陕汽车城花园工程可行性研究报告.docx
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陕汽车城花园工程可行性研究报告
“陕汽车城花园”四期工程
可行性研究报告
西安荣华集团有限公司
二零零八年四月
第一章总论
一、项目提出的背景
二、项目概况
三、可行性研究报告的编制依据
四、可行性研究报告的研究范围
五、研究结论
六、存在问题及建议
第二章市场调查分析
2.1全国房地产市场发展趋势及基本情况分析
2.2陕西省及西安市房地产市场基本情况
2.3周边同类项目的市场调查
2.4项目swot分析
2.5营销策划
第三章项目建设条件分析
3.1优选参与工程建设的设计、施工、监理单位
3.2场地条件
3.3市政条件
3.4资源条件
第四五章项目建设方案
4.1建设规模及功能标准
4.2建设方案
4.2.1总体规划布局
4.2.2总平面设计
4.2.3规划指标
4.2.4项目实施进度安排
第五部分项目投资估算及资金筹措方案
5.1投资估算范围及费用构成说明。
5.2投资估算依据
5.3估算标准
5.4投资估算表
5.5项目资金筹措
第六章项目评价
6.1财务评价基础数据与参数选择
6.2财务盈利能力分析
6.3清偿能力分析
6.4敏感性分析
6.5财务评价结论
第七部分研究结论及建议
7.1研究结论
7.2有关建议
第一部分总论
一、项目提出的背景
陕汽集团高陵新基地项目于2002年，经陕西省政府批准开工建设，按照新基地的建设要求，需要在新基地附近配套建设一个大型的职工住宅小区。
由于新基地项目建设投资量大，时间紧，任务重，陕汽集团无力承担基地住宅小区配套项目的建设任务，为了保证新基地项目建设的顺利进行，2004年元月，陕汽集团委托西安荣华集团有限公司承担住宅小区的建设任务。
二、项目概况
⒈项目名称：
陕汽集团车城花园住宅小区
⒉开发企业：
西安荣华集团有限公司
⒊开发企业简介
西安荣华企业集团是以房地产开发、工业新材料、国内国际贸易、工程建设、物业管理为一体的综合型企业集团。
集团下辖西安荣华集团有限公司、西安荣华新材料有限公司、陕西铁龙建筑工程有限公司、西安荣鑫物业公司等七个子公司。
经过多年的拼搏和努力，该集团已经成为西安经济技术开发区的利税大户，被政府有关部门授予“守合同、重信用”单位、“重点保护企业”、“优秀私营企业”等荣誉称号。
西安荣华集团有限公司是荣华企业集团的核心企业，于1997年组建，注册资金1.2亿元，企业类型为有限责任公司，经营范围为房地产开发及销售，房地产资质等级为壹级，已开发项目有：
1、未央园住宅小区。
建筑面积1.5万平方米，三幢多层住宅于2000年初交付使用。
2、凯发大厦写字楼。
建筑面积1.52万平方米，于1998年开工，2000年6月交付使用。
3、明珠花园住宅小区。
占地73.3亩，总建筑面积13万平方米，1998年动工建设，现已交付使用。
4、菊林公寓。
建筑面积1.5万平方米，地下一层，地上十三层，2001年初开工，2002年6月底交付使用。
5、凯鑫国际金融大厦。
建筑面积3.3万平方米，用途为金融、商业、写字楼，地上二十层，地下一层，于2001年3月开工，2003年12月已竣工交付使用。
除自用外，其余全部租售。
6、西安荣华新材料科技园。
位于西安泾河工业园区，占地60亩，综合办公楼8300平方米，生产车间及辅助用房8000平方米，已建成并交付使用。
7、明珠新家园住宅小区。
位于未央广场东侧，占地200亩（含代征路），建筑面积40万平方米，总投资9亿元人民币。
于2002年4月动工建设，计划工期五年，分三期建设。
一期工程建筑面积11万平方米，二期工程建筑面积15万平方米，现已全部竣工并出售。
三期工程建筑面积14万平方米，工程完成95%。
8、陕汽车城花园住宅小区。
位于泾河工业园，占地609.278亩，规划总建筑面积50万平方米，总投资7.75亿元，与陕汽集团新基地配套，属定向开发。
建设周期为五年，项目分四期建设，一期工程15万平方米，于2004年5月开工建设，2005年12月竣工；二期项目建筑面积14.5万平方米，工程已于2005年8月开始建设，2007年10月竣工；三期工程计划于2006年8月动工建设，计划于2008年12月完工；四期工程计划于2007年11月动工，于2009年11月完工。
9、曲江开发区委托代建开发项目：
（1）翠竹园住宅小区。
一期工程占地面积165亩，建筑面积约22万平方米，工期自2004年10月至2006年8月底；二期工程占地90亩，建筑面积约10万平方米，工期自2006年2月至2007年10月。
（2）雁鸣住宅小区。
一期工程占地110亩，建筑面积约10万平方米，工期自2004年8月至2005年4月；二期工程占地96亩，建筑面积10万平方米，工期自2005年9月至2006年6月。
10、荣华山庄。
位于西安市长安区滦镇，占地面积375亩，建筑面积20万平方米，计划总投资5亿元，处在规划设计阶段，计划2008年10月动工建设。
11、荣华国际大厦。
位于西安曲江新区行政商务区内，占地面积约11亩，总建筑面积约62149平方米，地上25层，地下2层。
计划总投资2.4亿元，用途为住宅。
累计开发总建筑面积200万平方米，产品包括现代智能型写字楼和健康住宅小区。
形成了一定的开发规模，积累了丰富的开发经验，在西安市房地产行业站稳了脚跟，为公司创造了良好的经济和社会效益，企业得到了迅速的发展，“车城花园”是该公司开发的第三个大型住宅小区。
⒋工程概况
⑴项目位置及环境状况
西安经济技术开发区泾河工业园区位于高陵县境内的泾河两岸，隔渭水与西安市北郊农业开发区相邻。
系西安市“八五”期间规划的工业城，规划面积25平方公里（其中启动区6平方公里），发展人口25万人。
开发区启动区始建于1994年，1997年西安市人民政府第11次市长办公会议纪要决定将泾河工业园区列入北郊国家级经济技术开发区。
目前，工业园已完成道路、管线等市政设施的修建，并新修高标准道路6条8.1公里；埋设排水管道10多公里，管网排水畅通；现有3.5万千伏安、11万千伏安变电所2座，电力供应充足；供水工程和天然气工程已经竣工，日供水可达6万吨，日供气4.14X104M3；电信综合楼和移动通讯基站建成投入使用，已开通2500门程控电话；金融、税务、工商、公安、司法、学校、医院等相关机构配套齐全。
其间公路、铁路纵横交织四通八达，水及地热资源极其丰富，另有泾渭分明、汉景帝阳陵等名胜景观。
泾河工业园推行优惠政策和优质高效的全程服务，如企业所得税实行前3年先征后返，第4、5年减半征收，取消了县内有关部门的数十项收费，推行现场办公“三不”制度，同时，县政府以书面形式承诺全力协调项目建设中的一切环境问题，对所有引进的项目从洽谈到实施全程服务。
优越的地理位置，诸多的资源优势，宽松的投资环境及一流的全程服务，使泾河工业园区在短短的3年里实现入区项目63个，投资总额达39亿元；其中，中外合资企业10个，亿元以上和省市重点项目8个；1家企业投入使用，其余40多个项目加紧实施，这些项目投资规模大、科技含量高、发展前景好、建设速度快，涉及医药、化工、电子、机械、建材、食品、旅游等多个领域。
现有入区项目建成投产后，年产值可达60亿元，利税额高达6亿元，园区发展潜力巨大。
“车城花园”位于西安市高陵泾渭产业园区南北干路以西，泾河以北，距陕厂区约500米，交通便利，给排水、供电、通讯等城市大配套设施齐全。
所处区域为新开发区域，生活服务设施条件尚可。
⑵项目状况
“车城花园”项目总占地609.278亩（折合406185.4平方米），其中建设用地面积373488.0平方米（折合560.232亩），土地使用年限为70年，规划用途为住宅小区及其配套设施。
以“招、拍、挂”方式取得土地使用权。
总规划建筑面积499539平方米，建筑密度29.5%，容积率1.29，绿地率41.2%，居住户数5088户。
根据工期定额及类似工程项目的实施进度分析，该项目在充分考虑了项目的规模、资金运作等影响项目实施进度的内在、外在因素的基础上，在资金到位的情况下，分四期实施，滚动开发。
建设期按5年安排。
其中：
第一期工程开发建设38幢楼，占地176.8亩，容积率1.56，绿化率41%，建筑面积15万平方米。
其中，商店建筑面积3443.16平方米，500套单身公寓14971.92平方米，钢筋混凝土框架结构；住宅135909.74平方米，6层砖混结构，计1358套。
工程进度安排为自2004年5月至2005年10月共18个月。
已交付使用。
第二、三期工程开发建设住宅楼68幢，公建（幼儿园）1幢，占地296.38亩，建筑面积254889.7万平方米。
其中，小高层剪力墙结构住宅建筑面积4998.48平方米，多层砖混结构专家公寓8671.35平方米，多层钢筋混凝土框架结构公建4966.08平方米；多层砖混结构住宅126451.26平方米,多层高层剪力墙结构专家公寓8671.35平方米。
工程进度安排为自2005年12月至2008年12月共36个月。
工程已基本完工，大部分已交付使用。
四期工程开发建设住宅楼8幢，公建（物业楼、游泳馆）2幢，占地87.89亩，建筑面积147606.9万平方米。
其中，小高层剪力墙结构住宅建筑面积21036.77平方米，高层框架剪力墙结构住宅建筑面积118948.84平方米，钢筋混凝土框架结构物业楼1789.29平方米；钢筋混凝土框架结构游泳馆5832平方米。
工程进度安排为自2007年11月至2009年11月共24个月。
三、可行性研究报告的编制依据
⒈《中华人民共和国土地管理法》；
⒉《中华人民共和国环境保护法》；
⒊《中华人民共和国文物保护法》；
⒋《中华人民共和国城市规划法》；
⒌《中华人民共和国城市房地产管理法》；
⒍《西安城市总体规划1995－2010年》；
⒎陕西省和西安市国民经济中长期发展规划和产业政策；
⒏国家计委计投资〔1993〕530号文件--《建设项目经济评价方法与参数》；
⒐建设部《房地产开发项目经济评价方法》；
⒑西安经济技术开发区高陵泾渭园区发展规划；
⒒西安经济技术开发区管理委员会文件“关于同意西安荣华集团有限公司建设陕汽集团车城花园住宅小区项目立项申请的批复”
⒓陕汽集团车城花园住宅小区规划设计方案
⒔陕汽集团与西安荣华集团有限公司签订的购房合同；
⒕国有土地使用权挂牌出让合同；
⒖现行工程预算及费用定额；
⒗高陵县城建费用标准；
⒘项目建审资料；
⒙现场勘察资料；
四、可行性报告研究范围
根据陕汽集团车城花园的规划方案，本研究报告重点对项目的必要性、市场需求预测、四期工程建设规模及方案，项目建设条件、投资估算及经济评价等方面进行可行性分析。
五、研究结论
本项目为住宅定向开发项目，符合国家城镇住宅开发建设的产业政策，开发用地及项目建设规划手续已办理，项目前期准备工作充分，建设地点交通便捷，各方面施工条件良好，建设条件已经具备。
项目建设期预计为3年，项目总投资额为29702万元，总销售收入37458.12万元。
经济评价认为，项目全部投资税后财务内部收益率为12.02%，项目财务净现值（基准收益率ic=12%）为7万元，动态投资回收期2.6年。
自有资金税后财务内部收益率为17.65%，财务净现值（基准收益率ic=12%）为1180万元。
另该项目还具有非常显著社会效益和环境效益，前三期的建成使用已经为“汽车城项目”提供良好的配套条件，缓解了该项目的资金压力，缩短了项目的建设周期，为陕汽广大职工提供了良好的居住环境和居住条件，为泾渭产业园的经济发展做出贡献。
该项目是可行的。
六、存在问题及建议
⒈建筑工程不可预见因素较多，施工进度、工程质量、资金运作都会影响到项目总体目标的实现，因此，建设单位在施工过程中应加强工程管理，严格进行投资、质量、进度控制，确保项目顺利进行。
⒉工程质量是本项目成败与否的关键，建议本项目在实施过程中，引进竞争机制，择优选用设计、施工单位，并实施全过程监理。
⒊项目投入资金量大，建设资金能否及时足额筹集到位将是项目成败的关键，因此，建议项目的主办者尽可能通过多种渠道筹集足够的资金，并尽量降低资金成本。
⒋由于工期要求紧，本项目需要集中建设，进入现场施工不同企业，不同工种的协调与配合成为提高工程质量，控制投资以及保证工程进度的关键因素，所以建议建设单位在工程实施阶段加强管理，统一组织，做好这方面的综合协调工作。
⒌本项目产品主要面向陕汽职工和市场销售，产品设计质量和个人住房抵押贷款的支持力度是影响该项目资金回收的关键因素，建议建设单位在产品设计前进行充分的市场调研，重点调查陕汽职工的购买能力和其对产品的要求，设计出适合陕汽职工要求和购买能力的产品，并积极争取个人住房抵押贷款支持，作好市场营销，抓住机遇，回避风险。
⒍国家对房地产市场的相关政策，在短期内不会有较大的调整，以维持房地产市场的稳定。
短期内不会存在政策风险。
但应该时刻关注国家的相关政策，以做好调整准备，从而规避政策风险。
第二部分市场研究
一、西安宏观经济形势
07年伴随着城市建设改造的进程逐步推进，西安的城市综合环境配套进一步得以改善，为房地产业的深层次推进提供了更为广阔的发展空间。
西安房地产市场开发、销售均有历史性突破，为避免楼市过热，国家先后出台政策从金融、税收、土地等多方面对地产市场加以规范引导，对于房地产行业来说，07年又是一个“调控年”，一系列变革之下，西安房地产市场凸显出诸多新的发展特征，凡此种种，让07年的西安楼市再次贴上“质变”的标签，并推动其发展步入深远。
总体来看，西安的房地产业已摆脱原有的低层次、低水平发展模式，开始向着有利于消费、有利于持续发展的方向持续迈进。
1、国民经济
初步核算，2007年全市实现生产总值（GDP）1737.1亿元，按可比价格计算，比上年增长14.6%。
自2000年以来，经济增长连续8年保持了13%及以上的速度，而07年更是突破性的达到了14.6%。
旅游业较快增长。
全年共接待海内外游客3118万人次，比2006年增长13.85%，其中海外游客100.01万人次，同比增长15.3%；实现旅游总收入237.2亿元，同比增长16.1%，其中外汇收入5.43亿美元，同比增长16.3%。
2、固定资产投资
全年完成全社会固定资产投资额1435.33亿元，比上年增长37.1%，增幅比2006年增加9.4个百分点。
其中城镇投资953.26亿元，同比增长38.9%。
房地产投资增速明显回落。
2007年，全市房地产完成投资387.33亿元，增长35.6%,增幅高于2006年8.7个百分点。
3、社会消费与人民生活
全年实现社会消费品零售总额921.58亿元，比上年增长18.7%。
全年城市消费品零售额832.38亿元，比上年增长18.8%；县级消费品零售额42.87亿元，增长18.2%。
县以下消费品零售额46.33亿元，增长17.2%。
全年住宿餐饮业实现零售额87.92亿元，比上年增长18.9%，高于消费品零售总额增幅0.2个百分点。
2007年，我市城市居民人均可支配收入继续稳固增长，全年城市居民人均可支配收入为12662元，同比增长16.1%，是1997年以来11间增长最快的一年。
全年居民消费价格（CPI）比上年上涨4.7%，其中，商品零售价格上涨3.7%，涨幅同比提高2.2个百分点。
在居民消费八大类商品和服务项目中，只有交通和通讯类价格总水平下降4.8%，娱乐教育文化用品及服务类下降0.8%，其它各类价格均不同程度上涨。
4、财政金融
2007年，全市地方财政收入125.33亿元，同口径可比增长31.3%。
其中一般预算收入112.92亿元，同口径可比增长31.5%，增速比去年同期分别加快14.4个百分点和13.1个百分点。
地方主体税种的支柱作用显著，其中营业税、增值税、企业所得税和个人所得税分别增长31.5%、20.9%、69.7%和27.8%。
全市地方财政支出174.16亿元，同比增长29.3%。
2007年末，全市金融机构各项存款余额4560.31亿元，比年初增长12.4%，同比回落1.3个百分点。
受储蓄分流效应的持续影响，城乡居民储蓄存款1997.56亿元，比年初增长2.7%，同比回落10.9个百分点；金融机构各项贷款2649.41亿元，比年初增长13.2%，同比增长3.3个百分点，其中，中长期贷款增长18.9%，短期贷款增长9.7%。
总体上看，中长期贷款增速明显高于短期贷款的格局没有变化。
二、政策环境
政策法规：
银根、地根持续紧缩为主
12月21日，央行再次上调金融机构人民币存贷款基准利率，这是继今年3月18日、5月19日、7月21日、8月22日、9月15日五次加息之后，央行在短短七个月时间内六次加息，次数之频繁、力度之大，均是近几年之最。
另外，07年6月29日，全国人大常委会批准发行了1.55万亿元特别国债，规模相当于大约9-10次提高存款准备金率（每次0.5%）。
08年4月一个月内两次上调准备金利率至16%。
影响：
按揭成本增加，购房者心理压力增大，连续加息的叠加效应将被放大，会对投资型买家产生一些心理压力，在抑制利用房地产进行的投机、投资行为方面产生作用。
严控公积金
8月21日，《中国人民银行关于调整金融机构人民币存贷款基准利率的通知》下发，规定从2007年8月22日起，上调个人住房公积金贷款利率。
五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.09百分点。
影响：
收紧银根的又一体现，直接影响是对投资性购房、家庭多套购房和超前购房消费产生抑制，从而进一步促进楼市的供需平衡。
二套房贷首付40%，1.1倍利率
中国人民银行、中国银监会9月27日联合下发《关于加强商业房地产信贷管理的通知》。
对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，首付比例不低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。
影响：
有效地抑制非刚性购房需求，有效地减少投资性购房。
税收政策
1月16日，国家税务总局发布通知，要求各地从今年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收30%—60%不等的土地增值税。
影响：
开发成本增加，开发企业利润空间缩小，对于房价波动造成一定影响。
土地政策
07年的房地产调控起于土地之源，而后发土地政策的接踵而至，均围绕深化调控效果这一主线而持续发力，土地市场的调控已成为影响楼市未来走向的决定性因素之一。
07年国土资源部主要在三个方面深化细化土地供应调控措施：
一是要求各地加大土地供应结构调整力度，重点保障廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地；二是继续完善招拍挂制度，加强土地供应管理。
颁布了国土资源部39号文件，防止开发企业囤地；三是加强批后监管，防范闲置土地。
紧接着，国土资源部等部委发布了《土地储备管理办法》，将土地储备制度的功能定位紧扣“调控”二字，明确市、县人民政府国土资源管理部门进行前期开发、储存以备供应土地，实现调控土地市场目标。
07年土地调控政策主要如下：
1、《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》
出台时间：
2007年1月24日
内容点击：
《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》出台后，土地增值税将执行四级超率累进税率，即土地增值税要视增值率的大小,采取分段计算应纳土地增值税税额的方式，对增值额超过扣除项目金额200%的，分别适用30%、40%、50%和60%的税率，不再全部按60%的税率计征。
影响：
这一政策延续着处理闲置土地，打击囤地的政策，从2月1日起，房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为实打实的“清算制”，在房价高位运行、“且调且涨”的背景下，2007年房地产税费调控的大幕由此开启。
经历了2006年“地荒论”之后，盘活存量用地成为土地市场调控的一大方向。
按照新的计税办法，项目开发的速度越慢、土地囤积的时间越长，企业就会支付更多的税款。
2、《关于取消部分地方税行政审批项目的通知》
出台时间：
2007年6月27日
内容点击：
《通知》宣布取消《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》第四条和第六条，即取消涉及基建项目以及房地产开发商的土地使用税优惠规定。
同时，对于土地转让环节的征税管理将加强。
影响：
减少土地出让环节的优惠政策无疑将加大房地产开发商的开发成本，对我国目前房地产市场投资过热的情况会有一定的抑制作用。
同时可以完善房地产的税收制度，加强监管力度。
3、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令）
出台时间：
2007年10月9日
内容点击：
该《规定》定于2007年11月1日起施行。
《规定》明确将工业用地也纳入了招拍挂的范围，并明确如土地受让方未缴清全部土地出让价款，不得向其发放国有建设用地使用权证书。
影响：
39号令从更细致的层面规范土地市场，是对土地市场政策规范的一种补充，有助于规范土地招拍挂程序，在土地出让规模、开发周期等方面对开发商产生约束与强制作用；打击囤积居奇、哄抬房价的行为；抑制土地出让过程中的权利寻租行为。
4、《土地储备管理办法》
出台时间：
2007年12月3日
内容：
土地储备实行计划管理，储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。
严格规范土地机构融资；土地储备机构向银行等金融机构申请的贷款应为担保贷款。
土地储备机构举借的贷款规模，应当与年度土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并报经同级财政部门批准，不得超计划、超规模贷款。
影响：
为我国“完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力”提供依据，标志着土地供应正式进入“储备管理”时代。
中央严守18亿亩耕地红线的决心不容置疑，一系列土地调控相关文件的出台，土地市场审查日益严密、土地门槛逐日抬高，影响到整个房地产市场也在动荡中酝酿着变局。
而07年的西安土地招拍挂市场也显示出不同以往的发展特征。
2007年是一个喧嚣而浮躁的年份，宏观调控使房地产业成为众人关注的聚焦点，“步步为营”的调控政策、“涨”声依旧的房价走势、扑朔迷离的市场前景，使得市场各方对房地产市场的未来走势众说纷纭。
盘点2007年的中国房地产政策，“稳定房价，调整住房结构”是中央政府调控房地产市场的主要目标，为了达到这一目的，国家从金融、信贷、土地、税收等方面出台了多项政策，其中包括加息、“严控公积金”、“二套房40%”、“增收土地增值税”等一系列“步步为营”政策，调控已然从“宏观”延伸到“微观”，而紧缩地根、银根已成为房地产调控的主要着力点。
三、城市规划
1、2007年城市规划建设成果
近年来，西安城市建设抓住了西部大开发等有利时机取得了重大成就，城市建设投资总量从2002年的20亿元跨越式发展到2005、2006、2007连续三年达到100亿元，迎来了大规模投资、超常规发展的历史时期。
“十一五”期间，城市建设维护投资应达到600亿元的水平。
2007年是西安市落实科学发展观，建设人文西安、活力西安、和谐西安，实现又好又快发展的重要一年，是对城市建设与规划具有重大影响的一年。
今年全社会固定资产投资完成1280亿元。
突出重点项目建设。
全市安排重点在建项目178个，年度计划投资260亿元，重点前期项目98个。
城建投资计划规模100亿元，共计安排维护和建设项目73项（类），其中事业费1.8亿元，城市道路交通工程28.52亿元，城市排水与污水处理工程4.28亿元，城市供气供热供水工程2.36亿元，城市容貌工程8.16亿元，“四区两基地”建设投资20.27亿元，征地和拆迁安置专项资金4.9亿元，城市维护费2.8亿元，其他建设项目投资26.91亿元。
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