物业管理师考试《物业经营管理》模拟试题与答案.docx

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物业管理师考试《物业经营管理》模拟试题与答案

全国物业管理师执业资格考试

《物业经营管理》模拟试题（含答案）

题目

一

二

总分

一、单项选择题（共60题，每小题1分。

每题的备选项中只有一个最符合题意）

1、物业经营管理服务的目标是（）。

A．防止物业泡沫

B．保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力

C．合理筹划物业税收

D．提供舒适环境并切实保障物业的治安安全

2、物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为（）三个层次。

A、物业管理、设施管理、房地产资产管理

B、物业经营管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理

C、物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理

D、物业管理或设施管理、房地产管理和投资管理

3、物业经营管理的常规工作不包括（）。

A、物业保险管理B、设施设备管理

C、日常维修和维护D、决策分析

4、实现物业经营管理服务目标的基础是实现物业各期（）最大化。

A．价值B．净收益C．价格D．收入

5、国外通常将具有优越的地理位置，建筑物实物状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，设施设备先进的写字楼称为（）级写字楼。

A、甲B、乙C、丙D、丁

6、下列投资中，能够直接形成房地产市场上增量供给的是（）。

A．房地产企业债券和投票投资B．房地产置业投资

C．房地产开发投资D．购买房地产投资信托基金

7、房地产投资的个别风险包括（）。

A、收益现金流风险B、周期风险C、变现风险D、利率风险

8、房地产投资之弊不包括（）。

A、流动性差B、投资数额巨大

C、提高投资者的资信等级D、投资回收期较长

9、进行静态条件下的计算与进行动态条件下的计算，两者的区别是（）。

A、是否考虑计算公式的影响B、是否的考虑设备寿命影响

C、是否考虑资金时间价值的影响D、是否考虑设备磨损的影响

10、城市快速轨道交通的建设，导致沿线房地产价格产生明显变化，这反映出房地产投资特性中的（）。

A．不可移动性B．地租递减性C．政策影响性D．相互影响性

11、某一计息周期内的净现金流量是指该时段内（）。

A．正现金流量的代数和

B．负现金流量的代数和

C．现金流量的代数和

D．现金流量的公允价值

12、关于有效毛收入的计算公式，正确的是（）。

A．有效毛收入=潜在毛租金收入-空置损失+收租损失+其他收入

B．有效毛收入=潜在毛租金收入+空置损失+收租损失+其他收入

C．有效毛收入=潜在毛租金收入-空置损失-收租损失+其他收入

D．有效毛收入=潜在毛租金收入+空置损失-收租损失+其他收入

13、关于期房价格的公式，正确的是（）。

A．期房价格=现房价格-租金收益-风险补偿

B．期房价格=现房价格-租金收益+风险补偿

C．期房价格=现房价格+租金收益-风险补偿

D．期房价格=现房价格+租金收益+风险补偿

14、关于房屋空置率的说法，正确的是（）。

A．房屋空置率是指报告期期初空置房屋占同期房屋存量的比例

B．房屋空置率是指报告期期初空置房屋占上期房屋增量的比例

C．房屋空置率是指报告期期末空置房屋占上期房屋增量的比例

D．房屋空置率是指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例

15、物业管理也具有周期性，即它会经历从（）、“衰退”甚至“消亡”的生命历程。

A、起步、成长、成熟B、复苏、成熟

C、起步、成长D、复苏、起步、成长

16、招标文件通常包括《招标公告》、《招标书》、《投标须知》、《投标书编制要求》等，标底是由（）确定的。

A、招标单位B、投标单位C、银行D、主管部门

17、房地产直接投资包括（）

A、房地产开发投资、房地产企业债券投资

B、房地产开发投资、房地产企业股票投资

C、房地产开发投资、房地产置业投资

D、房地产置业投资、房地产企业股票投资

18、在项目财务评价中，动态投资回收期（Pb）与基准回收期（Pc）相比较，如果Pb（）Pc，则开发项目在财务上就是可以接受的。

A、大于等于B、大于C、小于等于D、无关系

19、下面三个非价格因素（）对房地产市场供给数量有影响。

A、房地产中介对未来的预期、房地产开发成本、政府政策的变化

B、房地产中介对未来的预期、房地产开发成本、开发商对未来的预期

C、房地产中介对未来的预期、政府政策的变化、开发商对未来的预期

D、房地产开发成本、政府政策的变化、开发商对未来的预期

20、物业管理成本由以下（）部分构成。

A、营业成本、期间费用或经营管理费用

B、营业成本、建造费用

C、营业成本、设计费用

D、建造费用、期间费用或经营管理费用

21、一定时期内，物业服务企业为受托物业提供管理服务而发生的直接物业管理成本，称为物业服务企业的（）。

A．管理费用B．咨询费用C．财务费用D．营业成本

22、某办公单位以每月2000元的价格租了一间100平方米的办公室，年底结算时，其交通费3500元/年，通信费5000元/年，办公用品费1000元/年，书报费1300元/年，宣传广告和市场推广费15000元/年，法律费用8000元/年，节日装饰费2500元/年。

参加测算的物业面积为10000平方米，其办公费估算为（）元/月·平方米。

A．0．67B．0.50C．0．57D．0.60

23、在做物业管理服务的主要成本估算时，保安人员的人身保险费计入（）中。

A．保安费B．不可预见费C．保险费D．人工费

24、在预算期内，物业服务企业为筹措资金所发生费用的预算是（）。

A．营业成本预算B．管理费用预算C．经营费用预算D．财务费用预算

25、关于物业管理年度运营预算的说法，正确的是（）。

A．预算不包括费用支出发生的时间

B．预算不包括能源费用支出安排

C．预算不包括员工的养老保险

D．预算中要为不可预见费用的支出预留空间

26、下列自然人中，不能成为房屋租赁主体的是（）。

A．肢体残疾的人B．没有民事行为能力的人

C．未满十四周岁公民的法定监护人D．企业的法定代表

27、城市房屋租赁实行（）制度。

A．审批B．审核C．登记备案D．报告

28、甲、乙双方签订了厂房租赁合同，合同规定，甲于合同签订之日起将其拥有的厂房租赁给乙，乙应于合同签订之日起承担支付租金的义务，合同签订后，乙因自身原因迟滞1个月后入住该厂房，关于合同第1个月租金的说法，正确的是（）。

A．乙方不应该支付第一个月租金

B．乙方应支付第一个月租金

C．乙方应该减半支付第一个月租金

D．乙方应该加倍支付第一个月租金

29、下列情形中，属于房屋租赁合同自然终止的是（）。

A．无正当理由，拖欠房租6个月以上的

B．公有住宅无正当理由闲置6个月以上的

C．将承租的房屋擅自转租的

D．因不可抗力致使房屋租赁合同不能继续履行的

30、明确物业管理师的责任，通常企业物业资产管理涉及以下领域（）的活动。

A、财务、管理人员职能、管理方法

B、购置或剥离物业资产、财务、管理方法

C、购置或剥离物业资产、财务、管理人员职能

D、购置或剥离物业资产、管理人员职能、管理方法

31、一般来说，对于中低档写字楼物业选择（）来进行宣传比较合适。

A、网络和报纸上的分类广告、广播

B、网络和报纸上的分类广告、物业顾问机构的期刊

C、电视、广播

D、网络和报纸上的分类广告、电视

32、下列指标中，属于考核物业服务企业经济效益的指标是（）。

A．物业增值率B．房屋完好率

C．成本（费用）降低率D．重大事故发生率

33、承保各种团体及个人在固定场所从事生产、经营等活动，以至日常生活中由于意外事故而造成他人人身伤害或财产损失的经济赔偿责任的险种是（）保险。

A．雇主责任B．公众责任C．财产D．人身

34、物业管理绩效评价中，净资产收益率的计算公式是（）。

A.净资产收益率=（净利润/平均净资产）×100%

B.净资产收益率=（净利润/净资产总额）×100%

C.净资产收益率=（息前税前利润/平均资产总额）×100%

D.净资产收益率=（主营业务收入净额/平均流动资产总额）×100%

35、制定租金收取办法的目的是尽量减少（）带来损失。

A．由于迟付或拖欠租金而给业主

B．由于空置或免租期长而给业主

C．由于空置或免租期长而给物业服务企业

D．由于迟付或拖欠租金而给物业服务企业

36、确定写字楼能否满足某一特定租户的面积需求，考虑的因素包括可能的面积组合，该租户面积的扩展以及该租户（）。

A．承租期限B．经营实力C．现在的办公面积D．经营业务的性质

37、下列指标中，不属于写字楼物业经营管理绩效评价指标的是（）。

A．物业经济指标B．服务满意度C．物业品牌化D．市场占有率

38、某租户的基础租金为10万元/月，其与业主约定每月200万元的营业额为自然平衡点，以营业的5%作为百分比租金。

现租户本月营业额为200万元，其该月份应缴租金（）万元。

A．9B．10C．11D．20

39、某宗物业的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类物业的报酬率为10％。

试计算该宗物业的收益价格。

A．200.86B．300.86C．400.86D．500.86

40、以下不属于风险的特征的是（）。

A、负面性B、可确定性C、不确定性D、可测性

41、写字楼物业的特点不包括（）。

A、所处区位好，规模大B、多为现代化的多层建筑

C、功能齐全、配套设施完善D、多由专业物业管理企业管理

42、写字楼物业管理常规目标集经营目标、管理目标和（）三位一体，互相渗透。

A、价格目标B、价值目标C、成本目标D、服务目标

43、编制营业成本预算，应以（）预算为基础。

A．支出B．费用C．收入D．工资

44、适合经营管理水平较高、业务结构和业务数量较为稳定的物业服务企业采用的预算编制方法是（）。

A．固定预算B．零基预算C．滚动预算D．概率预算

45、物业服务有效需求的特征是（）。

A．有需要无购买力B．无需要有购买力

C．无需要也无购买力D．有需要也有购买力

46、物业管理服务成本中按规定提取的福利基金按工资总额的（）计算。

A．1.5%B．2%C．12%D．14%

47、下列费用中，计入物业服务企业财务费用的是（）。

A．财务人员的工资B．金融机构手续费

C．法定税费D．财务部门办公费

48、政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但与一般写字楼在（）方面有所区别。

A．建筑规模B．建筑结构C．公共性D．社会性

49、经济适用住房的开发利润应控制在（）以下。

A．1%B．2%C．3%D．4%

50、租赁计划包括租金方案和（）。

A．物业管理计划B．出租策略

C．总体租金水平D．租金价格表

51、房屋租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前（）个月提出，并经出租人同意，重新签订房屋租赁合同。

A．1B．2C．3D．4

52、年名义利率为12%，如果按季度计息，则实际利率为（）。

A、12%B、12.51%C、12.68%D、12.73%

53、某宗物业交易总价为30万，其中首付20%，余款半年后支付，假设月利率为0.5%，则该物业在其成交日期一次付清的价格为（）。

A、28.28万B、29.29万C、27.27万D、26.26万

54、速动资产是指扣除了（）后流动资产的数额。

A、不良资产B、应收帐款C、存货D、应付帐款

55、以下适合采用成本法评估的物业是（）。

A、商场B、教学楼C、标准厂房D、写字楼

56、以下不属于风险应对策略的是（）。

A、风险回避、风险转移B、风险减轻、风险承担

C、风险分担D、抢救措施

57、按照管理层面的不同，零售商业物业的经营管理可以分为（）这两个层次。

A、策略与运行管理、现场管理B、市场管理、现场管理

C、零售管理、现场管理D、战略管理、现场管理

58、对于一般的房地产投资项目，偿债备付率应（）。

A、大于1.2B、大于1.5C、小于1.2D、小于1.5

59、某公司有旧电脑机组，使用寿命还有4年，年电费等开支50万，如果采购新电脑机组，可使用12年，初始购置费用为180万，年电费等开支为20万，用静态分析法分析，正确的是（）。

A、旧电脑比新电脑年费用多15万元

B、旧电脑比新电脑年费用少15万元

C、旧电脑比新电脑年费用多30万元

D、旧电脑比新电脑年费用少30万元

60、以下不属于组合投资管理要素的是（）。

A、管理对象B、管理者C、管理制度D、管理方法

二、多项选择题（共20题，每题2分。

每题的备选项中有2个或2个以上符合题意，至少有一个错项；选错，本题不得分，少选，所选的每个选项得0.5分）

1、酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在（）。

A、服务对象不同B、地理位置不同

C、服务内容不同D、建筑设计和装潢风格不同E、服务水平不同

2、收益性物业是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业，包括住宅（特别是其中的公寓、影剧院、停车场、加油站和（）等。

A、政府大楼B、加油站C、餐馆D、军队营房E、商场

3、关于物业管理计划的说法，正确的是（）。

A．物业管理中短期计划通常以物业服务企业与业主签订的物业服务合同约定的合同有效期为周期

B．物业管理长期计划通常以物业的剩余使用寿命为限

C．编制物业管理长期计划时，应进行物业全寿命周期的成本费用分析

D．物业管理计划由业主委员会编制

E．物业管理计划包括年度计划、中短期计划和长期计划

4、设备更新源于设备磨损，设备磨损是设备使用（或闲置）过程中发生的损耗，磨损分为（）。

A、有形磨损B、第一种磨损C、第二种磨损

D、无形磨损E、人为磨损

5、现金流入通常包括（）等。

A．销售收入B．出租收入C．运营费用

D．还本付息E．税金

6、影响房地产市场发展的社会因素，包括（）。

A、传统观念及消费心理、社会福利B、人口数量及状态

C、家庭收入水平及分布D、物价水平E、经济发展状况

7、下列物业中，不适宜采用百分比租金的物业有（）。

A．住宅小区B．政府办公楼C．零售商业

D．大型购物中心E．工业厂房

8、关于房屋租赁合同的说法,正确的是（）。

A．房屋租赁合同是单务合同B．房屋租赁合同是双务合同

C．房屋租赁合同是要式合同D．房屋租赁合同不是有偿合同

E．房屋租赁合同是继续性合同

9、物业服务企业成本控制，按时间不同，可以分有（）。

A．全程控制B．事先控制C．事中控制

D．事后控制E．阶段控制

10、物业服务企业在进行固定资产折旧费估算时，各类固定资产包括（）。

A．交通工具B．通信设备C．办公设备

D．物业管理用房E．工程维修设备

11、物业经营管理中，成本控制应遵循的原则有（）原则。

A．收入最大化B．全面控制C．讲究经济效益

D．权责利相结合E．节能环保

12、风险管理的整个过程包括（）。

A．风险识别B．风险评估C．风险控制

D．风险调整E．风险补偿

13、物业服务合同的签订要点包括（）。

A．“宜粗不宜细”的原则

B．不应有无偿无期限的承诺

C．实事求是留有余地

D．“宜细不宜粗”的原则

E．明确界定违约责任与处理方式

14、物业管理绩效评价中社会评价的主体包括（）。

A．政府B．咨询机构C．新闻媒体

D．业主E．本企业员工

15、业主或物业服务企业选择写字楼租户，考虑的主要准则有（）。

A．潜在租户所经营业务的类型

B．财务稳定性和长期盈利的能力

C．企业租户的股权结构

D．所需的面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容

E．潜在租户的声誉

16、写字楼物业租赁经营绩效的主要指标有（）。

A．租金价格水平B．出租经营成本

C．净租金收入占毛租金收入的比例D．销售价格

E．租户的规模

17、在零售商业物业的租赁中，净租的形式有（）。

A．租户仅按比例分摊与物业有关的税项

B．租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费

C．所有的经营费用都由租户直接支付，而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用

D．租户仅按比例分摊业主的所有税项

E．租户不分摊税费

18、保险的一般原则是（）。

A、赔付原则B、可保利益的原则C、近因原则

D、比例分摊原则E、公平原则

19、零售商业物业运作的相关理论主要集中在以下（）领域。

A、供给理论B、同类零售商聚集理论

C、外部效应理论D、需求理论E、中心地理论

20、可持续发展的物业管理要求垃圾处理必须遵循的原则有（）。

A．无害化B．简单化C．资源化

D．减量化E．有偿化

参考答案：

1-30:

BCDBACACCDCCADAACCDADBADDBCBDC

31-60:

BCBAADDBBBBDCADDBCCBCBBCBDAAAC

1-10:

ABCDBCEABCEADABABABEBCEBCEABCE

11-20:

BCDABCDBCDEBCABDEABCABCBCDBCEACD