宾馆项目可行性研究报告.docx
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宾馆项目可行性研究报告
附表
第一章总论
1.1项目概要
1.1.1项目名称
王勇个人（宾馆）建设项目
1.1.2项目建设单位
王勇个人
1.1.3项目建设性质
新建项目
1.1.4项目建设地点
本项目厂址选定在库尔勒50号小区，新城南路北侧，平安路南侧，周围环境及建设条件能够满足本项目建设及发展需要。
1.1.5项目负责人
王勇个人
1.1.6项目投资规模
项目总投资金额为580万元人民币，主要用于项目建设的建筑工程投资、配套工程投资、设备购置及安装费用、无形资产费用、其他资产费用以及充实企业流动资金等。
项目正式运营达产后，可实现年均销售收入300万元/年，年均净利润为70万元，年可上缴增值税24万元，投资利润率为23.33%，税后财务内部收益率15.33%。
1.1.7项目建设内容
本项目总占地面积2.82亩，总建筑面积4500㎡。
项目主要建设内容及规模如下：
1、宾馆（5-9层），商铺（1-4层），框架结构
2、地下车库（-1层）
3、道路绿化
1.1.8项目资金来源
本项目总投资资金580万元，均为建设单位自筹。
1.1.9项目主要技术经济指标
1.2项目单位介绍
王勇个人
1.3编制依据
（1）《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）；
（2）《防震减灾法》；
（3）《旅馆建筑设计规范》（JGJ62-90）；
（4）《投资项目可行性研究指南》（试用版）；
（5）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）；
（6）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；
（7）国家及地方有关政策、法规、规划；
（8）项目公司提供的有关材料及相关数据；
（9）国家公布的相关设备及施工标准。
1.4编制原则
（1）充分利用企业现有基础设施条件，将该企业现有条件（设备、场地等）均纳入到设计方案，合理调整，以减少重复投资。
（2）坚持技术、设备的先进性、适用性、合理性、经济性的原则，以达到项目的最高效益。
1.5研究范围
根据国家基本建设项目可行性研究的内容和深度要求，本报告主要从项目提出的背景及建设的必要性、建设场地、工程配套条件、建设规模、建设方案和功能设置、投资估算、项目社会效益等方面进行研究和论证，最后得出结论并提出相关建议。
1.6研究结论和建议
1.6.1研究结论
本报告通过对项目背景及建设必要性、需求分析、项目的建设条件、建设内容和规模、建设方案、项目组织管理与进度安排、投资估算与资金筹措、社会效益等方面的论证分析，认为本项目建设符合社会需求。
项目建设的方案合理，配套条件成熟，完全有条件立即实施。
1.6.2建议
建议采取如下措施确保项目顺利实施：
1、协调各方关系，落实项目建设条件。
2、扎实做好项目前期工作，稳步推进项目实施。
3、进一步落实项目建设资金，确保项目建设资金按时足额到位。
第二章项目必要性及可行性分析
2.1项目建设必要性分析
2.1.1符合市场经济及市政设施的发展需求
改革开放以来，库尔勒市认真贯彻落实党的各项路线方针政策，特别是进入世纪之交，库尔勒市坚持以邓小平理论、“三个代表”、科学发展观和党的十八大为指导方针，坚持以经济建设为中心，牢牢抓住塔里木石油开发的历史机遇，发挥“团结拼搏、勇于开拓、抢抓机遇、争创第一”的库尔勒精神，艰苦奋斗、自强不息，经济建设取得了巨大的成就，综合实力始终名列全疆各县市前列。
彻底改变了以传统农牧业经济为主的状况，形成了以农牧业为依托，以优势产业为龙头，拥有石油、化工、纺织、造纸、食品、电力、煤炭、建材、机械、电子等初具规模的工业及建筑、运输、商贸协调发展的综合经济体系。
库尔勒是新疆最具发展潜力的城市，良好的投资环境使库尔勒成为发展经济、兴办实业的好地方，江苏大业集团、山东三力科技、北京顺和、新疆华凌集团、天彩股份等一大批项目在库尔勒生根开花结果，特别是同江苏维维集团的合作，实现了“互惠互利、增进友谊、共同发展”的协作原则。
在第三产业的发展上，此项目也积极响应了库尔勒市提出的大力发展第三产业的口号，宾馆行业的发展既满足了库尔勒市市场经济的需求，也增加了个体行业的经济收入。
2.1.2增加当地就业
带动相关产业链发展的需要：
本项目建成后，将为当地提供多个就业机会，吸收下岗职工与闲置人口再就业，可促进当地经济和谐发展。
2.1.3带动当地经济快速发展
带动当地经济快速发展的需要：
本项目正式运营后，可实现年均销售收入300万元，年均净利润为70万元。
2.2项目建设可行性分析
2.2.1项目建设符合国家政策及发展规划
宾馆行业是旅游行业的一个组成部分，它的特点是一个由多元因素组成的行业，它能够代表一个国家、一个地方、一个城市的文明、文化，它能够为一个国家、一个地方、一个城市的发展和开放起到积极的作用。
我国宾馆行业的起步，从1982年开始，至今已有30个年头，经历了三个阶段：
第一阶段，80年代，随着国家改革开放的政策，宾馆行业在全国的各行各业中，率先对外开放，引进国际集团的先进管理，投资主体以国有资本为主。
第二阶段，90年代，各行各业新建宾馆，作为主营业务的一种补充，投资主体还是以国有资本为主。
第三阶段，到了21世纪，随着北京申奥的成功和上海申博的成功，宾馆行业的潜在需求，又成为大量房产发展商投资的目标，投资主体以民营资本为主。
2.2.2项目建设具备一定的区位优势
该项目位于库尔勒市50号地块，西南侧为新城南路（10m），东北侧为库铁公园（30m），东南侧为居民楼（10m），并邻近库尔勒市铁路小学、铁路中学及库尔勒市火车站，交通便利，且人流量大。
2.2.3项目建设具备技术可行性
2.2.4项目具有管理可行性
2.3分析结论
综合以上因素，本项目建设可行，且十分必要。
第三章行业市场分析
3.1世界经济方面
年初以来，在世界经济出现回暖的背景下，全球金融形势明显好转。
美国道琼斯工业平均指数连创历史新高，日经指数刷新4年半高位纪录，欧洲股市亦温和上涨，投资者风险偏好明显上升。
美国10年期国债收益率小幅上涨，西班牙、意大利10年期国债收益率较去年7月份高点大幅下跌，与德国国债收益率之差分别缩小2.9和2.2个百分点。
虽然近期塞浦路斯爆发银行业危机，但欧洲金融市场抗冲击能力明显增强，金融形势有望继续保持稳定。
国际汇市总体平稳，虽然近期日元贬值和美元汇率趋于走强，但主要新兴市场国家货币兑美元汇率有升有贬，印度卢比、巴西雷亚尔和墨西哥比索分别升值0.8%、3%和4%，韩元和俄罗斯卢布则贬值5%和1%。
同时，应当看到，世界经济复苏基础仍不稳固，金融市场缺乏实体经济的有力支撑。
美国财政悬崖问题仍未得到完全解决，欧元区重债国银行资产负债表持续恶化，意大利、西班牙等国仍存在主权债务违约风险，塞浦路斯危机的后续影响有待观察等。
这些因素都会影响投资者信心和金融市场稳定，全球金融市场再度出现动荡的可能性仍然较大。
世界经济缓慢复苏态势短期内难以改变，我国出口增长仍将受到外需不足的制约；针对我国出口产品的贸易保护主义措施还将层出不穷，对相关产品的出口带来不利影响。
发达国家继续实施量化宽松货币政策，我国输入性通胀压力增大。
全球流动性充裕，我国经济企稳回升可能吸引短期资本大量流人。
由于世界经济复苏依然面临较大不确定性，跨境资本流向也可能出现反复，对我国跨境资本管理带来较大压力。
在国际经济环境仍然复杂多变的情况下，我国既要立足扩大内需促进经济持续健康发展，也要努力保持出口平稳增长，继续扩大我国出口在全球贸易中的份额。
当前，一是要继续稳定促进出口的各项政策措施，保持人民币汇率在均衡水平上基本稳定，努力改善出口企业的经营环境。
二是要加快实施自贸区战略和“走出去”步伐，通过深化区域合作和扩大对新兴市场国家的投资和工程承包，积极促进出口。
三是要完善政府、行业协会和企业三位一体应对贸易摩擦机制，维护我国企业正当权益。
四是要加强跨境资本流动监管，妥善应对输入型通胀压力，继续做好控制物价上涨工作。
3.2新疆经济快速发展民生不断改善
西部大开发战略的实施有力地改善了西部地区贫穷落后的面貌。
“西部地区的迅速崛起,有效地扩大了内需,有效地缓解了资源瓶颈,有效地改善了民生,更为我们赢得了全局和战略上的主动。
”
西部地区生产总值从1999年的1.58万亿元提升到去年的11.39万亿元,年均增速12.4%,占全国的比重由17.9%提高到19.8%。
同期,地方财政收入从1029亿元增加到12763亿元,年均增长21.4%。
主要经济指标增速自2007年起连续6年高于全国平均水平,初步形成了能源资源加工利用、装备制造、旅游、农牧业等特色优势产业,自我发展能力不断增强。
西部基础设施建设取得突破性进展,公路、铁路、机场、水利灌溉等设施取得长足进步,为经济社会发展和人民生活改善奠定强有力基础。
仅四川紫坪铺、宁夏沙坡头、广西百色等一批大中型水利枢纽工程发挥效益,新增有效灌溉面积近1亿亩。
西部生态建设和环境保护成效显著。
退耕还林工程累计安排造林任务4.41亿亩,其中退耕地造林1.39亿亩,荒山荒地造林和封山育林3.02亿亩。
退牧还草工程累计安排草原围栏建设任务9.12亿亩。
西部地区森林覆盖率、草原植被覆盖度明显提高,主要污染物排放量有所下降。
西部地区九年义务教育全面普及,累计扫除1350多万文盲,青壮年文盲率已下降到5%以下,基本实现了县县有文化馆、图书馆,乡镇有综合文化站。
新型农村和城镇居民社会养老保险制度、最低生活保障制度实现全覆盖,3700多万城乡老年居民按月领取基础养老金,3500多万城乡困难群众基本生活得到有效保障。
职工医保、城镇居民医保和新农合3项基本医疗保险基本实现全覆盖,城镇居民医保和新农合财政补助标准提高到每人每年280元。
西部城乡居民收入分别从1999年的5302元、1634元增加到2012年的20600元、6027元,年均分别增长11.0%和10.6%。
3.3旅游资源
库尔勒市周边有国家重点文物保护单位7处，自治区住所文物保护单位28处，有档案记录的文物保护点300余处。
其中自治区文物保护地有铁门关遗址，库尔勒市级的有玉孜干遗址、夏哈勒墩遗址、托布力其古城等。
库尔勒市区北部山区峡谷中有著名的铁门关，因其险固，形式险峻，在中国古代素有“一夫当关、万夫莫开”之说。
旅游业的发展能有效的推进宾馆行业的发展。
3.4市场小结
通过以上分析可以得知当前国内外市场背景较好，我国发展宾馆行业政策及市场需求前景可观，市场潜力较大。
投资该产业面对较强的市场可行性、经济收益可行性，因此该项目的建设不仅可以促进我国宾馆经济的快速发展，还可有效满足当前市场需求，具有良好的社会效益和经济效益，同时对于促进经济社会可持续发展有着长远的意义。
第四章项目建设条件
4.1厂址选择
本项目厂址选定在库尔勒市50号地块，建设条件能够满足本项目建设及发展需要。
第五章总体建设方案
5.1项目布局原则
本次建设项目总占地面积为1879.92㎡，总建筑面积为4437.63㎡。
布局原则：
建设区平面布置充分利用现有条件，且满足消防及交通运输的条件。
5.2项目总平面布置
项目总平面布置项目总平面布置分为建筑主体、硬质铺装地面、庭院绿化等。
主体建筑的主要内容有：
地下车库及库房（-1层）、商铺（1-4层）、宾馆（5-9层）。
5.3总平面设计本工程各建、构筑物之间的防火间距均严格按照《建筑设计防火规范》的要求进行设计。
5.4道路设计
规划范围内根据平面布置设置环形道路，为混凝土路面，路面宽度主道8米。
该干路为宾馆主要出入口通道。
5.5市政基础设施布置方案
5.5.1给排水
本项目用水由库尔勒供水公司供给，用水量详见表1
表1用水量标准及用水量
序号
名称
用水定额
使用人数或其他
用水量m³/d
用水量m³/a
1
客房
500L/床·日
80床
40
14400
2
服务人员
60L/人·日
6人
0.36
129.6
3
洗衣房
80L/kg·日
80kg/床·日
6.4
2304
4
绿化
2.5/L/㎡·日
381.8
0.95
171
5
合计
/
/
47.71
17004.6
注：
1、2、3用水期以360天计算，绿化灌溉期以180天计算
本项目排水室内采用污、废水分流制；室外采用雨、污水分流制。
生活污水经化粪池初步处理达到《污水综合排放标准》（GB8978-1996）中的三级标准后，排至库尔勒市污水管网，最终进入污水处理厂。
5.5.2供电
每年按365天、每天按16小时计算。
总建筑面积4437.63㎡，综合用电指标按30W/㎡取，则年用电负荷为：
4437.63㎡*30W/㎡/1000*365*16=77.75万千瓦时
年需要实物量77.75万千瓦时，参考折标系数1.229kgce/kw·h；年耗能量99.55（吨标准煤）。
5.5.3供热
供暖依托项目所在地现有供热管网，可实现集中供暖。
总建筑采暖面积4437.63㎡。
参照全疆主要城镇采暖期有关参数及建筑物耗热量、采暖耗煤量指标，耗热量指标取21.0w/㎡，库尔勒市采暖期126天，每天24小时取暖。
则年耗热量为：
4437.63㎡*21.0w/㎡*126d/年*24h/d/1000*3.6/1000=1014.51百万千焦
年需要实物量1014.51百万千焦；参考折标系数0.0341kgce/kw·h；年耗能量34.59（吨标准煤）。
5.5.4供气
项目燃气由燃气公司供给，主要用于日常生活用气（商铺经营用气量由日后经营方向确定，现不做定量分析）。
5.5.5固废处理
本项目建成运营后，固体废弃物主要为生活垃圾和化粪池清掏污泥等，所有固废定期运至库尔勒市政府指定场所。
5.5.6消防
消防设计严格按照《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）进行设计。
根据建筑物的特点和防火等级，采用室内消防和室外消防相结合的办法，具体采取如下措施：
建（构）筑物间距及道路布置必须满足消防要求，在值班室内按要求配置干粉灭火器；员工必须进行系统安全教育，应建立定期安全学习制度；制定火警易燃及有害气体泄漏和爆炸等意外事件的紧急应变计划。
在醒目位置设立禁火标志，严禁烟火；制定预防突发事件的紧急预案及采用的相关措施。
第六章兴建宾馆的风险
6.1目前的供求现状
库尔勒市有诸多有利于宾馆业的现状和趋势，到目前为至，全年平均的宾馆出租率基本可达50%以上，尤其是库尔勒市火车站附近的宾馆平均出租率可达65%，这两个数据告诉我们，1）这样的出租率现状，宾馆达到保本的水平基本不成问题，2）目前火车站附近的宾馆数量还是供不应求。
6.2投资宾馆的性质和投资回报率
投资宾馆的性质，属于投资不动产的范畴，但不同于投资房地产。
6.2.1房地产投资与宾馆投资的区别
投资房地产的特点是：
1）资金周转时间短，一般3到4年；2）投入产出差价大；3）开发商对于投资地产的所有权，随着产权的单位面积出售逐步转移，最终以获利而结束项目，同时失去所有权。
投资宾馆的特点是：
1）资金需要沉淀，至少5年以上；2）建成以后还需要有后备资金用于更新改造；3）宾馆经营本身的回报率并不高，一般在10%左右；4）宾馆的回报率主要靠不动产的升值，但这种升值，除了本身地产价值的上升，还需要通过经营管理的效益支撑；5）投资方长期拥有宾馆的所有权。
6.2.2投资宾馆的资金结构要求
由于宾馆的性质和特点，对于宾馆的投资，要保证其回报率，对于资金结构有所要求。
自有资金的比例最好超过60%，如果负债比例过高，财务费用加大，会造成应有回报率的取得不足。
6.2.2投资者的目的和心态
投资宾馆，投资者一定是为长远的利益着想，不能急功近利，如果为了短期套利，不宜投资。
6.2.3投资成本
根据宾馆业的一般规律，投资宾馆在不同的国家和地区，有一个合理的成本区域，超过这些区域的投资，将给未来的回报带来负面作用。
6.2.4宾馆类型的选择
宾馆行业的细分市场，有超过10种的类型，如果没有充分的市场调研和专家指导，选择类型有误的话，将会在市场上增加竞争指数，加大未来回报的风险。
第七章投资方的条件和愿望
本项目投资580万，均为建设方自筹资金，根据投资方的本身条件和愿望，投资宾馆业具备资格。
第八章项目预选地块分析与评价
8.1地理位置
该项目位于库尔勒市50号地块。
8.2周边环境
西南侧为新城南路（10m），东北侧为库铁公园（30m），东南侧为居民楼（10m），并邻近库尔勒市铁路小学、铁路中学及库尔勒市火车站。
8.3交通条件
该项目交通便利，南侧为城市干路，距库尔勒火车东站不足500米。
8.4分析与评价
该项目地块在面朝杜鹃河，作为库尔勒市景观河其规划发展正在形成中，尤其杜鹃河两岸的绿化景观已形成一定规模。
同时紧邻库尔勒市城市干路、与商业闹市区既保持一定距离，且并不遥远。
第三，紧邻库尔勒市火车东站，具有一定的人流量。
从发展的眼光看应该是一处很有特色、很有发展的地块。
从该地块的综合物理环境条件分析，我们认为比较适合做宾馆。
第九章宾馆项目种类、功能配比及投资规模的简介
宾馆的类型，决定宾馆的投资规模和投资回报率的大小。
对于投资者来说，投资哪种类型的宾馆，是未来投资项目能否成功的关键。
同样规模的宾馆，不同类型，在面积和造价上都有区别，以300间客房的规模为例：
旅游经济型宾馆
特点：
有限服务，双人房比例高，客房面积紧凑
客房总面积：
7,350平方米
投资金额：
3,600万元（不含土地费用）
预计有盈利平均房价：
140元/间
投资回报时间：
5年左右（不包括财务费用）
现代商务型宾馆
特点：
智能化程度高，有会议设施，单人房比例高，客房面积宽敞
客房总面积：
10,530平方米
投资金额：
1.2亿元（不含土地费用）
预计平均盈利房价：
420元/间
投资回报时间：
6年左右（不包括财务费用）
会议型宾馆（主要为国内会议市场）
特点：
会议设施为核心产品，大小会议室配套，双人房比例高，客房面积宽敞
客房总面积：
10,320平方米
投资金额：
2亿元（不含土地费用）
预计平均盈利房价：
660元/间
投资回报时间：
8年左右（不包括财务费用）
豪华五星级宾馆
特点：
设施齐全、高档，单人房比例高，客房面积大
客房总面积：
13,425平方米
投资金额：
3.7亿元（不含土地费用）
预计平均盈利房价：
1,233元/间
投资回报时间：
8年左右（不包括财务费用）
以上四种提出介绍、分析的宾馆类型，平均空间分配及比例列表如下：
旅游经济型宾馆平均空间分配及比例
功能
面积
[平方米]
客房
总数
单人
标房
数量
双人
标房
数量
家庭房
数量
房型
比例
[占总数]
总面积
比例
客房
7350
[总面积]
300间/套
75间
210间
15间
79％
单人标房
22㎡
75间/
25%
双人标房
25㎡
210间
70%
家庭房
（3人）
30㎡
15间
5%
大堂
200㎡
2.2％
餐饮
550㎡
5.9％
行政区域
100㎡
1.1％
服务区域
1100㎡
11.8％
注：
此表平均空间分配不包含地下层部分及客房区域附属部分。
现代商务型宾馆平均空间分配及比例
功能
面积
[平方米]
客房
总数
单人
标房
数量
双人
标房
数量
商务
套房
数量
高级
套房
数量
房型
比例
[占总数]
总面积
比例
客房
10530
[总面积]
300
间/套
180间
60间
50套
10套
57％
单人
标房
32㎡
180间
60％
双人
标房
32㎡
60间
20％
商务
套房
45㎡
50套
17％
高级
套房
60㎡
10套
3％
大堂
450㎡
2.5％
餐饮
1200㎡
6.6％
会议
宴会
1000㎡
5.5％
行政
区域
600㎡
3.3％
服务
区域
3500㎡
19.1％
娱乐
休闲
1100㎡
6％
注：
此表平均空间分配不包含地下层部分及客房区域附属部分。
豪华五星级宾馆平均空间分配及比例
功能
面积
[平方米]
客房
总数
单人
标房
数量
商务
套房
数量
高级
套房
数量
豪华
套房
数量
房型
比例
[占总数]
总面积
比例
客房
13425
[总面积]
300
间/套
230间
40套
25套
5套
57.8％
单人
标房
40㎡
230间
77％
商务
套房
50㎡
40套
13％
高级
套房
65㎡
25套
8.3％
豪华
套房
120㎡
5套
1.7％
大堂
600㎡
2.5％
餐饮
1500㎡
6.6％
会议
宴会
1200㎡
5.2％
行政
区域
600㎡
2.5％
服务
区域
4200㎡
18.1％
游泳池
400㎡
1.7％
娱乐
休闲
1300㎡
5.6％
注：
此表平均空间分配不包含地下层部分及客房区域附属部分
会议型宾馆平均空间分配及比例
功能
面积
[平方米]
客房
总数
单人
标房
数量
双人
标房
数量
普通
套房
数量
高级
套房
数量
房型
比例
占总数
总面积
比例
客房
10320
[总面积]
300
间/套
80间
180间
30套
10套
46.9％
单人
标房
32㎡
80间
26.7％
双人
标房
32㎡
180间
60％
普通
套房
45㎡
30套
10％
高级
套房
65㎡
10套
3.3％
大堂
600㎡
2.7％
餐饮
1600㎡
7.3％
多功能大厅会议
升级会员 