住房工程质量分户验收管理规定.docx
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住房工程质量分户验收管理规定
住宅工程质量分户验收管理规定
第一条为了加强住宅工程质量管理，保障竣工房屋使用功能，根据国务院《建设工程质量管理条例》、建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》及国家工程质量验收规范有关规定，结合本市实际，制定本规定。
第二条本规定所称住宅工程质量分户验收，是指住宅工程在按照国家规范要求内容进行工程竣工验收时，对每一户及单位工程公共部位进行的专门验收。
第三条凡本市行政区域内，住宅工程质量分户验收及其监督管理，均适用本规定。
第四条住宅工程质量分户验收应依据国家、省、市工程质量验收规范、技术标准、技术规定以及经审查合格的施工图设计文件进行。
第五条住宅工程质量分户验收的内容：
（一）楼地面、墙面和天棚面层质量；
（二）门窗安装质量；
（三）栏杆安装质量；
（四）防水工程质量；
（五）室内空间、构件尺寸；
（六）外墙保温质量；
（七）给排水、采暖系统安装质量；
（八）室内电气工程安装质量；
（九）智能建筑安装质量；
（十）其他国家和省有关规定、标准中要求分户检查的内容。
第六条住宅工程质量分户验收应按以下要求进行：
（一）分户验收工作由建设单位组织实施；由建设单位项目负责人、专业技术人员、施工单位项目经理、项目质量负责人和监理单位的总监理工程师、专业监理工程师等人员参加。
已选定物业公司的，物业公司应当参加住宅分户验收工作。
（二）分户验收应逐户、逐间进行，并做好记录。
分户验收分户内和公共部位两部分。
验收具体内容应按照《住宅工程质量分户验收内容及要求》（表1）进行。
分户验收合格后，按规定填写由建设单位（项目）负责人、施工单位项目经理和总监理工程师及各方参加人员签字并加盖各方法人公章的《住宅工程质量分户验收记录（户内部分）》（表2）及《住宅工程质量分户验收记录（公共部位部分）》（表3）；
对于建设单位有其他方面质量要求的住宅工程及精装修住宅工程的分户验收内容及所用表格可自行确定；
分户验收不合格的，须经整改后，方可重新组织验收。
第七条《住宅工程质量分户验收记录》应作为《住宅工程质量保证书》的附件，在房屋交付时一并交给住户。
第八条《住宅工程质量保证书》中必须同时注明以下事项：
（一）保修范围和保修期限；
（二）保修程序和处理时限；
（三）物业公司名称、联系电话；
（四）建设单位工程质量保修负责人姓名、联系电话；
（五）施工单位工程质量保修负责人姓名、联系电话。
第九条单位工程分户验收合格后，将整个单位工程的分户验收情况进行汇总，填写《住宅工程分户验收汇总记录》（表4），建设、施工、监理单位各方项目负责人或总监理工程师分别签字并加盖公司法人公章。
《住宅工程分户验收汇总记录》一式肆份，建设、施工、监理各方分别留存一份，一份在报送竣前检查资料时交质监机构监督员留存至工程监督档案。
第十条住宅工程质量分户验收出现不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收。
第十一条住宅工程竣工验收时，验收组对分户验收工作进行检查和复核，质量监督机构对验收过程进行监督。
第十二条住宅工程竣工验收复核发现验收条件不符合相关规定、分户验收记录内容不真实或存在影响主要使用功能等重大质量问题时，应终止验收、责令改正，符合要求后方可重新组织验收。
第十三条分户验收中弄虚作假、降低标准，将不合格工程按合格工程验收的，对责任单位和责任人给予不良行为记录，情节严重的按照有关法律法规对责任单位进行行政处罚。
第十四条本规定自年三月一日起实施。
表1：
住宅工程质量分户验收内容及要求
一、户内部分
验收
项目
验收内容
检查方法
验收标准
参照标准、备注
1、楼地面、墙面、天棚面层
楼地面空鼓、裂缝、起砂
小锤轻击和观察检查
空鼓面积不超过400cm2；不得出现裂缝和起砂
GB50209-2002
5.2.5、5.2.6
墙面、天棚空鼓、裂缝、脱层和爆灰
无空鼓、脱层；距检查面
1ｍ处正视无裂缝和爆灰
GB50210-2001 4.3.5
GB50204-20028.2.1
2、门窗
外窗台高度
钢尺检查，每个窗台不少于一处
窗台或落地窗防护栏杆高度不低于900mm且不得有负偏差
GB50352-20056.10.3
GB50096-1999 3.9.1
外窗渗漏
淋水试验或雨后观察检查
外窗及周边无渗漏
《建筑法》第六十条
门窗开启
开启和关闭检查，手扳检查
开启灵活、关闭严密；不松动、不晃动
GB50210-20015.3.4
GB50210-20015.1.11
安全玻璃认证标识
双层玻璃
观察检查安全认证标识
对照图纸检查玻璃层数
应使用安全玻璃的不得使用非安全玻璃，玻璃上有安全认证标识（标识不得隐蔽）
玻璃层数必须与图纸一致
发改运行（2003）2116号第六条
经审查的施工图
3、栏杆
栏杆高度
钢尺测量，每片栏杆不少于一处
阳台、上人屋面栏杆六层及以下不低于1.05米;七层及以上不低于1.10米,不得有负偏差
GB50368-2005 5.1.5
GB50368-2005 5.2.2
竖杆间距
临空处栏杆净间距不应大于0.11ｍ，正偏差不大于3mm
GB50210-2001 12.5.9
防攀爬措施
观察检查
有水平杆件的栏杆或花式栏杆应设防攀爬措施（金属密网、安全玻璃等）
GB50352-2005 6.6.3
护栏玻璃
观察检查3C安全标识，游标卡尺测量
必须使用钢化玻璃或钢化夹层玻璃，厚度不应小于12mm，当临空高度超过5ｍ时，必须采用钢化夹层玻璃
GB50210-2001 12.5.7
4、防水
屋面渗漏
雨后或淋水、蓄水试验检查
屋面无渗漏、无积水
GB50207-2002 10.0.5
卫生间等有防水要求的地面渗漏
蓄水24小时后放水，最小蓄水深度不得小于20mm
无渗漏、排水顺畅
GB50209-20024.9.8
外墙渗漏
淋水试验或雨后观察检查
墙面无渗漏、滴水线无爬水
《建筑法》第六十条，含与住户相关联的地下室、车库的外墙
5、室内空间、构件尺寸
室内净高
使用激光测距仪或钢卷尺进行测量、偏差为实测值与推算值之差；极差为实测值中最大值与最小值之差
最大负偏差不超过20mm，极差不超过20mm
室内净开间
极差不超过20mm
构件尺寸
室内梁、窗台等构件不得出现明显的大小头现象
6、外墙保温
设计做法
对照图纸进行检查
设计做法必须通过图纸
审查
保温层厚度
用钢卷尺进行测量
检查
保温层厚度必须与图纸
要求一致
保温层粘结
对照图纸进行检查
保温层粘结方法、面积必须与图纸要求一致
细部处理
观察检查
外飘窗周边等必须进行保温处理
7、水暖安装
管道渗漏
试水检查
给水、排水、采暖管道、散热器、卫生器具、阀门、热表、水表等的接口无渗漏
GB50242-2002
管道堵塞
试水检查
给水、排水、采暖管道无堵塞
GB50242-2002
管道坡度
观察检查
排水管道坡向、坡度正确
GB50242-2002
安装固定
观察检查
给水、排水、采暖管道、散热器、卫生器具、阀门、热表、水表等安装固定牢固、支架间距位置符合要求
GB50242-2002
地漏水封
尺量检查
地漏水封深度不小于50mm。
GB50242-2002
热表和温控阀
观察检查
入户装置安装热计量表，或每组散热器安装热分配表，以及每组散热器安装温控阀
青建发[2005]107号文
8、电气安装
分户配电箱安装
观察和开、关触电保护器动作
照明配电箱（盘）内配线整齐，回路编号齐全，标识正确；箱（盘）内开关动作灵活可靠
GB50303-2002
6.1.9、6.2.8
开关、插座安装
观察检查、使用“漏电开关测试仪”逐个检查
位置正确、“漏电开关测试仪”无接错显示
GB50303-2002
22.1.2、3.1.7
导线敷设
观察检查
导线无死线、接头处理可靠
GB50303-2002
15.1、15.2
等电位联结
观察检查
等电位连接端子齐全、位置正确
GB50303-2002
27.1.27.2.
灯具安装
通电、观察检查
照明系统通电试运行正常
GB50303-2002
23.1.1
9、智能
建筑
多媒体箱安装
对照图纸检查
设置符合要求、布置合理
GB50339-2003
信息插座面板安装
对照图纸检查
设置符合要求，连接可靠
GB50339-2003
访客对讲系统安装
手动试验、观察检查
设置符合要求，功能可靠
GB50339-2003
13.4.1，13.4.2
9、其它
通气道设置及附件
观察检查
止回阀、防火门按规定安装；表面无裂纹；上人屋面烟道（包括管道透气孔）高度应超过1.8m
墙面空调孔
观察检查
无渗漏、反坡、位置正确、与插座位置协调
二、公共部位部分
验收项目
验收内容
检查方法
验收标准
参照标准、备注
1、外墙
窗角斜裂缝，墙面裂缝
在距外墙2.0m范围内平视或仰视观察检查
墙面及窗角无可见裂缝
《建筑法》第六十条
2、楼（电）梯、通道
楼梯踏步梯段及平台净宽，楼梯踏步高差
钢尺或激光测距仪测量检查
1、楼梯从扶手中心到墙
面测量的净宽不小于1.1m（六层及以下或一边设有栏杆的不小于1.0m）；
2、楼梯平台净宽不小于1.2m；
3、相邻踏步高差不得超
过10mm
GB50209-20025.3.8
GB50096-19994.1.3
GB50352-20056.7.3
GB50368-20055.2.3
电梯前室深度，电梯门净宽
钢尺或激光测距仪测量检查
1、电梯前室深度不得小于1.5m；
2、电梯门净宽不得小于80cm
GB50096-19994.1.9
疏散门
观察检查
疏散门应外开
走廊和通道净宽、净高
钢尺或激光测距仪测量、观察检查
净宽不应小于1.2m，净高不应小于2.1m
GB50368-20055.2.1
3、地下室
墙面及天棚渗漏，裂缝
观察检查
无渗漏、无裂缝
GB50208-20024.1.9
地面裂缝、起砂
观察检查
不得出现裂缝和起砂
GB50209-2002
5.3.6
表2：
住宅工程质量分户验收记录（户内部分） 总 页第 页
工程名称
房（户）号
号楼 单元 户
建设单位
开竣工日期
年 月 日－ 年 月 日
施工单位
监理单位
序号
验收项目
验收内容
验收结论及记录
1
楼地面、墙面和天棚
裂缝、空鼓、脱层、地面起砂、墙面爆灰
2
门窗
窗台高度、门窗开启、安全玻璃标识、玻璃层数
3
栏杆
栏杆高度、竖杆间距、防攀爬措施、栏杆玻璃
4
防水
屋面渗漏、卫生间等防水地面渗漏、外墙渗漏
5
室内空间、构件尺寸
室内净高、净开间、梁、窗台等构件尺寸
6
外墙保温
设计做法是否通过图纸审查、保温层厚度、保温层粘结、细部处理
7
水暖安装
管道渗漏、管道堵塞、管道坡度、安装固定、地漏水封、热表和温控阀
8
电气
分户配电箱、开关插座、导线敷设、等电位连结、灯具、
9
智能建筑
多媒体箱、信息插座、访客对讲系统
10
其它
通气道、空调孔位置等
分户验收结论
建设单位
监理单位
施工单位
物业公司
项目负责人：
验收人员：
（公章）
年 月 日
总监理工程师：
验收人员：
（公章）
年 月 日
项目经理：
验收人员：
（公章）
年 月 日
项目负责人：
验收人员：
（公章）
年 月 日
表3：
住宅工程质量分户验收记录（公共部位） 总 页第 页
工程名称
检查项目及部位
建设单位
开竣工日期
年 月 日－ 年 月 日
施工单位
监理单位
序号
验收项目
验收内容
验收记录及结论
1
外墙
窗角斜裂缝墙面裂缝
2
楼（电）梯、通道
梯段及平台净宽、楼梯踏步、电梯候梯厅深度、电梯门净宽
疏散外门、公用走道净宽、净高
3
地下室
墙面及天棚渗漏、裂缝
地面裂缝、起砂
综合验收结论
建设单位
监理单位
施工单位
物业公司
项目负责人：
验收人员：
（公章）
年 月 日
总监理工程师：
验收人员：
（公章）
年 月 日
项目经理：
验收人员：
（公章）
年 月 日
项目负责人：
验收人员：
（公章）
年 月 日
表4：
住宅工程分户验收汇总记录
工程名称
总户数
建设单位
验收户数
施工单位
监理单位
内容
验收情况
每户验收项目
公共部位
功能性试验
验收结论
建设单位
（公章）
项目负责人：
年月 日
监理单位
（公章）
总监理工程师：
年月 日
施工单位
（公章）
项目经理：
年 月 日
物业公司
（公章）
项目负责人：
年 月 日
填表说明：
1、本表是在建设单位组织分户验收的基础上，由施工单位填写汇总，监理复核，相关单位及人员签章，公章为法人章。
2、本表一式四份，一份在送竣前检查资料时一并送质监站，另外三份建设、监理、施工各一份。
3、验收户数指实际验收套数，一般与总户数一致。
4、验收情况是指分户验收过程质量情况描述。
5、每户验收项目是分户验收记录中的墙面、天棚、地面、门窗、栏杆、防水、几何尺寸、给排水、电器照明、安全玻璃等验收项目，验收几项就填写几项。
6、公共部位指楼梯间的踏步、栏杆、门厅、电梯候梯间等，主要检查相关几何尺寸如楼梯踏步宽高、栏杆的高度及形式、通道及候梯间的宽度等。
7、功能试验指屋面蓄水试验、有防水要求的地面蓄水试验、有排水要求地面的泼水试验等。
应对每户试验情况进行描述。
8、物业单位验收指物业单位是否参加验收，如果参加填写物业公司名称。
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