关于住宅小区物业管理情况的调研报告.docx

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关于住宅小区物业管理情况的调研报告

关于住宅小区物业管理情况的调研报告

__县人大常委会关于住宅小区物业管理情况的调研报告为推动我县住宅小区物业管理工作健康、规范发展县人大常委会决定对县城住宅小区的物业管理情况专题调研并将此项工作列入常委会20__年工作要点。

调研组自7月份起利用大约三个月的时间通过深入各住宅小区实地察看、听取情况介绍、召开座谈会、发放调查问卷、走访群众、利用互联网征求意见、赴__西……等地考察等形式了解我县住宅小区物业管理的整体情况分析现状查找问题学习借鉴先进经验认真研究对策和建议圆满完成了调研工作任务。

现将调研情况报告如下：

一、我县住宅小区物业管理的现状1、住宅小区的基本情况根据住建局提供的住宅小区情况本次实际调研居民住宅小区54个总建筑面积600035平方米住宅3975套已入住人口约1.1万人。

据不完全统计即将投入使用和正在施工的小区大小约有30个住房近3000套这部分住宅投入使用后加上目前空置的住宅全部入住后小区的入住人口将近到30000人。

占到城区居住人口近50%。

分析我县住宅小区的基本情况主要呈现出以下几个特点：

（一）住宅性质多样。

我们将其划分为以下五类：

一是早期由政府建设的商品房土地属划拔政府承建定价出售住户没有完整的产权。

如1993年建成的文笔小区。

二是各单位为解决本单位职工住房问题由单位承建的职工住宅小区土地多是划拔房屋定价出售或分配住户没有取得产权证目前多数已经转手。

这类小区有40个占到小区总数的74%但规模都比较小多在30户左右；三是开发商开发的住宅小区土地出让市场出售是真正的商品房；四是由村委在集体土地开发或村民在自有宅基地上建设的住宅小区即现在所称的小产权房多处在新城区一般规模也比较小多自建自管；五是目前落实保障性住房政策由政府承建的公租房廉租房等各类保障性住房。

（二）建设标准不一。

主体建筑方面有1993年建成文笔小区是盖板房逐步发展到现在有砖混结构、半框架结构、框架结构剪力墙结构等。

配套设施建设方面有只有主体住宅没有任何公用建筑小区（如电信住宅楼）；大多数配套设施建设不齐无绿地、无车位、无物业用房、无公厕等各种情况比较普遍；比较来说宝乡大厦、龙辉小区配套设施较好。

（三）规模差别较大。

调研的54个小区中大的有龙辉小区559套幸福小区三个区650套小的有烟草小区仅8套。

其中20户以下的小区有14个21—50户的有19个51—100有14个100—200户的有5个500户以上的2个。

（四）旧住宅多且分散。

调研的54个小区中20__年以前建成的小区占到35个大约占到65%大多为单位建设的职工住宅楼多随单位办公址而建比较分散；包括文笔小区在内大多建设标准较低多为砖混结构房。

2、物业管理的基本情况

（一）物业企业发展情况。

目前我县在工商注册的物业公司有7家。

其中目前在我县开展服务业务的有4家服务小区6个占小区总数的10%住宅877套占总住宅数量的22%；目前还没有一家企业具有相应从业资质。

（二）业主大会及业主员会成立情况目前我县住宅小区成立业主委员会的有2家分别为幸福小区、宝乡大厦但都没有召开业主大会通过逐户上门认字、打电话征求意见等形式产生目前都还没有步入工作的正轨。

（三）小区的物业管理情况调研的54个小区中有3个由住建局的下属物业服务部门管理基本属行政化管理有29个小区由建设单位负责管理。

物业机构管理的有14个小区业主自治的有8个。

建管不分物业服务从属于建设单位没有工程验收的图纸及相关资料对小区工程建设的基本情况全然不知；服务项目少大多数物业服务只负责打扫卫生和看大门好一点的小区有保安服务和维修服务服务质量相对都比较差服务制度落实不到位没有明确的服务标准；收费标准不一最高的有每月每平米1.1元低的每月每平米0.35元还有部分单位职工住宅楼每户每月收取25元；物业从业人员工资偏低一般月工资不超800元物业服务企业和从业人员都不稳定。

二、存在的主要问题调研组认为, 我县城区居民住宅小区物业管理总体还处于起步阶段物业管理还不规范不能健康有序地运行。

存在的突出问题主要有以下几个方面：

1、工程建设的遗留问题小区工程建设的遗留问题是形成物业纠纷主因也是物业管理健康运行的最大难题。

一是许多小区建设手续不完善住户入住后一直不能办理房屋产权证；二是工程质量把关不严房屋在质保期内就出现一些质量问题比如宝乡大厦存在屋顶漏水、地基裂缝、地下车库漏水严重等现象；三是工程未验收甚至未完工就入住的问题如鸿福源住户入住两年多了至今门前地下室还是个大坑雨天不能排水居民出行不便；四是未严格按照规划建设公共建筑和共用设施如绿化、花池、活动场地、停车位、供热设施、物业用房等。

这些问题引起住户的十分不满怨气和矛盾就会转假到物业管理头上使得部分小区物业管理矛盾激化。

2、历史原因形成的问题一是政府于早期建设住宅小区划拔土地、定价出售按照现行政策住户没有完整的产权不能办理房屋产权证出现屋顶漏水、立面破损、排水不通等大的维修问题责任权利不清无法解决。

如文笔小区政府还保留有部分产权没有任何利益却还要承担维修责任；幸福小区属政府定价出售专项维修基金至今没有着落屋顶漏水等维修问题得不到解决矛盾日益加剧。

二是部分单位建设的住宅楼受当时条件限制规划、建设、用地等方面不够规范配套不齐、无绿地、无停车位、甚至无门房加之房屋年久失修遗留问题得不到解决住户怨声载道。

部分由原单位管理当房屋多次转手几乎无本单位人员居住的时候就会放弃管理部分原建设单位因机构改革已经撤并由住户自管。

这类旧住宅小区约有半数以上已成为广大住户反映强烈的热点和难点。

3、专项维修基金收缴不到位调研的54个小区中仅有7个小区收缴了专项维修基金仅占13%。

收缴标准不统一有按房价2%或3%收取有按每户5000元收取。

由部分单位建设的职工住宅楼已年久失修漏水、排水等问题已严重影响到住户的正常生活维修资金没有着落。

由政府建设的文笔小区和政府定价出售的幸福小区目前房屋的维修问题也十分的紧迫。

已收缴了专项维修基金的7小区只有宝乡大厦存入了专户。

4、物业企业的发展严重滞后通过当工商注册的仅7家挂靠服务的1家都没有取得相应的服务资质；物业服务人员素质偏低年龄相对偏高文化水平偏低缺乏正规的培训管理人员持证上岗率只有5％左右管理人员文凭在大专以上文化程度的只有10％。

5、物业管理模式落后经营活动不规范部分建设单位、开发商把自建小区的物业服务作为照顾自己亲友就业的一个途径把物业服务变成了管理这种自建自营建管不分的落后模式还普遍存在。

全县70多个小区中只有不到10个是聘请物业企业管理。

这种模式的运行无形中加大了物业服务企业的数量加之我县住宅小区大多规模较小服务项目少服务费标准低收缴率低造成企业管理成本高形成亏损公平的市场竞争机制、良性循环机制无法建立。

部分单位建设小区随着本单位职工的减少逐渐放弃了管理由住户分单元、分楼推选部分住房或一些退休老干部管理有的有点报酬有的是义务服务。

部分物业企业管理人员简单认为物业服务就是看大门、打扫卫生、收取管理费用等简单的事对住户反映的问题不能积极主动解决管理跟不上有的小区住户反映有时几天也看不打扫人员服务工作远不能满足居民的实际需求。

调研的 54个小区物业服务企业都没有工程验收的图纸和相关资料对小区建设的基本情况不清大多小区没有制定物业管理活动的相关制度或公约少有的部分也得不落实。

6、业主大会、业主委员会的运作机制尚未形成业主对物业管理认识模糊不能正确处理维权意识与责任意识的关系。

调研统计有95%以上的业主对《物业管理条例》不了解或知道一点对物管企业的服务要求往往会超出合理范围。

例如：

在调查中各个小区反映最多的顶层住户出现楼顶漏水的问题在业主与物业交涉未果时往往会采取拒交物业费的方式来处理。

有些业主认为我不交物业管理费是因为我不住或者不需要物业管理。

使业主与物管企业之间关系僵化陷入恶性循环的怪圈。

召开业主大会、成立业主委员会困难业主委员会发展极度滞后。

住房对业主大会缺乏认识不愿意参加业主委员会全县成立业主委员会的小区仅有幸福小区和宝乡大厦2个都是在相关部门确定好候选人之后通过上门签字打电话征求意见的方式产生。

政府部门的宣传教育和指导工作做的不够。

三、 意见和建议针对物业管理中存在的突出问题为了进一步加强我县物业管理工作提高物业管理水平调研组提出如下意见与建议：

   1、加强居民住宅小区的工程建设管理工程建设的遗留问题是物业管理工作的源头问题相关职能部门要认真落实工程建设的各项监管措施要按照物业管理相关法规规定根据我县的实际制定好切实可行的小区建设管理办法和建设标准并严格组织实施从根本上减少物业管理矛盾纠纷。

规划设计一定要明确物业用房、公共建筑、共用设施、对车位数量、绿地面积等内容；工程建设要严把工期和质量关；组织验收应将小区各类附属工程（含地下管道隐蔽工程）列入验收内容；要着力解决目前存在的未开工即出售、未完工未验收即入住的问题。

2、加强对小区物业管理工作的管理和监督一是督促开发商依法在销售房屋之前选聘物业管理服务企业制定临时管理规约并将之明示房屋买受人；二是严格落实开发商向物业企业移交各类竣工图纸等物业资料并向房管部门备案的制度；三是强化日常管理政府职能部门与居委会相互配合形成合力加大执法力度及时查处物业服务违法行为和物业管理区域内发生的违法行为；四是加大调处力度及时化解各类物业管理矛盾纠纷。

五是要组织不定期巡查对管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评甚至取消在本县辖区内从事物业管理的资格维护广大业主合法权益。

3、要强化对物业管理工作的指导一是要主动介入认真分析研究当前小区召开业主大会、成立业主委员会、引入物业管理公司和业主委员会履行职责方面存在的困难和问题加大组织、协调、指导、帮助的力度促进业主大会召开业主委员会建立并有效开展工作促进规范的物业管理公司入驻小区有较大进展；二是加强物业服务企业的培育扶持对物业企业的发展给予政策的扶持组织好物业服务从业人员的岗前培训条件成熟时可以组织其成立行业协会为其自我发展创造优越的条件。

按享受服务的等级收费机制没有建立。

区的物管运行成本不同、服务标准不同收费标准自然不同但现在的情况是各个小区之间互相参照无论何种服务质量收取标准相差无己。

二是要加强引导尽快形成以质论价、质价相符、合同约定的收费体系努力营造物业管理企业崇尚优质服务、业主自觉按时缴纳物业管理服务费的和谐氛围；三是广泛征集社会各界的意见和建议着手制订物业管理服务合同等示范文本明确规定前期和后期物业管理服务中的服务范畴、合同期限以及双方的权利、义务、责任规范物业管理企业和业主的行为。

区别新旧住宅、高层与低层、服务项目、服务标准、确定相应的指导性服务收费标准促进物业服务健康运行。

积极探索市场化运行的物业管理新机制真正实现物业管理的双向选择。

结合我县住宅小区的现状及特点宜选择部分条件较好的小区如龙辉小区宝乡大厦、幸福小区先行搞好试点逐步推行。

4、要健全物业管理体制机制首先完善和规范物业管理行政管理体系加强物业管理队伍组织建设配备专职人员明确职责分工将管理重心下移充分发挥城管委居委会等在日常物业管理活动中的优势作用。

其次要健全完善物业管理各项制度积极探索行政主管部门、开发商、物业企业、业主共同参与、相互监督的管理机制确保物业管理工作健康运行。

第三、要逐步建立一整套物业管理信息系统全面、及时、准确反映我县所有从事物业管理工作的行政机构及管理人员情况、在我县实施物业管理的物业管理企业情况、我县所有物业的基础情况、业主委员会情况等内容为提高物业管理服务水平打下一个良好的基础。

5、要深化物业管理法规宣教县政府及相关职能部门要运用互联网、电视台、报纸、宣传栏等传播媒介广泛开展国务院《物业管理条例》、《山西省物业管理条例》等法规的宣传活动强化对政府部门相关工作人员、物业管理企业、业主委员会成员的教育培训促进行政管理人员、业委会成员依法履职不越位、不缺位；促使物业管理企业遵纪守法规范管理更好地为业主提供服务；增强广大业主的物业管理法律意识和消费观念使他们充分认识到搞好物业管理不单是物业企业、政府、居委会的事情而是需要全体业主和全社会共同关心支持的工作也使他们充分认识到物业服务合同是物业管理服务的最重要的法律依据懂得用法律武器保护自身的权利同时履行应尽的义务。

6、要规范物业管理服务行为物业管理服务企业要树立质量意识规范管理、优化服务取得广大业主和业委会的支持和配合。

一是加强从业人员业务培训提高其专业素质和服务水平。

二是应当按规定实行明码标价统一收费在其服务区域内的显著位置或收费地点对物业管理企业、服务等级、服务内容、收费项目、收费标准、收费依据、举报电话等进行公示定期公示日常维护和重大维修费用的收支情况使广大业主明白消费。

三是要加强企业内部管理严格履行物业服务合同约定为广大业主提供相应服务并达到服务承诺标准对业主和业委会提出的合理要求要及时整改。

四是落实物业承接验收制度物业管理企业承接物业时应当对物业共用部位共用设施进行查验以减少工程建设遗留问题引发的物业矛盾和纠纷。

7、要强力落实专项维修资金的收缴工作新近建成的小区条件较好应严格督促落实可一步到位但一定要做好专户储存合理使用等工作确保正常运行能起到示范带动作用如龙辉小区；对新开发的小区一定形成制度确保落实；对政府及部门早其建设小区如文笔小区等应尽快研究加以解决。

8、要积极推进旧住宅小区的物业管理调动各方积极性针对旧住宅小区物业规模小较为分散尤其是小区楼房陈旧、基础设施差物业管理难于起步的情况逐个进行调研、分析采取多种途径、多种形式、多种方法解决处理好维修资金归集困难、物业管理用房缺乏等问题整合物业管理资源完善物业管理条件促进其尽快开展正常的物业管理工作改善旧住宅小区的居住环境。

可着手先行对几个无物业管理小区进行新型管理工作机制的试点通过总结经验逐步建立健全适应我县实际情况的旧住宅小区物业管理模式最终促其走上规范化管理轨道。