某金融大厦策划方案.docx

某金融大厦策划方案.docx

《某金融大厦策划方案.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某金融大厦策划方案.docx（12页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

某金融大厦策划方案

某金融大厦策划方案

一、项目概况

差不多情形

♦地理位置：

中心城龙城大道与四号路交汇处，区政府侧对面；

♦用地面积：

8446.7m2;

♦建筑面积：

29806.98m2;

其中：

地上总建筑面积：

办公楼：

18395.80m2;

配套、会所：

银行：

2990m2;

商场：

4799.80m2;

地下总建筑面积：

3202.86m2;

其中车库2175.38m2,可停65辆；设备用房1027.48m2;

♦总停车数：

134辆；

♦总楼层：

23层；

♦建筑总高度：

113.90m2;

项目规划

♦功能定位：

办公，商业，银行。

♦建筑风格：

以明快、格调高雅为建筑物主调，现代建筑形象中又表达出精巧的古典细部，显现出大厦端庄、华贵、生动的形象，充分表达出龙岗地王的气概；

♦配套：

会议中心，商务中心，商务会所，自助餐厅。

♦功能设置：

有线电视，智能5A系统；

♦环境设计：

充分考虑周围环境，广场绿化设计与都市相溶合，大厦前广场与北面、西面都市绿地相互渗透、溶合，形成整体的绿化环境；

♦物业治理：

待定。

周边环境

东面：

大厦前广场、龙城大道；

南面：

龙城广场大片绿化广场；

西面：

文化体育艺术中心、龙城广场、图书馆；

北面：

区府大院、建设大厦，商贸中心。

二、市场分析

写字楼的销售与其所处区位的经济进展状况及走势密不可分，戚戚相关。

区位走势

龙岗区进展规划：

按照〝大工业、大农业、大流通、大旅行〞的布局，充分利用良好的自然环境、专门的地理位置和丰富的土地资源三大优势，以国际中转大港-----盐田港为依靠，促进经济向规模化、集约化进展，推动社会全面进步。

区位优势

龙岗区优势：

地理位置：

得天独厚。

东临漂亮的大亚湾、大鹏湾；南接繁华的深圳特区和香港；西连宝安区，北靠惠州，东莞两市。

交通：

深圳的重要交通枢纽，陆、海、空运输条件十分便利；

工业：

有良好的工业基础，完美的基础配套设施，落户龙岗的工业企业有6000余家，龙岗大工业将成为深圳市以后经济进展的重要增长极；

农业：

拥有深圳最多可开发利用的农业用地；

流通：

龙岗将成为深圳这座经济中心都市的区域性物流中心。

中心城优势：

定位优势：

中心城是龙岗建设的重点，将是全区行政、文化、商业的中心，规划面积32平方公里，规划人口25---30万人；

中心城已具有高效率的交通系统、高质量的都市环境、高水平的都市形象，今后向高层次的产业结构进展，成为现代化国际大都市的卫星城。

投资300亿元，首期开发8.15平方公里的中心城已形成现代化新城区的雏形；

交通优势：

深圳的重要交通枢纽，陆海空运输条件十分便利；

资源优势：

中心城是新建城镇，规划完善，土地资源丰富，经贸进展起点高、空间大，进展潜力大。

区位劣势

龙岗区劣势：

♦低档次加工与劳动密集型突出，〝三来一补〞占主体地位，如工业企业6617家中，〝三来一补〞企业为3740家，缺乏后劲力。

♦支柱产业不清晰；

♦商业、教育、科研基础薄弱；

♦缺乏优势企业和名牌产品；

♦未形成金融、商业主导区域。

中心城劣势：

♦区域成熟度不够，如区位规模、人流、商气、配套等；

♦市场未繁育发育成熟；

♦作为一个重要的卫星城，整体形象宣传不够，在社会上的知晓度、知名度、美誉度不够；

契机分析

优势与利好：

♦国家连续实行加大投资刺激内需的政策，以保证国家经济连续快速进展的势头，从而为房地产市场提供宽松的经济环境；

♦趁深圳二次创业之东风，龙岗区这实现产业升级目标，及为确保实现拟定的经济增长目标，将采取积极的政策和措施，连续加大基础设施的投资力度，为龙岗的进展营造良好的内外环境；

♦龙岗为实现下一世纪的进展目标：

建成深圳市的后花园，将加大都市的综合治理，改善投资环境，增强投资者的信心和热情，有效刺激消费者和吸引外来投资。

中心城作为区府所在地，将是今后进展的重中之重，商业机会得天独厚。

♦房地产信贷政策的逐步深化，将刺激消费和投资需求。

♦作为首家专业甲级写字楼，在龙岗无一竟争楼盘。

♦中心城办公气氛好，居住环境佳，集中了全区要紧的行事业单位，投资潜力大。

劣势和不足：

♦中心城区位成熟度不够，如表现在区位建设规模、人流、商气、配套等均明显表现不足；

♦市场未繁育发育成熟，短时期内将难以形成较大规模的投资；

♦作为一座以后的卫星城，区政府对其整体形象宣传乏力，在社会上远未达到应有的知晓度、知名度、美誉度；

♦〝三来一补〞企业缺乏进展后劲，对购买写字楼爱好不大；

♦工期拖延过长，重树客户信心要做专门多工作；

♦龙岗大量企业长期适应于在廉价的〝农民房〞里办公；

♦写字楼市场长期惨淡，许多投资者讳莫如深；中心城及周边一般办公楼空置率较高；

♦金融危机的消极阻碍犹在，经济增长减缓，投资者慎重；

♦处于楼花状态的写字楼，预售有一定难度和阻力。

总的来说，大厦销售面临的市场——挑战大于机遇。

三、营销定位

形象定位

面向二十一世纪的高科技甲级智能化写字楼；

〝龙岗地王〞，为中心城经济繁荣的见证，确立〝第一写字楼〞的地位。

目标客户市场定位

♦具专项拨款、有一定经济独立核算的行事业单位；

♦龙岗中小企业；

♦具备一定实力的大、中、小公司；

♦特区、内地欲进驻龙岗开拓市场的实业公司；

♦有闲散资金的投资者；

营销定位

♦进行准确的市场定位

塔楼：

高楼层〔15层以上〕：

高级豪华写字楼，空间可自由分隔〔指较合理状态下〕，任意发挥。

但操纵在每单位150平方米以上。

中楼层〔9层以上〕：

小面积实惠型写字楼。

形式固定分割成块状，买者可按〝块数〞自由组合购买。

面积每块以60——150之间为主。

低楼层〔9层以下〕：

商务公寓。

分起居室、卫生间，面积略大的设卧房。

面积以40——60平方米为主。

附楼：

方式一：

整体招商。

面积达6000余平方米，总价款在6000万元以上。

该方式成交可能性极微。

方式二：

分层招商。

即按整层为单位招商。

方式三：

〝划小〞招商。

即按现代商场经营理念，楼层经营项目功能细分。

做到〝三统一〞：

经营、治理、规划统一；〝三分开〞：

所有权、经营权、治理权分开。

依照目前市场反映，方式三招商成功率最大。

♦合理的价格定位

与市区作参照：

均价6000元/平方米左右；

每层升幅1%--2%；

价格参考各单位的综合质素，如楼层、朝向、环境、视野、通风、采光等；

营销诉求

☆中心城绝版地置：

所处区位为以后最具进展前景和增值潜力。

♦中心城的〔绝版〕商务〝核心〞，新世纪的超级形象〝座标〞〔门面〕。

♦都市中心区，见证中心城成就；

♦有限的商业投资，拓展无限的商业空间；

☆高规划、高起点：

♦面临全球信息化和全球经济一体化的挑战，以21世纪为起点，引进最先进的智能化系统，领先实现5A级智能化及智能化系统的集成，为下个世纪作预备。

将5A〔通讯自动化、办公自动化、楼宇自动化、保安自动化、治理自动化〕5个自动化系统高度集成，制造龙岗一流的智能化大厦。

♦引导以后的现代商务理念：

每20平米一条资讯线路，室外广告电视屏幕，产品展现空间，商务会所，多功能会议厅，自助餐厅。

♦会议中心：

小型会议室：

客户洽谈。

中型会议室：

可容纳30人，可召开多方电视会议；

大型会议室：

可容纳120---150人，可召开国际性研讨会或新闻公布会，具备多种语言同声翻译功能，设有休息室。

♦商务中心：

提供国际电脑上网、配备高精度彩色打印机、文件装帧、打字、复印、、私人事务翻译、中英文文字编辑、秘书留言、接待、特快专递、律师咨询、工商咨询服务等。

♦商务配套：

健康会所：

健身房、乒乓球室、桌球室、多功能娱乐室、咖啡厅、西餐厅、观景台、业主会客沙龙茶座。

♦展览中心：

配设尖端科技之信息网络，充足的通讯设施并附加光缆网络传送，为业主及周边商界人士提供各类科技、贸易、艺术等展现的场所。

☆〝龙岗地王〞形象。

♦君临占地15万平方米、华南第一大广场—龙城广场，紧邻区府及各大机关：

大视野，大形象，大气概，大事业，大进展，大风范。

♦大企业，大形象；小企业，大形象；小单位，大配套。

♦大视野，大形象，大事业。

占地15万平方米的华南第一大〔十佳〕广场——龙城广场，全景观尽收眼底。

♦展现成功风采，感受时代气息；

♦拥抱志联佳大厦，笑傲二十一世纪；

☆聚拢庞大人流，吸聚人气财气；

大环境佳：

二十一世纪卫星城，城郊结合部，最具活力，商机无限。

小环境好：

处入中心城的〝瓶颈〞和〝要塞〞地段，位居新旧城区的结合部位，人流、物流畅旺。

经济权威专家称：

2005年，居民人口达15万人，商圈人口达50万，次商圈人口达300万，全面进展经济、商贸、金融时期，形成区域性的政治、经济、商业、交通中心雏形。

2020年，居民人口达25万人，商圈人口达100万，次商圈人口达500万，全面进展经济、商贸、金融时期，真正形成区域性的政治、经济、商业、交通中心，构成大流通、大工业、大农业、大旅行的局面。

☆写字楼〝理性诉求〞：

进行投资分析，具高回报；

♦与购置商住、商铺的投资分析；

♦买与租之间的得失对比分析。

♦增值空间：

深港房价悬殊比；

深圳龙岗写字楼价悬殊比；

十年前后房价比；

三、五年后房价推测；

四、营销推广策略

♦树造大厦〝龙岗地王〞的品牌、形象；

切入角度：

商业黄金旺地，高地点规划，高标准建筑，为中心城进展与繁荣的象征和形象的代表。

♦波浪式营销推广，周期性掀起高潮；

依照大厦销售周期长的特点，广告投放宜注重长线，拟采纳波浪式、间歇式的推广方式，发起时期式强力宣传，成效力求恒久，又经济实惠。

♦营销组合：

公共关系、报章广告、户外宣传、人员促销策略并举；

发起立体、全方位地宣传攻势，力求做到有广度、有深度、有力度，对目标市场构成较大地震动和冲击。

♦借势造市，制造热点；

借助区府政策走势和进展规划，制造热点和卖点。

♦侧重报章宣传，侧重软性报道。

理性诉求为主，摆事实，讲道理。

对投资回报作细致地分析和比较。

♦以〝大形象〞震动和冲击目标市场。

不论在现场工地或销售现场，亦或各式媒体上，均以大规模、大手笔、大气概、大画面、大视觉、大回报〔但又忌讳〝故弄玄虚〞〕的始终如一的形象显现，以达到气概恢宏、磅礴的成效，在人们心目中塑造龙岗区独一无二、无可替代的〝商业巨舰〞形象，对目标市场进行渲染、冲击，以期激发目标客户群强烈的投资欲望。

♦初入市，市场培养时期，宜采取〝争鸣法〞，以达到预期的市场炒作成效。

五、营销行动

高级策划顾问团研讨会

就中心城区商业写字楼前景、进展空间、市场定位、入市策划、媒介推广等事宜进行商讨；

形象策划

☆建立较完美的VI视觉识别系统；

♦设计好标识、标准色、标准字体，要求具下特点：

外观新颖美观；具较强的现代气息；内涵丰富，表现上具较强的张力；色彩鲜亮，极富个性。

♦建立有用的应用系统，统一其外在形象：

形象、风格、包装、个性等做到系统化、统一化。

☆硬件预备：

整体成效图；

地理位置图〔选择能充分揭示其地王位置的角度切入〕；

平面图，包括裙楼、附楼、各标准层、楼顶等平面图；

立体剖面图；

装修标准，配套设施；

物业治理。

☆硬件工作完成：

售楼单页、折页；

模型〔室内平面、户型〕；

展板〔地置、中心城远景规划、物业简介、总平面、功能会所配套、装修标准、销售进度表等〕；

透视图；

电视广告片〔30秒〕；

☆筹划〝新闻公布会〞：

公布前预备工作：

主题的确定；

前期市场调研、客户资料收集；

新闻媒介吹风、酝酿；

时刻、地点、与会人员、主持人的确定；

公布期间的会场布置、资料到位、媒体预备；

公布后的媒介报导、客户追踪；

成效总结。

上述活动，如能结合与政府相关部门开展联合经济活动为佳。

☆报纸广告

购买主体多为商界人士，公务繁忙，宜以报纸广告为主。

♦硬性广告：

精心创作平面设计方案；

提炼主题、突出重点、挖掘潜材、强化卖点；

拟设四个系列方案：

综合形象篇，地置篇，商务篇，投资回报篇。

媒体选择：

依次为深圳特区报、商报、龙岗报；

♦软性广告：

拟在特区报、商报、投资导报有打算地公布专题报道，频率为每月两篇；

在«龙岗报»每月进行二篇专题报道；

♦市场培养期，可采纳〝引起争鸣〞的作法：

树靶子。

树立舆论热点。

如龙岗首家专业写字楼，市场前景如何？

树形象。

宣扬进展商追求高品质、极富创新、敢为天下先的精神；

树口碑。

诉求物业具丰富的文化底蕴，是建筑、人文、艺术、聪慧的结晶；

以上可搜集有关资料，请业内人士、记者评议。

☆电视广告：

考虑目标客户群的特点，拟作为辅助促销手段。

突出软性广告的地位

♦硬性广告

精心制作广告片，考虑低投入因素，以电视制作、30秒为宜；

精心安排播放时刻、地点、间隔、量度、密度。

♦软性广告

突出软性广告的份量和地位；

精心策划、构思新闻、专题报道的题材。

拟在各有关目标市场的有线电视台每月播放2篇。

☆公共关系策略

与有关政府行事业单位、中大型企业保持紧密的联系，口碑与业务机会同时并重；

与政府有关部门进行有益合作，如与商会、台办、贸发局等共同举办相关大型经济课题活动，树立形象与口碑，同时有利于制造更多的机会。

☆直销法：

建立专业的市场拓展营销队伍，直截了当派送资料、与客户面谈；

六、采取灵活多样的经营手法

♦大、小面积户型多样；

♦适度低价入市；

♦高成数、高年限的银行按揭；

♦较低成数首期付款。

♦以售为主，租售并用。

达到聚人气、商气的目的。