写字楼租赁经营可行性分析知识讲解.docx
《写字楼租赁经营可行性分析知识讲解.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《写字楼租赁经营可行性分析知识讲解.docx（8页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
写字楼租赁经营可行性分析知识讲解
写字楼租赁经营可行性分析
写字楼租赁经营可行性分析
一、写字楼租赁市场
大亚湾的企业主要集中分布在澳头镇、响水河一带，中心区亦有少量企业设点，但外租外销型写字楼的供应则基本向澳头倾斜，而且现有房源主要集合在安惠大道两侧。
安惠写字楼坐落在安惠大道尽头，楼高12层。
现6至9层为F中国有限公司承租；10至12层业主安惠公司计划自用；1至2层为商业用房现已全面进驻银行、餐饮等；3层也已出租过半，分别由欧德油储、三菱丽阳和平安保险承租，年底前普莱克斯公司将占用剩余部分。
安惠写字楼作为本地唯一的国标级写字楼，中央空调、冷热水、消防安全监控等设施齐全，由假日酒店提供物业管理。
业主对外租价为80元/㎡/月（含精装修），综合管理费为3元/㎡/月（不含空调使用费），档次和收费均为本地之最，但因价格过高，除个别大型外资企业外还乏人问津。
其他沿安惠大道可做写字楼租赁的场所在档次及价格上均差异不大，通常在20-30元/㎡/月（简装/精装），办公条件普遍比较简陋，管理费也平均在0.6元／m2／月左右，目前出租状况一般；新建的丰华大厦100至300㎡中小型办公室租金为30-40元/㎡/月（简装/精装），综合管理费为3元/㎡/月，无中央空调、热水等设施，停车场也不完善，正式开盘5个月来租售业绩约近三分之一。
二、租赁经营策略
我公司拥有安惠写字楼4层和5层的房产，单层建筑面积1262.84㎡，电梯间、洗手间已装修。
由于已经形成了本地最高档写字楼形象，加之数家大型外企在此办公，故对高端客户的吸引力较大。
由于本地写字楼租赁市场总体市道还较弱，新进入的企业特别是有实力的企业数量不大，而写字楼的供应量还在持续增长，形势不容乐观。
受南海石化项目带动，一批中下游产业陆续来大亚湾考察，其中不乏世界级企业，但由于和中海壳牌的合作关系未确定，现阶段设点进驻的可能性很小。
因此预计近期难有大面积承租写字楼的机会，租赁市场仍以中小企业为主。
伴随着大亚湾石化产业的发展，明年可能出现一些转折性变化。
南海石化项目在下半年投产运营，投资265亿元的中海油炼油项目也要在上半年启动建设。
中海壳牌链条企业及中海油15套炼油装置承包商会逐一正式落脚本地，届时写字楼的高端租赁市场预期看好，我公司也正积极与中海油等有关企业进行对接联络，争取引进。
我方的主要竞争对手是安惠公司。
该公司是大亚湾假日酒店、公寓的业主，并拥有安惠写字楼的大部分产权，现中海壳牌及其承包商、下游配套企业几乎全部承租安惠公司的物业。
对方已与石化企业系统建立了长期稳定的联系且合作已久，有专业的市场营销团队和充足的开发经费，具备配套物业和经营资源，与之相比我方除价格外无其他优势。
明年上半年其主要租户将撤离写字楼和公寓，由于在时间上及双方的目标客源接近，势必与我方在市场争夺方面正面交锋，成为最大的威胁。
写字楼的营销渠道主要有二个：
自主经营和外包与代理结合。
公司可投入人力物力自己寻找客户，成本虽大但回报可观，问题是与竞争对手相比处于信息劣势；外包可利用外部资源，共享收益，创造的机会更多，但会降低单位回报率。
通过前段时间的市场推广，已与多家有意向承租写字楼的客户建立了联系，包括中海油南海东部公司裂解汽油项目组、大亚湾财政局律师事务所、温州四建工程公司等，每家需求面积在300㎡左右。
我方正与大亚湾惠桥公司等一些机构探讨有关合作或外包事宜，对方均有此意愿，但也对现在的市场状况持谨慎态度，同时认为明年上半年形势较好，春节后至五月份之前有大规模出租的可能，眼下主要应做好散户租赁业务。
现实存在的问题是未经分隔装修的写字楼不符合中小客户的租赁要求，并且由于长期闲置不动，公司的4、5层房产已被物业管理人封闭，带领客户进入参观极为不便。
而带有精装修的写字楼对大型高端企业也具有更强的吸引力，安惠公司投资1700万元精装修写字楼和公寓引进中海壳牌和F公司即可作为佐证。
因此急需进行写字楼装修，至少应将公共部位精装修，其他部位简单装修。
如能在今年底前完成装修工程，将非常有利于把握机会，盘活写字楼资产。
三、成本与价格
经测算，安惠写字楼精装修成本应在520元/㎡左右，包括空调、消防系统的布置改装。
按每层1250㎡计，单层投资约为65万元。
若只进行公共区域的精装修，其他部位简单装修，则成本会降低1/4左右，单层投资不超过50万元。
另外提供商务服务的必需设备预算投资4万元（可考虑暂时押后），详见“写字楼装饰设计工程预算表”，总造价最终以审核决算结果为准。
定价策略应针对主要竞争对手安惠公司的物业，参考本地的平均价格水平执行。
如前所述，市场调查结果显示，在精装修基础上50-60元/㎡/月的租价是极具竞争力的，在局部精装修的情况下租金最好不高于40元/㎡/月，相信可为大多数企业所接受。
按70的进驻率计算，以50元/㎡的价
格出租，单层收入约为43750元/月，15个月收回装修投入；局部装修租价以40元/㎡计，单层收入约为35000元/月，14个月回收投资。
如采用外包形式，我方仅需进行局部精装修，承包底价初步定为30元/㎡/月，单层收入约为37500元/月，投资回收期约13个月。
我方还在和外界接触商洽净价承包的可能性，即我方不做任何投入，由承包方投资装修寻找客户。
承包底价初步定为首年20元/㎡/月，次年30元/㎡/月，让利约为15万元，低于我方预计装修投入。
但落实以上方案尚需时日且无绝对把握。
四、总结与建议
1、目前大亚湾写字楼租赁市场活跃程度不高，客户资源非常宝贵。
现有客户基本是小面积需求，大企业进驻估计要等到半年后。
2、抓住现有中小客户的前提是将写字楼进行分隔装修，同时也利于日后吸引大客户。
如在年底完成装修工程，乐观情况下明年五月份之前出租率可达80以上。
3、定价必须具有竞争力，灵活采取各种经营合作方式，积极寻求外包等简单实用的途径，回避我方的弱势。
4、可考虑先利用一层垫资装修，降低风险成本，同时争取银行装修贷款（约为物业评估值的30），以上负债可从租金收入中偿还。
若上述方案能够尽快落实执行，我公司有信心盘活写字楼资产，获得稳定收益，给假日美景项目的前期开发提供支持和保障。
创建文明校园、绿色校园、健康校园是我校所追求的目标。
一年来，我校十分重视控烟工作，把控烟工作列入学校的议事日程，通过分步实施，取得明显的进展，现作简单的汇报。
一、明确目标、分步实施
我校属乡镇中心小学，教师吸烟的情况普遍存在，要创建无烟学校确实有一定的难度，为此，我们组织班子人员学习《丰南区教育局中小学控烟工作实施方案》，统一思想，明确了我校创建控烟学校目标，并决定分三步组织实施：
一是解决教师吃“游烟”的问题。
要求吸烟的教师只能在办公室里吸，出办公室熄灭手中的烟；二是控制吸烟，学校设立吸烟点，校园内除吸烟点外禁止吸烟；三是最终现无烟学校。
这样分步实施，使教师逐步适应，消除了部分教师的对立情绪。
二、广泛宣传、形成共识
吸烟对健康的危害，人人皆知，但落实到具体的行动上，效果甚微。
为此，我们对不同的对象，采取不同的措施，进行宣传教育。
具体方法是：
教职工：
三年前，我们就进行控烟教育。
对学生在校园内打扫时收集到的烟蒂，利用教师政治学习的机会进行展示，规范教职工的吸烟行为，杜绝“游烟”的产生。
接着，进一步开展控烟、禁烟教育，宣传吸烟对健康的影响和危害、戒烟的好处，进一步提高教职工的控烟能力，从而让他们逐步养成不吸烟的习惯。
学生：
充分利用健康教育课、团队活动、主题班会、黑板报、广播等多种形式，对学生进行吸烟有害健康教育，提高学生的控烟知识，培养学生不吸烟的行为习惯，增强学生自我保健意识和能力。
社会家庭：
学校主动和家长配合，利用家长会、家长学校积极宣传吸烟有害健康的科学知识和国家对控烟工作的有关法规，倡导学生规劝家长戒烟、禁烟。
同时学校发“给家长一封信”，宣传吸烟的危害、学校禁烟措施等，建议家长禁烟、戒烟。
以身作则，为教育学生养成良好的行为习惯作表率。
三、领导重视、健全制度
学校成立了以薄兴策校长为组长的控烟领导小组，并指定副校长孟维广具体分管实施，各组（室）负责人作为控烟领导小组人员，负责各组（室）宣传、监督、检查工作。
同时，建立严格的禁烟规章制度，确保控烟工作行之有效的开展。
控烟工作是一个系统工程，是一项长期艰巨的任务，不吸烟者可能会加入吸烟者行列，已戒烟者仍有再度吸烟的可能。
今后我校的禁烟控烟工作将向“防复吸，防反弹，防新增”的目标转换，争取早日把我校建设成为“无烟学校”。
为我校全体师生的文明健康意识的培养贡献力量。
刑释解教人员重新违法犯罪情况的调查分析及预防对策
多年来，我县刑释解教人员安置帮教工作，在预防和减少刑释解教人员重新违法犯罪、维护社会稳定全面发挥了重要作用。
但随着世贸组织，社会主义市场经济的完善和发展，社会主义经济体制改革的不断深入，特别是我国因劳动就业制度和人口流动的增强，安置帮教工作遇到了许多新情况、新问题。
如不采取有力措施加以解决，将导致刑释解教人员重新违法犯罪现象日趋发生，给社会治安稳定带来严重影响。
因此，如何有效地预防刑释解教人员重新违法犯罪是摆在我们面前的严峻课题。
从20xx年起，我县连续三年参与组织了对20xx-20xx年刑释解教的人员，在刑释解教后三年内的社会表现及重新违法犯罪情况进行了调查，通过对在调查中所获得的大量素材、数据进行分析。
我们对木兰县预防重新违法犯罪的现状与对策作了粗浅的研究与探讨。
一、刑释解教人员重新犯罪情况
近几年，我县刑释解教人员重新违法犯罪率呈现稳中有升的趋势，刑释解教人员重新犯罪往往手段更加隐蔽，更加残忍，社会危害性更大。
许多恶性案件，包括一些大案、要案，有相当一部分是刑释解教人员所为。
从20xx年到20xx年三年内，我县共有140名刑释解教人员回归社会，其中，刑满释放82人，解除劳教58人，有6人查无下落或因地址迁移不详去向不明，死亡3人，占调查人数的7.2，在82名刑满释放人员中，刑满释放后三年内因违法被劳动教养的有2人，因犯罪又被判刑的有8人，重新违法犯罪率为12.2，在58名劳动教养人员中，解除劳动教养后三年内违法被教养的有2人，因犯罪被判刑的有3人，重新违法犯罪率为8.6。
平均改好率为89.1。
平均衔接掌握率为95.2。
另4.7的刑释解教人员出狱、出所后不知去向。
但这些人员中从事杀人抢劫、伤害、强奸、盗窃等重大恶性刑事犯罪的占很大比重。
从调查中发现，刑释解教人员是极易重新犯罪的特殊群体，由于他们在服刑或劳教过程中走过一段特殊的人生历程。
回归社会后，因社会环境、家庭情况、生存条件的变化，如得不到严格的管理、耐心的教育、真诚的帮助，会产生对社会的仇视报复心理，破罐子破摔，无情地报复社会，制造杀人、抢劫等重大恶性案件，其重新犯罪特别是团伙犯罪危害性更大。
二、刑释解教人员重新违法犯罪的原因
通过调查，我们感到刑释解教人员重新违法犯罪的原因主要有以下几个方面：
1、各别乡镇安置帮教工作落实不到位。
按照社会治安的要求，对刑释解教人员必须做好安置帮教工作。
但是在实践中，此项工作落实得并不理想。
主要有以下几种原因：
一是帮教组织的人员不到位。
这个问题集中反映在农村的安置帮教工作中。
随着经济的不断发展和农村经济结构的调整，农村劳动力大量向城市转移。
一些农村的基层组织不健全，刑释解教人员得不到安置帮教。
二是就业形势严峻。
随着城市经济改革的深入发展，下岗职工增加，就业压力大，一些刑释解教人员生活无着落，经济无来源，要解决刑释解教人员的工作难度很大。
三是部分刑释解教人员缺少家庭的关爱。
一些刑释解教人员由于他们过去的过错，给家庭人员心理上不同程度的造成了伤害，部分家庭对刑释解教人员缺少思想和生活上的关爱，个别的甚至将其拒之门外，这些刑释解教人员在生活上，精神上得不到关心，使他们对社会失去信心，产生逆反心理，抵触情绪，破罐破摔，重新走上了犯罪的道路。
2、部分人文化素质低下，法制观念淡薄，自控能力弱化。
他们不能树立正确的人生观、价值观、世界观，金钱思想严重，为了追求个人享乐不择手段、铤而走险，重新违法犯罪。
3、有部分刑释解教人员出监出所后不到原住地派出所报到落户，就是回到当地落户后，由于各种原因不在户籍所在地居住，造成人户分离，给管理工作带来困难，帮教措施得不到有效落实。
4、有些刑释解教人员在改造期间犯罪的意识并没有得到根治，扭曲的心态也没有得到矫正，违法犯罪思想根深蒂固。
因此，这些人一旦有条件，不满情绪很容易深化为强烈的反社会意识，邪恶贪婪的本性就会再度显露，无法自控地又走上重新犯罪的道路。
三、预防重新犯罪的对策及建议
1、转变思想观念，建立刑释解教人员就业市场化，帮教社区化的新思路。
各级负责刑释解教人员安置帮教的工作机构及其工作者，要统一思想、统一知识，建立互相协调、互相支持的工作机制，在实现刑释解教人员再就业市场化，帮教社区化的进程中积极发挥主导作用。
建立健全乡镇、街道。
社区的相应组织或机构，充分发挥社会中介组织和社会经济组织的积极性，实现专业部门与街道社区工作的紧密结合，使刑释解教人员的安置就业和思想教育问题真正落到实处。
2、拓宽安置渠道，为刑释解教人员再就业找出路。
通过调查发现，刑释解教人员回归社会后，有没有人关心他们，能不能顺利地实现就业，这是预防重新犯罪的关键环节。
有人关心，能够关心、能够就业的，重新犯罪率就低，没有人关心，未落实就业的，重新犯罪率就高。
当前做好刑
释解教人员的安置工作应重点才采用以下形式：
一要引导扶持释解人员自某职业，这是当前安置工作的重要渠道。
对于申请个体经商办厂的，要协调工商、财税、银行等部门，积极办他们提供便利条件，对项目审批、执照早领等方面给予适当照顾。
对自谋职业确有困难的释解人员，在办理营业执照，提供低息借款、减免税等方面给予优惠。
二要做好对刑释解教人员生产技术职业教育培训，为他们就业创造条件。
三要积极争取原单位安置，与原单位协调、沟通，明确责任义务，争取原单位对释解人员的安置。
四要对农村籍刑释解教人员及时划分责任田，安置务农，解决生产资料和暂时的生活困难。
五要积极创办过渡经济实体、基地，解决无家可归、无业可就的刑释解教人员的生活出路。
3、各综治委刑释释放人员安置帮教工作协调小组办公室及成员单位要充分发挥各自的职能作用。
建立健全各级安置帮教组织网络，加强与各有关部门的沟通与协调，形成全社会齐抓共管的局面。
4、建立法律保障制度，把刑释解教人员的社会管理和社会保护纳入法制轨道。
要健全相关的法律法规，从法律上对刑释解教人员的安置帮教工作的地位和作用予以确认，对于各级安置帮教组织的编制、人员配备、职责权限、经费、人员待遇、安置帮教的管理范围、帮教形式、管理方法、解除帮教标准等都应有明确的规范和配套政策，各级帮教组织还应建立和完善检查、考察、奖惩等制度。
同时尽快制定比较完备的刑释解教人员回归社会的法律保障制度，使安置帮教工作从单纯依靠政策和行政管理手段，逐渐向法律、行政、经济、文化等各种手段相结合的运行方式转变，把对刑释解教人员的社会管理和社会保护纳入法制轨道。
要加大宣传力度，展开社会讨论，提高社会对刑释解教人员安置帮教工作重要性的认识和自觉参与意识，形成一个全社会都关心安置帮教工作的良好氛围，尽可能预防和减少刑释解教人员重新违法犯罪。
5、要积极探索新形势下刑释释放人员安置帮教工作的新思路、新途径。
使刑释解放人员安置帮教工作逐步帮教社会化，就业市场化、管理信息化、工作职责法制化。
为维护全县的社会稳定、深入推进创建“平安木兰”作出积极贡献。
升级会员 