浅谈房地产抵押贷款评估中存在的问题及计谋.docx
《浅谈房地产抵押贷款评估中存在的问题及计谋.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《浅谈房地产抵押贷款评估中存在的问题及计谋.docx（17页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
浅谈房地产抵押贷款评估中存在的问题及计谋
浅谈房地产抵押贷款评估中存在的问题及计谋
摘要：
近些年来，伴随着经济的改革，我国房地产行业的蓬勃进展，同时房地产抵押贷款慢慢增加，已成为企业及个人在各商业银行担保贷款中举足轻重的部份,而房地产抵押估价结果是各商业银行给贷款方提供贷款额度的重要依据，因此房地产抵押估价是不是客观公正，关系到金融机构、借款人（抵押人）及评估机构的切身利益，房地产抵押贷款评估也变得十分重要，但我国房地产评估行业尚处于进展的时期，在房地产抵押评估的同时存在着一系列的问题，而这些问题又会或多或少的阻碍房地产抵押贷款的风险，因此解决房地产抵押贷款评估的问题，将会利于房地产抵押的进展。
本文第一论述房地产抵押贷款评估概念的基础，房地产抵押贷款的大体评估方式及各方式的利用范围，然后在此基础上表达从各方面分析目前房地产抵押贷款评估中存在的要紧风险及产生的缘故，然后提出在房地产抵押贷款评估存在的问题，在此基础上针对其问题提出了一系列有效可行的方法，以此来防范房地产抵押估价风险及房地产抵押贷款风险，增进我国房地产估价业和房地产金融业的良性可循环进展。
关键词：
房地产抵押；抵押估价；估价人员；金融风险
Abstract：
Inrecentyears,withtherapiddevelopmentofeconomicreform,China'srealestateindustry,andrealestatemortgageloansincreasedgradually,hasbecometheplayadecisiveroleinthecommercialbankloanguaranteesinthepartoftheenterpriseandindividual,andrealestatemortgageappraisalresultsisthecommercialbanksforloanstoprovideanimportantbasisfortheamountoftheloan,sorealrealestatemortgageappraisalisanobjectiveandfair,tofinancialinstitutions,theborrower（collateral）andassessmentagencies'vitalinterests,realestatemortgageloanevaluationhasbecomeveryimportant,buttherealestateindustryevaluationofChinarealisstillinthedevelopmentstage,atthesametimeassessmentoftherealestatemortgageexistaseriesofproblems,theriskofthesetheproblemwillberealestatemortgagesmoreorlessaffected,sotosolvetherealestatemortgageassessmentoftheproblem,willbeconducivetothedevelopmentoftherealestatemortgage.Thispaperfirstlydescribestherealestatemortgageloanassessmentconcept,usingthescopeofthebasicevaluationmethodofrealestatemortgageandthemethod,andthenonthebasisoftheanalysisofmainrisksexistinginthecurrentrealestatemortgageassessmentandcausesinallaspects,andthenputforwardtheevaluationproblemsintherealestatemortgage,onthebasisoftheproblemandputforwardaseriesofeffectivemeasures,inordertoguardagainsttheriskofrealestatemortgageappraisalofrealestatemortgagerisk,promoteChina'srealestateindustryandtherealestatefinancialindustrysustainabledevelopment.
KeyWords：
Realestate;Mortgageappraisal;Valuation;Financialrisks
当前，伴随着经济的改革,我国房地产行业有了飞速的进展，同时房地产抵押贷款慢慢增加，已成为企业及个人在各商业银行担保贷款中举足轻重的部份。
因此房地产抵押贷款评估也变得十分重要，但我国房地产评估行业尚处于进展的时期，在房地产抵押贷款评估的同时存在着一系列问题，为增进我国房地产估价业和房地产金融业的良性可循环进展，房地产抵押贷款评估需在其理论上发觉问题，并找出其本源问题，再提出有效的解决方式，如此才会完善房地产抵押贷款评估，房地产抵押贷款才会有所保障。
一、房地产抵押贷款评估的理论及方式
（一）房地产评估的理论
房地产抵押贷款是指借款人提供房产或地产作为还款的物质保证向银行或其他金融机构的抵押贷款。
它是房地产信贷业务的要紧形式，在融资业务中占据了重腹地位。
房地产抵押贷款评估，是指为确信房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动，为抵押房地产在估价时点的市场价值,等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
（二）房地产抵押评估的大体方式
1.市场比较法
市场比较法，是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，以交易实例房地产的已知价钱为基础，对它们之间的不同进行修正得出待估房地产价钱的一种估价方式。
估价对象价钱=可比案例价格×交易情形修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数。
适用范围：
①有普遍市场交易的房地产类型，像一般住宅、商铺、写字楼等房地产由于数量众多、交易频繁，能够搜集到大量的交易实例，采纳市场比较法那么有利用基础。
②房地产市场发达、活跃和完善的地域。
包括未开发或已经开发完成的能够生意的土地、能够单独生意的不动产、标准化的带有地上物的小型企业用地。
适用条件：
①充沛的市场交易案例；②丰硕的估价体会。
2.收益还原法
收益法是估量估价对象以后的正常净收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价钱或价值的一种估价方式。
适用范围：
收益法适用于收益性的，其收益性表此刻两个方面，一是现实已经产生收益的房地产，如正在经营的商业店铺；二是具有潜在获益能力的房地产。
关于政府办公楼、学校、公园、寺庙、教堂等公用、公益房地产，由于其收益或潜在收益难以量化，不宜采纳收益法。
适用条件：
①待估房地产以后净收益能够用货币计量。
②净收益的产生是持续的，且稳固的。
③能够在风险可衡量的基础上确信资本化率。
3.本钱法
本钱法，确实是在现实条件下从头购买或建造一个全新状态的评估对象，所需的全数本钱减去评估对象的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值后的差额，以其作为评估对象现实价值的一种评估方式。
房地产价钱=重置价钱-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值。
适用范围：
①无收益又很少发生交易的房地产。
如学校、图书馆、运动场馆、医院、公园等公用公益的房地产。
②特殊目的的房地产估价。
如在房地产的征税工作中，法庭解决房地产权益纠纷中，房地产保险及补偿。
③对其他估价方式估价结果的验证。
利用条件：
①房地产市场狭小,房地产交易实例较少,难以运用市场途径及其方式和收益途径及其方式的房地产估价；②开发后供公益事业利用的房地产估价；③新近开发房地产的估价；④具有特殊性用途,缺乏比较实例的房地产估价,如工业用房地产等。
4.假设开发法
指估量估价对象开发完成后的价值，扣除估量的正常开发本钱、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价钱或价值的方式。
待开发不动产价钱=开发完成后的不动产总价值-土地开发费或衡宇建造本钱-治理费用-投资利息-销售税费-开发利润-购地税费。
适用范围：
①待开发土地的评估；②土地整理、复垦；③待拆迁改造的再开发房地产的评估；④现有新旧房地产中地价的单独评估；⑤在建工程的评估；⑥可装修或可改变用途的旧房等。
5.基准地价修正法
是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估功效,依照替代原理，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相较较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价基准日价钱的一种估价方式。
适用范围:
适用于具有基准地价及宗地价钱修正系数体系功效的城镇的土地价钱评估。
二、我国房地产抵押贷款评估存在的要紧风险及产生缘故
由于我国的现代房地产估价活动起步比较晚，至今只有十几年的历史，所运用的估价理论体系大体上都是从西方国家引进的，可是在评估实践中房地产抵押贷款评估却存在庞大不同，使得我国房地产抵押贷款评估的同时存在着一系列风险。
固然显现这些风险的本源来自于几个方面，其一是估价的技术因素所引发的问题，其二是评估系统本身所致使的问题，其三确实是由于环境因素的作用致使在房地产抵押贷款评估中显现了诸多的问题。
（一）技术因素
来自估价机构及估价人员的风险，从理论上看，房地产抵押贷款评估的理论方式众多而且每种方式都有其特定适用的条件和对象，不同的估量目的选择不同的方式就会产生不同的估量结果，这就要求估价人员在选择估价方式的时候必然要慎重。
另外，不管选取那种估价方式，都需客观准确的数据资料来支撑。
可是在我国的房地产抵押评估市场中，没有完善的信息公布制度，关于一些重要的、有参考价值的资料估价机构和估价人员并非能及时地、方便地获取，有可能致使估量结果严峻的偏离市场价值。
从实践上看，估价机构和估价人员是房地产抵押贷款评估的直接参与者，他们的技术水平和执业素养与道德直接决定着房地产抵押贷款评估的准确性。
目前有些机构为了追求估价作业数量上的成绩，其机构中的从业人员并无通过相关专业的学习。
而有些估价人员尽管通太短时间学习和考试取得注册房地产估价师资格，但事实上几乎没有房地产开发经营实际体会和对房地产市场缺乏全面、客观的熟悉。
因此，在对市场情形及个体情形较为复杂的房地产估价进程中、自然就会显现较大的误差。
（二）系统因素
银行自身因素引发的风险。
在抵押贷款发放进程中，银行作为抵押权人，若是不认真审核抵押人的偿债能力，不公布选择评估机构，没专业人员审核评估机构及评估人员、评估结果，过多发放贷款比例等，都会造成抵押贷款的评估存在着高风险。
1.轻忽抵押人偿债能力
单方面看重抵押物价值保障:
银行在审核房地产抵押贷款的时候不单单要审核抵押物的抵押价值还要考虑抵押人的偿贷能力。
由于银行业中存在众多的竞争者，各大银行为了扩展市场，拥有更多的客户，不认真审查抵押人的偿债能力，仅仅将抵押物价值作为是不是发放贷款的要紧依据，将评估机构给出的抵押物的价值和抵押人提供的收入证明，资信状况，贷款期限等来确信发放贷款的比例。
贷款的平安性事实上仅仅体此刻抵押物的价值上而轻忽抵押人还款能力，某种程度上助长了房地产抵押市场的虚假繁荣。
2.不公布选择评估机构
银行在对抵押物价值进行评估时，原那么上应选择资质品级高、体会丰硕、信誉好的估价机构进行评估，以便增加银行发放贷款的平安性，银行在评定抵押物品级的时候，往往是从入围的估价机构库当选取一家或几家机构进行评估，而入围的评估机构有些通过给予回扣或益处费等为条件入围。
由于金融机构的特殊地位，房地产估价师不能不按金融机构的要求-高估或低估房地产抵押价值出具估价报告。
可见，金融机构不公布选择评估机构，而是指定房地产估价机构进行房地产抵押估价，实质上是成立“利益一起体”-共享房地产抵押估价效劳费，对房地产抵押估价业务进行垄断，致使房地产抵押估价市场的歹意竞争和无序进展。
（三）环境因素
环境风险要紧包括国家政策、区域房地产市场环境、宏观经济环境的转变所带来的风险。
这些因素都直接阻碍房地产价钱的高低及其变更趋势。
房地产抵押评估的风险归根到底确实是显现违约时的抵押物的流动性，若是房地产价钱显现大幅度的贬值，那么金融机构的损失将无法估量，若是抵押物的价值在最初评估进程中贷款就背离真实的市场价值，太高的评估结果通过量次和长期的金融抵押贷款，以后一段时期内必将会给金融机构带来愈来愈多的呆账坏账。
而房地产抵押贷款期限普遍较长，少那么5年，多那么25年，由于目前我国房地产价钱上涨过快，房地产市场有泡沫存在。
举例来讲，我国海南三亚市房地产市场确实是房地产泡沫的典型。
2006-2007年，海南省三亚市房地产市场一直维持供求平稳状态，2020-2020年市场显现供不该求的局面，2020年由于国际旅行岛大背景下，楼市进入疯狂时期，销售价钱从2020年住宅均价1万每平方米左右涨到2020年的35000元每平方米左右，近几年在国家政策下，三亚屋子又迅速的下降19000元每平方米左右，如此房地产评估的价值就会高许多，房地产显现泡沫情形。
三、我国房地产抵押贷款评估存在的问题
目前,我国房地产评估行业处于进展的时期，随着中国市场经济的持续进展扩大，房地产估价机构与我国政府部门的联系愈来愈频繁，致使许多房地产估价机构通过国家政府关系去垄断市场，使得房地产估价机构在此基础上显现评定、估算简单轻率，评估人员技术良莠不齐，评估内容和格式不标准等现象，由此引发出房地产抵押贷款评估存在的一系列问题。
举例来讲:
重庆某评估机构在评估万州某公司厂房及土地价值期间，就显现一些问题，评估机构介于是公司评估，收费相对较高及委托方与银行关系较好等缘故，评估人员在委托方不准进入厂房现场勘查，仅在外面照相的情形下，仍然对其进行了评估，并依照委托方要求评估的价钱出具评估报告，在收评估费用的时候未依照相关法规的比例进行收费，而是与委托方彼此确信一个适合的价钱进行评估，那个评估进程中，就显现了下面举出的相当严峻的部份问题。
（一）评估师队伍素养良莠不齐，以致房地产抵押价值评估不合理
在房地产抵押评估事务中，各商业银行给贷款方提供贷款额度的重要依据是依照评估师出具的抵押评估报告，银行再依照估价师评估结果的基础上按照固定的比率向贷款方提供贷款额度（即贷款额度=估价结果*贷款比率），因此能够说评估机构或估价师应该对贷款担有重大的责任。
可是在实际评估操作中，评估机构或估价师的权利和义务是不对等的，某些估价师素养差而高估或低估估价结果，将会对银行造成严峻的麻烦。
若是贷款方违约不及时向银行还款，银行在对抵押物进行依法拍卖时，银行可能会由于评估值和拍卖金额相差太大而蒙受庞大的经济损失，但是一样而言评估师或评估机构并非会承担相应的经济责任，银行一样也可不能把评估机构或估价师告上法庭。
《房地产抵押估价指导意见》指的是“抵押房地产在估价时点的市场价值确实是房地产抵押价值，它等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
”而在实际操作中，房地产抵押价值的评估不合理性要紧体此刻以下三个方面：
第一方面是指为了以较少的抵押房地产取得较多的知足借款人需求的贷款额，而高估抵押房地产价值。
第二方面是指在抵押房地产价值超过金融机构放款量所需要的担保额度时，为使借款人少支付评估费用而低估抵押房地产价值。
第三方面是指在房地产抵押估价时未全面考虑法定优先受偿款，即法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，和其他法定优先受偿款，致使房地产抵押价值扭曲。
比如说：
美尔雅，大股东以抵债的磁湖山庄，其账面价值为9627万元，而评估值却高达16569万元，评估升值幅度高达72%。
而该公司抵债资产实质并非盈利，而这种高评是令人堪忧的。
（二）房地产抵押权益界定不明晰
估价师对抵押房地产权利状况的判定往往是房地产抵押评估价值的界定。
《房地产抵押估价指导意见》说明估价师写房地产抵押估价报告必需认真描述清楚抵押房地产有无租赁限制及产权记录等权益状况。
房地产的各项权利的产生与变更都应该到相关记录机关进行记录的，但事实上房地产并非是所有的权利都能记录的，如此就会显现房地产权利信息不对称的现象。
信贷人员和房地产估价师也大体普遍意识到核查抵押房地产权证和现场查勘的相关必要性及其重要性，但是现实中工程款拖欠及借款人掩盖已存在的租赁关系、已抵押部份又进行预售、重复抵押、预售部份又进行抵押等问题仍然存在，并以新的形式表现出来。
这些问题的存在即会严峻阻碍房地产抵押权的实现，也会对抵押房地产的变现能力起必然的阻碍力。
（三）房地产抵押估价报告不标准
房地产抵押估价结果是房地产抵押贷款的重要依据，也是房地产抵押估价报告时抵押估价的重要功效。
目前，房地产抵押估价报告的不标准直接降低了估价报告的质量，直接对委托人和估价报告利用者利用报告的成效有阻碍。
房地产抵押估价报告不标准问题具体体此刻下面三点：
一是抵押估价报告的附件不完整，如缺少对法定优先受偿权利的书面查询资料调查记录，使得报告无法具体形象地披露抵押物的权利情形。
二是依照委托人的要求，拼凑房地地产抵押价值，使得房地产抵押估价报告缺乏科学性和客观性。
三是房地产抵押估价报告中普遍缺乏对阻碍抵押价值的因素分析，如变现能力分析、抵押风险分析等，有的只是在估价报告的假设和限制条件中简单提及，缺乏针对性和客观性。
（四）房地产抵押估价效劳收费混乱
房地产估价机构在承接房地产估价业务时，应当严格执行《房地产估价标准》，不得歹意压低收费等不合法方式承揽房地产抵押估价业务、迎合委托人虚估房地产抵押价值要求、给予“回扣”。
现实当中，房地产估价机构在从事房地产抵押估价业务进程中，给予金融机构回扣、歹意压低估价效劳费等现象普遍存在。
（五）估价缺乏客观性、公正性
评估机构选取的非公布性决定了估价结果缺乏客观性金额公正性。
在银行进行房地产抵押房贷的进程中，往往是从以前已经确信的估价机构库当选取一家或几家估价机构进行评估，没有给客户选择的机遇。
这些指定的评估机构，尽管原那么上应该是估价机构资质较高、信誉较高的评估公司。
这种指定评估机构的做法，在当前评估机构众多，不妥竞争频发的情形下，无疑增加了银行内部人员的腐败的可能性，降低了抵押贷款的平安性。
四、我国房地产抵押贷款评估存在问题的缘故分析
（一）关于房地产抵押估价的相关法律法规不健全
当前我国关于房地产估价方面的法律法规还不够完善，现有的法律法规又未能有效地被执行，房地产抵押估价中的违法违规现象不能及时有效惩处，也没有成立起完善的信誉记录。
《中国人民银行贷款通那么》没有规定借款人申请借款时应上交抵押房地产权益状况是我说明材料，而且各商业银行业只是要求借款人提供抵押房地产产权证、土地利用权证，这就给估价师查明有无租赁或有无工程款拖欠等问题带来专门大难度。
《城市房地产抵押治理方法》第21条规定“以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情形告知抵押权人，并将抵押情形告知承租人。
原租赁合同继续有效。
”若是抵押人和承租人联合起来故意将租赁情形不告知抵押权人或是租赁发生在抵押以后，那么很明显，在抵押权实现时不用考虑承租人的权益，可是若是租赁发生在抵押之前，抵押人即不将已出租情形告知抵押权人，又不将抵押事宜告知承租人，那么抵押权实现时都将造成房地产抵押估价的混乱，而且无形中增加了金融的潜在风险。
（二）关于房地产抵押估价的相关规章制度缺乏与不完善
房地产估价机构和估价师准入机制、退出机制、信誉档案治理等方面的规章制度不完善，直接阻碍着房地产估价行业的市场环境及社会信誉。
1.房地产估价待业协会权限不足
房地产行业协会作为行业自律组织，在对房地产估价机构及从业人员的资质、信誉、业务行为等方面的引导、监督和治理等方面，比政府主管部门更具优势，而且，由于行业协会在政府主管部门与机构之间起着桥梁作用，在机构间起着和谐作用，因此行业协会能够及时将行业现状等信息反馈给政府主管部门，但是，房地产估价行业协会的权限有限，使得房地产估价行业缺乏最直接和最有效的治理。
2.房地产估价机构估价师人员较少
依照房地产估价机构资质认定标准，设立房地产估价机构所需注册房地产估价师的人数太少：
举例来讲，我所实习的某评估公司，在公司上班的相关注册房地产估价师只有2位，其余的注册房地产估价师只是把证挂靠在公司里面。
而关于即便国家一级房地产估价机构，也只要求拥有7名以上注册的执业房地产估价师，这就很难使得房地产估价机构形成规模效应，不能保证评估机构系统化和高标准搜集、整理和研究市场信息资料，从而无法提高评估结果的质量。
而且房地产估价机构遍及、技术水平良莠不齐，再加上行业中的不合法竞争，致使房地产估价业的市场环境较差，严峻阻碍着估价结果的质量。
3.房地产估价行业信誉档案系统的缺乏
目前我国还未成立起较完善的关于估价机构和估价师的信誉档案系统，其职业道德与信誉状况并非清楚，对违背职业道德的估价师和估价机构也没有成立起完善的公示制度，使得违背职业道德的本钱很低。
不完善的信誉档案又直接致使房地产估价行业的退出机制成立的缺位。
（三）房地产抵押估价操作不够标准
1.房地产估价师对抵押物权益状况的调查过于简单
《房地产抵押估价指导意见》规定，关于房地产抵押估价业务，房地产估价师要对抵押房地产进行现场勘查，细致地了解抵押房地产的权益情形。
由于土地和衡宇分属两个行政部门治理，房地产权利记录比较混乱，工程款拖欠又很常见尽管《城市衡宇租赁治理方式》第13条规定“衡宇租赁实行记录备案制度”，但事实上绝大多数租赁关系式没有记录的，租赁情形都需要房地产估价师在现场查勘时进行询问，而有些估价师对抵押物调查过于简单，只是拍些照片，形式化地询问一些表面问题，再加上有些委托人有心隐瞒已存在的租赁关系和工程款拖欠等情形，造成抵押房地产权益状况不明晰。
使得房地产估价师不能准确判定抵押房地产的法定优先受偿款而直接阻碍房地产抵押价值评估的正确性。
2.缺少房地产抵押评估操作技术标准
《房地产抵押估价指导意见》第5条规定：
“房地产抵押估价应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原那么。
”对应“谨慎原那么”，没有进行具体界定，使得房地产估价师无法把握：
《房地产抵押估价指导意见》提出了“其他法定优先受偿权”，却没有对“其他”的具体内容进行明确；《房地产抵押估价指导意见》第15条要求在估价报告中给出必要的风险提示，可是却没有明确规定将“风险提示”放在估价报告中的位置，而且也没有对“必要的”程度进行界定，这些情形一方面致使了估价报告格式的不统一；另一方面，由于没有明确的标准，致使房地产估价师就相关内容仅作为形式上的描述，没有任何实质性意义。
四、完善我国房地产抵押贷款评估的计谋
综上所述，我国房地产抵押贷款评估中显现的问题，在其深切分析其缘故的基础上，针对其问题提出了一系列有效可行方法，以此防范房地产抵押估价风险及房地产抵押贷款风险，增进我国房地产估价业和房地产金融业的良性可循环进展。
（一）完善评估行业的规章制度
1.提高房地产估价机构
升级会员 