德汇地产德汇花园二期工程项目部管理架构毕业论文.docx
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德汇地产德汇花园二期工程项目部管理架构毕业论文
一、前言
连云港市德汇房地产开发有限公司是一家具有资深房产开发经验的房地产运营商。
公司融汇浙沪资金和开发经验，实力雄厚，人才济济，理念前卫。
以“诚信、创新、敬业、发展”作为企业精神，以“创造生活，构筑家”作为开发理念，以人为本，以德汇才，致力于现代城市化的运营建设。
德汇花园，是德汇房产斥巨资开发的大型精品楼盘，总占地300余亩，总建筑面积约32万平方米，以亲水人文为主题，以品质生活为纲领，引领灌南人居时尚，悉心铸就灌南现代人居典范。
更为可贵的是公司开发的每一个楼盘，都将“可持续发展”的概念融入居住真本，以楼盘的卓越品质来提升整个城市的气质，乃至更新人们的生活方式与生活理念，真正做到勇立潮头，引领生活，与时俱进。
德汇花园一期工程已全部完工并交付使用，二期工程约有21万平米，计划2.5年～3年时间完成。
为了切实落实“诚信、创新、敬业、发展”的企业精神，贯彻“创造生活，构筑家”的开发理念，向灌南人民再次倾情奉献精品工程，特编制《连云港德汇花园二期工程项目部管理架构》。
该架构随着项目工程的推进，所涉及的内容和人数会作适时调整，以满足项目工程施工管理的需要。
一管之见，抛砖引玉；班门弄斧，贻笑大方了！
二、连云港德汇花园二期工程项目部组织机构
连云港德汇花园二期工程项目部管理体系
三、连云港德汇花园二期工程项目部工作职责
一、根据公司领导的指示和要求，全面负责连云港德汇花园二期开发项目的管理协调。
二、配合进行开发项目的可行性研究工作。
三、组织对开发项目的方案设计进行评估、确认；对开发项目的初步设计和施工图设计进行跟进、落实。
四、协助进行土地定界、规划放线、验线工作。
五、负责场地“五通一平”、文勘、地勘和桩基检测等工作。
六、负责技术文件资料管理，参与图纸会审。
七、负责对设计、承包商、监理公司、供货商的考察评选，组织项目招标工作，负责协议、合同起草，核定工程概、预算。
八、负责拟定开工报告，协助办理各项报批申请。
九、负责管理承包商施工过程，监控工程成本、质量、进度及安全文明施工等，处理施工过程出现的问题；负责协调管理各参建单位的工作；监督监理公司工作。
十、负责各种工程款支付的合理批复。
十一、负责组织工程竣工验收，及时办理各项移交手续。
十二、 配合主管部门进行商品房面积测绘。
十三、负责工程竣工决算、审计工作。
十四、负责做好与物业公司进行工程的交接工作。
十五、负责督促承包商对未交验的物业资产、设施设备进行维护保养。
十六、完成领导交办的其他任务。
附：
工程项目开发过程网络图
四、工程项目总工岗位职责
一、 职务名称：
工程项目总工
二、 直接上级：
公司主管领导
三、 直接下级：
项目部各主管
四、 岗位职责：
1、负责工程质量、安全管理、技术指导和参与工程预算，并承担责任。
2、参与审核投资项目的设计方案，审定设计单位的所有图纸及设计技术变更通知。
3、负责审核、控制工程项目建设成本。
4、参与承建单位的选择和招、投标工作。
5、主持审批由承建单位编制的组织设计、施工技术方案和施工进度计划。
6、负责参与审查承建单位提出的材料和设备清单及规格、质量。
7、负责督促、检查承建单位严格按图纸及技术规程施工，做好安全生产，确保工程质量。
8、负责处理质量、安全事故。
9、负责验收各工程项目所使用的材料、构件及设备的质量情况，严格把关。
10、负责督促整理合同文件和技术档案资料。
11、负责组织设计单位（部门）和承建单位（施工队）进行工程竣工初步验收，向有关部门提出竣工验收报告。
12、负责督促竣工工程资料存档。
13、负责定期制定月、季、年度的部门工作计划和工作总结并及时上交。
14、积极完成公司主管领导交待的临时性工作。
五、工程管理组岗位职责
1、严格按公司规定的工作程序开展工作。
2、各专业工程师应熟悉设计文件、图纸，领会设计意图，着重从使用功能及美观等角度审阅设计文件图纸存在的问题，提出修改意见。
做好图纸会审的具体准备工作，修改意见报工程部主管审核，经总工程师签发后向有关单位发送。
3、各专业工程师负责各自专业零星工程、工程变更等的设计工作，绘制草图或正式图，做好施工安排、工程质量检查、工程验收、工程签证的确认。
工程变更、工程图纸、工程签证都必须经会签后，报工程部主管审核和工程师审查。
4、各专业工程师负责各自工程施工控制进度的初步安排意见及实际监控工作，负责施工现场巡视，检查施工的方法、施工工艺、施工质量等，提出分析评价意见，经工程主管审核后，报总工程师。
5、各专业工程师负责各自专业安全生产、文明施工情况的检查、督促，及时与监理工程师通报，并形成文字的分析、评价意见，经工程部主管审核后，报总工程师签发。
6、各专业工程师负责各自专业监理工作的监督，及时与监理单位沟通，需形成文字的意见，经工程部主管审核后，报总工程师签发。
7、工程部、监理单位、承包单位各方在工作上的一切联系、通知、申报、指令等业务往来，必须以书面形式出现，紧急情况下可以口头约定，但事后必须补办书面形式。
8、在监理范围内的工程，项目法人、监理单位、承包单位的业务关系框图如下：
项目法人
申报、征询
监理单位
申报
承包单位
答复、指令
答复、指令
9、严格执行公司《档案管理规定》，做好工程档案资料管理工作。
5·1、工程主管岗位职责
一、 职务名称：
工程主管
二、 直接上级：
公司主管领导、项目总工
三、 直接下级：
各专业工程师
四、 岗位职责：
1、协调制定年、月、周工程施工计划，有计划、有措施、合理地协调各项施工工作，保证工程的各项要求严格按照合同有关条款执行。
2、审核施工组织设计、编制工期要求和工程质量要求。
3、组织定位、验线、地勘、文勘、试桩，完成五通通一平等工作。
4、做好施工前期准备工作，组织图纸会审工作。
5、配合工程总工程师及时解决各种技术问题。
6、组织承包商、监理公司及相关单位召开施工协调会议，及时协调解决施工过程中出现的各种问题，确保施工计划的正常进行。
7、审核承包商进度报表，给出工程进度款支付意见。
8、深入施工现场，做好施工接点记录，监督检查工程质量；严格按照设计图纸、各项技术规范标准检查施工；做好工程验收、评定工作。
9、依照工作程序做好与相关部门的横向联系，积极接受上级及相关部门的监督检查。
10、掌握工程进程及相关数据并及时向主管上级汇报。
11、协调管理部门内部各专业工程师的各项工作，平衡各岗位工作强度，负责部门员工的内部培训。
12、组织项目部内部会议，参加公司相关会议，将上级指示及时准确传达并贯彻实施。
13、审核项目工程的档案资料，组织竣工验收，及时配合报送质检站验收。
14、组织已竣工工程和物业公司的交接工作。
15、认真完成主管领导交办的临时工作，并将结果及时反馈。
5·2、专业工程师岗位职责
一、 职务名称：
专业工程师
二、 直接上级：
项目总工、工程主管
三、 岗位职责：
1、熟悉掌握施工图和设计意图、施工工艺和操作规程、工程质量验收标准及有关的法规和条例。
2、参加施工图纸和文件、施工组织设计（施工方案）、施工质量保证体系、采用的新技术、新工艺、新材料等的审核。
3、监控检查现场工程施工质量，特别是隐蔽工程，在承包商自检合格及监理公司验收合格的基础上进行抽验，并作好抽验记录；按照工程进展情况及工程技术特征确定停检点并书面通知监理及承包商。
4、对于达不到规范要求的作业，以工程联系单的形式通知承包商，并要求监理公司进行跟踪监督，整改完毕后进行复验。
5、处理一般质量事故，参与重大质量或安全事故的调查，向上级主管提供真实信息。
6、审核承包商提交的周施工进度计划、月度施工计划、工程量申报表及付款申请表，为上级主管提供真实数据。
7、审核承包商提交的技术核定单、索赔申请表和延长工期的申请单，据此与监理公司进行调查研究，为上级主管提供真实数据。
8、配合并监督监理公司相关专业工程师开展测量、材料、成品、半成品、构件等进场设备的检验、抽检和复试工作。
9、要求每天做好工作日记：
①施工情况，②存在问题击处理意见，③工作计划完成情况等。
10、在现场发现的问题（质量、进度、协调等），应及时向主管领导汇报，以便及时做出反应，并在授权下进行处理。
11、监督承包商和监理公司的工作，对其工作不足之处应及时提醒，并形成文本记录。
12、负责起草本标段相关文件。
13、负责审核本标段的阶段性施工进度计划是否符合施工总进度计划的要求，当工程形象进度出现偏差时，应上报主管领导，并及时提示监理公司及承包商采取有效措施予以纠偏。
14、认真完成主管领导交办的临时工作，并将结果及时反馈。
5·3资料员岗位职责
一、 职务名称：
工程项目部资料员
二、 直接上级：
项目总工、工程主管
三、 岗位职责：
1、认真贯彻执行公司和部门的管理方针和目标，收集、整理、传递各类资料、记录；按照管理体系文件规定要求收集、整理工程技术档案资料，做到准确、齐全、完整。
2、负责收集进场的工程设备、工程材料的相关报验、抽验、复检资料，并即时做好标识和信息传递工作。
3、参加工程图纸会审，做好设计变更登记、传递、归档工作，真实全面地收集分部、分项工程隐蔽验收记录。
4、协助专业工程师做好各种资料、信息的收集整理工作。
5、工程竣工验收时，及时整理工程竣工资料及竣工图，确保资料、图纸齐全、准确，按统一规定折图和装订，并按规定保存、送档。
6、认真完成主管领导交办的临时工作，并将结果及时反馈。
六、商务审核组管理职责
1、负责工程预结算书的编制工作。
2、参与工程施工合同的编写工作。
3、协助财务部门审议工程付款情况。
4、参与工程验收，并对工程适时进行预决算工作
6·1、商务主管岗位职责
一、 职务名称：
商务主管
二、 直接上级：
公司主管领导、项目总工
三、 直接下级：
各专业造价工程师
四、 岗位职责：
1、负责审核、控制工程项目建设成本。
2、负责参与项目的投资分析、建筑成本预算的前期规划工作。
3、负责根据国家和地区的建筑材料价格标准，制订本项目的原材料价格标准。
4、完成主管领导安排的临时性工作。
6·2、各专业造价工程师岗位职责
一、 职务名称：
造价工程师
二、 直接上级：
总工程师、商务主管
三、 岗位职责：
1、认真熟悉关于造价的相关规定，及时掌握工程造价变更情况。
2、了解熟知公司的财务制度，严格贯彻造价及工程款拨付程序。
3、认真研究工程总进度计划、年度计划、月进度计划，做好相应用款计划，及时报与工程总监和部门主管以便调整。
4、及时对各种技术资料进行收集整理，把有关造价动态信息向上级主管报送，对各专业工程师签发的涉及到费用增减的变更、技术核定、签证提供参考意见。
5、工程决算审核，要严格审查各项变更、签证费用，精确计算工程量，逐项审查各项定额直接费和各种管理费用，根据施工合同和专业工程师的审核意见，作出决算报告，报送上级主管。
6、凡涉及到施工单位采购需经甲方认可的材料价格，必须有公司采购有关人员签字认可，才能作为决算记取材差的依据，否则不予认可。
7、对各项工程决算在一个月内作出审核报告，并作好向公司有关领导的解释工作，作好与施工单位的核对，双方签字上报。
8、配合相关部门进行商品房面积测绘的计算、核对。
9、对工程造价的有效性、准确性负责。
10、认真完成主管领导交办的临时工作，并将结果及时反馈。
七、项目配套组岗位职责
1、负责项目的开发。
2、负责对该项目的立项、申报。
3、负责土地的规划、征用开发和管理。
4、负责办理土地证、房地产证、销售证等各类证件。
5、协助做好前期工程的服务工作。
6、协助办理企业注册等各项审批工作。
7、协调好与相关政府部门的关系
7·1报批报建员岗位职责
一、 职务名称：
报批报建员
二、 直接上级：
公司主管领导、项目总工
三、 直接下级：
项目配套人员
四、 岗位职责：
1、了解和熟悉开发项目前期报建程序及掌握相关收费标准；
2、负责处理好前期报建相关职能管理部门及办理人员的关系，办理相关手续；
3、跟进工程施工进度，适时协调白蚁防治的实施和办理建设施工相关手续；
4、负责墙改、商品砼保证金退费工作；
5、负责配合工程部各专业工程师与各专业相关部门进行规划、设计和施工等工作；
6、协助招（投）标工作的开展；
7、负责相关文件的起草工作；
8、协助工程部相关人员进行勘测、放线及提供图纸事宜。
9、完成公司领导交办的其他工作。
7·2配套人员（办事员）岗位职责
一、 职务名称：
配套人员员
二、 直接上级：
报批报建员
三、 直接下级：
四、 岗位职责：
1、协助落实工程配套设计的报验工作；
2、协助办理水、电、气等配套工程的报装手续；
3、负责工程项目报建、报批、审查等工作过程中的外联工作；
4、负责起草工程项目报建、报批、审查工作的相应文件；
5、负责查阅工程项目报建、报批、审查有关文件资料供公司领导参考；
6、负责与公司其它部门的工作联系及文件传递工作；
7、完成公司领导交办的工作。
八、安全管理组岗位职责
1、认真依据有关安全生产的法律、法规、规范、标准组织施工，努力实现本工程项目为零事故，负伤频率控制在年24‰以内，安全生产、文明施工达标率达到上级规定指标。
2、组织编制和实施施工组织设计（或施工方案）及专业性较强的作业项目中具有针对性的安全技术措施和文明施工方案。
3、定期组织安全检查并研究解决安全生产中存在的问题，消除事故隐患，定期向职工代表会议报告安全生产情况。
4、对职工进行安全生产、安全技术和遵章守纪及新工人入场的二级教育，督促各级各部门做好本职范围的安全工作。
5、主持或参与重大伤亡事故（或未遂重大事故）的调查处理，监督整改方案的实施。
6、服从各级安全主管部门对施工现场安全生产的各项指令，并认真及时贯彻实施。
8·1安全主管岗位职责
一、 职务名称：
安全主管
二、 直接上级：
公司主管领导、项目总工
三、 直接下级：
安全工程师
四、 岗位职责：
1、熟练掌握《建筑施工安全检查标准》（JGJ59—99）及有关规定，在上级主管领导下，做好安全管理工作，监督检查工程项目制定的安全管理目标（伤亡控制指标、安全达标、文明施工达标）的情况，并付诸实施。
2、组织工程项目的定期安全检查、巡回检查、季节变化等安全检查。
对发现的隐患要及时发出整改通知，并要求按三定（定人、定时间、定措施）进行整改。
整改后要组织复查，并将有关资料存档。
3、参与施工组织设计或专业性较强的作业项目安全技术措施的制定。
工程项目必须依据安全生产的有关法律、法规、规范、标准组织施工。
4、制止违章指挥、违章作业的行为，当发现有重大事故隐患或危及人身安全的情况时，要及时处理和向有关领导汇报，必要时有权命令撤出作业人员，抢救国家财产。
5、负责会同有关部门进行安全生产宣传教育工作，组织学习有关安全生产的法律、法规、规范、标准及安全技术操作规程和安全生产规章制度。
6、对采购的各种安全防护用品及安全防护设施的质量、性能负有监督、检查的责任，并提出保证质量和安全的有关建议，指导职工正确使用安全防护用品和用具。
7、负责工伤事故的统计、上报，参加本工程项目工伤事故调查分析，协助有关领导做好事故善后处理及整改工作。
8、监督检查分包经济合同中分解的安全管理目标的落实，有权建议有关领导对不具备安全生产的施工队伍不得分包工程。
9、会同设备等有关部门对施工现场临时用电、机械设备、安全防护等设施使用的验收并作相应记录。
8·2安全工程师岗位职责
一、 职务名称：
安全工程师
二、 直接上级：
安全主管
三、 直接下级：
四、 岗位职责：
1、、在安全主管的领导下，负责施工现场的安全管理工作。
2、做好安全生产的宣传教育工作，组织好安全生产、文明施工达标活动，经常开展安全检查。
3、掌握施工进度及生产情况，研究解决施工中的不安全隐患，并提出改进意见和措施。
4、按照施工组织设计方案中的安全技术措施，督促检查有关人员贯彻执行。
5、协助有关部门做好新工人、特种作业人员、变换工种人员的安全技术、安全法规及安全知识的培训、考核、发证工作。
6、制止违章指挥、违章作业的现象，遇有危及人身安全或财产损失险情，有权暂停生产，并立即向有关领导报告。
7、组织或参与进放施工现场的劳保用品防护设施、器具、机械设备的检验检测及验收工作。
8、参与本工程发生的伤亡事故的调查、分析、整改方案（或措施）的制定及事故、登记和报告工作。
九、连云港德汇花园二期工程项目部日常管理规定
9·1、仪容仪表：
1、上班期间统一着工装、佩戴胸卡，到施工现场要求佩戴安全帽。
2、要求着装得体，不得有异味，应注意勤换勤洗。
3、注重个人形象和个人卫生，充分体现出身为德汇人良好的精神面貌。
9·1日常办公：
1、工作期间应认真工作，不得妨碍他人工作，不得擅自离开工作岗位，不可阅读与工作业务无关的报刊，不得在工作时间上网聊天、玩游戏。
2、 办公区内不得随地吐痰、乱扔纸屑，按工作区域划分清洁范围，由专人负责。
要求每日清洁打扫，地面、桌面整洁干净，不堆放杂物，清洁区域内的垃圾应当日清理完毕。
3、在公共办公区域讲话要注意控制声调，不影响他人工作为标准。
4、会议室保洁由专人负责，要求地面、桌面整洁干净，随时为会议提供良好的环境。
5、桌面只可摆放电话、电脑设备、笔筒、水杯等物品；待处理文件和已处理文件要及时存放在文件架内，桌面用品要摆放有序，整齐美观。
6、重要文件、资料要随时存放，并注意保密工作。
7、节假日应组织做好清洁、安全、防盗、防火等工作。
9·3通讯联络：
1、要求各相关人员要保持通讯畅通，以确保遇到紧急情况时与公司及时联络，如有紧急情况发生应及时通报上级主管领导。
2、因个人原因造成通信中断，与公司无法保持联络，致使公司指令无法传达，如造成不良后果，将视情节轻重给予行政处分及相应的处罚。
十、连云港德汇花园二期工程项目部施工管理规定
10·1现场管理规定
1、要求各专业工程师仔细对图纸进行理解、审核设计图纸，尽可能提前发现图纸设计中的不合理之处，尽量减少施工返工。
2、要求各专业工程师深入施工现场，对施工中遇到的问题现场解决。
3、对施工单位和监理公司没有发现的质量问题应及时下发工程联系单进行提醒、督促，必要时进行拍照或录像存档。
4、要积极、主动协调各参建单位各项施工工作。
5、对施工现场的安全、质量事故要及时上报公司领导，并做好相应的现场保护工作，必要时进行拍照或录像存档。
10·2对外联络
1、对外来文件要根据其重要性进行及时处理或上报公司领导。
2、根据政府要求参加各类对外会议，并将会议内容及时反馈领导处理。
3、各相关工程人员要与政府各职能部门做好联络，并建立良好的协作关系，以便于各项工程的顺利开展。
10·3内部配合
1、积极、主动配合公司销售部的楼盘销售工作，对销售部和购房客户提出的问题要尽快解答。
2、对客户的说词要尽量结合工程实际情况与销售人员对外宣传保持一致。
3、要积极配合公司公共事业部相关工作。
10·4预算管理规定
1、要求预算员对施工图纸必须充分理解。
2、要时时跟踪工程进程，紧密结合现场实际施工情况，多和现场工程师沟通，及时掌握工程变更情况，做到预算编制的合理性、准确性。
3、认真熟悉了解关于造价的相关规定，及时掌握工程造价相关动态。
4、积极配合物业管理部部进行房屋面积预测工作。
十一、连云港德汇花园二期工程项目部会议制度
一、为了保障工程各项工作顺利开展，各类问题能及时得到解决和反馈，根据工程实际施工情况，项目部相关人员按时参加各项相关会议：
1、项目部周工作例会：
会议由项目部组织，项目部所有人员参加，会议时间根据工作需要确定。
2、项目部监理周工作例会：
会议由监理公司组织，工程项目部相关人员参加，会议时间根据项目实际情况确定。
3、 工程项目部图纸会审、技术交底会议：
会议由各工程项目部组织，工程项目部相关人员参加，会议时间根据各项目进度情况确定。
4、各方案、技术评审会：
在工程前期方案评审、技术评审阶段进行，各相关人员参加。
5、各工程项目施工协调会议：
会议由各工程项目部组织，工程项目部相关人员参加，在施工过程中根据实际情况随时召开。
二、会议制度：
1、要求参加会议人员提前5分钟到场。
2、实行会议人员签到制度（会议签到表见附件）。
3、做好会议内容准备，并做好会议记录。
4、会议期间会议人员注意力要集中，禁止打瞌睡或做与会议无关的事情。
5、会议期间将通讯器材设定在静音状态或关机，会议期间非紧急事件应尽量避免接打电话。
十二、连云港德汇花园二期工程项目部档案管理规定
12·1工程资料的收集整理：
1、工程部资料实行分类、分级收集整理。
该项目内控资料分为一级管理资料、二级管理资料。
一级文件要求长期保存。
2、项目部一级管理资料：
各类图纸、技术变更单、工作联系单、合同及协议、工程签证、相关制度等重要文件资料；二级资料：
外来文件、相关会议纪要等其他资料。
3、该项目部文件必须分类编号，分类编码按公司相关规定执行
4、项目设资料员对各项资料进行整理，资料员要严格按照文件管理体系规定进行资料收集、整理、存档，做到准确、齐全、完整。
5、项目部对外的图纸、文件及各项变更的发放要进行登记备案，整理、存档。
6、项目部可以根据工作需要自行编制各种应用表格，文件编号遵循公司文件分类编号原则。
12·2印章管理
1、项目部实行项目印章保管、使用登记制度。
2、项目部《项目印章领用表》和《项目印章使用登记表》作为该项目部一级管理资料存档（表格见附表）。
12·3工程技术变更管理
1、项目部工程变更实行跟踪变更执行制度。
2、各专业工程师要对技术变更进行充分理解，吃透变更意图。
3、对相关监理人员和施工单位技术负责人进行变更技术交底。
4、要深入现场检查落实变更的执行情况，如变更未及时得到落实，应及时提醒监理公司和施工单位相关人员进行跟踪督促。
十三、考勤制度
一、 项目部原则上实行每周5天工作制度，但为了满足工程施工现场管理需要，每星期六、星期日各管理组安排轮流值班并张贴上墙；每日工作时间为：
上午8：
00～12：
00，下午14：
00～18：
00。
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