物业管理设备运行维护方案.docx
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物业管理设备运行维护方案
物业管理设备运行维护方案
一、给排水系统的维修保养方案与标准
1、生活水系统定期维护保养计划及标准
生活水系统定期维护保养计划及标准
序号
检查项目名称
检查周期
检查标准
说明
1
给水设备
生活水渠外观
日常检查
1、外表清洁，无锈蚀损坏
2、螺栓，螺丝无松动断裂
电机（机械部分）
日常检查
1、运行过程中无异常震动、无噪音
2、电机及轴承温升正常
6～8个月
1、轴承体清洁，加润滑油（脂）
2、更换磨损零部件
振体
日常检查
1、运行正常，无异常震动、无噪音
2、检查轴承发热情况，无烫手现象
3、检查填料函的泄漏和发热情况，每分钟10～20滴为好
4、检查连轴器，水泵轴心与电机轴心应重合。
无运转时，用手盘动轴无卡阻现象
6～8个月
1、轴承体清洗，加润滑油（脂）
2、更换磨损零部件
3～5年
打开泵孟，检查内芯掌部件状况，检查其磨损腐蚀和冲刷程度，必要时进行更换
2
给水设施
蓄水池
3～6个月
1、对水池、水箱进行除锈、除垢、清洗、消毒
2、检修配件
减压阀、水锤消失器
3个月
1、动作灵敏、准确
2、无锈蚀、无堵塞
止回阀、浮球阀、排气阀
1个月
1、动作灵敏、准确
2、无锈蚀、无堵塞、无滴漏
闸、阀、截止阀
日常检查
1、启动灵活，无锈蚀
2、无滴漏
水嘴
日常检查
1、水嘴齐全，无锈蚀、无损坏
2、无滴漏
压力表
3个月
1、表壳完整无损，连接牢固，表面清洁
2、指针灵敏，读数准确
水表
1个月
1、表壳完整，指针灵敏、读数准确
2、无锈蚀，表面清洁、无滴漏
各井室
1个月
1、井盖、井裙完整、启闭方便
2、爬梯牢固，井底干净
3
给水管理
生活给水管理
日常检查
1、水流要畅通，无堵塞
2、管道连接部分要严实
3、无锈蚀，无跑、冒、滴、漏现象
管道吊支架、管卡
1个月
1、管道吊支架、管卡连接要牢固
2、表面无锈蚀
2、消防水系统定期维护保养计划及标准
消防水系统定期维护保养计划及标准
序号
检查项目名称
检查
周期
检查标准
说明
1
消防设备
外观
日常检查
1、外表清洁、无锈蚀损坏
2、螺栓、螺丝无松动断裂
3、防震垫无损坏
消防泵
3～5个月
1、检查油杯和油位情况，不缺油，油脂无变质、发干现象
2、检查泵体，手盘动轴无卡壳现象，无漏水
3、检查联动轴的对中程度（有联动轴的）
4、开泵式运转，运转应无异常振动、噪音，轴承无过热
12～14个月
1、更换润滑油（脂）
2、轴承体清洗、检查
3、更换零配件
4、绝缘良好（电部分）
5、接线端子牢固（电部分）
2
消防设施
室内消火栓
每周
1、箱体启闭灵活，箱体完整
2、箱内水枪、水带齐全无缺水，水枪卡口无变形
3、箱内阀门开关灵活，无锈蚀，卡口无变形
4、报警按钮封闭完整
室外消火栓
1个月
1、消火栓完整无缺少，表面无锈蚀
2、栓口无变形，无滴漏
3、标识颜色鲜明
水泵接合器
1个月
1、接合器完整无缺，表面无锈蚀
2、启动灵活，无滴漏
3、栓口无变形
室内小型消火栓
3个月
1、消火栓箱体、箱门完整，箱门关闭灵活
2、栓口无变形，阀门启闭灵活，无锈蚀和滴漏
3、箱内胶皮管连接紧固，无滴漏
4、标识清楚
自动消防报警阀
3个月
1、报警准确灵敏
2、阀门关闭灵活，无锈蚀、连接牢固
自动消防喷头
3个月
喷头完整无缺少
闸阀、截止阀、止回阀
1个月
1、启闭灵活，连接牢固
2、无堵塞，无锈蚀，无滴漏
安全阀
3个月
1、阀门齐全，无锈蚀
2、铅封完整
3
消防管道
消防管道
3个月
1、消防管道要通
2、连接部分要紧固，无跑、冒、滴、漏现象
3、管道油漆要完好，颜色鲜艳
管道附近
3个月
1、管道附近要齐，表面无锈蚀
2、管件连接要牢固
管道吊支架、管卡
1个月
1、管道吊支架、管卡连接要牢固
2、表面无锈蚀
4
压力表
3个月
1、表体完整无缺，连接牢固，表面清洁
2、读数正确，指针灵敏
3、排水系统定期维护保养计划及标准
排水系统定期维护保养计划及标准
序号
检查项目名称
检查周期
检查标准
说明
1
排水设备
污水泵
日常检查
1、外表、滤网、支架无严重锈蚀
2、螺栓、螺丝无松动断裂
3、水管与泵连接完好，接口无松动、泄漏
泵体
日常检查
运行正常，无异常振动、噪音，排水流畅
12～14个月
1、检查泵内或管，无杂物堵塞
2、更换零部件
3、轴承体清洗、加油
2
排水设施
排水闸阀
1个月
1、阀门启闭要灵活
2、阀体要完整
3、无锈蚀，无滴漏
排水检卫生洁具
日常检查
1、检查完好
2、水流通
3、无锈蚀，无跑、冒、滴、漏现象
各井室
1个月
1、井盖完好，启闭方便，爬梯牢固
2、井底流槽要畅通，无沉积物堵塞
3
排水管道
室内槽水管道
1个月
保持水流畅通，无堵塞，无滴漏
排气管
1个月
1、保持管内气体及时排出
2、下水管内不准有真空
管道吊支架、管卡
1个月
吊支架、管卡要安装牢固
室外排水管道
1个月
保持水流畅通，无堵塞
各井室
1个月
井盖完好，启闭方便，爬梯牢固，井底流槽要畅通，无积物堵塞
二、给水设备系统运行管理措施
1、水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系统、设备等，由设备运行部负责使用管理，并指定专人负责。
做好日常运行的巡查、点检、抄表及状态监控，并做记录。
2、水泵房内机电设备由设备运行部值班人员负责操作，无关人员不得进入水泵房。
停水须经客户批准。
3、消防泵、生活泵、稳压泵、污水泵在正常情况下，选择开关应放在自动位置，所有操作标志简单、明确。
4、生活水泵每周轮换使用一次，接触器主开关每月检查一次。
5、消防泵每月进行一次“自动、手动”切换操作检查。
无条件启动的消防水泵（有过压危险或开喷的系统），须对其进行盘车（一般情况下，45KW以下的水泵采用受动盘车，45KW以上的水泵采用点动测试），每季度对电动机进行一次绝缘摇测。
6、水泵房配电室室温不超过40℃；泵房每周打扫一次，泵及管道每月检查、清洁一次，并进行润滑、紧固、调整。
7、水池入孔需加盖密封并加锁，透气孔需用不锈钢纱网包扎上。
钥匙由专人保管并定期巡查。
8、按规定定期取水（或由水务局取样）送政府有关部门进行水质检查化验，化验结果交服务中心存档。
9、对公共水表须每月定时抄表，对抄表记录进行统计分析，确定给水系统是否正常，并协助设备运行部作好水量平衡测试。
10、严禁非火灾情况使用消防水。
三、给排水设备运行维护程序要点
1、制定《给排水设备设施维修保养年度计划》
（1）每年的12月底，由工程部研究、制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并上报公司审批。
（2）制定《给排水设备设施维修保养年度计划》的原则：
1）制定排水设备设施使用的频度；
2）给排水设备设施运行状况（故障隐患）；
3）合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。
（3）《给排水设备设施维修保养年度计划》应包括如下内容：
1）维修保养项目及内容；
2）备品、备件计划；
3）具体实施维修保养的时间；
4）预计费用。
2、巡视监控
（1）维修工应每两个小时巡视一次水泵房（包括机房、水池、水箱），每周巡视一次管理区域内主供水管上闸阀以及道路上管道井、排水井。
（2）巡视监控内容如下：
1）水泵房有无异常声响或大的振动；
2）电机、控制柜有无异常气味；
3）电机温升是否正常（应不烫手），变频器散热通道是否顺畅；
4）电压表、电流表指示是否正常，控制柜上信号灯显示是否正确，控制柜内各元器件是否工作正常；
5）机械水压表显示的压力是否大致相符，是否满足供水压力要求;
6）水池、水箱水位是否正常；
7）闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线；
8）主供水管上闸阀的井盖、井裙是否完好，闸阀是否漏水，标识是否清晰；
9）止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠；
10）临时接驳用水情况；
11）雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞现象。
（3）维修工在巡视监控过程中发现给排水设备设施有不正常情况时，应及时采取措施加以排除，排除过程中应严格遵守《给排水设备设施维修保养标准作业规程》。
当给排水设备运行中遇设备故障而维修工无法处理时，应及时向维修班长报告，由班长协助解决或组织相关抢修工作。
3、水泵房管理
（1）非维修工作人员不准进入水泵房，若需要进入，须经维修班长管同意并在维修工的陪同下方可进入水泵房。
（2）水泵房内严禁存放有毒、有害物品。
（3）水泵房内应备齐消防器材并应放置在方便、显眼处。
水泵房内严禁烟火。
（4）每班打扫一次水泵房的卫生，每周清洁一次水泵房内的设备设施，做到地面、墙壁、天花、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好、整洁光亮；
（5）水泵房内应当通风良好，光线足够，门窗开启灵活。
（6）水泵房应当做到随时上锁，钥匙由当值维修工保管，维修工不得私自配钥匙。
4、水泵机组维修保养
（1）电动机维修保养
1）用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上，否则应烘干处理或修复；
2）检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承；
3）检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理；
4）清洁电动机外壳；
5）检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆重新油漆。
（2）水泵维修保养
1）检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如有异常磨擦声响，则应更换同型号规格轴承；
2）转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮；如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴；
3）检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根；
4）清洁水泵外表；
5）如水泵脱落或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。
（3）检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。
（4）检查水泵机组螺栓是否紧固，如松驰则应拧紧。
5、控制柜维修保养
水泵房管理责任人每年的5月、11月应对水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。
（1）用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物。
（2）检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换。
（3）检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否脱落现象，如是则应整改。
（4）交流接触器维修保养：
1）清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；
2）清除触头表面及四周的污物（但不要修锉触头），烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；
3）清洁铁芯上的油污及脏物；
4）检查复位调簧情况；
5）拧紧所有紧固件。
（5）自耦减压启动器维修保养：
1）用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5MΩ，否则应进行干燥处理；
2）外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。
（6）热继电器维修保养：
1）检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换；
2）检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。
（7）自动空气开关维修保养：
1）用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100MΩ，否则应烘干处理；
2）清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换；
3）自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零头应在无卡住现象；
4）检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭。
（8）中间继电器、信号继电器维修保养：
对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查两者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。
（9）信号灯、指示仪表维修保养：
1）检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换相同规格的小灯泡；
2）检查各指示仪表指示是否正确，如有偏差则应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。
（10）远传压力表维修保养：
1）检查表内是否有积水，如有则应干燥处理；
2）检查信号线头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接；
3）偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换；
6、闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养
（1）闸阀维修保养：
1）检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫；
2）检查黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加黄油麻绳；
3）对闸阀阀杆加黄油润滑；
4）对锈蚀严重的闸阀（明装）应在彻底铲除底漆后重新油漆。
（2）止回阀维修保养：
1）检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；
2）检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧；
3）检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理后重新油漆。
（3）浮球阀维修保养：
1）检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换；
2）检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校对；
3）检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换；
（4）液位控制器维修保养：
1）检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；
2）清除压力室内污物，疏通控制水道；
3）检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧；
4）紧固所有螺母。
（5）阀门日常维护重点
1）室外阀门，特别是明杆阀门，阀杆上应加保护套并涂裹黄油，防止日晒雨淋和灰尘侵蚀。
2）阀门阀杆部分应经常保持有一定的油量，以减少摩擦，防止咬住，保证启闭灵活；不经常启闭的阀门，要定期进行启闭操作。
阀门的传动装置（包括变速箱）应定期加油。
3）水中含有沙粒，可能卡死水箱液压阀造成溢水，需要定期检查阀门状态、水箱高水位报警装置作用并对中心值班人员进行培训。
4）污水井循环泵止回阀经常存在故障不能发挥止回作用，应定期试验检查，发现故障及时更换。
7、潜水泵或排污泵维修保养
（1）用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25MΩ以上，如未达到应拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理。
（2）检查密封圈是否已老化,如已老化则应更换。
（3）检查轴承磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号同规格的轴承。
（4）清洁潜水泵、排污泵外壳。
（5）检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松驰则应紧固。
拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母。
8、明装给排水管维修保养（每年至少进行一次）
（1）检查支持托架是否牢固，否则应加强。
（2）检查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改。
（3）检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。
（4）检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理（更换胶垫）。
9、维修记录
（1）每次给排水设备设施的维修保养时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小时，则应由工程部主管填写《申请延时维修保养表》经主管经理批准后方可延时。
（2）对于计划中未列出的维修保养工作，应由工程部主管尽快补充至计划中；对于突发性的设备设施故障，先经工程部主管口头批准后，可以先组织解决后写出《故障情况书面事故报告》并上报公司。
（3）维修员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《维修保养工作记录》和《供水泵日常运行维修保养记录表》内，并于每次维修保养后的3天之内由工程部主管整理成册后交管理处存档，保存期为3年。
10、控制系统日常维护重点
（1）控制柜散热，风扇清洁除尘。
（2）开关发热、接触器异响检查。
（3）主回路端子、接头松动检查。
（4）控制回路插接元件检查，控制回路接地、绝缘检查。
（5）各控制液面报警器定期试验检查（包括污水积水坑高水位报警）。
（6）排污泵自动、手动定期试验检查。
11、停水管理
给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时，由维修班报管理处主任批准，提前24小时通知有关用户。
如因特殊情况突然停水，应在恢复供水12小时内由管理处向有关用户作出解释。
12、给排水设备设施异常情况的处理
（1）主供水管爆裂的处置：
1）立即关闭相关连的主供水管上的闸阀；
2）如果关闭了主供水管上相关联的闸阀后仍不能控制住大量泄水，则应关停相应的水泵；
3）立即通知服务专员及维修班长。
维修班长联络供水公司进行抢修；服务专员负责通知相关的用水单位和用户关于停水的情况；
4）在维修班长的组织下，尽快开挖出爆裂部位的水管；
5）供水公司修好爆裂部位水管后应由维修工开水试压（用正常供水压力试压），看有无漏水或松动现象；
6）确认一切正常后，回填土方，恢复水管爆裂前的原貌。
（2）水泵房发生火灾时按《火警、火灾应急处理标准作业规程》处置。
（3）水泵房发生水浸时的处置：
1）视进水情况关掉机房内运行的设备设施并拉下电源开关；
2）针对现场情况采取合理措施阻截水源和封堵漏水点；
3）如果漏水较大，应立即通知机电维修部主管，同时尽力阻滞进水；
4）漏水源堵住后，应立即采取措施进行排水；
5）排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理（如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风，更换相关管线等）；
6）确认湿水状况已彻底消除（绝缘电阻经检测后达到规定要求），开机试运行，如无异常情况出现，则可以投入正常运行。
给排水设备设施运行管理日记
№：
巡视时间
室内温度
运行电压
运行电流
供水压力
1#泵
2#泵
3#泵
水位控制器
止回阀
用电量
年月日星期
频率
状态
频率
状态
频率
状态
天气
交接时间
负责人
工作记事；
天气
交接时间
负责人
工作记事；
天气
交接时间
负责人
工作记事；
说明：
1、“频率”一栏填写：
当是变频运行时填写具体频率，当是非变频运行时填写“50HZ”；2、正常打“√”，已调整打“⊙”，待调整打“△”，待料打“*”，外委打“☆”
四、给排水设备管理制度
1、管理责任
（1）管理服务中心维修组负责给排水系统的运行维护等管理工作，维修主管负责组织、维修人员实施。
（2）给排水管理人员必须了解、熟悉楼宇内的供水系统，如：
水管、水箱、水泵，开关阀门及分阀门位置。
（3）实行设备管理责任制，划分各类设备管理责任人。
（4）管理服务中心主任负责给排水管理工作的监督和检查。
2、巡视制度
（1）定期巡视水泵操作是否正常，供水系统有无损坏或滴漏，水箱是否清洁，必须定期安排清洗水箱，水箱每半年清洗消杀一次，确保用水卫生。
（2）发现水管爆裂时，必须尽快关上相应的阀门，大水管爆裂时应将总阀门关闭，并即时发出通告，按照《供水处理紧急方案》立即安排紧急抢修。
3、保养制度
（1）注意水箱的保养，预防破裂和渗漏，水箱盖应保持密封，每次开启后及时锁好，防止蚊虫滋生。
（2）救火用的输水设备，要经常检查，如有损坏，应立即维修，平时严禁使用消防水作其他用途。
4、检修制度
（1）经常检查沟渠及沙井是否畅通，及时清理渠道盖上的垃圾以防止下雨时渠水受阻引起水浸，并按规定填写相关记录。
（2）供水设备每年按保养计划进行保养，保养情况按年度保养计划填写。
给排水设备，除了按年度保养计划保养外，还必须按规定进行正常的巡视检查，以便及时发现设备在运行中出现的问题。
建立二次供水管理制度，严格按法规要求，实施定期维修保养。
5、正常给排水
（1）管理服务中心维修主管负责给排水的技术指导、监督和检查，负责楼宇供排水设施设备的运行管理工作，保证24小时不间断供水。
（2）运行维修人员在设备发生故障时应立即报告主管领导并积极进行抢修。
6、正常停水
（1）当接到自来水公司的停水通知后，应立即通知客户服务中心，并做好记录。
（2）当按计划保养必须停水时，应提前一天将停水的范围和时间通知客户服务中心，在得到客户服务中心的许可后方可进行保养。
（3）由于工程的需要，对消防系统停水时，必须通知消防人员后，由消防人员进行操作，并做好相关记录。
7、水质保障
每年组织专业人员对生活水箱进行两次清洗，并按规定取得《供水卫生许可证》及卫生防疫部门的水质化验合格证明。
8、异常情况处理
（1）楼宇外墙的公用下水管渠发生破裂，应立即维修，以免污水流出影响环境卫生。
（2）楼宇底层沟渠有臭味溢出时，应立即检查及维修。
（3）安装及维修楼宇外的供水系统设备，应与自来水公司联系修理。
（4）楼宇内的水表发生故障时，应告知用户，并立即检修。
（5）接到自来水公司发出的停水通知时，应及时向住户发出通知，使住户有所准备。
（6）化粪池每季度进行一次检查，化粪池满时及时组织人员清理，并将检查清理结果进行记录。
（7）当发生突然停水事件时，客户服务中心应及时与自来水公司取得联系，了解恢复供水的时间，主动与客户服务中心联系，帮助做好对客户的解释工作。
（8）认真做好检查记录，日常的巡视检查记录在值班记录中，定期的检查保养记录在相应的检修保养记录表中。
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