博罗县集体土地征收与补偿实施细则.docx
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博罗县集体土地征收与补偿实施细则
博罗县集体土地征收与补偿实施细则
（征求意见稿）
第一条根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等有关法律、法规和《惠州市集体土地征收与补偿暂行办法》（惠府[2017]189号，以下简称《暂行办法》），结合本县实际，制定本实施细则。
第二条本县行政区域范围内集体土地的征收与补偿适用《暂行办法》和本实施细则。
第三条本县行政区域范围内集体土地的征收与补偿，由县人民政府统一组织实施，各有关单位和部门应当明确职责、密切配合，共同推进征地工作，各有关单位和部门的征地工作职责如下:
（一）县土地行政主管部门职责
1.负责新增建设用地的受理、审查、报批工作；
2.拟订并发布征地预告；
3.拟订征地公告、审核征地补偿安置方案，报县人民政府审批；
4.负责项目用地范围的地形现状测绘、出图及定界放桩，根据镇人民政府（包括街道办事处、管委会,下同）权属调查结果及细划的村组界线，审核确定村组界线、征地面积，制作征地红线图；
5.根据《暂行办法》第三十条的规定，对实际地类与土地利用现状图地类不相符的，会同农业、林业、等相关部门进行地类核查认定，并报县人民政府审定；
6.负责征地补偿安置信息公开，负责组织征地听证工作；
7.负责向用地单位发出预存征地补偿款通知及本级征地资金的请拨、清算和拨付等工作；
8.负责与被征地农村集体经济组织签订集体土地征收补偿协议书；
9.协助被征地农村集体经济组织办理留用地相关手续；
10.负责征地政策法规的宣传、业务培训及督促检查工作，定期或不定期向县人民政府报告征地工作情况；
11．对镇人民政府土地征收与补偿业务的管理、检查和监督；
12．被征收集体土地所在的国土资源所参与当地镇人民政府组织的现场清点、丈量、调查、核实、登记等工作。
（二）规划行政主管部门职责
1.负责建设项目的城乡规划许可工作；
2.根据土地利用总体规划、城乡规划等要求，会同县土地行政主管部门、镇人民政府和被征地农村集体经济组织协商确定具体征地项目的留用地；
3.协助、配合县土地行政主管部门、镇人民政府进行安置房用地选址、确认及用地红线图的划定。
（三）县财政部门职责
1.负责政府项目征地资金的筹集；
2.对征地补偿预决算在县土地行政主管部门初审后进行审核，资金的拨付及监督管理；
3.根据有关规定对评估机构出具的资产评估报告书进行审查，可委托有资质的第三方评估机构协助审查工作，所需经费列入年度预算。
（四）镇人民政府职责
1.负责调查和核实拟征收集体土地的权属、地类和面积，调查和核实应安置人数,认定应安置人员资格；
2.根据农村集体经济组织的申请，对地类有异议的土地进行现场调查、收集相关支持性材料后报县土地行政主管部门审核；
3.对拟征收集体土地上的地上附着物和青苗（包括需评估补偿的项目）的权属、种类、数量、结构、真实性、合法性等进行调查核实；对地上附着物和青苗进行丈量、清点、标图、拍照、造册登记；并按规定将登记补偿结果张贴公示，审查确认和证据保全；
4.地上附着物和青苗登记表应当由权利人、农村集体经济组织及镇人民政府依法确认，确认方式包括签字、盖章及法律允许的其他方式。
镇人民政府对地上附着物和青苗清点、登记、确认、补偿的真实性和合法性负责；
5.会同被征地农村集体经济组织或委托公证部门对用地现状进行录像记录及拍照，作为征地补偿及认定抢种抢建的依据；
6.负责宣传、动员被征地农村集体经济组织和权利人配合开展征地相关工作；
7.负责编制征地补偿预算方案，拟订征地补偿安置方案（草案）并送县土地行政主管部门审核；
8.负责征地预告、征地补偿安置方案、补偿登记表、评估表、认定表、听证告知书等有关资料的张贴、公示、送达；
9.会同市场监督、税务等有关部门调查、核实和认定“住改商”房屋；
10.负责组织辖区内被征地农村集体经济组织与县土地行政主管部门签订集体土地征收补偿协议书；
11.与被征收集体土地上房屋权利人签订房屋补偿安置协议书并负责补偿工作；负责其他地上附着物和青苗的补偿工作；
12.纳入征地成本的资金均拨入镇财政所专用存款账户，财政所应当分别设立征地补偿及工作经费的专项科目和台账，用于核算征地成本资金的收支情况；
13.负责预防和打击拟征收土地上违法抢种、抢建等行为，并根据卫片等资料进行抢种抢建认定；
14.负责对已征收土地的清场和管理，确保被征收土地净地移交给用地单位；
15.监管被征地农村集体经济组织依法分配、使用征地补偿款；
16.依法协调征地留用地的初步选址，向县规划行政主管部门、土地行政主管部门等有关部门提出留用地选址建议，协助被征地农村集体经济组织办理留用地的相关手续；
17.负责做好被征地农民养老保障对象的审核工作。
（五）县发展改革、教育、公安、民政、司法、财政、人力资源和社会保障、环保、水务、农业、林业、审计、市场监督、法制、公用事业、房管、税务等有关部门应当按照各自职责协同实施《暂行办法》及本实施细则。
第四条征地工作程序既要符合法律法规的规定，又要结合实际。
为加快工作进度，提高工作效率，可根据项目实际工作需要，适当调整工作先后顺序或者多个程序同时进行。
征地工作一般程序如下：
（一）征地预告
征地预告经县人民政府审查通过后，县土地行政主管部门应按规定张贴征地预告，将拟征收土地的用途、位置、补偿标准、安置方式等告知被征地农村集体经济组织、农民及其他权利人。
（二）勘测定界和现状拍录
县土地行政主管部门负责对拟征收集体土地进行勘测、定界，制作征地红线图。
同时，镇人民政府应会同被征地农村集体经济组织或委托公证部门对用地现状进行录像记录及拍照，作为征地补偿及认定抢种抢建的依据。
（三）征地补偿登记
被征收集体土地所在的镇人民政府负责组织本级有关部门人员实施以下征地补偿登记等工作：
1.负责调查和核实拟征收集体土地的权属、地类和面积；
2.对拟征收集体土地上的地上附着物和青苗（包括需评估补偿的项目）的权属、种类、数量、结构、真实性、合法性等进行调查核实；对地上附着物和青苗进行丈量、清点、标图、拍照、造册登记，并按规定将登记补偿结果张贴公示、审查确认和证据保全。
地上附着物和青苗登记表应当由权利人、农村集体经济组织及镇人民政府依法确认；
3.镇人民政府对地上附着物和青苗清点、登记、确认、补偿的真实性和合法性负责；
4.被征地的农村集体经济组织、农民及其他权利人不配合调查、清点、登记等工作的，应当依法通过公证等方式确认。
具体由镇人民政府根据《中华人民共和国公证法》及其他有关法律法规的规定办理公证手续，县公证处应当配合征地工作，依法公证。
（四）拟订征地补偿安置方案（草案）
镇人民政府应当根据征地补偿登记情况以及有关法律法规和征地补偿标准，会同有关单位拟订征地补偿安置方案（草案），征地补偿安置方案（草案）应当载明土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费及留用地等事项，并由县土地行政主管部门审核。
（五）征地补偿安置方案（草案）审批
县土地行政主管部门应对镇人民政府拟订的征地补偿安置方案（草案）审核后，按规定程序报县人民政府审批。
对补偿、安置有争议的，由县人民政府协调，协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。
征地补偿安置争议不影响征收土地方案的实施。
（六）征地补偿安置初步方案公示及听证
县土地行政主管部门应按国土资源部《国土资源听证规定》（国土资源部第22号令）的要求，书面告知被征地的农村集体经济组织、农民及其他权利人对征地补偿安置初步方案有要求举行听证的权利。
被征地的农村集体经济组织、农民及其他权利人应当在收到告知后5个工作日内向听证机构提出书面申请，逾期未提出的，视为放弃听证。
放弃听证的，应当书面记载。
被征地的农村集体经济组织、农民及其他权利人要求听证的，县土地行政主管部门应当依法组织听证。
（七）征地报批
农用地转用和征地报批时，由县土地行政主管部门按照《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》规定的程序和要求，逐级上报有批准权的人民政府审批。
（八）征地补偿安置方案公告
县人民政府在收到征地批准文件后，应当依据国土资源部《征收土地公告办法》（国土资源部令第49号）的规定，在收到征地批准文件之日起10个工作日内，就征地方案和征地补偿安置方案有关内容以书面形式在被征收土地所在地的村、组发布公告，并在政府网站上公示。
（九）签订征地补偿协议书
根据县人民政府批准的征地补偿安置方案，县土地行政主管部门与被征地农村集体经济组织签订集体土地征收补偿协议书。
镇人民政府与被征收集体土地上房屋权利人签订房屋补偿安置协议书，房屋补偿安置协议书应当载明补偿方式、补偿金额、安置方式、搬迁期限、临时安置过渡期限、双方的权利和义务、违约责任、救济途径等内容。
（十）兑付征地补偿款，交付土地
自征地补偿安置方案批准并签订征地补偿安置协议之日起3个月内，应当向被征地农村集体经济组织全额支付征地补偿费（土地补偿费和安置补助费），向地上附着物和青苗权利人实名足额支付地上附着物和青苗补偿费。
任何单位和个人不得截留、挪用、拖欠、侵占征地补偿安置费。
有下列情况之一，镇人民政府无法按规定程序支付补偿款的，应当根据《提存公证规则》等有关法律法规的规定，向博罗县公证处申请办理提存公证:
1.被征地的农村集体经济组织、农民及其他权利人无正当理由，拒绝、延迟领取补偿款，经过多次协商未成，严重影响项目建设的；
2.因地上附着物和青苗的权利人不清或存在争议、地址不详、失踪、死亡且其继承人不清或无行为能力且其法定代理人不清的；
3.因承包合同等原因，有多名明确的权利人但无法界定分配比例的；
4.其他依法可以办理提存公证的情况。
（十一）征地补偿资料归档
镇人民政府应当建立和完善征地补偿档案，征地补偿资料应当及时归档，并在项目完成后3个月内，向县土地行政主管部门移交一份完整的征地补偿档案资料，由县土地行政主管部门存档。
第五条征地补偿安置费用足额支付后，被征地农村集体经济组织及其成员应当按规定的期限交付土地。
镇人民政府对被征收集体土地上的房屋、地上附着物和青苗所有权人给予补偿后，被征收集体土地上的房屋、地上附着物和青苗所有权人应当在规定时间内完成搬迁。
逾期未完成搬迁的，或者违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，镇人民政府应及时向县土地行政主管部门提交作出责令交出土地行政行为的书面请求，县土地行政主管部门审核后及时作出《责令交出土地决定书》。
拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。
被征收集体土地所在地镇人民政府，应当对申请强制执行交出土地工作进行分析，就其合理性、合法性、可行性、可控性等进行综合评估论证，依法作出社会稳定风险评估报告，得出风险评估结论，制定强制执行工作预案，经县维稳办审核并书面同意后报县人民政府批准。
第六条对征地过程中形成的不具备独立种养条件，形状不规则，确实难以利用或无法利用的夹心地、边角地，由农村集体经济组织提出申请，经镇人民政府调查核实并批准同意后，可以按照《暂行办法》和本实施细则对土地、地上附着物和青苗进行补偿。
但不作留用地、社保和其他安置补偿。
夹心地、边角地的面积总和原则上不得超过本项目征地总面积的5%，具体由镇人民政府统筹实施。
第七条被征地农村集体经济组织及其成员交付土地后，未供应土地之前，由被征收集体土地所在的镇人民政府负责清场和管理，确保被征收土地净地移交给用地单位。
本县的土地清场和管理费（不含房屋的清拆费）为每亩5000元，列入征地成本。
土地清场和管理费使用范围包括：
（一）督促权利人在规定时间内处理已补偿的地上附着物和青苗；
（二）对已征收集体土地进行清场清表，确保符合净地移交要求；
（三）对已征收集体土地的管理，供地之前不得被任何人占用。
第八条集体土地征收项目按照征地补偿费用总额的5%计提征地工作经费。
计提的征收工作经费按照镇人民政府占40%、征地服务中心、国土资源所和村委会各占20%的比例进行分配。
国家和省重点项目征收集体土地的，按国家和省重点项目的有关标准计提征地工作经费，并参照上述比例分配。
征地工作经费的使用范围包括：
（一）用于进村入户进行土地征收相关法律法规、政策宣传和思想动员等群众工作的费用开支；
（二）用于征地工作需聘请临时工作人员的工资、加班补贴，及其他单位抽调人员，原单位未发放部分的出勤补贴、生活补贴等；
（三）用于征地期间，征地工作人员的误餐等费用支出；
（四）征地工作中的日常办公支出、办公设备购置、交通设备购置及交通补贴费用；
（五）征地工作中的治安巡逻经费及治安设备购置经费；
（六）协调与征地工作有关的经费支出；
（七）地上附着物和青苗的清点费用支出、编制补偿费用预算支出（镇人民政府在编制征地补偿费用预算和清点登记时，可依法委托第三方评估机构进行预算和清点，委托时应向第三方提供征地红线图等有关资料）；
（八）与征地有关的其他业务费用支出。
征地工作经费使用应当遵循严格审批、合理支出、专款专用的原则。
第九条符合不安排留用地条件，采取留用地折算货币方式补偿的，暂按本实施细则附件1的留用地折算货币补偿标准执行。
惠州市人民政府制定并印发留用地折算货币补偿标准后,按惠州市人民政府制定的留用地折算货币补偿标准执行。
第十条《暂行办法》第四十条第（五）类无房屋产权证件的住宅房屋（包括超过房屋产权证件证载面积部分的住宅房屋）应当经依法认定后予以补偿，其认定办法为：
由权利人申请，经镇人民政府组织村、组人员共同进行调查核实，参与调查核实人员签名并加盖公章，镇人民政府认定后在房屋所在村组公示7天以上，公示期满无异议或者异议不成立的给予补偿。
经认定为不可参照合法建筑补偿的住宅房屋一律不予补偿。
违法建筑一律不予补偿。
第十一条按照《暂行办法》第四十三条规定，给予应安排宅基地但没有安排宅基地的住宅房屋一次性签约补助的，计算一次性签约补助的住宅房屋建筑面积应当按照《暂行办法》的规定，每平方米补助金额为本征地项目安置房评估单价的20%。
第十二条应安排宅基地但没有安排宅基地的住宅房屋安置房置换实施办法如下：
（一）以被征收集体土地上的住宅房屋价值补偿（包含房屋所占用的宅基地）和一次性签约补助总额，与所选择安置房的评估价值等值置换。
（二）被征收集体土地上的房屋权利人，应当按等值置换计算出的安置房屋建筑面积，选择建筑面积最接近的安置房，并且应当符合以下条件：
1．实际选择安置房的建筑面积不得大于被征收集体土地上房屋证载建筑面积或实测建筑面积10平方米以上；
2．实际选择安置房的建筑面积不得大于等值置换计算出的安置房建筑面积10平方米以上；
3.单栋房屋证载建筑面积小于360平方米而实际建筑面积达到或超过360平方米的，最多可置换建筑面积360平方米的安置房；
4.没有证载建筑面积的住宅房屋和《暂行办法》第四十条第（五）类住宅房屋经认定可参照合法住宅房屋补偿的，以被征收集体土地上的住宅房屋价值补偿（包含房屋所占用的宅基地）和一次性签约补助总额，与所选择安置房的评估价值等值置换，但单栋房屋最多可置换建筑面积360平方米的安置房。
第十三条征地实施单位应当与被征收集体土地上的房屋权利人计算、结清被征收集体土地上的房屋与安置房屋的差价。
以同一评估时点的被征收集体土地上的房屋补偿总额与所选择安置房屋评估价值计算，当被征收集体土地上的房屋补偿总额少于安置房屋的评估价值时，被征收集体土地上的房屋权利人应当向征地单位补足差价；当被征收集体土地上的房屋补偿总额高于安置房屋的评估价值时，高出部分由征地单位以货币方式补偿被征收集体土地上的房屋权利人。
第十四条根据就近原则选址建设安置房，镇人民政府落实安置房建设用地选址，负责办理安置房建设手续和工程建筑管理。
建设资金纳入建设项目资金预算。
安置房交付时间在镇人民镇府与被征收集体土地上房屋权利人签订房屋补偿安置协议书时约定，由镇人民政府与被征收集体土地上的房屋权利人办理安置房交付手续。
第十五条计算房屋过渡期安置补助费和停产停业损失的房屋市场租金单价按照本实施细则附件2执行。
第十六条被征收集体土地所在村的村民所有且符合“一户一宅”，征地预告发布之前主体工程已完工但尚未全面建成的框架、混合、砖瓦结构的住宅房屋，按照本实施细则第十条无房屋产权证件的住宅房屋的认定办法认定后，可参照合法建筑给予补偿的，可以给予一次性签约补助，也可以根据等值置换原则和本实施细则规定的安置房置换办法置换安置房，但不给予过渡期安置补助和限时搬迁奖励。
第十七条《暂行办法》第五十八条未建设或者仅建有房屋基础的宅基地补偿，应当由权利人申请，经镇人民政府组织村、组调查核实并由村、组负责人签名和加盖公章后，在房屋所在村组公示7天以上，公示期满无异议的，由镇人民政府核实确认后给予补偿。
申请未建设或者仅建有房屋基础的宅基地补偿认定的，申请人应当提交居民身份证、户口簿、结婚证及下列其中一项资料：
（一）集体土地使用证；
（二）建设用地规划许可证；
（三）镇人民政府依法核发的房屋建设批准文件；
（四）宅基地所在区域规划、“一户一宅”承诺书、用地面积等资料；
（五）镇人民政府规定的其他资料。
不能提交上述原始资料的，不予补偿。
未建设或者仅建有房屋基础的宅基地补偿标准按本实施细则附件3执行；宅基地上的房屋基础按《暂行办法》附件3补偿。
第十八条凡是取得宅基地补偿后，再申请宅基地的，不予批准；已置换安置房后，再申请建设住宅的，不予批准。
第十九条被征收集体土地上的住宅房屋被拆除后,权利人自行解决过渡期住房,有安排宅基地的,过渡期安置补助费每户每月1000元,一次性补助12个月,非宅基地上的住宅房屋或者没有住人的住宅房屋不予过渡期安置补助。
应安排宅基地但没有安排宅基地的住宅房屋过渡期安置补助费按照《暂行办法》第四十九条的规定执行。
第二十条对征地工作中按正常程序和标准无法解决的个案问题，由镇人民政府提出解决方案，征求县土地行政主管部门和财政部门意见后，报县人民政府批准（单独选址和非政府公建项目征收集体土地的，报用地单位批准），超过正常补偿标准部分的资金由县财政局（或者单独选址和非政府公建项目的用地单位）拨付给镇人民政府，再由镇人民政府支付给农村集体经济组织、农民及其他权利人，上述费用纳入征地成本。
镇人民政府在拟定征收补偿预算方案时，不再作不可预见费的预算。
第二十一条集体土地征收或项目建设涉及“三改”工程（改路、改水、改沟渠）的，镇人民政府应当统一登记汇总，认真调查核实。
组织项目建设单位、工程设计单位、农村集体经济组织、农民或其他权利人，共同协商确定“三改”方案。
“三改”工程设计应当遵循与原规模、标准和功能基本相同的原则。
“三改”工程涉及土地征收与补偿的按照《暂行办法》和本实施细则规定的标准补偿。
“三改”工程补偿费用列入项目建设成本。
镇人民政府、项目建设单位与权利人签订三方补偿协议。
补偿费用由项目建设单位直接支付给被征地农村集体经济组织、农民或其他权利人。
第二十二条县土地行政主管部门可以根据征地工作需要聘请熟悉征地补偿工作的资深律师、资深评估师，为征地项目的工作方案制定、风险评估、编制征地补偿安置方案、解决法律和技术难题等提供法律和评估技术服务，所需费用纳入征地成本。
第二十三条本细则实施前已发布征地预公告并已部分实施征地的项目，根据有利于征地工作的原则，由县土地行政主管部门提出按原规定实施或者按《暂行办法》实施的意见，报县人民政府批准后实施。
第二十四条本实施细则自发布之日起实施,县人民政府此前制定的有关规定与本实施细则不一致的按本实施细则执行。
附件：
1.博罗县留用地折算货币补偿标准;
2.博罗县房屋市场租金分析报告；
3.博罗县未建设或者仅建有房屋基础的宅基地补偿标准；
4.清点工作收费标准。
附件1
博罗县留用地折算货币补偿标准
地区
土地类别
土地级别
街道、镇
补偿价
（元/㎡）
补偿价
（万元/亩）
博罗县
六类
一级
罗阳街道办
780
52.00
七类
二级
石湾镇、园洲镇、
700
46.67
八类
三级
长宁镇、龙华镇、龙溪街道办、福田镇、罗浮山管委会
610
40.67
八类
四级
石坝镇、公庄镇、麻陂镇、观音阁镇、杨侨镇、柏塘镇、泰美镇、横河镇、杨村镇、湖镇镇
490
32.67
备注：
本标准仅适用于按照《暂行办法》及本实施细则实施集体土地征收的项目。
附件2
博罗县房屋市场租金分析报告
（一）商业用房租金分析结果
根据分析人员实地勘察，结合博罗县商业分布的实际特点，国有土地上商业房屋一般可分为两种类型：
商铺与办公用房。
1、商铺租金分析结果
商铺类房屋租金分为临街一层商铺租金和二层商铺租金两部分。
依据博罗县临街商铺的具体分布情况，临街一层商铺租金以路线价的形式表示，分析结果如下：
表1-1：
罗阳街道（含义和、小金村）临街首层商铺租金路线价表
单位：
元/平方米•月
序号
所属街道办（镇）
路段名称
租金分析结果
1
罗阳街道
博罗大道（东至保利山水城，西至曙光路）
60
2
罗阳街道
体育大道（东至惠博大道，西至汤泉林场交界）
20
3
罗阳街道
博惠路（东至324国道交界处、西至罗阳二路交界处）
60
4
罗阳街道
公园北路（东至公园东路、西至怡景路）
40
5
罗阳街道
商业东街（东至惠博大道，西至矮岗路）
70
6
罗阳街道
罗阳二路北段（北至北环一路、南至广汕公路）
50
7
罗阳街道
怡景路（北至324国道、南至商业东街）
60
8
罗阳街道
商业中街1（西至榕溪路，东至人民路）
80
9
罗阳街道
商业中街2（西至人民路，东至罗阳一路）
120
10
罗阳街道
商业中街3（西至罗阳一路，东至矮岗路）
80
11
罗阳街道
商业西街（东至大桥北路、西至商业大道）
40
12
罗阳街道
江南大道
30
13
罗阳街道
解放西路
20
14
罗阳街道
榕新路
25
15
罗阳街道
北门路1（北至友谊坊购物广场，南至商业中街）
100
16
罗阳街道
北门路2（北至商业中街，南至解放西路）
60
17
罗阳街道
上塘路
20
18
罗阳街道办小金村
金龙大道小金村段（长深高速南北两侧，北至广诚大药房，南至山坑桥）
40
19
罗阳街道办小金村
金龙大道戴屋小组段（北至金柏路与金龙大道交界处，南至四角楼高速出口）
60
20
罗阳街道办小金村
金龙大道（南至金罗路与金龙大道交汇处至，北至四角楼高速路口）
30
21
罗阳街道办小金村
润佳商业街
40
22
罗阳街道办小金村
金罗路（北金罗路与金龙大道交汇处至，南至西湖技工学校）
60
23
罗阳街道办义和
农昌路北段（新世界购物广场对面）
50
24
罗阳街道办义和
义丰路
20
25
罗阳街道办义和
博罗大道西（东至文昌路，西至农业银行大楼）
25
26
罗阳街道办义和
文昌路
20
表1-2：
石湾镇临街首层商铺租金路线价表
单位：
元/平方米•月
序号
所属街道办（镇）
路段名称
租金分析结果
1
石湾镇
永石大道（北至石湾大道，南至名巨山水城）
40
2
石湾镇
兴业大道（北至石湾大道，南至兴业中路）
30
3
石湾镇
工业大道（西至建设中路与石湾大道交界，东至兴业大道）
50
4
石湾镇
江滨路（西至西园街，东至蓝湾半岛）
35
5
升级会员 