济南转山西路地块前期可研方案.docx
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济南转山西路地块前期可研方案
济南转山西路地块前期可研方案
2015年01月05日
一、项目概况
1、地块区位
地块位于济南市奥体片区内，紧邻济南之东西干道经十路，距离奥体中心仅1.5公里，济南市政府约1.5公里，距离泉城广场约6.5公里，属于济南市重点发展的商务办公区域。
图1-1项目地块在城市中的区位图
图1-2项目地块周边区域交通图
2、地块指标
项目地块总占地面积39508㎡，规划建筑面积225338㎡。
其中住宅占地28604㎡，规划建筑面积154462㎡，起拍价29178.8万元，折合680万元/亩；商业地块占地10904㎡，规划建筑面积70876㎡，起拍价11452万元，折合700万元/亩。
具体指标如下：
表1-1地块指标
用途
占地面积
（㎡）
建筑
面积
（㎡）
容积率指标
建筑密度
绿化率
出让年限（年）
竞买
保证金
（万元）
实施规划要求
居住
28604
154462
4.5≤总容积率≤5.4，其中：
2.8≤地上≤3.7；地下≤1.7
20%
35%
70
6000
规划住宅为高层。
日照间距、日照标准须符合有关规定，须按《城市居住区规划设计规范》要求配建居民日常生活所需的绿地、公共服务设施及公测。
中小套型普通商品住房用地比例不低于规划居住用地总面积的30%。
商业
10904
70876
5.0≤总容积率≤6.5；其中：
3.0≤地上≤4.5；地下≤2.0
35%
\
40
3000
日照标准、日照间距须符合有关规定，须配建公厕等设施
3、地块背景
该项目存在历史遗留问题情况复杂，包括以下几个问题：
1、省科学技术厅下属山东发明技术开发公司原占地约7亩。
发明公司配合土地收购的前提是采取资产置换形式，用开发后公建用房解决公司经营问题，用开发后住宅解决15户职工安置问题。
2、山东泰信公路工程有限公司，原占地12.1亩，泰信要求协商确认项目开发权和前期土地投入返还。
3、山东燕山集团，占原有划拨用地约34.9亩，燕山集团要求土地补偿总款数不得减少。
4、燕山工业小区开发建设总公司前期先后收购国有土地约34亩；并联合相关合作单位进行了土地征收和地上物拆迁，须妥善解决好前期土地联合开发和土地熟化投入问题。
二、市场情况
（一）区域土地市场分析
1、区域土地市场情况
历下区住宅土地市场2014年供应建筑面积218万㎡，成交建筑面积157万㎡，成交楼板价2404元/㎡。
图2-1近五年历下区住宅土地供应、成交走势
历下区商业土地市场2014年供应建筑面积68万㎡，成交建筑面积39万㎡，成交楼板价2241元/㎡。
图2-2近五年历下区商业土地供应、成交走势
2、典型土地成交情况
近两年地块周边共成交住宅用地10宗，成交建筑面积163万㎡，其中中投建邦置业摘得2014-G054地块，折合645万/亩，楼板价约3025元/㎡，2014-G067地块被恒大地产摘得，折合595万元/亩，楼板价约6711元/㎡。
商业用地成交7宗，成交建筑面积15.4万㎡，其中2013-G163地块由上海繁希文化传播有限公司摘得，折合1000万元/亩，楼板价约2083元/㎡；2014-G002南京长际建筑安装工程有限公司摘得，折合894万元/亩，楼板价约2234元/㎡。
图2-3地块周边成交地块分布情况
表2-2地块周边成交地块分析情况
用途
地块名称
占地面积（㎡）
建筑面积（㎡）
容积率
楼板价（元/㎡）
每亩地价（万元/亩）
竞得方
住宅
2014-G001
172786
311015
1.8
1875
225
济南城市建设投资有限公司
2014-G054
53723
171913.6
3.2
3025
645
山东中投建邦置业有限公司
2014-G067
199751
265669
1.33
6711
595
恒大
2014-G073
18750
35625
1.9
1816
230
山东金宇针织有限公司
2014-G074
50066
165218
3.3
2427
534
济南宇高房地产有限公司
2014-G082
45103
157863
3.5
2036
475
中垠
2014-G088
29871
137409
3.6
1992
425
东拓置业
2014-G084
112707
383207
3.4
2928
586
济南正玺投资有限公司
2014-G085
3.4
2014-G086
3.4
商业
2013-G163
78376
564307
7.2
2083
1000
上海繁希文化传播有限公司
2013-G172
15870
95220
6.0
2250
900
南京长际建筑安装工程有限公司
2014-G002
12350
74100
6.0
2234
894
山东敦和置业有限公司
2014-G055
43347
229739
5.3
1698
600
中垠
2014-G081
19850
109177
5.5
1637
600
中垠
2014-G083
38696
243788
6.3
1500
630
东拓置业
2014-G089
38611
223945
3.6
1687
405
东创置业
（二）区域住宅市场分析
1、区域住宅市场运行情况
进入2014年，历下区住宅整体供应、成交走势存在一定波动。
14年新增供应约112万㎡，同比下降45%。
成交面积约124万㎡，同比下降8%。
成交均价约8562元/㎡，成交均价同比上涨21%。
虽然2014年商品住宅供应量、成交量出现下降，但整体表现供小于求，价格也出现一定幅度上涨。
表2-32014年1月—2014年4月，历下区商品住宅每月供求及成交价格走势
月份
2012
年
2013
年
2014年
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
2014年
合计
新增供
应面积
（万㎡）
107
204
7
0
9
23
9
6
13
17
5
14
0
8
112
成交面积
（万㎡）
85
135
7
6
9
8
10
8
19
13
12
10
9
14
124
成交
均价
（元/㎡）
8490
8922
10287
11057
9988
9748
10218
10308
11472
10898
11323
11627
10771
10801
10808
2、区域住宅成交面积段分析
从面积段看，100-140㎡和160㎡以上产品供应面积分别占比32%和38%，成交面积分别占比35%和44%；120㎡以上产品均出现供小于求趋势，90-100㎡产品供求比为1.4。
图2-42014年商品住宅面积段供求
3、住宅典型竞品项目
周边竞品主要分为改善住宅项目和洋房、别墅项目，其中高层住宅项目产品面积集中在110-170㎡，成交均价区间10000-14000元/㎡。
图2-4住宅典型项目分布图
（1）舜兴东方
占地5万㎡，总建筑面积11万㎡，规划620户。
规划为6幢全薄板高层（共620户），南侧四栋为17层，北侧两栋为26层。
土地价格:
暂无相关信息。
产品情况:
户型面积区间88-300㎡，主力户型为3房120-167㎡；沿街商铺面积区间20-200㎡。
销售情况:
项目住宅最近一次加推在2014年9月，主推154㎡、194㎡，目前均价11000-13380元/㎡；2014年10月沿街商业开盘，均价21000-24000元/㎡。
（2）名士豪庭
占地33.3万㎡，总建筑面积100万㎡，规划户数5949户，项目为43栋11-18小高层、10栋23-33高层住宅。
土地价格:
地块1于2008年6月13日竞得，成交金额为9556万，折合290万元/亩，楼板价约1145元/㎡。
地块2于2009年12月9日竞得，成交价格32912万元，折合320万元/亩，楼板价约2667元/㎡
产品情况：
主力户型85-90㎡两室，130-135㎡三室，140-145㎡。
销售情况：
项目已售罄，最近一次加推在2013年7月20日，加推67套小高层产品，户型面积为85-90㎡两室，130-135㎡三室，140-145㎡三室，180-185㎡四室，销售均价11000-12000元/㎡。
目前名士豪庭二手房价格约12500-14500元/㎡。
（3）黄金99
占地80万㎡，总建筑面积100万㎡规划户数8000户。
土地价格:
土地成交时间为2006年8月4日，成交总价86760万元，折合44万/亩，楼板价592元/㎡。
产品情况:
面积区间90-200㎡，主力户型为141㎡三房、167㎡、200㎡四房。
销售情况:
项目最近一次开盘时间为2014年6月15日，推出产品为140-200㎡，共计162套，主推141㎡和167㎡，均价13500/㎡。
（4）万科麓山
项目占地7.4万㎡，总建筑面积26.9万平方米。
规划户数1672户，共计13栋18-34层小高层、高层产品。
土地价格：
2011-G014地块于2011年5月9日竞得，成交金额14200万元，折合370万元/亩，楼板价约1850元/㎡；2013-G004地块于2013年2月4日竞得，成交金额36273万元，折合325万元/亩，楼板价约1806元/㎡。
产品情况：
主力户型为三房96-143㎡。
销售情况：
项目最近一次加推时间2014年9月20日，推出143㎡共计72套房源，目前项目销售均价11000-13800元/㎡。
（5）中国铁建·国际城
项目占地9.6万㎡，建筑面积27万㎡，规划户数,1175户。
住宅部分规划12栋楼，以18层高层产品为主。
土地价格:
土地出让时间为2010年11月2日，成交总价41000万元，折合418万元/亩，楼板价约2729元/㎡。
产品情况:
户型面积区间为85-200平米，主力户型区间为135-155㎡。
销售情况:
项目最近一次加推时间2014年8月28日，主推56-58㎡一室一厅，78㎡两室一厅户型。
目前销售均价约11500-12500元/㎡。
（6）舜奥华府
项目占地14.7万㎡，建筑面积47万㎡，规划户数4934户。
共规划27栋楼，其中北区15栋，南区12栋，5栋叠加复式，22栋高层。
土地价格:
2010-G048地块于2010年3月23日竞得，成交总价85352万元，折合781万元/亩，楼板价约4882元/㎡；2010-049地块于2010年3月23日竞得，成交价格96248万元，折合858万元/亩，楼板价约4600元/㎡。
产品情况:
面积区间90-300㎡，主力面积110-170㎡。
销售情况:
项目最近一次加推时间2014年5月，共推出350套房源，主推150-155㎡三室。
目前销售均价约10500元/㎡。
（二）商业市场分析
2、典型竞品项目
区域内办公项目较多，可参考典型项目为人民传媒大厦、卓越时代广场、鲁商国奥城、金域国际、龙奥天街项目，写字楼销售单价约9500-13000元/㎡，户型面积分为小型办公60-180㎡和大型办公200-1148㎡；公寓精装标准不同、户型不同，价格也不同，主力销售价格在10000元/㎡左右。
图2-5商业典型项目分布图
（1）人民传媒大厦
占地总面积12000㎡，总建筑面积约9.8万平方米，主楼为地下3层，地上24层塔楼，两栋写字楼标准层高3.8m-3.9m，总高度99.9m，每栋楼设6部电梯。
群楼负1层及1-4层整体规划为购物中心，涵盖大型超市、商场百货、娱乐休闲及商务配套等业态。
除1-4层购物中心、写字楼A栋9-24层人民日报社及旗下20多家新闻媒体山东办事处自用外，写字楼A栋5-8层及B栋整栋对外定向开发出售。
其中写字楼A栋5-8层及B栋10-24层仅整层出售，B栋5-9层分割散售。
土地价格：
暂无相关信息
产品情况：
写字楼标准层面积约1300㎡，B栋散受层面积区间100-1300㎡，可自由组合分割。
销售情况：
项目2014年6月入市，目前销售均价12000元/㎡。
（2）卓越时代广场
项目占地面积15820㎡，地上建筑面积60116㎡，地下建筑面积约26730㎡。
项目整体共由3栋酒店式公寓组成，其中主楼高度100米，裙房约1.4万㎡商业，是集娱乐、餐饮、购物为一体，为主楼提供必备的生活配套。
土地价格：
暂无相关信息
产品情况：
公寓户型60-120㎡复式，面积集中在70-90两室、三室复式。
销售情况：
项目目前尾盘在售，酒店式公寓销售均价约13000元/㎡，商业销售均价约17000元/㎡。
（3）鲁商国奥城
鲁商国奥城，总建面43万㎡，地上建筑面积25.7万㎡，规划建设有5A级写字楼、LOFT公寓、平层公寓、LOFT公寓及风情商业街。
其中，1#整栋出售国电山东电力；2#-5#四栋甲级写字楼，5#中2-15层规划为万豪国际酒店；6#楼为26层混合式公寓，2-20层为平层公寓，21-26层为LOFT公寓。
土地价格:
成交时间2007年11月1日，成交总价20490万元，折合270万元/亩，楼板价964元/㎡。
产品情况：
平层公寓，标准层面积约1043㎡，产品面积区间44-112㎡，得房率约75%，精装标准3000元/㎡。
Loft公寓，标准层面积约1043㎡，产品为44-112㎡户型。
精装标准与平层公寓一致，但交房时分隔层已经做好，单层高2.3m。
写字楼，标准层面积约1460-1600㎡，产品面积区间100-500㎡，商业未售。
销售情况:
平层公寓销售均价17000元/㎡，loft公寓销售均价13000元/㎡，办公销售价格9500-11000元/㎡。
（4）华创观礼中心
项目占地2.51万㎡，总建筑面积16.2万㎡，地上建面约11.3万㎡。
居住公寓：
31层，共205户；商务公寓：
33层，1层为商业，2至33层为商务办公，共617户。
办公：
2#、4#楼：
共22层，1层为企业展示及办公大堂，2至21层为办公，共125户。
土地价格：
成交时间2011年11月2日，成交总价22914万元，折合608万元/亩，楼板价2026元/㎡。
产品情况：
居住式公寓，平层面积约760㎡，面积区间60-138㎡，1500元/㎡精装标准；商务公寓，标准层面积约870㎡，产品为35-62㎡户型，主力面积为35㎡和55㎡。
1500元/㎡精装标准。
写字楼标准层面积约1400㎡，产品面积区间100-400㎡，地下为入驻企业配备了超过1000㎡的员工餐厅。
销售情况：
目前商务公寓销售价格10300元/㎡，居住公寓销售价格12000元/㎡；办公销售价格约11000元/㎡，商业未售。
（5）龙奥天街
龙奥天街，总建面22.3万㎡，规划建设有2栋甲级写字楼、2栋平层公寓，写字楼有底商设计。
土地价格：
2010年4月12日成交，成交总价52000万元，折合1083万元/亩，楼板价3248元/㎡。
产品情况：
平层公寓标准层面积约1074㎡，户型面积为55㎡，70㎡和91㎡三种，主力面积为55㎡和91㎡，精装标准2000元/㎡。
3#甲级写字楼标准层面积约700㎡，产品面积区间60-160㎡。
创领座甲级写字楼，标准层面积约2000㎡，产品面积区间80-300㎡。
写字楼底商主力户型区间200-500㎡。
销售情况：
2013年12月首次推出1#楼平层公寓，开盘均价9800元/㎡，现阶段部分房源价格稍有回落，起价9500元/㎡，均价10000元/㎡。
2013年6月份推售3#写字楼产品，已于今年6月全部售完，成交均价约10000元/㎡。
商业未售。
（6）金域中心
金域中心，总建面5.54万㎡，规划建设有两座5A级写字楼并配有2层底商。
土地价格：
2011-G005地块2011年5月9日成交，成交总价5970万元，折合600万元/亩，楼板价1500元/㎡；2013-G005地块2013年2月4日成交，成交总价13670万元，折合600万元/亩，楼板价1500元/㎡。
产品情况：
A栋写字楼标准层面积约850㎡，产品为65-180㎡户型；商业合计0.17万㎡，为一拖二结构，主力面积区间为200-300㎡左右。
销售情况：
写字楼于2013年6月底开盘，目前销售价格在1-1.1万元/㎡之间，A栋均价1万元/㎡，B栋已售罄；商业销售均价25000元/㎡。
（7）黄金时代广场
黄金时代广场，项目共分三期开发建设，总建筑面积50万㎡，项目共建有5栋办公楼、2栋小面积公寓、1栋星级酒店。
土地价格：
2009年摘得燕山新区A1地块，成交总价9295元/㎡，折合295万元/亩，楼板价1167元/㎡。
产品情况：
标准层面积从1100-1300㎡不等，办公产品主力面积区间100-430㎡。
销售情况：
写字楼于2012年9月份开盘，现在在售E、F座，E栋甲级写字楼产品，整层出售，均价13000元/㎡；F栋为公寓式办公产品，销售均价约11000元/㎡。
整体销售均价为12100元/㎡。
三、地块产品建议
（一）住宅地块
项目3.7地上容积率决定产品形态为高层（33层），同时城市新核心区位及成熟配套，可支撑城市改善需求。
产品定位：
“城市CBD，定制级大宅”，以改善型产品为主，搭配部分高端刚需产品。
户型配比：
改善产品面积占比约70%，刚需产品约占30%。
产品类型
户型
面积区间
面积
（万㎡）
面积配比
套数
套数配比
刚需
两房
90
3.20
30%
350
40.46%
改善型
舒适三房
125
0.70
7%
55
6.36%
改善三房
140
4.90
46%
350
40.46%
四房
160
1.80
17%
110
12.72%
合计
10.60
100%
865
100%
住宅客群定位：
以改善型客群、首改客群为主，兼顾高端刚需客群。
客群分类
客户类型
客群特征
需求产品户型
主力客群
品质改善型
35-45岁的城市改善型客群，多具有二次及以上的置业经历，看中旅游路区域生态环境及经十路奥体片区成熟配套。
140㎡、160㎡
首改型
以30-40岁城市首改客群为主，多为追求城市区位、成熟配套的客户，讲求居住氛围及舒适；
125、140㎡
辅助客群
高端刚需
以区域地缘性首置客群及婚房客群为主，认可区域价值、关注性价比，注重生活配套及品质。
90
（二）商业地块
物业组合：
以办公写字楼为主，搭配沿街商业街。
办公写字楼：
产品定位为大中型企业的总部级基地。
单层面积控制在1200-1500㎡，以整层购买为主；客群以产办分离型的外地来济企业、城市金融行业、高新科技行业等为主。
商业街：
产品打造为区域商业街，丰富区域商业业态及配套，产品以2层商业为主，单铺主力面积约120-150㎡，客群以区域地缘型客户及项目写字楼客群挖掘为主。
四、项目价格及销售预测
1、销售预测
住宅（高层）
同时考量万科麓山（精装：
11000-13800元/㎡）、舜兴东方（毛坯：
11000-13300元/㎡）、黄金99（毛坯13500元/㎡）等典型项目：
项目住宅（高层）以2016年入市，整体目标销售价格为12000元/㎡（毛坯）。
办公
同时考量龙奥天街（10000元/㎡）、金域中心（10000-11000元/㎡）、黄金时代广场（11000-13000元/㎡）、华创观礼中心（11000元/㎡）、鲁商国奥城（9500-11000元/㎡）等典型项目：
项目办公以2016年底入市，销售价格11000元/㎡（毛坯），。
商业
考量金域中心（25000元/㎡）：
项目商业以2016年入市，销售价格25000元/㎡。
2、销售周期：
项目可售建筑面积20.09万㎡，以住宅2016年入市、办公/商业2016年底入市计算，项目销售周期计划控制在2年，开发周期控制在3年。
3、销售收入
项目总销售收入约19.86亿元。
项目各物业销售收入测算
地块
物业形态
建筑面积
可售面积
销售单价（元/㎡）
总价（万元）
备注
住宅用地
住宅
106065.61
102884
12000
123460
可售面积按97%计入
车位
27168
25810
12万/个
10188
849个车位
地下室
4300
4085
3500
1430
可售面积按95%计入
小计
137534
132778
135078
商业用地
写字楼
42999.52
41710
11000
45880
可售面积按97%计入
商业
5000
4750
25000
11875
可售面积按97%计入
车位
15360
14592
12万/个
5760
480个车位
小计
63360
61052
63515
合计
200893
193830
198594
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