（元/月.m2）
一
基本工资
15750
二
福利费
2205
工资总额14％
三
工会、教育经费
552
工资总额3.5％
合计
0.36
2、公共设施运行及保养费：
0.34元/月.m2
3、绿化管理费测算：
0.073元/月.m2
序号
项目
测算依据
金额（元）
测算结果（元/月.m2）
1
绿化工具费
200元/人.年
1000
2
劳保用品费
100元/人.年
500
3
绿化用水费
1吨/m2.年×1.5元/吨
1728
4
农药化肥费
0.30元/m2.年
345
5
景观再造费
0.20元/m2.年
230
合计
3803
0.073
4、清洁卫生费测算：
0.027元/月.m2
序号
项目
测算依据
金额（元）
测算结果（元/月.m2）
1
工具购置费
300元/人.年
4500
2
劳保用品费
100元/人.年
1500
3
消杀费
10元/户.年
4540
4
化粪池清掏费
2000元/次
4000
5
垃圾外运费
50元/桶×15×12
9000
合计
23540
0.027
5、保安费测算：
0.1元/月.m2
序号
项目
测算依据
金额（元）
测算结果（元/月.m2）
1
装备费
500元/人.年
4500
2
人身保险费
80元/人.年
720
合计
5220
0.1
6、办公费：
0.067元/月.m2
办公费＝42000元÷（51825.73m2×12个月）＝0.067元/月.m2
7、固定资产折旧费：
0.023元/月.m2
固定资产折旧费＝72000元÷（51825.73m2×12个月×5年）＝0.023元/月.m2
8、利润：
0.099元/月.m2
利润＝0.36＋0.34＋0.073＋0.027＋0.1＋0.067＋0.023
＝0.99×10％
＝0.099元/月.m2
9、法定税费：
0.059元/月.m2
税费＝0.99＋0.099＝1.089×5.5％＝0.059元/月.m2
10、物业管理服务费汇总：
1.124元/月.m2
序号
项目
金额（元/月.m2）
1
工资福利费
0.36
2
维修费
0.34
3
绿化管理费
0.073
4
清洁卫生费
0.027
5
保安费
0.1
6
办公费
0.049
7
折旧费
0.017
8
利润
0.099
9
税费
0.059
合计
1.124
11、停车费收入的补贴
小区内停车位161个，其中地面车位6个，150元/车位.月，800元/月；地下车位151个，250元/车位.月，37750元/月，物业公司计提20％，为7550元/月；停车费共计收入8350元。
分摊到每平方米建筑面积为0.161元/月.平方米，用测算出的物业管理服务费减去补贴费用，则应收物业管理费为：
1.124元/月.平方米－0.161元/月.平方米＝0.963元/月.平方米
该费用最终以与招标单位协议确定的价格收取。
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