房地产管理房地产基本知识.docx
《房地产管理房地产基本知识.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产管理房地产基本知识.docx（8页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
房地产管理房地产基本知识
地产基本知识
1、商品房的销售面积：
商品房按整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积。
商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售 面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（即套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。
2、套内建筑面积的组成：
套内建筑面积由套（单元）内的使用面积，套内墙体面积，阳台建筑面积之和所组成。
3、应分摊的公用建筑面积的组成：
电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值
班警卫室以及其它功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用 房的建筑面积。
套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体中心线外侧的水平投影面积。
4、山墙：
指上部砌成三角形（即山尖）的墙。
现平屋顶房屋的内外承重横墙亦称“山墙”。
5、 公用建筑面积分摊系数：
建筑物的公用建筑面积分摊系数等于整栋（层）建筑的公用建筑面积除以整栋（层）建筑物的各套套内建筑面积 之和。
公用建筑面积分摊系数。
6、 住宅的层数划分的规定：
低层住宅为1-3层。
多层住宅为4-7层。
小高层住宅为8-12层。
高层住宅为13层以上。
7、平台：
供人活动的平屋顶或从住宅底层地面伸出室外的部分。
8、阁楼：
利用坡形屋顶的闷顶部分形成的使用房间。
设置阁楼可充分利用坡顶的空间。
在夏季，阁楼起通风降温作用。
阁楼一般设老虎窗， 可以通风和采光。
9、廊：
屋檐下的过道。
房屋内的信道或独立有顶的信道。
如走廊、外廊、游廊等。
10、层高：
标准层之间的距离
净高：
各层地板面或楼板面到上层楼板底或天棚底面之间的高度。
11、开间：
房间的横向宽度。
在房屋建筑图中是水平方向编号（横墙）轴线之间标志的尺寸。
12、进深：
房间的纵向长度。
在房屋建筑图中是垂直方向编号（纵墙）轴线之间标志的尺寸。
13、踢脚板（踢脚线）：
沿地板或楼板上面的四周边缘的墙面。
一般为15～25cm高。
有木踢脚线、水泥沙浆踢脚线、现浇或预制水磨石踢脚线以及其它块料等踢脚线。
14、屋面：
屋顶的面层，直接受大自然的侵袭。
屋面材料一般用各种瓦、油毡、铁皮、塑料、橡胶、混凝土等。
15、计算房屋建筑面积的步骤：
A. 根据建筑面积计算规则，对实际受测房屋各部分结构判断哪些部分应全部计算建筑面积，哪些部分应计算一半建筑面积，哪些部分不计算 建筑面积。
B. 划块分类，列立项目。
按照单层、多层、楼梯、台、廊、棚等类别进行划块，计算各块及各分项的建筑面积。
C. 根据建筑面积计算及公用建筑面积分摊规则，判断各块及各分项面积到底是属于套内建筑面积还是应分摊的公用建筑面积，应分摊的公用 建筑面又应如何分摊，然后计算出公用建筑面积分摊系数，最后计算出各单元（套）的建筑面积。
16、阳台、走廊有露空花格或刀条栏杆封顶的，不算封闭式阳台、走廊，其建筑面积仍按其水平投影面积的一半计算。
17、 阳台，为砖砌栏杆，局部实砌到顶，其实砌部分不能视其为封闭而全部计算建筑面积，其建筑面积仍按其水平投影面积的一半计算。
18、凹阳台进深国家尚无规定，其建筑面积仍按其水平投影面积的一半计算。
19、室外电梯井的建筑面积计算：
室外电梯井如果是附在建筑物上的有围护结构的电梯井，应按建筑物的自然层计算建筑面积。
如果没有围护 结构，即没有井道，如室外观光电梯等上下靠导轨运行的室外电梯，只能算是附属设备，不能计算建筑面积。
20、室内扶梯的建筑面积计算：
自动扶梯的功能相当于室内楼梯间，应按自然层投影面积计算建筑面积。
21、突出屋面的楼梯间没有高度要求，按其水平投影面积计算其建筑面积。
22、建筑小品：
既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的 统称。
23、建筑密度：
居住区用地内,建筑的基底总面积与居住区用地的比率（％）。
24、绿地率：
居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率（％）。
绿地应包括：
公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道 路绿地（即道路红线内的绿地），不应包括屋顶、晒台的人工绿地。
25、日照间距：
26、三通一平：
通水、通电、通路以及场地平整的规划要求。
27、七通一平：
给水、排水、道路、供电、供热、供气、电信、场地平整等规划要求。
房屋构造概述
一、建筑材料知识
主要建筑材料包括水泥、钢筋、木材、普通混凝土、黏土砖等。
1、水泥
（1）常见水泥的种类：
硅酸盐水泥、普通硅酸盐水泥、矿渣硅酸盐水泥、火山灰质硅酸盐水泥及粉煤灰硅酸盐水泥等五种
（2）水泥标号：
水泥标号是表示水泥硬化后的抗压能力。
常用水泥编号例如：
325、425、525、625等。
（3）常用水泥的技术特性
2、钢筋
（1）建筑钢筋的种类：
钢筋是钢锭经热轧而成，故又称热轧钢筋，是建筑工程中用量最大的钢材品种。
按外形可分为：
光圆钢筋、带肋钢筋。
按钢种可分为：
碳素钢钢筋和普通低合金钢钢筋。
按强度可分为：
Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ四个级别。
其中Ⅰ级钢筋为低碳钢钢筋，Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ级为低合金钢钢筋。
（2）建筑用钢筋的应用
3、木材
（1）木材的种类：
分为针叶树和阔叶树两类。
（2）建筑木材的性能与用途
4、普通混凝土
（1）普通混凝土概念：
其主要是由水泥、普通碎石、砂和水配置而成的混凝土。
（2）混凝土的性能：
5、黏土砖
黏土砖是以黏土为主要原料，经搅拌成可塑性，用机械挤压成型的。
挤压成型的土块称为砖坯，经风干后送入窑内，在900—1000℃的高温下煅烧即成砖。
二、房屋构造组成部分：
1、房屋构成部分：
地基与基础、墙或柱、楼板与地面、门窗、楼梯、屋顶等组成。
（1）地基和基础：
地基：
系建筑物下面的土层。
它承受基础传来的整个建筑物的荷载，包括建筑物的自重、作用于建筑物上的人与设备的重量及风雪荷载等。
基础：
位于墙柱下部，是建筑物的地下部分。
它承受建筑物上部的全部荷载并把它传给地基。
（2）墙和柱：
承重墙和柱是建筑物垂直承重构件，它承受屋顶、楼板层传来的荷载连同自重一起传给基础。
（3）楼板和地面：
楼板是水平承重构件，主要承受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同自重一起传给墙或柱。
（4）楼梯：
是指楼层间垂直交通通道。
（5）屋顶：
是建筑物最上层的覆盖构造层，它既是承重构件又是围护构件。
（6）门和窗：
门：
是提供人们进出房屋或房间以及搬运家具、设备等的建筑配件。
窗：
其主要作用是通风采光。
2、基础类型
3、 墙体
（1）墙体的分类：
按其在平面中的位置可分为内墙和外墙。
按其受力情况可分为：
承重墙和非承重墙
按其使用的材料分为：
砖墙、石墙、土墙及砌块和大型板材墙
对墙面进行装修的墙称为混水墙；墙面只做勾缝不进行其它装饰的墙称为清水墙。
根据其构造又分为：
实体墙、空体墙和复合墙。
（2）砖墙的厚度
（3）过梁与圈梁
过梁：
其作用是承担门窗洞口上部荷载，并把荷载传递到洞口两侧的墙上
圈梁：
为了增强房屋的整体刚度，防止由于地基不均匀沉降或较大的震动荷载对房屋引起的不利影响，常在房屋外墙和部分内墙中设置钢筋混凝土或钢筋砖圈梁
4、 地面与楼板
（1）地面：
是指建筑物底层的地坪。
其基本组成有面层、垫层和基层三部分。
（2）楼板：
是分隔承重构件，它将房屋垂直方向分隔为若干层，并把人和家具等竖向荷载及楼板自重通过墙体、梁或柱传给基础
5、窗与门
（1）窗的作用与类型
窗的作用：
主要是采光与通风，并可作围护和眺望之用，对建筑物的外观也有一定的影响。
窗的类型很多，按使用的材料可分为：
木窗、钢窗、铝合金窗、玻璃钢窗等。
其中以木窗和钢窗应用最广
按窗所处的位置分为：
侧窗和天窗
按窗的开启方式可分为：
固定窗、平开窗、悬窗、立转窗、推拉窗等
（2）门
门的作用和类型：
作用：
门是建筑物中不可缺少的部分。
主要用于交通和疏散，同时也起采光和通风作用。
按开启方式分为：
平开门、弹簧门、折叠门、推拉门、转门、圈帘门等
6、楼梯
7、屋顶
（1）屋顶的作用和要求：
屋顶是房屋最上层的覆盖物，由屋面和支撑结构组成。
（2）屋顶的类型：
按屋面形式大体可分为四类：
平屋顶、坡屋顶、曲面屋顶及多波式折板屋顶。
建筑物的分类
一、建筑物的用途分类及特点
1、民用建筑：
2、工业建筑：
二、按建筑结构的材料分类
1、砖木结构：
这类房屋的主要承重构件用砖、木构成。
2、砖混结构：
建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作，成为砖—钢筋混凝土结构。
3、钢筋混凝土结构：
建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。
4、钢结构：
建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作，墙体用砖或其他材料制成。
三、按结构平面布置情况分类
1、框架结构
主要承重体系有横梁和柱组成，但横梁与柱为刚接（钢筋混凝土结构中通常通过端部钢筋焊接后浇灌混凝土，使其形成整体）连接，从而构成了一个整体刚架（或称框架）。
2、全剪力墙结构
全剪力墙结构是利用建筑物的内墙（或内外墙）作为承重骨架，来承受建筑物竖向荷载和水平荷载的结构。
3、框架--剪力墙结构
框架-剪力墙结构，出称为框剪结构，它是框架结构和剪力墙结构两种体系的结合，吸取了各自的长处，既能为建筑平面布置提供较大的使用空间，又具有良好的抗侧力性能。
4、框--筒结构
5、筒体结构
6、框支结构
7、无梁楼盖结构
升级会员 