南岸区南山街道土地利用总体规划.docx

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南岸区南山街道土地利用总体规划

南岸区南山街道土地利用总体规划

（2006~2020年）

南岸区南山街道办事处

目录

前言1

第一章土地利用现状2

第一条南山街道概况2

第二条土地利用现状2

第三条土地利用存在的主要问题3

第四条土地整治潜力4

第二章规划目标5

第五条区域发展定位5

第六条社会经济发展目标5

第七条土地利用目标5

第三章土地利用结构调整和布局优化6

第八条土地利用结构调整6

第九条主要用地布局优化8

第四章土地用途分区和空间管制10

第十条土地用途分区10

第十一条建设用地空间管制13

第五章村土地利用控制15

第十二条耕地保有量15

第十三条园地面积16

第十四条林地面积16

第十五条农村居民点用地面积16

第六章土地利用重大任务与工程16

第十六条建设用地控制16

第十七条土地利用重大任务与工程17

第十八条土地综合整治工程17

第七章规划实施保障措施18

第十九条实行土地利用总体规划公示制度18

第二十条严格执行耕地占补平衡制度18

第二十一条严格执行建设项目用地预审制度18

第二十二条加大土地管理法律法规宣传力度18

第二十三条完善规划实施的动态监测制度18

第八章附则19

第二十四条规划编制19

第二十五条规划成果19

第二十六条规划实施19

附表20

前言

重庆之心，长江之畔，都市绿岛，山城花冠。

随着二环时代的到来和两江新区的发展，南山街道从城市近郊转变为城市中心区域，从城市生态屏障转变为未来城市的生态心脏。

为深入贯彻落实党的十七大和十七届四中、五中全会精神，全面建设小康社会，统筹土地资源的合理开发、利用和保护，严格执行“四山”管制和节约用地制度，实现将南山街道建成“城市中央花园”、“都市生态休闲旅游示范区”的战略构想，促进南山街道国民经济和社会发展，结合南山街道的实际情况，编制《南山街道土地利用总体规划（2006~2020年）》（以下简称“规划”）。

规划以2005年为规划基期年，2009年为规划时点，2020年为规划目标年。

规划范围为南山街道所辖行政区域，幅员面积为3412.4公顷。

第一章土地利用现状

第一条南山街道概况

南山街道位于长江之畔，南岸区中部，东经106°34′25″～106°39′57″、北纬29°27′59″～29°35′43″之间，东邻峡口镇、长生桥镇，南接巴南区，西连南坪镇、涂山镇，北靠鸡冠石镇。

距重庆市渝中半岛10分钟车程，距江北国际机场20分钟车程，到重庆火车北站15分钟车程，5分钟内便可驶入内环高速公路。

辖区内有四黄公路、龙黄公路、黄老公路、黄明公路、南山旅游公路等与外界相连，交通便捷。

南山街道辖区的地形以低山为主，海拔420~701米之间，平均海拔505米。

属亚热带季风性湿润气候，具夏热冬暖，光热同季，无霜期长、雨量充沛，温润多阴特点。

平均气温17.8℃，最高气温39.8℃，最低气温-3℃。

2009年，南山街道常住人口47786人，其中城镇人口34434人，城镇化率72.1%。

地区生产总值为15.1亿元，第一产业4500万元，第二产业9.7亿元，第三产业4.9亿元，一、二、三产业比重为3%、64%、33%。

财政收入5061万元，固定资产投资额24.6亿，农民人均纯收入8386元，比同年南岸区农民人均纯收入8060元高出326元。

第二条土地利用现状

根据南岸区2005年土地利用现状变更调查数据，南山街道土地总面积3421.4公顷。

其中，农用地2132.7公顷，建设用地928.9公顷，其他土地359.8公顷，分别占该街道土地总面积的62.3%、27.2%和10.5%。

农用地中，耕地556.0公顷，园地148.2公顷，林地1150.2公顷，其他农用地278.3公顷，分别占农用地面积的26.1%、6.9%、53.9%和13.1%。

建设用地中，城乡建设用地828.3公顷（其中城镇工矿用地449.6公顷，农村居民点378.6公顷），交通水利及其他用地100.7公顷，分别占建设用地面积的89.2%和10.8%。

根据南岸区2009年二调数据，南山街道土地总面积3412.5公顷。

其中，农用地2164.0公顷，建设用地1142.6公顷，其他土地105.9公顷，分别占全街道土地总面积的63.4%、33.5%和3.1%。

农用地中，耕地239.6公顷，园地361.6公顷，林地1467.3公顷，其他农用地95.5公顷，分别占农用地面积的11.1%、16.7%、67.8%、和4.4%。

建设用地中，城乡建设用地994.8公顷（其中城镇工矿用地544.6公顷，农村居民点280.1公顷），交通水利用地58.2公顷，其他建设用地89.6公顷，分别占建设用地总面积的87.1%、5.1%和7.8%。

其他土地中，水域91.8公顷，自然保留地14.1公顷，分别占其他土地面积的86.7%和13.3%。

第三条土地利用存在的主要问题

（一）农村建设用地集约利用程度较低

2009年，农村居民点用地280.1公顷，占城乡建设用地总面积的28.1%，人均农村居民点面积达209.7平方米（按2009年农业户籍人口13352人计算），远超过国家规定的人均农村居民点最高140平方米的标准。

农村居民点数量达到455个，且分布零散，集中程度较低，布局不合理。

（二）坡耕地比重较大，土地生态环境比较脆弱。

南山街道地跨南温泉背斜，地势北高南低，以低山、槽谷地貌为主，海拔高度在420~701米之间，平均海拔500米，山势较陡，相当部分耕地坡度较大。

据全国第二次土地调查，坡耕地有191.8公顷，占耕地面积的80.0%。

其中，6°到15°的坡耕地有96.2公顷，15°到25°的坡耕地有71.4公顷，25°以上的坡耕地有12.8公顷。

不合理的耕垦种植，造成水土流失。

（三）土地利用结构不尽合理

南山街道作为重庆主城中心低山型的市级风景名胜区，未来以旅游业为主导产业的街道，交通用地面积为50.9公顷，风景名胜设施用地64.1公顷，仅占全街道土地总面积的1.5%和1.9%，一定程度上阻碍了南山街道旅游业的发展，需要进一步完善交通和风景名胜等基础设施建设。

第四条土地整治潜力

（一）未利用土地开发潜力：

根据2009年二调数据，南山街道除水域外的未利用土地面积为14.1公顷（其中荒草地11.3公顷，裸地2.8公顷），占土地总面积的近0.4％。

根据实地考察约75%的荒草地可以开发为耕地、林地或园地。

（二）农村建设用地整理潜力：

2009年，南山街道农村居民点用地面积280.1公顷，人均农村居民点用地面积209.7平方米/人（按户籍农业人口计算），高于人均农村居民点140平方米的国家规定标准，至2020年，农村建设用地整理潜力为184.5公顷。

（三）废弃工矿复垦潜力：

南山为“四山”管制区，重庆水泥厂部分将迁出。

重庆水泥厂占地163.2公顷，其中113.8公顷可复垦利用，新增96.8公顷耕地。

第二章规划目标

第五条区域发展定位

南山街道是南岸区的生态保障区，重庆主城的中心低山型市级风景名胜区，是重庆市主城核心区的绿色生态屏障，未来将打造成为城市中央花园，建成集生态、旅游、文化和休闲于一体的“都市生态休闲旅游示范区”。

第六条社会经济发展目标

（一）人口和城镇化目标

到2020年，全街道常住总人口将达到10.5万人，城镇化水平提高到99%以上。

（二）经济发展目标

以年均14%的增长速度，到2020年，南山街道地区生产总值将达到57亿元，人均地区生产总值达5.4万元。

第七条土地利用目标

（一）耕地保护目标

到2015年和2020年，耕地保有量分别不低于232.7公顷和228.1公顷。

规划期内，确保耕地质量有所提高、布局更加合理。

（二）建设用地规模控制目标

建设用地总规模：

到2020年，建设用地总规模控制在1032.3公顷以内。

城乡建设用地规模：

到2020年，城乡建设用地规模控制在897.3公顷以内。

城镇工矿用地规模：

到2020年，城镇工矿用地规模控制在743.9公顷以内。

人均城镇工矿用地控制在93平方米以内。

农村居民点用地规模：

到2020年，农村居民点用地规模控制在97.2公顷以内。

交通水利及其他建设用地规模：

到2020年，交通水利及其他建设用地规模控制在135.0公顷以内。

（三）新增建设占用农用地和耕地控制目标

规划期内，存量建设用地得到盘活和高效利用，新增建设用地规模得到合理控制，土地开发利用强度及综合效益显著提高。

到2015年和2020年，新增建设用地总量分别控制在86.2公顷和57.4公顷以内。

到2015年和2020年，新增建设占用农用地规模分别控制在81.4公顷和54.2公顷以内。

其中，新增建设占用耕地规模分别控制在51.2公顷和34.1公顷以内。

第三章土地利用结构调整和布局优化

第八条土地利用结构调整

随着城市化和重庆“城市森林工程”的推进，南山“肺叶”功能的凸显，全街道土地利用结构有较大幅度调整。

土地调整方向是：

在确保南山街道第三产业发展和交通、水利等基础设施用地的基础上，严格控制耕地减少，增加生态用地，缩小村镇用地规模，使土地利用结构趋向合理。

（一）农用地结构调整

控制非农建设占用耕地，提高园地利用效益，加强林地保护建设，适度减少其他农用地。

2009年，农用地面积为2164.0公顷（其中，基本农田90.6公顷），占土地总面积的63.4%；规划到2020年，农用地面积为2287.7公顷（基本农田全部调出），占土地总面积的67.0%，较2009年增加123.7公顷。

2009年，耕地239.6公顷，占土地总面积的7.0%。

到2020年，耕地228.1公顷，占土地总面积的6.6%，比2009年减少11.5公顷。

期间建设占用耕地85.3公顷，农业结构调整减少耕地52.3公顷，土地整治补充耕地126.1公顷。

2009年，园地361.6公顷，占土地总面积的10.6%。

到2020年，园地430.6公顷，占土地总面积的12.6%，较2009年增加69.0公顷。

2009年，林地1467.3公顷，占土地总面积的43.0%。

到2020年，林地1544.2公顷，占土地总面积的45.3%，较2009年增加76.9公顷。

2009年，其他农用地95.5公顷，占土地总面积2.8%；到2020年，其他农用地84.8公顷，占土地总面积的2.5%，较2009年减少10.7公顷。

（二）建设用地结构调整

有序增加城镇工矿和交通水利面积，保障重大建设项目和交通水利用地需求，复垦废弃工矿，适度减少农村居民点面积。

2009年，建设用地面积为1142.6公顷，占土地总面积的33.5%。

规划到2020年，建设用地面积控制在1032.3公顷以内，占土地总面积的30.3%，较2009年减少110.3公顷。

2009年，城乡建设用地面积为994.8公顷，占土地总面积的29.2%；到2020年，城乡建设用地897.3公顷，占土地总面积的26.3%，较2009年减少97.5公顷。

期间城镇用地面积增加199.3公顷，复垦废弃采矿用地113.9公顷，农村居民点减少182.9公顷。

2009年，交通水利用地58.2公顷，占土地总面积的1.7%。

到2020年，交通水利用地58.9公顷，占土地总面积的1.7%，较2009年增加0.7公顷。

期间，建设占用公路用地5.6公顷，规划兰草溪水库增加水库水面6.1公顷。

2009年，其他建设用地89.6公顷，占土地总面积的2.6%；至2020年，其他建设用地76.1公顷，占土地总面积的2.2%，较2009年减少13.5公顷。

（三）其他土地结构调整

2009年，其他土地105.9公顷，占土地总面积的3.1%；至2020年，其他土地92.5公顷，占土地总面积的2.7%，较2009年减少13.4公顷。

规划期内，荒草地开发5.4公顷，建设占用8.0公顷。

第九条主要用地布局优化

（一）城乡建设用地布局

由于“四山”管制及南山街道的定位，城镇工矿用地总面积基本保持不变，城镇工矿用地主要布局在南山街道中部（主要分布在“四山”管制一般控建区内，少量布局在“四山”管制重点控建区内）。

对废弃的工矿进行复垦（复垦113.9公顷，新增耕地96.8公顷）。

农村居民点用地主要布局在放牛村、石牛村、双龙村、大坪村、联合村、新力村、泉山村等村，按照新农村建设的要求，引导农民相对集中建设，数量上从2009年的455个减少至34个，数量减少率为92.5%，规模上从2009年的280.1公顷缩小至97.2公顷。

（二）交通水利用地布局

交通网络建设主要立足现有交通网络的升级改造，合理安排交通用地。

按照统筹规划、合理布局、集约高效的要求，合理布局各类交通用地规模、结构，严格工程项目建设用地标准。

重点保障向黄路、南山隧道、真武山隧道等用地。

（三）耕地布局

按照《南岸区土地利用总体规划（2006-2020年）》下达给南山街道的耕地保有量指标，在坚持有利于耕地保护、有利于协调建设用地布局的基础上，科学调整耕地布局。

主要布局在联合村、新力村、泉山村、金竹村和原重庆水泥厂等。

专栏1主要用地管控措施

用地类型

管制规则

城乡建设用地

●加强城镇建设用地调控，合理调整土地空间结构，重点保障第三产业的发展用地，保障城镇基础设施、公共服务设施用地，合理协调生态用地和城市建设用地，协调二、三产业发展用地，提高城镇用地效率。

●至2020年，农村居民点用地控制在95.5公顷以内。

结合城镇用地布局，引导农村建设用地适度集中；引导新农村建设优先利用村内空闲地、闲置宅基地和未利用地，尽量避免占用优质耕地。

交通水利用地

●落实上级规划提出的交通、水利、能源等基础设施项目的选线或布局，结合全街道工业用地、村镇居民点及产业分布，合理安排基础设施用地。

耕地

●贯彻落实最严格的耕地保护制度。

将耕地保护目标纳入政府领导任期目标考核的内容，签订责任书。

完善耕地保护，加大耕地保护目标管理责任制和土地综合整治项目实施管理责任书的执行力度，进一步明确耕地保护工作有关责任人的具体责任。

●严格控制耕地流失。

严格控制建设占用耕地规模，加强建设项目选址和用地的评价和论证，把是否占用耕地作为评价的重要因素，确需占用耕地的应尽量占用劣质耕地。

拓展耕地保护内涵，实现耕地数量、质量、生态保护并重。

土地生态建设和环境保护

●严格“四山”管制。

在进行必要的建筑、构筑物建设和进行必须的道路、管网等重大基础设施的建设时，应注意保护野生动物栖息生境，预留野生动物迁徙廊道。

●除对划入禁建区内的林地进行严格保护外，对重点控建区、一般控建区内的林木也应加强保护，不得随意砍伐。

第四章土地用途分区和空间管制

第一十条土地用途分区

为指导土地合理利用、控制土地用途转变，依据南山街道土地资源特点和经济社会发展需要，将该街道土地分为7个用途区，包括：

一般农地区、城镇建设用地区、村镇建设用地区、独立工矿区、风景旅游用地区、生态环境安全控制区和林业用地区，作为加强土地利用管理和落实土地利用规划的手段和措施。

（一）一般农地区

一般农地区是指为农业生产发展需要划定的区域。

主要包括耕地（一般农田）、园地、畜禽饲养地、坑塘养殖水面和直接为农业生产服务的农村道路、农田水利、农田防护林及其他农业设施。

面积685.1公顷，占土地总面积的20.1%，主要分布在联合村、新力村、泉山村、金竹村、双龙村、石牛村、放牛村、大坪村和重庆水泥厂等。

（二）城镇建设用地区

城镇建设用地区是指为城镇（城市和建制镇）发展需要划定的土地用途区。

面积共计782.6公顷，占土地总面积的22.9%，主要分布在南山街道城区、建制镇、新力村、南山公园等。

下列土地可划入城镇建设用地区：

现有的城市和建制镇建设用地；规划期间新增的城市和建制镇建设发展用地。

（三）村镇建设用地区

村镇建设用地区是指为农村居民点（村庄、集镇）发展需要划定的土地用途区。

面积78.9公顷，占土地总面积的2.3%。

主要分布在联合村、新力村、双龙村、大坪村、泉山村、石牛村、放牛村、金竹村等。

（四）独立工矿区

独立工矿区是指独立于城镇村的采矿用地以及其他独立建设用地发展需要划定的土地用途区。

面积56.8公顷，占土地总面积的1.7%。

主要分布在重庆水泥厂、石牛村和南山公园。

（五）风景旅游用地区

风景旅游用地区是指具有一定游览条件和旅游设施，为人们进行风景观赏、休憩、娱乐、文化等活动需要划定的土地用途区。

区内土地主要用于保护具有旅游、休憩及相关文化活动，面积65.6公顷，占全街道土地总面积的1.9%。

风景旅游用地区分布在石牛村、放牛村和南山公园内。

（六）生态环境安全控制区

生态环境安全控制区是指基于维护生态环境安全需要进行土地利用特殊控制的区域。

本区面积1582.8公顷，占土地总面积的46.4%，主要包括“四山”管制中的禁建区，主要分布在联合村、新力村、泉山村、金竹村、石牛村、大坪村、国有林场、南山公园、放牛村、双龙村等，为维护生态安全需要进行特殊控制的区域。

（七）林业用地区

林业用地区是指为林业发展需要划定的土地用途区。

面积共计30.8公顷，占土地总面积的0.9%，主要分布在金竹村。

（八）其他用地区

辖区范围内不能被划入相应土地用途分区的交通水利用地、河流水面等土地利用类型，将其划入其他用地区，面积129.9公顷，占全镇土地总面积的3.8%，主要分布在大坪村、南山街道办事处国有林场等。

专栏1：

土地用途分区管制规则

土地用途分区

管制规则

一般农地区

●区内现有非农建设用地和其他零星农用地、未利用地应优先整理、复垦、开发为耕地、园地，规划期间确实不能整理、复垦或调整的，可保留现状用途，但不能扩大面积。

●不得破坏、污染和荒芜区内土地，严禁占用区内土地进行非农建设。

●若因重大建设项目无法避开一般农田，应经法定程序修改规划，实现占补平衡。

城镇建设

用地区

●区内土地使用须符合城市、建制镇规划。

●区内建设应优先利用现有低效建设用地、闲置地和废弃地。

●区内农用地在批准改变用途前，应当按现用途使用，不得荒芜。

村镇建设

用地区

●区内土地使用须符合村庄和集镇规划。

●区内建设应优先利用现有低效建设用地、闲置地和废弃地。

●区内农用地在批准改变用途前，应当按现用途使用，不得荒芜。

独立工矿

区

●区内土地使用应符合经批准的工矿建设规划。

●区内因生产建设挖损、塌陷、压占的土地应及时复垦。

●区内建设应优先利用现有低效建设用地、闲置地和废弃地。

●区内农用地在批准改变用途前，应当按现用途使用，不得荒芜。

风景旅游

用地区

●区内土地使用应当符合《南山风景名胜区概念规划》和《重庆市“四山”地区管制分区规划》。

●允许区内土地进行不破坏景观资源的农业生产活动和适度的旅游设施建设。

●严禁占用区内土地进行破坏景观、污染环境的生产建设活动。

生态环境安全控制区

●区内土地使用应符合经批准的相关规划。

●区内影响生态安全的土地，应在规划期间调整为适宜的用途。

●区内土地严禁进行与生态环境保护无关的开发建设活动，原有的各种生产、开发活动应逐步退出。

林业用地区

●区内现有非农建设用地应当按其适宜性调整为林地或其他农用地，规划期间确实不能调整的，可保留现状用途但不得扩大面积。

●区内耕地因生态建设和环境保护需要可转为林地。

●不得占用区内土地进行毁林开垦、采石、挖沙、取土等活动。

●严禁占用区内有林地、耕地进行非农建设。

第一十一条建设用地空间管制

为科学引导土地利用方向、管制城乡用地建设活动，以土地适宜性为基础，划定城乡建设用地规模边界、扩展边界和禁建边界，其中，规模边界和禁建边界重合，形成允许建设区、有条件建设区、禁止建设区和限制建设区四类建设用地空间管制区：

（一）允许建设区

在建设用地适宜性以及与《南岸区2009控制性详细规划汇编》等其他相关规划充分协调基础上，根据各类建设用地规模控制指标划定南山街道城乡建设用地规模边界，城乡建设用地规模边界所包含的范围即允许建设区，面积为879.7公顷，占土地总面积的25.8%，是规划期内新增城镇工矿、村庄建设用地规划选址的区域，也是规划确定的城乡建设用地指标落实到空间上预期用地区。

（二）有条件建设区

在建设用地规模边界外，按照保护资源与环境优先、有利于节约集约用地的要求，在严格避让优质耕地和重要生态环境用地的前提下划定建设用地扩展边界，城乡建设用地规模边界之外，扩展边界以内的范围即有条件建设区。

有条件建设区面积38.6公顷，占土地总面积的0.01%，分布在联合村。

在不突破规划建设用地规模控制指标前提下，区内土地可以用于规划建设用地区的布局调整。

规划期内建设用地扩展边界原则上不得调整，如需调整按规划修改处理，严格论证，报规划审批机关批准。

（三）禁止建设区

为保护自然资源、生态、环境、景观等特殊需要，依据《重庆市“四山”地区开发建设管制规定》，结合《重庆市“四山”管制分区规划》及《南山风景名胜区概念规划》，划定规划期内需要禁止各项建设与土地开发的空间范围边界，面积1582.8公顷，占南山街道土地总面积的46.4%。

（四）限制建设区

辖区范围内除允许建设区、有条件建设区和禁止建设区外的其他区域即为限制建设区，面积911.4公顷，占土地总面积的26.7%，主要分布在放牛村、石牛村、双龙村、大坪村、金竹村、泉山村等。

专栏2：

建设用地空间管制规则

空间管制区

管制规则

禁止建设区

●区内土地的主导用途为生态与环境保护空间，严格禁止与主导功能不相符的各项建设。

●除法律法规另有规定外，规划期内禁止建设用地边界不得调整。

允许建设区

●区内土地主导用途为城、镇、村或工矿建设发展空间，具体土地利用安排应与依法批准的相关规划相协调。

●区内新增城乡建设用地受规划指标和年度计划指标约束，应统筹增量与存量土地，促进土地节约集约利用。

●规划实施过程中，在允许建设区面积不改变的前提下，其空间布局形态可依程序进行调整，但不得突破建设用地扩展边界。

●允许建设区边界（规模边界）的调整，须报规划审批机关同级国土资源管理部门审查批准。

有条件建设区

●区内土地符合规定的，可依程序办理建设用地审批手续，同时相应核减允许建设区用地规模。

●规划期内建设用地扩展边界原则上不得调整。

如需调整按规划修改处理，严格论证，报规划审批机关批准。

限制建设区

●区内土地主导用途为农业生产空间，是开展土地整理复垦开发的主要区域。

●区内禁止建制镇、村建设，严格控制线型基础设施和独立建设项目用地。

第五章村土地利用控制

按照南岸区土地利用总体规划下达的规划指标，结合各村实际，确定各村耕地保护面积和农村居民点用地面积。

并与南山街道建设用地布局安排相衔接，确定耕地保护地块，统筹安排其他农用地。

第一十二条耕地保有量

规划到2020年，南山街道耕地保有量不低于228.1公顷。

其中联合村4.9公顷，新力村5.5公顷，泉山村71.0公顷，金竹村49.7公顷，重庆水泥厂96.9公顷。

第一十三条园地面积

规划到2020年，南山街道园地面积不低于430.6公顷。

其中联合村5.6公顷，泉山村3.0公顷，金竹村63.2公顷，双龙村75.5公顷，石牛村53.8公顷，放牛村97.0公顷，大坪村95.8公顷，国有林场29.8公顷，南山公园5.7公顷，建制镇1.3公顷。

第一十四条林地面积

规划到2020年，南山街道林地面积不低于1544.2公顷。

其中联