论劳动合同法对物业管理行业的影响和对策.doc

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论劳动合同法对物业管理行业的影响和对策

[2008-5-2015:

42:

00|By:

张卫国]

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2008年1月1日生效的《劳动合同法》，标志着我国已逐步走上劳动关系管理法律化的道路。

作为物业管理这样一个劳动密集型的微利行业，这一法规的出台对行业的影响无疑将是重大而深远的。

《劳动合同法》对用人单位经济补偿和试用期的规定，必然导致企业人工成本的上升，使行业企业的盈利空间进一步缩小。

目前物业管理行业的薪资水平相对较低，很难吸引高素质人才，缺乏高素质人才又导致管理和服务水平难以提高，而如今这种恶性循环将进一步加剧。

目前，行业内多数讨论的是法规的施行对企业的不利影响，而忽视了其对合法合规经营企业的有利之处。

有利影响：

第一，企业知情权在法律上确立，有利于企业控制员工入职风险。

第二，经济性裁员的条件降低，有利于企业参与市场竞争。

法规增加了两类可以裁员的情形，充分考虑了企业经营的现实情况，有利于企业适应结构调整，提高市场竞争力。

第三，员工试用期辞职也需提前通知，有利于企业做好工作交接。

第四，其他用工形式在法律上确立，有利于企业灵活选择用工方式。

不利影响：

第一，用工成本将增加。

《劳动合同法》规定企业必须保障员工福利，如实行八小时工作制，一周双休制，规定试用期限等，同时还规定不签订合同的企业应支付双倍工资。

这些规定无形中增加了企业的用工成本，对企业的管理带来一定挑战。

第二，员工的流失率将加大。

物业管理行业员工的流失率大已成为不争的事实，而《劳动合同法》赋予了劳动者单方面解除劳动合同的绝对权利，员工如果遭遇不公平待遇或另谋出路可以自由离职而不需承担赔偿责任，这将使行业的流失率进一步加大。

第三，企业内部规章制度必须经过民主程序并告知员工，在《劳动合同法》总则中明确规定：

“用人单位在制定、修改或者决定有关劳动报酬、工作时间、休息休假、劳动安全卫生、保险福利、职工培训、劳动纪律以及劳动定额管理等直接涉及劳动者切身利益的规章制度或者重大事项时，应当经职工代表大会或者全体职工讲座，提出方案和意见，与工会或者职工代表平等协商确定。

”

《劳动合同法》给整个行业经营带来的压力是无庸置疑的，但作为一部已正式颁布的法律，无论我们喜欢与否，我们都要去适应它，行业能做的是从自身来改变，改变现有的管理模式、业务模式等等，规范行业行为，提高企业竞争力。

一、       规范行业竞争行为，科学核定指导价格

配合《劳动合同法》的实施，由政府监管部门和地方物业管理协会根据各地当年劳动工资水平计算正常服务成本，确定管理成本和利润指标，形成行业指导价格，这个价格应符合相应服务标准的劳动定额。

在此基础上，再由业主与物业服务企业双方协商，实行政府指导价框架下的市场行为。

应坚决抵制违背经济规律地“低价中标”原则，杜绝恶性竞争，对不按劳动法计算劳动价格的标底应不予认可，这将大大有利于行业的可持续健康发展，有利于减轻《劳动合同法》实施对行业的冲击，有利于《劳动合同法》在物业管理行业的顺利实施。

二、       透彻领会法律法规，完善自身管理行为

1、规范人事工作流程

例如在员工招聘录用环节，对员工的资格审查和档案审查应严格控制，对员工进行例行体检，尤其是对一些年龄较大，从事体力劳动岗位的员工，一定要确保招聘健康员工，避免在用工过程中出现疾病纠纷；在招聘过程中可要求应聘者填写应聘履历表，并对其真实性以及自身主体资格的合法性进行承诺，从而避免日后的劳动纠纷。

2、细化内部管理规章制度

物业管理企业内部应建立全面的、有效的、规范的制度体系，包括各类管理制度、岗位说明书、员工手册和业务操作手册，涵盖所有工作事项涉及到的标准和规范，明确各类条款鉴定方法，利用制度量化员工工作中的各种行为，达到定岗、定薪、定责，并与劳动合同的履行、终止、解除有机地结合起来。

例如法定限度范围内的加班申请制度，签订培训协议等，可有效减少纠纷，减轻企业负担。

3、提高用人效率

企业应在同行业薪酬标准基础上，综合考量企业的规模、实力等因素，制订合理的薪酬体系。

薪酬待遇的提高并不意味着企业盈利的减少，反而可以因此激励员工，提高员工工作效率，带来更多收益，形成一种良性循环。

同时，应该合理设置人员岗位，把员工安排在最合适的岗位上，实现人力资源的最优配置，将大大提高劳动效率。

4、加强员工的技能培训和职业生涯设计

物业管理行业员工流失率大的根本原因在于企业对员工的成长缺乏合理的提升，使员工看不到发展的前途和希望，长期处于固定的工作岗位容易产生倦怠。

企业要有效规避这一问题，必须强化员工培训和职业生涯设计，提高员工对企业的归属感和忠诚感。

5、强化证据意识

《劳动合同法》规定：

“用人单位应当将直接涉及劳动者切身利益的规章制度和重大事项决定公示，或者告知劳动者。

”不少企业往往采取开会宣读的方式公布制度，或者在公共场所张贴，但都不能保证每个员工都知晓公司的公示内容。

企业可以采用签收表或者培训签名方式作为证明；执行末位淘汰制度的企业，要求在流程或者证据方面更加严谨，《劳动合同法》明确要求在淘汰员工时必须提供进一步的证据，证明员工不能达到预期目标。

三、       加大技术改进，向技术密集型转变

物业管理服务主要是通过人来实现的，因此，在物业服务费中人工费用是物业支出中比例较大的部分。

《劳动合同法》实施后，人工费用增加，加大了企业的经营风险。

物业管理企业应提高技术改进程度，减少低技术含量工作人工，逐步降低企业人力成本，从而达到减少劳动纠纷，减轻企业人力成本所带来的压力。

例如，安防监控智能系统、停车场收费系统、内部办公系统等的使用将大大减少人力。

四、实现作业业务外包

目前市场上，保安服务、保洁服务、绿化服务、电梯服务等专业公司已具相当规模，物业公司可以将一些作业层面上的非核心业务进行外包，物业公司只需制定合理的标准和完善的制度，加强监管力度，在保证服务质量的同时，既可降低人力成本，又可以在用工方面避免许多不利因素，大大节省了精力。

《劳动合同法》的实施无疑将使大批服务质量低下，依靠不规范用工来降低成本的物业管理企业濒临破产境地，但这也是物业管理行业规范竞争、规范管理的重大契机。

《劳动合同法》给管理规范的企业带来的是挑战，更是机遇，将有助于企业在激烈的行业竞争中突围而出。