1恒大地产集团物业系统管理办法.docx

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1恒大地产集团物业系统管理办法

恒大地产集团物业系统管理办法

第一章组织架构

第一条集团物业管理中心对地区公司物业管理工作进行规范、指导、监督及考核。

第二条地区物业公司由所属地区公司直接管理。

第三条地区物业公司组织机构设置由集团统一制定并发文执行。

第二章人事管理

第四条地区物业公司定岗定编标准、薪资结构体系由集团物业管理中心统一拟订，经集团人力资源中心审核后，报集团董事局主席审批。

第五条各地区物业公司员工年度薪资调整方案经集团物业管理中心、人力资源中心审核后，报集团董事局主席审批后实施。

第六条地区物业公司定岗定编方案由地区物业公司拟定,经地区公司董事长（或主持工作一把手）、集团物业管理中心签署意见后，报物业直管副总裁审批。

地区物业公司维保修人员及配合营销人员的定岗定编方案，经地区公司董事长（或主持工作一把手）签批后执行，报集团物业管理中心备案。

第七条地区物业公司领导班子成员、物业服务中心负责人的录用及定薪、转正定级、任免、解聘等须报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批，并报集团物业管理中心备案；属地区物业公司领导班子成员的，须报物业直管副总裁审核后再报集团分管领导审批；属地区公司领导班子成员的还须再报集团董事局主席审批。

集团物业管理中心对地区物业公司董事长（或主持工作一把手）的工作进行考核与评定，依据考核与评定结果，对其任职资格有建议权与否决权。

地区物业公司其他员工的录用及定薪、转正定级、调动、任免、工资、奖惩、解聘等由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批后执行。

不符合公司入职及提拔晋升条件的经地区公司董事长（或主持工作一把手）审核后，报物业直管副总裁审批；属地区物业公司领导班子成员的，须再报集团分管领导审批；属地区公司领导班子成员的，

再由集团人力资源中心汇总、审核，报集团董事局主席审批后实施。

第八条集团各中心对地区物业公司员工因严重违反公司制度、指令或工作失职，从而决定给予的警告、通报批评、扣罚奖金、降薪、降职、免职、辞退等处分由直管副总裁审批,涉及降职、免职、辞退等处分的，还须再报物业直管副总裁审批。

第九条地区物业公司领导班子的分工调整由地区公司董事长（或主持工作一把手）审批，报集团物业管理中心备案。

第十条各地区物业公司之间的人事调动由地区公司董事长（或主持工作一把手）签署意见后，报物业直管副总裁审批；与集团系统其他单位之间的人事调动，经物业直管副总裁签署意见后，报集团人力资源中心总经理审核、审查、审批后实施；其中属地区物业公司领导班子成员的，须再报集团分管领导审批；属地区公司领导班子成员的，还须再报集团董事局主席审批。

第十一条凡在集团系统被辞退、开除以及自行离职的人员，各地区物业公司一律不得录用，特殊情况报物业直管副总裁审批；属地区物业公司领导班子成员的，须再报集团分管领导审批；属地区公司领导班子成员的，再由集团人力资源中心汇总、审核，报集团董事局主席审批后实施。

第十二条物业服务中心负责人、地区物业公司本部部门负责人及以上员工的请假、出差由上一级领导审批，物业服务中心员工的请假、出差由物业服务中心负责人审批，其他员工的请假、出差由部门负责人审批。

所有员工国外及香港、澳门、台湾的出差由物业直管副总裁审批。

第十三条地区物业公司社会保险缴纳方案经集团物业管理中心审核后，报物业直管副总裁审批。

地区物业公司住房公积金缴纳方案由集团物业管理中心统一制定，经集团人力资源中心审批后实施。

第十四条地区物业公司须及时与员工签订劳动合同，其合同版本由集团物业管理中心参照集团劳动合同文本制定，经集团人力资源中心审批后方可使用。

第十五条集团各中心每月对地区物业公司的所有奖励和处罚人力资源中心及物文件均须抄报集团人力资源中心及物业管理中心，

业管理中心每月全面检查地区物业公司行政人事部对各项奖罚的执行情况，并将检查结果反馈各相关中心核实。

对行政人事部未按文件执行的，当月发现一人次给予行政人事部一把手降三级工资的处分，三人次给予免职处分，超过三人次给予开除处分。

第三章财务资金管理

第十六条财务管理模式

财务由集团统一管理，统一执行集团财务管理制度。

对外提供财务报表须经集团财务中心审批。

第十七条资金管理模式

1、资金由集团统一计划管理，地区物业公司纳入地区公司资金计划申报。

财务部门必须严格执行集团资金计划。

2、因融资工作需要对外提供资料时，公司基础资料须报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批；

财务资料、股东会决议、董事会决议、承诺书、商业承兑汇票相关协议及承诺函等相关资料须报资金直管副总裁审批；

融资计划、融资方案、融资合同、融资协议、增资方案、融资安排费方案等须报资金直管副总裁审批后，再报集团资金分管领导审批；

经批准的融资方案实际执行过程中需要办理财产及股权质押、担保手续，股权过户手续，董事、监事及法人变更等具体事项，由资金直管副总裁审批。

股权融资、合作项目涉及公司章程变更事项，须报集团经营中心审核后，由资金直管副总裁审批。

3、开具商业汇票视同现款支付，地区物业公司须建立商业承兑汇票台帐，确保到期兑付。

4、无论任何原因，地区物业公司开具的商业承兑汇票、贷款利息及贷款本金，必须确保资金在到期前2个工作日到账。

否则每发生一次，给予相关资金部经理、财务部经理降一级工资处分，给予主管资金公司领导降二级工资处分，给予地区公司董事长（或主持工作一把手）降三级工资处分；一旦发生上述情况，集团信息化系统自动生成处分文件并执行。

5、地区物业公司内部各公司之间的往来款项及支付集团系统公司款项由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批。

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6、地区物业公司申请集团拨付款项的，由集团财务中心审核，2000万元以下（含2000万元）的，报集团财务中心直管副总裁审批；2000万元以上的，须再报集团资金分管领导审批。

第十八条对外付款审批

1、项目日常水、电、暖、煤气费用支出及退各类押金，由物业服务中心负责人审批；工资、社保、公积金等对外付款，由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批。

2、银行手续费由财务部门审批支付；税费由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批；银行贷款归还、利息、顾问费等报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批。

3、支付合同款，金额2万元以下（含2万元）的，由物业服务中心负责人审批；金额2万元以上、30万元以下（含30万元）的，由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批；金额30万元以上的，再报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批。

4、无合同、超合同、紧急事项及其他非正常情况的付款，项目单项2000元以下（含2000元）、年度累计1万元以下（含1万元）的，由物业服务中心负责人审批；项目单项2000元以上、2万元以下（含2万元）、年度累计10万元以下（含10万元）的，由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批；超过上述权限的，报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批。

5、超计划付款报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批。

第十九条费用报销

1、地区物业公司董事长（或主持工作一把手）的费用报销由地区公司董事长（或主持工作一把手）审批；地区物业公司其他人员的日常费用报销由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批。

2、因工伤、意外事故、重大疾病等特殊原因须公司在国家规定的赔偿、补偿之外另行补偿的，单笔5万元以下（含5万元）的，由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批；5万元以上、10万元以下（含10万元）的，由地区公司董事长（或主持工作一把手）审批；10万元以上、50万元以下（含50万元）的，再报集团人力资源中心审批；超过50万元的，再报集团分管领导审批。

上述补偿须报集团物业管理中心备案。

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3、地区物业公司业务招待费额度原则上按每个项目每年2万元的标准核定，使用由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批。

此费用不占用地区公司接待费额度，单独列支。

业务招待费开支按季考核，年终统算。

季度业务招待费超标部分的50%对地区物业公司董事长（或主持工作一把手）进行扣罚，节约部分顺延计入以后季度考核额度。

年终统算累计季度扣罚超过年度统算扣罚金额的部分予以补回，年度节约的，节约部分的30%对地区物业公司董事长（或主持工作一把手）进行奖励。

4、每月1500元以内的车辆使用费由财务部门审核后报销。

第二十条借款

1、地区物业公司部门负责人及以上、物业服务中心部门负责人及以上人员可借支备用金，备用金借支额不得高于借款人工资的2倍，借款人必须在业务处理完毕后十五日内到财务部报销。

2、地区物业公司有5个以下（含5个）项目的，累计借款额度不得超过15万元（含15万元）；5个项目以上、20个项目以下（含20个）的，累计借款额度30万元；20个项目以上的，累计借款额度40万元。

超过上述权限的，须再报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批。

第二十一条资产报废、处理审批

资产的报废、处理，单件原值1万元以下（含1万元）、一批次原值总额10万元以下（含10万元）的，由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批；单件原值10万元以下（含10万元）、一批次原值总额100万以下（含100万元）的，由地区公司董事长（或主持工作一把手）审批；超过上述权限的，再报集团总裁办直管副总裁审批。

第二十二条注册公司、公司收购、对外投资，非集团融资需要为外单位提供财产抵押、经济担保、股权质押、股权转让等重大事项，报集团董事局主席审批。

非融资工作需要，对法人、董事、监事、经营范围及公司章程变更事项，由集团总裁办直管副总裁审批；注册资本变更由集团财务分管领导审批。

属于非法人分支机构的物业公司负责人、注册地等的变更事项，经地区公司董事长（或主持工作一把手）审核后，报集团物业管理中心总

经理审批。

第二十三条集团各中心每月对地区物业公司的所有奖励和处罚文件均须抄报集团财务中心，财务中心每月全面检查各地区公司财务部对各项奖罚的执行情况，并将检查结果反馈各相关中心核实。

对财务部未按文件执行的，当月发现一人次给予财务部一把手降三级工资的处分，三人次给予免职处分，超过三人次给予开除处分。

第四章采购管理

第二十四条地区物业公司日常所需材料物资采购分为集团统一配送和地区公司自购（含年度采购和应急采购）。

第二十五条集团统一配送的材料物资分为维保修类及非维保修类：

1、统一配送的维保修材料物资由物业服务中心申报材料计划，经地区物业公司核查库存、调拨平衡后报地区物业公司董事长（或主持工作一把手）、地区公司工程技术部审核，以地区物业公司为单位报材料公司安排配送。

2、统一配送的非维保修材料物资（如办公电脑、对讲机、保安用品、物业制服等）由物业服务中心申报材料计划，地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批后报材料公司配送。

3、属固定资产类物资申请单位申报时须附手续齐全的资产审批表。

第二十六条集团统一配送非标准配置的资产购置审批权限及流程

购置资产金额2000元以下（含2000元）的，由物业服务中心负责人审批；2000元以上、1万元以下（含1万元）的，由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批；1万元以上、20万元以下（含20万元）的，由地区公司董事长（或主持工作一把手）审批；20万元以上、50万元以下（含50万元）的，由物业直管副总裁审批；50万元以上报集团工程建设分管领导审批。

第二十七条集团统一配送的材料物资，不允许地区物业公司自购；因特殊情况申请自购的，1万元以下（含1万元）的由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批，1万元以上、10万元以下（含10万元）的由地区公司董事长（或主持工作一把手）审批，10万元以上的由物业直管副总裁审批。

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第二十八条材料物资的年度采购

须进行年度采购的包含但不限于以下材料物资:

五金电器材料、工程维修材料、消防器材、安防物品、绿化苗木、清洁物品（适用于自组保洁）、游泳池用品、办公用品及耗材、印刷品、标识、饮用水等物资。

年度采购的物资，地区物业公司须签订年度合同，由地区公司采购部负责采购。

第二十九条非统一配送及非年度采购的材料物资采购审批权限及流程

金额单批次2000元以下（含2000元）的由物业服务中心负责人审批；金额单批次2000元以上、5万元以下（含5万元）的由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批；超过以上权限的由地区公司董事长（或主持工作一把手）审批。

第三十条应急采购审批权限及流程

因影响业主生活及感受须应急采购的，金额单批次5000元以下（含5000元）的须请示地区物业公司董事长（或主持工作一把手）批准后由需求部门采购；金额单批次5000以上的须再请示地区公司董事长（或主持工作一把手）批准后由需求部门采购。

所有应急采购须在获批后24小时内提交采购定标资料。

第三十一条地区物业公司每月5日前，将最新采购工作台账报集团物业管理中心备案。

第五章招投标管理

第三十二条招标立项

地区物业公司招标立项由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批。

第三十三条招标权限

预算金额30万元以下（含30万元）项目的招标工作由各地区物业公司负责；预算金额30万元以上的项目由地区公司负责或委托地区物业公司负责；有条件实行集团统一招标的项目的招标由集团物业管理中心负责。

对集团战略合作的设备、工程的维保合同，由集团物业管理中心与原品牌单位谈判签订年度维保合同。

第三十四条议标权限

预算金额可以议标。

由于特殊原因不能按正常程序实施招标的，

在10万元以下（含10万元）项目的议标由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批;10万元以上、30万元以下（含30万元）的报地区公司主管招投标领导审批；30万元以上、100万元以下（含100万元）的报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批；100万元以上的，经地区公司董事长（或主持工作一把手）签署意见后，报物业直管副总裁审批后实施。

第三十五条单位的征召

1、地区物业公司负责的招标项目，由地区物业公司运营管理部负责牵头，与其他相关部门组成征召小组。

地区公司负责的涉及物业工作的招标项目，地区物业公司加入征召小组。

2、征召小组须采用背靠背原则分别通过网上搜集、电话黄页查询等方式（特殊项目由地区物业公司董事长或主持工作一把手自行决定收集方式）各提供3家以上单位名单，由招标单位主要负责人独立筛选确定拟入选单位，并向入选单位表达初步建立合作关系的愿望，最终决定3家以上（含3家）的合格投标单位。

3、征召的有合作意向的单位需进行实地考察的，地区物业公司组织的招标由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）或指定专人带队实地考察，地区公司组织的涉及物业工作的招标地区物业公司须参与实地考察。

4、集团物业管理中心建立合作单位库，地区公司或地区物业公司可邀约合作库的相关单位参加投标。

地区物业公司使用合作单位库单位的，必须经过地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批，由地区公司组织的涉及物业工作的招标项目须再报地区公司主管招投标领导审批。

5、严禁推荐投标单位，特殊情况的，报集团董事局主席审批。

第三十六条招标文件编写、开标与评标

1、招标单位主持编写招标文件，并组织开标与评标。

2、地区公司组织的涉及物业工作的招标，地区物业公司须参与招标文件的编写，并参与技术标的开标与评标。

3、日常保洁项目的人员定编须在招标前报集团物业管理中心审核，销售区域的保洁人员定编须报集团物业管理中心备案。

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第三十七条定标权限

1、定标价在集团下发参考价格区间上限内的定标报地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批。

2、价格直接套用年度协议单价的定标，报地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批。

3、其他定标（含年度合同定标），预算金额30万元以下（含30万元）的项目报地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批；30万元以上、300万元以下（含300万元）的项目报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批；300万元以上的项目报集团物业管理中心总经理审批；1000万元以上的项目再报物业直管副总裁审批。

第三十八条补充合同核价权限

涉及工程量、单价变化、补充单价的补充合同核价：

增加金额2万元以下，且增加金额范围为原合同10%（含10%）以内的，报地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批；超出以上权限的，报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批。

第三十九条地区物业公司在每月5日前，将最新招标工作台帐报集团物业管理中心备案。

第六章合同管理及合同履约监督管理

第四十条集团物业类合同范本由集团物业管理中心、合同管理中心、法律事务中心审核，报物业直管副总裁审批。

第四十一条地区物业公司原则上应当按照集团制定的合同范本签订相关合同。

确因实际情况需要对集团范本条款作部分修改形成地区合同范本的，须报物业直管副总裁审批。

当地政府及公共企事业单位、保险公司等要求使用其合同文本的，报地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批。

第四十二条合同签订

1、合同由招标单位负责签订，标的2万元以上（含2万元）以及属于年度采购的，必须签订合同。

2、物业服务中心的合同签订须由物业服务中心负责人签名，地区物业公司的合同签订须由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）签名，不得委托他人代签。

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第四十三条合同订立审批权限

1、所有合同报审前必须完成定标（含谈判结果）审批。

2、合同（含年度合同）金额30万元以下（含30万元）的，由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批；30万元以上、300万以下（含300万）的报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批；超过300万（水、电、气、暖等公用企事业单位的供应合同除外）的，按集团标准范本报审的合同由集团合同管理中心审核后实施，无标准范本的合同，经集团合同管理中心审核后，再报物业直管副总裁审批。

3、水、电、气、暖等公用企事业单位的供应合同，由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批。

第四十四条合同变更审批权限

1、补充合同（含年度补充合同）增加金额10万元以下（含10万元）的报地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批；10万元以上的报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批；补充合同减少金额的，由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批。

2、同一份合同，既有增加又有减少金额的，按合计后金额确定报批权限。

3、补充合同（含年度补充合同）不涉及金额增减，但变更集团范本类合同非重要条款及地区范本合同条款的，由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批；集团范本类合同变更合同重要条款（含付款方式、结算方式、违约责任以及其他影响我方权益条款）的，经地区公司董事长（或主持工作一把手）签署意见后，报集团合同管理中心审批后执行。

第四十五条合同管理其他规定

1、地区物业公司与集团系统相关单位签订的合同及其补充协议报集团经营中心审核后，再报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批。

2、集团公司已签订年度合同、地区物业公司签订项目合同的，由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批。

3、与业主委员会签订的《物业服务合同》由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审核后，报集团物业管理中心审批。

第四十六条地区物业公司须于每月5日前将上月《合同重要信息台帐》报地区公司合同管理部。

合同履约监督第四十七条．

地区公司合同管理部对地区物业公司所有经营类合同进行履约监督，督促指导合同履行主要责任部门进行合法有效的维权取证并对检查发现的问题进行整改，发现维权取证不到位的，给予各级相关责任人及责任领导问责、降薪、降职、免职直至开除处分，并报直管副总裁审批执行。

第七章法律、品牌事务管理

第四十八条地区物业公司的法律事务工作由地区公司合同管理部统一负责；品牌事务由地区公司品牌部负责。

第四十九条地区物业公司实行法律事务及时报告制度，须将相关法律事务及时上报地区公司合同管理部及集团物业管理中心，由地区公司合同管理部上报集团法律事务中心。

第五十条地区物业公司实行品牌事务及时报告制度，须将相关品牌事务及时上报地区公司品牌部及集团物业管理中心，由地区公司品牌部上报集团品牌中心。

第五十一条对于因物业管理问题导致的业主纠纷等严重违约情形，地区公司合同管理部对履约资料的有效性、完整性进行审核、检查，如发现关键证据存在缺失或瑕疵，可能对案件结果带来不利影响的，给予相关责任人问责、降薪、降职、免职直至开除处分，并由集团法律事务中心报直管副总裁审批后执行,涉及降职、免职、辞退等处分的，还须再报物业直管副总裁审批。

第五十二条对于因物业管理问题导致品牌事件的情形，地区公司品牌部对事件进行核查，给予相关责任人问责、降薪、降职、免职直至开除处分，并由集团品牌中心报直管副总裁审批后执行,涉及降职、免职、辞退等处分的，还须再报物业直管副总裁审批。

第八章综合管理

第五十三条物业服务费标准（住宅、商业、公建、停车场等）由地区物业公司核算，经地区公司董事长（或主持工作一把手）签字，经物业直管副总裁审核，报营销直管副总裁审批后执行。

第五十四条物业服务费及滞纳金的减免办法，由集团物业管理中心负责制定，报物业直管副总裁审批后执行。

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第五十五条前期介入服务人员、维保修人员人工综合成本参考标准由集团物业管理中心负责制定，经集团财务中心、经营中心审核后，报集团分管领导审批实施。

地区物业公司须在进驻新项目一个月内与地区公司签署《前期介入物业服务协议》；对新进城市首个项目，须在地区公司及物业分公司注册完成后1个月内与地区公司签署《前期介入物业服务协议》。

第五十六条地区物业公司须在新进城市首个项目开盘3个月前完成相关营业证照的办理；尚未成立地区物业公司的，由地区公司负责在开盘3个月前完成地区物业公司的组建及相关营业证照的办理。

第五十七条集团物业管理中心负责制定系统内物业管理制度、规范、标准等，建立质量管理体系，组织管理评审和指导认证等工作，各地区物业公司必须遵照执行。

第五十八条集团物业管理中心负责制定维保修、销售案场服务品质、物业服务品质、多种经营等考核办法，对地区物业公司进行排名及考核。

第五十九条物业系统员工福利、个别奖励由物业直管副总裁审批后执行。

第六十条集团物业管理中心统筹开展客户满意度调查，地区物业公司必须配合执行，调查结果纳入考核。

第六十一条解决历史遗留问题预算金额1万元以下（含1万元）的，由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批；1万元以上的，由地区公司董事长（或主持工作一把手）审批。

第六十二条地区物业公司在所辖区域发生重大事件时须按照物业系统重大事件报告管理相关规定执行。

第六十三条地区物业公司须按照集团要求进行物业信息化系统建设及管理，并负责物业信息化系统的推广与使用。

第六十四条每年年底，地区物业公司须制定下一年度的年度工作计划及预算，报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批后执行，并报集团物业管理中心备案。

第六十五条地区物业公司负责社区商业、恒大影城的物业管理。

社区商业、恒大影城物业服务收费原则上须实行一费制，当地政府明确要求须将物业服务费与其他费用分开收取的，按照当地政府规定执行。

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第六十六条地区物业公司全面负责开展多种经营工作，广告类、场租类、通讯类多种经营立项由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批，其他类别多种经营立项经集团物业管理中心审核后，再报物业直管副总裁审批。

第六十七条地区物业公司全面负责