建设工程合同的主体.docx
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建设工程合同的主体
建设工程合同的主体
篇一：
《建设工程施工合同》签订主体解析
《建设工程合同》签订主体解析
合同当事人主体合格，是合同得以有效成立的前提条件。
合格的主体必须具有相应的民事权利能力和民事行为能力。
因此，一个建设工程施工合同是否有效，首先看合同签订主体是否合格。
建设工程施工合同主体包括发包人和承包人（包括总承包人和分包人）。
发包人是建设工程项目的产权人或是经营人，及负责工程投资、经营与管理的当事人及合法继承人。
承包人是被发包人接受的具有工程承包主体资格的当事人及其合法继承人。
发承包双方或一方不具有建设工程相关法律要求的主体条件，将导致建设工程合同无效。
1、不适格的发包人主体
建设工程合同的发包人一般为法人或其他组织，但我国现行法律并未排斥自然人的发包人地位。
实践中常见的不适格的发包人主体包括：
⑴法人组织的分公司通常不是独立的法人单位，不具有签订合同的权利能力和行为能力，须以法人的名义签订施工合同。
⑵法人的职能部门，如某某公司工程部、项目部、基建办公室、指挥部等等，同样也须以法人的名义签订施工合同。
⑶法人委托的项目管理公司、咨询公司不是建设工程施工合同的主体。
法人与其属于委托与被委托的代理关系，在委托权限内须以被委托的名义签订施工合同。
（文/丁达鹏律师）
⑷发包人未按法律规定获得项目施工所需的批准手续时，也不是适格的合同主体。
发包人在签订合同前必须获得对被开发地块的立项批文、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等文件，否则其不具有签订建设工程施工合同的权利能力和行为能力。
⑸多个自然人或法人通过组建项目公司形式开发建设工程的，发包人应为项目公司，其中一个独立的自然人或法人属于不适格的发包人。
2、不适格的承包人主体
我国《建筑法》及相关的建筑法规对承包人的主体资格提出了更高的要求，除须满足分公司及职能部门不能作为合同主体外，排除自然人、合伙企业、个人独资企业参与工程承包，要求建筑工程承包合同主体一方必须是具有法人性质的建筑企业。
另外对承包人提出资质要求和市场准入条件。
鉴于建设工程合同标的特殊性，《建筑法》明确规定承包人只能在其相应的资质等级范围内承接建设业务。
相应的资质等级是作为建设工程承包人必须具备的行为能力，承包人不具备这一行为能力，都将导致建设工程合同的无效。
按最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下称建设工程司法解释）对承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级签订的建设工程施工合同，被认定为无效合同，从而进一步明确了建筑施工企业的资质在决定建设工程合同效力上的影响。
审查承包人主体资格，应注意以下几个方面：
⑴审查承包人的企业形式，如果承包人是个人、合伙企业、或是个人独资企业，按现行法律法规将不能签订建设工程承包合同。
⑵审查承包人企业是否具有建筑企业资质，资质等级是否与合同的建设项目相适应。
按《建筑法》规定，将工程发包给不具有相应资质的建筑企业的发包人也要承担法律责任。
同时联合体承包的，按照资质等级低的单位的业务许可范围承揽工程。
⑶审查承包人是否存在“挂靠”情况，“挂靠”导致合同无效。
3、无效合同后果的承担
《合同法》和《建设工程司法解释》对合同被认定无效后，合同主体如何承担责任给与了不同的规定。
《合同法》第58条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《建设工程司法解释》第2条规定，即使
确认工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格的，承包人要求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。
就是说，《合同法》规定合同无效后发包方不但不用支付工程余款，连已支付的工程款也可要求承包方返还；但根据《建设工程司法解释》规定合同无效后，建设工程经竣工验收合格的，承包人有权得到约定的工程价款。
从法的效力来讲，《合同法》要高于《建设工程司法解释》，但由于中国法制建设的国情决定了人民法院在审理此类案件判决依据明显侧重最高院的司法解释。
因此，对于建设工程施工合同双方，签订施工合同时应注意以下几点：
⑴为维护己方的合法权益，合同签订前必须审查对方的主体资格，确保合同的有效性。
⑵合同履行过程中，一切合同组成文件的传递、签署必须由合格的主体办理。
委托人及代理人的行为必须满足合同约定的授权，最好得到合格主体的认可。
⑶发包人企图利用合同无效免除支付工程款的行为，因有《建设工程司法解释》的规定而得不到支持。
⑷承包人主体不适格，应承担无效合同的不利后果。
但在工程质量合格的基础上，承包人合法的利益将得到保障。
篇二：
主体施工合同
主体施工合同
甲方：
某总承包单位（以下简称甲方）乙方：
某施工单位（以下简称乙方）
根据建筑工程需要，依照中华人民共和国《合同法》、中华人民共和国《建筑法》、中华人民共和国标准《建筑工程施工质量验收统一标准》及其他法律、行政法规、遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，双方就建设工程施工使用及劳务承包事项协商一致、订立本合同。
一、工程概况
1、工程名称：
2、工程地点：
3、承包范围：
。
4、承包价格：
乙方完成甲方提供图纸的全部内容，包干价为xxxx万元。
5、乙方承包方式：
除本工程经甲、乙双方协商特别说明外，本工程乙方均为包工不包料。
6、包工不包料的方式：
是所属主体结构的主要建筑材料，主体结构的预埋构件，乙方只负责土建部分的主体结构、砌体、浇筑、安装，按设计图纸，以设计变更和绘审图纸纪要中变更而进行施工，工程质量经当地质量监督站验收评定质量达到合格。
二、承包工作内容和范围：
1、乙方承包工程施工内容：
是主体结构在施工过程中必须按照设计图纸、设计结构变更和图纸绘审纪要对图纸结构中的变更等工程结构的有关施工技术、施工工艺、施工规范及现行建筑法强制性条例要求的施工规范而进行施工。
2、乙方在施工过程中要对木模板、木条、顶木条、以预制块模具进行加工、制作、成品和安装构筑。
如：
水平木、门窗砼梁预制等其它构造，自行负责，同时负责材料运输以及楼层材料垂直运输。
甲方在建筑物周围50米内堆放的建筑材料，乙方运作施送，每天淋砖、浇水养护各分部分项的现浇的砼，每天收工下班时要对机械清洗和保养，小型五金工具乙方自备（如锣丝批、扳手胶钳等）。
3、乙方承包本工程施工过程中,垂直运输以塔吊为主。
4、在施工中要按时按质按量完成自己所承包工程项目范围，施工中要符合和达到设计图纸要求的施工技术、施工规范以及现行国家施工规范的强制性要求而进行施工。
5、甲方为包工程主要材料和施工用水用电费用。
6、按设计图纸和设计变更图纸施工。
（设计变更涉及到增减工程量达100元以上和另按实际增减工程量结算，变更前未施工的不给予签证）。
7、质量要求：
模板、钢筋、砼、砖砌体、按中华人民共和国标准《建筑工程施工质量验收统一标准》GB503000—XX验收达到合格等级。
8、材料使用：
材料进场时，由甲方材料员、工长一起对材料数量、质量、规格进行验收并办理有关接收手续。
乙方所需工程材料，由甲方材料员根据工长提供的“定额领料单”发放给乙方队组。
乙方应按工程需要使用，不准浪费。
钢筋损耗率（钢筋损耗量÷工长配料单钢筋用料）控制在℅以内，损耗超指标的，超出部分乙方按进货价赔偿甲方50℅的损失。
损耗率控制在℅以内的，节约部分甲方按进货价减去实际卖出单价（即钢筋头单价）后的差价奖励15℅给乙方。
乙方浪费造成材料超额使用的，对超额部分乙方按进货价赔偿给甲方。
9、其他：
包括配合其他工种施工，配合试验员和各种材料取样试验，现场材料的清理归堆，承包范围内的运输道搭拆。
定位放线：
甲方负责基础定位放线、控制放线及验线工作，乙方配合。
基础以上由乙方放轴线、墙线和柱线，甲方检查。
10、主体清理验收，符合主体验收要求。
11、乙方在施工中所污染及所用的场地、工具、机械应每完成一道工序后，应清理干净并分类堆放，保持清洁。
12、除上述内容外，还包括以上未列出的预算定额和劳动定额中包含的其他工作内容。
三、工程价款
1、乙方上接承包主体结构工程综合价xxx万，此价从第一层至屋面楼梯封顶，其建筑面积按《全国统一建筑工程基础定额湖北省单
位估价表》中计算面积规则计算）
2、以上价款经双方商定及合同生效，不得变更，乙方在施工过程中不得以各种借口讨价还价。
各种费用：
如各项社会保险费、加班费（含节假日）、夜餐费、误工费（包括停水、停电、机械故障、气候因素及各种不可抗力影响）、暂住证费、开塔吊司机及各种机械操作司机的工资等均包含在承包单价中。
四、乙方施工
乙方在施工时，必须符合安全文明施工规范和施工质量规范的规定要求，符合当地行政主管部门要求。
如受处罚或造成甲方经济损失的，由乙方自负全部责任。
五、工程质量
1、质量要求：
按中华人民共和国标准《建筑工程施工质量验收统一标准》GB503000—XX验收达到合格等级。
2、每道工序乙方必须进行自检、交接验收，认可后方可进行下一道工序施工。
3、各分项工程质量经验收必须达到该分项的优良标准要求，否则乙方必须返工重做，费用由乙方自理。
4、各分项工程完工后，经质安员、项目经理、工长、监理验收达到要求后，才能继续施工。
5、因乙方施工原因发生的质量问题，乙方须无偿进行修复，发生重大质量问题，甲方有权终止本合同，并由乙方赔偿一切损失。
6、乙方不能满足施工进度要求时，甲方允许其调整施工力量。
调整后仍然不能满足施工进度要求，甲方有权将其清退，清退费用由乙方自理，甲方不承担任何清退费用及补偿。
7、乙方施工质量达到《建筑工程施工质量验收统一标准》GB503000—XX标准要求：
安全文明施工达到孝感市文明工地要求，质量达到规范规定，得到市等安全文明工地或质量工程式奖，甲方奖励给乙方每项XX元。
乙方被区市、公司及相关部门通报批评的，罚乙方XX元/次。
情节严惩按损失二倍处罚。
六、工程设计变更
施工中甲方需对原工程设计进行变更，应提前7天以书面形式向乙方发出变更通知。
变更超过原设计标准或批准的建设规模时，甲方应报规划管理部门和其他主管部门重新审查批准，并由原设计单位提供变更的相应图纸和说明。
因工程设计变更所产生的工程费用应作为工程款的一部分与工程款同期调整支付。
七、竣工验收与竣工结算
1）工程竣工验收标准为国家和行业现行各项验收标准及甲乙双方的有关约定
2）工程竣工验收合格后，乙方向甲方递交竣工结算报告及完整的结算资料。
之后双方参照本合同书约定的合同价款及补充条款约定的合同价款调整等内容，进行工程竣工结算．
3）甲、乙双方对工程竣工结算价款发生争议时，按合同中关于
篇三：
主体及配套建设工程施工合同专用条款（XX年版）
合同编号：
主体及配套建设工程施工合同专用条款
（XX年版）
目录
第一条工程概况........................................................2
第二条承包范围........................................................2
第三条工程质量标准.....................................................3
第四条验收............................................................3
第五条质量保修........................................................4
第六条合同工期........................................................4
第七条合同价..........................................................5
第九条现场移交及管理.................................................12
第十条材料、设备.....................................................15
第十一条发包人指定分包单位的工程管理.................................19
第十二条发包人直接发包的工程管理.....................................20
第十三条双方现场代表.................................................27
第十四条其它约定.....................................................28
第十五条专用条款附件.................................................32
专用条款附件1：
安装工程承包范围.....................................32
专用条款附件2：
发包人提供主材、承包人负责辅材及施工含税综合包干单价表..39
专用条款附件3：
外墙保温工程含税综合包干单价表..........................41
专用条款附件4：
工程质量保修书.......................................42
专用条款附件5：
施工组织设计（方案）报审表...........................44
专用条款附件6:
主体工程质量奖励办法..................................45
专用条款附件7：
工程造价结算办法........................................52
专用条款
第一条工程概况
一、配套工程范围：
承包人承包小区范围内的道路、管管沟、各类设备基础、化粪池、小区大门、标志塔、挡土墙、护坡、小区永久围墙、低层住宅分户围墙（具体详见协议书附件10）、配套用房及室外消防水池等。
二、承包方式：
承包人以包工、包料、包质量、包工期、包文明施工、包风险、包安全、包税费、包验收合格的方式承包。
第二条承包范围
一、承包人自行施工的工程：
（一）按发包人提供的工程施工图、有关设计文件、设计说明及施工过程中下发的设计变更、图纸会审记录等规定内容承包，除发包人明确直接发包工程外，均由承包人负责施工，具体主要内容如下：
1.建筑工程：
基础土石方工程（具体详见协议书附件10）、基础工程（桩基础除外）、主体结构工程、砌筑工程、屋面工程（含隔热、保温）、外墙保温工程、防水工程（含样板房所在楼栋大堂上层楼板、样板房上层楼板，具体以发包人指定区域为准）、防腐工程、室内初装修工程（含疏散楼梯栏杆及扶手，具体详见协议书附件10）、外墙饰面工程（不含干挂石材）、阳台栏杆工程、金属结构工程（大型钢结构工程除外）、飘窗栏杆及入户门（用于发包人毛坯交楼房）。
发包人有权根据工程的实际情况要求承包人凿桩头、截桩及桩顶封桩等，承包人必须无条件接受，计价方式详见协议书附件8。
2.安装工程：
室内外给排水工程、防雷工程、室内电气工程、供暖系统，弱电工程、消防工程、电梯工程、天然气工程等其它专业工程所需的预留预埋。
具体范围见协议书附件1和施工图。
3、配套工程：
具体范围按协议书第一条和专用条款第一条执行。
（二）发包人指定分包单位的专业工程：
若部分分项工程定额未有明确子目可套用，双方可就该部分分项工程协商定
价，协商不成，发包人可另行指定第三方按指定价格承包该分项工程。
二、发包人直接发包的专业工程：
平整场地土石方工程（具体详见协议书附件10）、地下室基坑土石方工程（具体详见协议书附件10）、桩基础工程、基坑支护工程、高边坡挡土墙工程、地基处理工程、大型钢结构工程、GRC构件工程、所有室内精装修工程、幕墙工程、干挂石材工程、门窗工程、人防设备工程、燃气工程、智能化工程、电信（包括宽带）工程、有线电视工程、电梯设备安装工程、消防工程、空调设备及安装工程、泛光及景观照明工程、永久供电工程、永久供水工程、发电机及环保配套工程、变频供水设备工程（含设备、安装、就位）、园建工程、绿化工程、游泳池设备等由发包人另行直接发包，由发包人与专业工程承包人签订施工合同，承包人须承担配合施工和总包管理的责任。
协议书附件3中暂定的专业工程由发包人直接发包，如因工程需要改为主材由发包人代供代付代扣的，则承包人须按协议书附件3的价格负责该专业工程的施工,并不再收取配合管理费。
第三条工程质量标准
工程质量标准按国家、当地、行业现行施工验收规范及合同要求执行，工程质量各项指标按照国家、当地、行业规范及合同要求必须达到合格，各验收规范不一致的，以要求最高的规定为准。
在工程施工过程及工程完工后，发包人将根据合同专用条款附件6对本工程质量进行评定和奖罚。
工程质量不符合设计、现行施工验收规范要求、合同要求或质量不合格者，发包人可要求承包人停工和返工，返工费用由承包人承担，工期不予顺延。
第四条验收
一、工程竣工验收应依照《建设工程质量管理条例》及《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-XX）（若有新的国家、地方及行业的验收规范则按新的验收规范执行）所规定的条件与程序，以及通用条款、协议书和专用条款的相关约定进行。
工程质量必须经验收为“合格”或以上标准。
二、承包人须参加发包人组织的分户验收工作，对在分户验收中发现的质量
问题，按发包人指令及时整改合格。
第五条质量保修
一、承包人应在工程竣工验收之前，按本合同协议书附件7《工程质量保修书》及专用条款附件4、通用条款约定的相关质量保修及质量保修期的内容，与发包人签订质量保修书。
二、工程保修事项按照《工程质量保修书》、合同条款及相关规范执行。
第六条合同工期
一、各单位工程工期节点要求如下：
各单位工程的实际开工日期以发包人下发的“开工令”上载明的开工时间为准，各单位工程自开工至±完工、销售形象进度、结构封顶、外立面完工、毛坯竣工及其他协议书约定的节点工期不变，总工期不变。
二、施工过程中，发包人如须提前装修、使用部分工程作为售楼示范单位，应提前5天书面通知承包人，承包人必须配合在发包人要求的日期前完成示范单位工程，并完成与售楼有关的发包人要求施工的销售通道及搭设、销售围挡、销售安全防护措施、防护栏、销售道路、销售区低压临电工程（满足综合楼、销售中心、样板房、园建等的销售用电要求，具体以发包人指令为准）及其它配套零星工程等（按本合同协议书约定的配套工程的计价方式及浮动率计价，如合同协议书另外约定除外）施工，如有延误，承包人按每天壹万元支付违约金（该违约金在任何情况下均不予免除），延误超出15天发包人有权解除合同。
三、精装修工作面移交
（一）工作面移交时间要求
1.住宅（6层～12层）：
承包人必须在该单体结构封顶后60天内场地移交完成。
（有地暖再加15天）
2.住宅（13层～20层）：
分两批移交，封顶后60天内第一批（10层）场地移交完，15天内第二批场地移交完。
（有地暖再加15天）
3.住宅（21层及以上）：
封顶后60天内第一批（10层）场地移交完成，再分
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