土地增值税计税依据.docx

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土地增值税计税依据

土地增值税计税依据

土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。

转让房地产的增值额,是转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。

土地增值额的大小,取决于转让房第地产的收人额和扣除项目金额两个因素。

对这两个因素的内涵、范围和确定方法等,税法作了较为明确的规定。

一、收入额的确定

根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定,纳税人转让房地产所取得的应税收入,是指转让房地产的全部价款及有关的经济收益,包括货币收入、实物收入和其他收入在法内的全部价款及有关的经济利益。

营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收人为不含增值税的收入。

货币收入。

货币收入是指纳税人转让房地产取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券股票等有价证券。

实物收入。

实物收入是指纳税人转让房地产取得的各种实物形态的收入。

实物收入的价值不太容易确定,般要对这些实物形态的财产进行估价。

其他收人。

其他收入是指纳税人转让房地产取得的无形资产或具有财产价值的权利如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉等。

这种类型的收入比较少见,其价值需要进行专门评估确定。

1.对取得的实物收人,要按取得收人时的市场价格折算成货币收入。

2.对取得的无形资产收入,要进行专门的评估,在确定其价值后折算成货币收入。

3.取得的收入为外国货币的,应当以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币,据以计算土地增值税税额。

对于以分期收款方式取得的外币收入,也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币。

4.对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让房地产所取得的收入计税;如果代收费用未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,可以不作为转让房地产的收入。

二、扣除项目及其金额

在确定房地产转让的增值额时,允许从房地产转让收入总额中扣除国家规定的各项扣除项目金额。

土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

税法规定,准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目包括以下几项：

（一）取得土地使用权所支付的金额

取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

包括两部分：

1.纳税人为取得土地使用权支付的地价款。

取得土地使用权所支付的地价款可以有三种形式:

以出让方式取得土地使用权的,为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的,为转让土地使用权时按规定补缴的出让金;以转让方式取得土地使用权的,为支付的地价款

2.纳税人为取得土地使用权按国家统一规定交纳的有关费用。

按国家统一规定交纳的有关费用,是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续,按国家统一规定交纳的有关登记、过户手续费。

房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税,应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”,计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

（二）房地产开发成本

房地产开发成本是开发土地和新建房及配套设施的成本简称,是指纳税人开发房地产项目实际发生的成本,这些成本允许按实际发生数扣除。

包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

2.前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平等支出。

建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费。

营改增后,土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票,在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称,否则不得计入土地增值税扣除项目金额。

4.基础设施费,包括开发小区内的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫、绿化等工程发生的支出

5.公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

6.开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目所发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

（三）房地产开发费用

房地产开发费用是开发土地和新建房及配套设施的费用简称,是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

根据现行财务制度的规定,这些费用作为与房地产开发有关的期间费用直接计入当年损益,不完全按房地产项目进行归集或分摊。

为了便于计算操作,《土地增值税暂行条例实施细则》及相关政策规定,土地增值税扣除项目中的开发费用按照《土地增值税暂行条例实施细则》规定的标准进行扣除。

土地增值税暂行条例实施细则》规定,财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用,以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除。

土地增值税暂行条例实施细则》规定,凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10%以内计算扣除。

上述计算扣除的具体比例,由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

上述规定的具体含义是：

1.纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的,其允许扣除的房地产开发费用为:

利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内（注:

利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）

2.纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,其允许扣除的房地产开发费用为:

（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内

全部使用自有资金,没有利息支出的,按照以上方法扣除,上述计算扣除的具体比例由增省、自治区、直辖市人民政府规定。

3.房地产开发企业既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述第1项第2项所述的两种办法。

4.土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除。

此外,财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定:

一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行,超过上浮幅度的部分不允许扣除;二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

（四）与转让房地产有关的税金

与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的印花税、城市维护建设税,教育费附加也可视同税金扣除。

营改增后,计算土地增值税增值额的扣除项目中,“与转让房地产有关的税金”中的增值税进项税额,允许抵扣销项税额的不能扣除,不允许抵扣销项税额的可扣除。

需要明确的是,房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定,其缴纳的印花税列入管理费用,已相应予以扣除,为此不再单独扣除。

房地产开发企业以外的其他纳税人在计算土地增值税时,允许扣除在转让房地产环节缴纳的印花税。

对于个人购入房地产再转让的,其在购入环节缴纳的契税,由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中,因此,计征土地增值税时,不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

营改增后,房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加,凡能够按清算项目准确计算的,允许据实扣除。

凡不能按清算项目准确计算的,则按该清算项目预缴増值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加扣除。

（五）财政部确定的其他扣除项目

对从事房地产开发的纳税人,允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和,加计20%扣除。

由于房地产开发项目从取得土地使用权后投入资金开发房地产,开发周期长,投入资金量大,为了给正常房地产开发以合理的投资回报,调动其从事房地产开发的积极性,准予其按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和,加计20%扣除。

此项优惠只适用于从事房地产开发的纳税人的房地产开发项目,除此之外的其他纳税人不适用该项优惠。

此外,对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,可以根据代收费用是否计入房价和是否作为转让收人,确定能否扣除:

①如果代收费用计入房价向购买方一并收取,则应作为转让房地产所取得的收入计税。

相应地,在计算扣除项目金额时,代收费用可以扣除,但不得作为加计20%扣除的基数。

②如果代收费用未计入房价中,而是在房价之外单独收取,则不作为转让房地产的收入征税。

相应地,在计算增值额时,代收费用就不得在收入中扣除。

三、转让旧房及建筑物的评估价格

旧房,是指已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产。

使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和税务局具体规定。

纳税人转让旧房及建筑物的扣除项目金额的确定分三种情况：

（一）转让旧房及建筑物能够取得评估价格的

纳税人转让旧房能够取得评估价的,应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。

旧房及建筑物的评估价格,是指转让已使用过的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

评估价格须经当地税务机关确认。

旧房及建筑物的评估价格=重置成本价×成新度折扣率

使用上述公式计算、评估时应注意以下两点:

①重置成本价也称为重新购建成本,是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出,或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润;②房屋的成新度折扣不同于会计核算中的折旧。

房屋的成新度折扣是根据房屋在评估时的实际新旧程度,按专业机构规定的房屋新旧等级标准进行对照,并参考房屋的使用时间使用程度和保养情况,综合确定的房屋新旧度比例,一般用几成新来表示。

纳税人转让旧房及建筑物时,因计算纳税需要对房地产进行评估,其支付的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除。

但是,对纳税人因隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税时所发生的评估费用,则不允许在计算土地增值税时予以扣除。

（二）转让旧房及建筑物不能取得评估价格,但能提供购房发票的

纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。

计算扣除项目时“每年”是指按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止,每满12个月计一年;超过一年,未满12个月但超过6个月的,可以视同为一年。

对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。

营改增后,纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,扣除项目的金额按照下列方法计算：

1.提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

2.提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的,按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

3.提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的,按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和,从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

（三）转让旧房及建筑物不能取得评估价,也不能提供购房发票的

对转让旧房及建筑物,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第三十五条的规定,实行核税定征收。