深圳地产月报.docx
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深圳地产月报
深圳地产月报
（二级市场2010年11月刊）
深圳中原·市场研究部
2010年12月9日
第一部分总体市场分析
1.月度市场概述——楼盘成交分化，访客增加僵局有望打破
11月深圳新房市场较为平淡，推盘量少，楼盘成交有好有差，个盘价格基本稳定。
楼盘依然在蓄客、在观望，11月份全市仅13个楼盘新推或加推，供应住宅仅24.62万平方米，环比再减少35.24%，其中南山仅供应0.64万平方米，宝安也仅2个项目推出4.18万平方米，环比均大减近8成。
楼盘销售有所回升，但好坏参半。
一些楼盘销售理想，如星座开盘基本售完，尚模八意府开盘售8成，万科金色半山和信义湛宝广场开盘售近7成，在售的项目中桃源峰景园、振业峦山谷、深业紫麟山等，销售也保持在理想水平。
但也有不少楼盘销售未有起色，这些项目主要集中在高价或者价格相对高的项目。
在限购限贷政策出台后，虽然市场上仍有投资客出没，但主流客户以首次置业或首次改善置业客户为主，这些客户对价格敏感，因而低价物业更受欢迎。
受供应连续两个月大幅回落以及一些楼盘销售不振的影响，11月份全市仅成交新房23.29万平方米，环比减少近5成。
除成交量低的罗湖和福田，其他区成交量均大幅回落。
11月楼盘营销活动不少，但多数是讲座、购房抽奖之类，真正让利的幅度很小，在售楼盘价格基本维持在9月高位。
新推楼盘价格也止涨，13个新盘中，仅信义湛宝广场价格创片区新高，其他项目多以市价入市，个别定价略微保守。
11月楼盘价格整体呈平稳之势，但受成交结构的影响，全市住宅成交均价只有18061元/平方米，环比下跌16.05%。
低价楼盘成交理想，高价楼盘成交持续低迷，11月成交前10名楼盘成交均价环比下跌近3成，导致11月全市住宅成交均价下挫。
9月底新政后楼市供需持续回落，房价波澜不惊，市场缺乏热点。
不过，在平淡的环境下，市场其实却“暗藏杀机”。
在严厉的限购限贷政策影响下，虽然观望者不少，但在对政策效果的疑虑以及通货膨胀的影响下，这些需求并未远离市场，反而是在时刻关注。
11月份一些开放样板房的项目都迎来庞大的人潮，如龙岗布吉的万科红，样板房开放2天，迎来客户近万批。
龙岗布吉的和谐花园，开放样板房一个多星期，接待客户超过5000批。
更甚者，仅是开放营销中心的合正汇一城，一天时间迎来客户近万批。
其他开放样板房的项目，如尚模八意府、万科清林径等，都有很大的到访量。
虽然庞大的到访量并不意味将有火爆的成交，但也充分说明深圳市场的需求是庞大的，如果价格合适，必定能带来好的销售。
另一方面，11月份众多楼盘开放样板房或营销中心，预计12月份深圳新房供应量将迎来一个高峰。
供应量放大，有望使得楼盘定价更为理性，辅以如此庞大的潜在需求，12月份全市新房成交量有望大幅回升。
2.供应量分析——供应持续大幅回落，中小户型及叠墅供应多
11月份全市9个楼盘取得预售许可证，虽然比上月增加1个，但批售住宅只有23.69万平方米，环比减少4.48%。
图1历年深圳市一手商品住宅每月批准预售情况（2008-2010年）
数据来源：
深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部
11月推盘量持续大幅减少，全市13个楼盘推盘，比上月少3个，推售住宅24.62万平方米，环比减少35.24%，本月的推盘量处于近年来的较低水平。
图2历年深圳市一手商品住宅每月推售情况（2008-2010年）
数据来源：
深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部
分区看，11月份全市有5个区有项目取得预售许可证，批售量最大的依然是龙岗，其有5个项目批售住宅14.60万平方米，环比减少8.29%。
5个项目来自4个片区，其中龙岗中心城2个项目批售住宅8.43万平方米。
罗湖、福田、南山和盐田各有1个项目取得预售许可证，福田批售量最大，近5万平方米，几乎是该区前11个月批售量的1/3，南山批售最少，不足1万平方米。
宝安无楼盘新取得预售许可证，创年内新低。
11月份全市6区均有新增供应，推盘量最大的也是龙岗区，7个项目供应住宅13.03万平方米，环比减少17.64%。
龙岗新推项目来自坂田、龙岗中心城、横岗和平湖片区，其中龙岗中心城4个楼盘推出住宅4.79万平方米，其它片区新增供应在2-3万平方米之间。
其它5区新增供应均在5万平方米以下，其中南山和盐田不足1万平方米。
表12010年11月各区商品住宅批售、推售情况
区域
批准预售面积（万㎡）
环比增减（%）
公开发售面积（万㎡）
环比增减（%）
罗湖
2.57
—
2.57
—
福田
4.92
—
3.24
—
南山
0.64
-77.06
0.64
-77.06
盐田
0.96
—
0.96
5.49
宝安
0
-100.00
4.18
-77.41
龙岗
14.60
-8.29
13.03
-17.64
数据来源：
深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部
11月份全市新推住宅2478套，环比减少26.88%。
整体来看，90平方米以下户型供应比例仍占多数，本月为57.26%。
单个户型看，1房供应最多，3个楼盘供应该户型，但绝大部分供应来自凤凰印象。
70平方米以上2房、90平方米以下3房和90-144平3房供应套数都在300套以上，其中2房有4个楼盘供应，3房各有5个楼盘供应。
继10月份放量之后，11月份别墅的供应量依然较大，共279套，不过其种类单一，基本上都是叠墅产品，其供应绝大部分来自御峰园。
表22010年11月深圳市新发售项目户型结构表
房型
套数（套）
比例
单身公寓
56
2.26%
1房
484
19.53%
70㎡以下2房
148
5.97%
70㎡以上2房
366
14.77%
90㎡以下3房
317
12.79%
90-144㎡3房
388
15.66%
144㎡以上3房
28
1.13%
144㎡以下4房
23
0.93%
144㎡以上4房
73
2.95%
144㎡以上5房
127
5.13%
90㎡以下复式
48
1.94%
90-144㎡复式
2
0.08%
144㎡以上复式
139
5.61%
双拼别墅
2
0.08%
叠拼别墅
277
11.18%
总计
2478
100.00%
数据来源：
深圳中原市场研究部
3.成交分析——楼盘成交回升不足，价格平稳
11月份全市成交住宅2518套，环比减少48.85%，同比减少54.11%，成交住宅23.29万平方米，环比减少48.77%，同比减少50.24%。
新增供应持续回落，不少楼盘销售依然低迷，导致11月份成交量显著下滑。
图3历年深圳市一手商品住宅成交量月度走势图（2008-2010年）
数据来源：
深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部注：
以上数据为签预售合同数据
从各盘看，成交氛围有所回升，一些楼盘销售理想，但仍有不少项目成交低迷。
新盘中，星座晚上选房，129套单位开盘售126套；凤凰新天449套单位，开盘售出220套；尚模八意府开盘售出180套单位；万科金色半山推出256套单位，当天售近7成；信义湛宝广场228套单位，开盘售近180套；凤凰印象533套单位，开盘也售出近200套。
尽管星座、尚模八意府、凤凰印象等楼盘的销售还未体现，但11月新盘整体销售率已然达到21.35%，比10月份高近10个百分点。
一些在售楼盘销售也比较理想，如宝安西乡的桃源峰景园、宝安中心区的花郡、龙岗布吉的花语岸、龙岗镇的振业峦山谷、龙岗中心城的深业紫麟山等。
但是也有不少价格高的项目销售持续低迷，如宝安中心区2个存量较大的项目本月0成交；南山后海各盘的成交量相比10月份，都有较大回落，前海在售楼盘销售同样不济；福田主要在售的4个住宅项目成交量均大幅回落。
限购限贷政策的影响，目前市场上以首次或第二次购房客户为主，客户房价承受能力相对低，因而促成低价位楼盘热销而高价楼盘销售较差。
从表3我们可看到，11月份成交前10名中，除了实为商务公寓的首座之外，其它9个楼盘成交均价都在18000元/平方米以下，可见低价楼盘的销售好于高价楼盘。
另外，在成交量大幅回落的情况下，成交前10名要么是本月新推的楼盘，要么是9、10月推出，但成交尚未安全体现的项目，如玉湖湾和家和盛世，其它在售楼盘销售未能显著提高，也能说明市场成交整体仍较低迷。
表32010年11月全市成交（户型合拼前签预售合同量）前十名楼盘列表
NO.
楼盘名称
销售套数（套）
销售面积（平方米）
销售均价（元/平方米）
1
万科金色半山
251
15378
17832
2
信义湛宝广场
148
12945
14763
3
西津美地
134
10086
12063
4
首座
112
5743
32728
5
凤凰新天
104
8779
8033
6
玉湖湾
101
9349
14009
7
家和盛世
95
6870
15824
8
怡龙枫景园
83
7097
11402
9
阳光天健城
81
10195
11566
10
桃源峰景园
75
6733
14025
数据来源：
深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部
中原根据签认购书、签预售合同统计的户型合拼后成交套数前10名也显示，除了振业峦山谷，其它9个楼盘或是11月新推，或是9、10月的销售的体现，市场成交氛围有待进一步提高。
表42010年11月全市成交（户型合拼后签认购书及预售合同量）前十名楼盘列表
NO.
楼盘名称
销售套数（套）
销售均价（元/平方米）
1
信义湛宝广场
135
14763
2
西津美地
135
12063
3
万科金色半山
128
17832
4
凤凰新天
100
8033
5
阳光天健城
85
11566
6
玉湖湾
82
14100
7
振业峦山谷
78
8700
8
朝阳里雅居
72
13713
9
世纪新城
71
10063
10
万科金色沁园
69
14248
数据来源：
深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部
分区看，11月份罗湖、福田成交量增加，其它四区成交量环比大幅回落。
罗湖成交套数环比增加52.63%，成交面积环比增加17.39%。
本月新盘凤凰印象少量成交，同时金翠园尾盘成交增加，由于区域成交总量低，使得区域成交量增幅大。
福田成交套数环比增23.74%，成交面积增50.62%。
在住宅限购限贷的利好刺激下，商务公寓项目首座持续热销，大中华IFC的商务公寓成交也增加，另外新盘四季山水二期也有一些成交。
而住宅项目深港1号、御河堤、七街公馆，成交量环比均减少。
南山和盐田成交量环比减少幅度都超过7成。
南山除了10月底开盘的万豪月半山和尾盘项目中海阳光玫瑰园外，其它项目本月成交量环比都减少，而新盘星座成交尚未体现。
盐田存量较多的东港印象家园、金山碧海、山海阳光园等，本月成交量环比也都回落。
宝安成交套数和成交面积环比均减少5成以上，区域供应量大减，且新盘成交未完全体现，而一些存量大的楼盘销售仍不见起色。
宝安目前存量较大的项目主要是宝安中心区、龙华以及观澜的高价项目，销售压力较大。
龙岗成交量减少幅度相对少，不到4成，区域新增供应减少幅度不大，且一些新盘销售理想。
另外，该区多数楼盘价格在15000元/平方米以下，低价优势使得不少楼盘销售保持在较理想水平。
图42010年11月深圳市各区一手商品住宅成交情况
数据来源：
深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部注：
成交量以当月签预售合同为准，而非备案
从成交结构看，11月份新盘整体销售率21.35%，比上月提升约9个百分点，多个集中开盘的项目开盘销售率在4成以上，但因未及时签约，本月整体销售率不高。
90平方米以下户型和90平方米以上户型的销售率都在2成以上，90平方米以上户型销售率略高。
3个中小户型供应多的楼盘—星座、凤凰印象和尚摸八意府，成交尚未体现，拉低中小户型成交率。
单个户型看，90平方米以下复式销售最好，达到93.75%，但仅有万科金色沁园供应该户型。
144平方米以下4房销售率也超过7成，同样，其供应量少，仅信义湛宝广场供应该户型。
供应多而销售好的户型是90-144平方米的3房，5个项目供应该户型，其中万科金色半山供应最多，销售也最理想。
供应量最大的1房销售率不足1成，主要是因为开盘销售约4成的凤凰印象成交尚未体现。
别墅的销售率也低，御峰园本月第二批单位自然发售，尚未显示成交，另外皇庭玺园因某些缘故成交不理想。
表52010年11月深圳市新发售项目成交结构表
房型
11月供应套数（套）
11月销售套数（套）
销售比例
单身公寓
56
5
8.93%
1房
484
31
6.40%
70㎡以下2房
148
12
8.11%
70㎡以上2房
366
83
22.68%
90㎡以下3房
317
112
35.33%
90-144㎡3房
388
143
36.86%
144㎡以上3房
28
0
0.00%
144㎡以下4房
23
17
73.91%
144㎡以上4房
73
3
4.11%
144㎡以上5房
127
10
7.87%
90㎡以下复式
48
45
93.75%
90-144㎡复式
2
0
0.00%
144㎡以上复式
139
29
20.86%
双拼别墅
2
1
50.00%
叠拼别墅
277
38
13.72%
总计
2478
529
21.35%
数据来源：
深圳中原市场研究部注：
各盘成交数据以国土局公示的“已签认购书”、“已签预售合同”、“已备案”为依据
11月份全市住宅成交均价18061元/平方米，环比下挫16.05%，低价楼盘热销而高价楼盘成交少，导致全市均价下跌。
图5历年各月深圳市一手商品住宅成交均价走势图（2008-2010年）
数据来源：
深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部注：
此数据为签预售合同数据
个盘价格基本平稳。
8个新盘平价入市，尚模八意府、深业紫麟山、星河时代、星座、万科金色沁园、御峰园、凤凰印象、金地上塘道，其售价或与前期持平，或与竞争项目格持平。
4个新盘价格较低，凤凰新天均价只有8300元/平方米，创全市新低；万科金色半山均价18500元/平方米，比上一批单位低1500元/平方米；四季山水二期和皇庭玺园的价格也都比竞争项目低。
不过，这几个项目产品与上一批单位或是竞争项目都有所差异，因而相对价格回落的幅度甚小。
1个新盘较高，信义湛宝广场均价超过14000元/平方米，创片区新高，不过项目位置佳，部分送装修，与龙岗其它地铁上盖物业比，其价格不算高。
在售楼盘价格变化不大，虽然每周末都有不少项目促销、暖场，但优惠的幅度十分有限。
宝安成交较多的楼盘，如桃源峰景园、第五大道、观湖园和金地上塘道，11月成交价格环比波动幅度在-5%至3%之间；南山成交较多的项目，如鸿威海怡湾、君汇新天和四季丽晶，11月成交价格环比波动幅度在0至2%之间；龙岗同样如此，第五园、花语岸、振业峦山谷、怡龙枫景园、大公馆、公园大地、家和盛世等成交较多的项目，11月份成交价格有涨有跌，幅度都在-5%至4%之间。
11月份全市均价大幅下跌，主要受到成交结构的影响。
低价楼盘热销，11月份全市成交套数前10名楼盘的整体成交均价只有14794元/平方米，环比下跌近3成，且这10个楼盘成交面积占全市比重达39.93%，拉低全市均价作用明显。
从一些10、11月均有成交的楼盘看，价格有涨有跌，但波动幅度都不大。
表62010年11月全市成交前十名楼盘价格对照表
NO.
楼盘名称
11月销售均价（元/平方米）
环比涨跌（%）
1
万科金色半山
17832
-10.33
2
信义湛宝广场
14763
——
3
西津美地
12063
——
4
首座
32728
2.10
5
凤凰新天
8033
——
6
玉湖湾
14009
0.76
7
家和盛世
15824
2.41
8
怡龙枫景园
11402
2.18
9
阳光天健城
11566
-6.41
10
桃源峰景园
14025
-5.31
合计
——
14794
-28.13
分区看，全市仅福田成交均价上涨，其它区下滑。
福田本月成交的主要是商务公寓项目首座和大中华IFC，以及住宅项目四季山水二期，这3个项目价格高，成交均价分别达到32728元/平方米、41164元/平方米和35361元/平方米，拉升区域均价。
从个盘看，两个商务公寓项目在利好刺激下，价格小幅上升，住宅项目则变化不大。
盐田均价下跌幅度最大，上月别墅成交0.27万平方米，本月仅0.03万平方米，造成全区均价大幅下挫。
成交量最大的普通住宅项目东港印象家园价格回落，不过幅度不到3%。
南山和宝安成交均价回落均超过1成。
豪宅成交大幅减少而普通住宅成交变化不大是南山均价下滑的主因，10月份南山均价30000元/平方米以上的楼盘成交7.25万平方米，11月仅成交0.79万平方米，而30000元/平方米以下住宅10月成交1.33万平方米，11月成交1.02万平方米。
宝安低价项目西津美地和凤凰新天成交多，另一方面莱蒙水榭山、观澜湖高尔夫大宅和招商华侨城曦城的别墅11月仅成交0.29万平方米，比11月少0.76万平方米。
从个盘看，这两个区促销的楼盘不多，房价平稳。
龙岗均价下跌7.45%，价格高的万科金色半山成交量大幅减少，且成交价格回落，价格较低的龙岗镇楼盘成交量增加，此消彼长导致龙岗均价下跌。
个盘看，龙岗虽然促销的楼盘不少，但给与的优惠多与开盘优惠持平，真正降价的项目很少。
罗湖均价下滑幅度最小，均价相对较低的凤凰印象成交较少，10月、11月成交都最多的兰亭国际公寓价格下跌幅度不到2%。
表7近期深圳市各区一手商品住宅成交均价对照表
区域
2010年10月均价（元/㎡）
2010年11月均价（元/㎡）
环比涨跌
罗湖
25472
25123
-1.37%
福田
29681
33711
13.58%
南山
35399
31279
-11.64%
盐田
42266
31386
-25.74%
宝安
20250
17771
-12.24%
龙岗
15985
14794
-7.45%
数据来源：
深圳中原市场研究部注：
成交价格以当月签预售合同为准，而非备案
4.市场展望——供应增加，价优促量升
在限购限贷新政的影响下，深圳新房供需连续两个月下滑，12月份这种情况有望逆转。
12月新增供应有望大幅增加。
最大新增供应仍将来自龙岗，根据中原的监测，布吉的万科红、和谐家园、来座山3个新盘将推出，横岗信义湛宝广场加推剩余单位，龙岗镇的振业峦山谷和怡龙枫景园可能加推，龙岗中心城的星河时代、万科清林径、深业紫麟山、尚模八意府、中海康城、阳光天健城、阅山华府等有望加推，坪山也有东津名座和大东城入市，龙岗新增供应将增加。
宝安新增供应同样增加，西乡的合正汇一城和玉湖湾、龙华的合正中央原著将推出，另外龙岸、金地上塘道、招商澜园等项目可能加推。
关内新增供应也增加，南山预计入市的项目有中信岸芷汀兰、向南瑞峰花园、御府名筑、鼎胜山林，另外后海的几个项目有可能加推。
福田预计有两个项目入市，除了四季山水二期加推外，皇岗片区的小户型项目榕公馆将入市。
盐田可能推售的项目不少，有沙头角的上东湾、大梅沙的东部华侨城天麓三区、爱琴湾等。
12月份的成交量有望增加。
经过4月份以及9月份的政策打压，深圳房价却无明显下滑，反而一些楼盘的价格相比3、4月份上涨，加上物价持续大幅上涨，通货膨胀压力大，购房者心态明显发生变化，近期无论新房还是二手房，客户量均有明显回升，另一方面供应增加，12月份成交量有反弹基础。
当然，作为一个以自用为主的市场，价格仍是决定销售的关键因素。
相信在限购限贷以及供应释放的双重压力下，12月份新盘性价比有望提高，一些存量较大的楼盘可能会提供一些让利促销，从而促进12月份的成交。
第二部分宝安市场分析
1.月度市场概述——供需回落，价格平稳
楼市回暖缓慢，新增供应连续2个月大幅下滑，11月份宝安住宅成交量6.25万平方米，环比减少53.29%。
一方面，新增供应减少，11月份宝安仅1个楼盘新推、1个楼盘加推，供应住宅4.18万平方米，环比减少近8成。
另一方面，一些楼盘成交略有起色，如宝安中心区的天健时尚空间、西乡的华海澜湾、松岗的御岭公馆。
一些楼盘销售保持活跃，如西乡的桃源峰景园和宝安中心区的熙龙湾。
新盘的销售也还算理想，凤凰新天开盘销售近5成。
但一些存量大的项目销售没有明显回升，如宝安中心区的花郡、第五大道、龙华的潜龙曼海宁等。
两方面的因素，最终造成11月成交量锐减。
11月份宝安住宅成交均价也大幅回落12.24%至17771元/平方米，低价楼盘成交多，高价楼盘成交少，成交结构的变化导致全区均价下跌。
成交量大的西津美地成交均价只有12063元/平方米、凤凰新天成交均价8033元/平方米、桃源峰景园成交均价14025元/平方米、玉湖湾成交均价14009元/平方米，4个项目总成交面积3.49万平方米，占全区总量55.84%，拉低全区均价。
而高价项目，如莱蒙水榭山、观澜湖比佩亚大宅、招商华侨城曦城、熙龙湾，成交量环比只有约0.5万平方米，环比减5成。
从个盘的情况看，11月份宝安楼盘价格变动不大，新盘凤凰新天价格较低，但不具有指标意义。
12月份供需环境有望改善，预计12月份将有合正汇一城、玉湖湾smart公寓、合正中央原著等楼盘推出，供应增加。
在10、11月份的消化之后，政策对购房者的心理影响减弱，同时坚挺的房价使购房者的预期产生变化，11月份看房客户显著增加，这意味着价格适当的让步将会带来好的成交。
因12月新开的一些项目是大盘的首批单位，在目前市场环境下，预计会以性价比较高的价格入市，同时一些存量大的楼盘，临近年底也可能适当让利回收资金，因此预计12月成交量也将增加。
2.供应量分析——供应增加，小户型供应多
11月份宝安没有住宅项目新取得预售许可证，批售量创2009年3月以来新低。
图1历年宝安区一手商品住宅每月批准预售情况（2008-2010年）
数据来源：
深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部
11月宝安仅2个楼盘推盘，供应住宅4.18万平方米，环比大减77.41%。
图2历年宝安区一手商品住宅每月推售情况（2008-2010年）
数据来源：
深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部
新推楼盘来自福永和龙华片区，此外宝安中心区、西乡、龙华和观澜共有7个项目已取得预售许可证，但本月都没有加推。
表12010年11月宝安区各片区一手商品住宅批售、推售情况
区域
预售面积（万㎡）
环比增减（%）
推售面积（万㎡）
环比增减（%）
宝安中心区
0
—
0
—
西乡
0
-100.00
0
-100.00
龙华
0
—
0.37
-87.33
松岗
0
—
0
—
观澜
0
—
0
-100.00
福永
0
—
3.81
—
全区
0
-100.00
4.18
-77.41
数据来源：
深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部
11月宝安新推住宅只有509
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