牡丹区房地产市调方案.docx
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牡丹区房地产市调方案
牡丹区房地产调研方案
营销部直销三部
2015年1月6日
目录
一.牡丹区概述3
1.简析3
2.地理位置3
3.经济4
4.交通5
5.人口6
6.城市规划6
二．牡丹区城区概述6
1.简析6
2.人口7
3.交通7
4.商业7
三．牡丹区房地产市场分析8
1.一级土地市场分析8
2.二级一手房市场专项分析12
3、三级二手房市场21
一.牡丹区概述
1.简析
牡丹区，山东省菏泽市下辖的一个县级行政区，地处鲁、苏、豫、皖四省交界处。
现辖10个街道、13个镇、1个乡：
东城街道、西城街道、南城街道、北城街道、牡丹街道、何楼街道、万福街道、丹阳街道、岳城街道、佃户屯街道、沙土镇、吴店镇、王浩屯镇、黄堽镇、都司镇、高庄镇、小留镇、李村镇、马岭岗镇、安兴镇、大黄集镇、吕陵镇、胡集镇、皇镇乡。
（其中丹阳街道、岳城街道、佃户屯街道为菏泽开发区代管，万福街道、吕陵镇为菏泽高新区代管）。
牡丹区是菏泽唯一市辖行政区，鲁西南政治、经济、文化中心。
是全国著名的“戏曲之乡”、“书画之乡”、“武术之乡”、“民间艺术之乡”和“中国牡丹城”。
是全国最大的牡丹生产、科研、出口基地和观赏旅游区。
牡丹区历史悠久，文化资源丰富灿烂，历代名人辈出，南北朝著名文学家温子升、唐末农民起义领袖黄巢，近代著名爱国人士、教育家何思源，抗日名将赵登禹、姜玉贞等；尧帝访贤、等故事。
2.地理位置
位置
牡丹区位于山东省西南部、菏泽市中部偏西，位于北纬30°39″—35°53″，东经114°48″—116°24″。
西北隔黄河与河南省濮阳市交界，东邻巨野县，南与定陶县、曹县接壤，西接东明县，北与鄄城县毗连，东北距济南市220公里。
气候
牡丹区属暖温带季风型气候，四季分明，雨热同季。
这里是黄河冲积平原，沃野千顷，水源充足，是全国著名的粮、棉、油、林、鲁西黄牛、青山羊板皮生产基地和全国第一批生态农业示范区，也是全国最大的牡丹生产、科研、出口基地和观赏旅游区。
地形地貌
牡丹区属黄河冲击平原，地势西南高东北低，平均坡度降为1/8000。
受几千年来黄河数次决口泛滥影响，形成了八大类型地貌，即河滩高地、沙丘高地、决口扇形地、坡地、浅平洼地、蝶形洼地、河槽地、背河槽洼地。
土壤类型分潮土和白潮盐土两个类型，表层质地以轻壤质为主，砂壤质次之。
3.经济
2013年实现生产总值156.30亿元，按可比价格计算，比上年增长14.80%。
其中，第一产业增加值24.30亿元，增长3.10%；第二产业增加值70.40亿元，增长17.10%；第三产业增加值61.60亿元，增长17.80%。
三次产业比例为15.60∶45∶39.40。
实现财政总收入24.52亿元，增长27%；地方财政一般预算收入12.60亿元，增长36.10%。
第一产业
农业2013年农林牧渔业实现总产值44.50亿元，比上年增长4%。
粮食总产64.40万吨，增长2.10%；棉花总产1.11万吨，增长-5.20%；油料总产1.49万吨，增长0.60%；水果总产4.35万吨，增长1.50%；蔬菜总产65.60万吨，增长1.20%；水产品总产1.15万吨。
肉类总产6.88万吨；禽蛋总产4.36万吨；奶类总产0.16万吨。
新增造林面积1720公顷，农田有效灌溉面积6.90万公顷。
全区农机总动力148.50万千瓦，增长1.10%。
第二产业
工业2013年年实现工业增加值60.13亿元，比上年增长25.15%。
规模以上工业企业225家，实现增加值79.02亿元，增长23.33%，实现利税49.30亿元，增长47.44%；实现利润36亿元，增长45.19%。
工业经济效益综合指数为391.90，比上年提高41.14点。
第三产业
2013年末城镇化率35%，比上年提高2个百分点。
建成区绿化覆盖率41.10%。
自来水普及率95%，燃气普及率85%，集中供热普及率38%。
已建成污水处理厂3座，污水集中处理率达到86%，无害化垃圾处理率达到79%。
城市空气质量良好率达到85%，水环境功能区达标率为90%。
2013年公路通车里程2477公里，共完成旅客运量618万人次，比上年增长12.30%；完成货运量950万吨，增长9.30%。
年末民用汽车拥有量达到3.41万辆，其中私人轿车2800辆。
完成邮电业务总量21,130.74万元，增长65.42%。
其中，电信业务总量14,214.49万元，增长66.82%；邮政业务总量6916.25万元，增长63.12%。
2013年末固定电话用户15.32万户，移动电话用户62万户，移动互联网用户5万户。
电话普及率每百人60。
4.交通
京九铁路与新欧亚大陆桥在市区十字交汇，日东高速和洛郑高速、德商高速在城区双十字交汇，区内国道省道等干支公路四通八达，使这里成为呼南应北、承东接西的商贸物流中心。
海关、商检、集装箱站及出口专列全面配套营运，并建有公路、铁路直通口岸。
5.人口
截止2014年牡丹区总人口137万，城区人口42万，男女性别比111∶100。
人口出生率9.98‰，人口自然增长率3.85‰。
少数民族13597人。
6.城市规划
城市定位
山东省东西协调发展的西部经济重要增长极，以能源化工、农副产品加工和商贸物流为主的区域性中心城市。
城市性质
中国牡丹之乡，鲁苏豫皖边界地区区域性中心城市
城市特色
以“花城水邑”为依托的中国平原森林城市。
城市规模
规划菏泽中心城区近期2010年人口规模为50万人，用地规模为60平方公里，人均城市建设用地120平方米/人。
规划菏泽中心城区远期2020年人口规模为68万人，用地规模为74.8平方公里，人均城市建设用地110平方米/人。
城市规划区范围
东至皇镇乡，南至佃户屯办事处、何楼办事处，西至万福办事处、马岭岗镇，北至吴店镇、黄堽镇，规划区面积为860平方公里。
二．牡丹区城区概述
1.简析
牡丹城区现辖东城街道、西城街道、南城街道、北城街道、牡丹街道、丹阳街道、岳城街道、共7街道。
大体区位，东临上海路、西邻昆明路、北接北外环、南接南外环。
2.人口
城区居住人口38人万左右，东城街道72020人、西城街道50301人、南城街道 62862人、北城街道43095人、丹阳街道87394人、牡丹街道36485人、岳程街道31221人。
城区现有居住小区197家，城东南片区小区52家、城东北片区小区26家、城西南片区54家、城西北片区38家、牡丹园附近4家、区政府附近10家、铁路东有小区13家。
3.交通
牡丹城区没有机场和高铁站，远距离出行，有两大汽车战一火车站。
汽车总站在牡丹路与双河路交叉口以短途客运为主，汽车西站在兰州路与中华西路的交叉口长途客运为主。
火车站位于中华东路，京九铁路与新兖日铁路在此交汇。
是鲁西南地区最大的集客、直隶济南铁路局。
城区短途公共交通，有公交车和出租车两种方式。
公交车城区共有19条线路，票价2元。
出租车有1300辆，起步价5.5元。
城区交通在17；30—18；30和节假日堵车严重。
4.商业
城区有三大商圈；东方红商圈，它是自发形成的，以沿街底商为主。
银座商圈，主要有银座、茂业、新苏天美三大商超。
以康庄服装市场为主的康庄商圈。
城区有大中小专业市场38家，商户7000家左右，比较知名的市场有康庄服装城、中原商城、花都百货大市场等。
城区商业氛围比较浓厚的街道，主要有黄河路、人民路、太原路、牡丹路、中华路、长江路、八一路、丹阳路、东方红大街、广福大街等几条主干道。
5.城区规划
中心城区用地发展方向
以向东为主，向南为辅，完善北部，控制西部。
中心城区用地布局
按照组团式结构形态，通过水系、铁路的分隔，形成“一核、两轴、四组团”的布局结构。
a.一核：
城市核心区，东至京九铁路，南到铁路编组站，西至太原路，北路，面积约16平方公里。
以赵王河为轴，在赵王河两侧从北向南依次布置市级行政中心、文化中心、商务中心。
b.两轴：
城市的两条发展轴线，即丹阳路和人民路。
c.四组团：
城市的四个功能组团，即城东组团、城南组团、城西组团和城北组团。
三．牡丹区房地产市场分析
1.一级土地市场分析
2014年牡丹区城区推出商品房用地59块，其中住宅用地52块，商业用地7块。
成交地块36块，其中住宅20块，商业6块。
商业用地流拍一块（220国道以东、万乾行政村耕地以西、以北，河沟以南），住宅用地流拍32块（主要在开发区、北外环以北、南外环以南、昆明路以西区域）。
从成交地块上看，未来牡丹区主城核心区仍然是投资开发的重点。
从土地规模看，菏泽市今年即将推出的房地产开发用地达高达54393亩（商业696亩，住宅3696亩）总建筑面积将超过865万平方米（商业93万平方米、住宅771万平方米）。
土地供应市场显示，未来两年牡丹区主城区楼市将进入全面发展趋势，特别是住宅地产竞争趋于白热化。
附2014年菏泽市商品房土地供应放量一览表
土地编号
土地位置
成交日期
土地面积
土地用途
容积率
建筑密度
绿化率
规划建筑面积
编2014-12
牡丹区西安路以东、区实验小学以西、中华路以北、中和路南
2014-09-15
51667 平方米
商业用地
大于或等于1并且小于或等于2
103334 平方米
编2014-18
南城办事处双阳社区国色天香项目范围内
2014-09-15
721 平方米
商业用地
大于或等于1并且小于或等于3
2163 平方米
编2014-21
毅德商贸城首期项目以东、滨河北路以北
2014-21
194959 平方米
商业用地
大于或等于1并且小于或等于2
389918 平方米
编2014-10
丹阳办事处蒋庄社区，钱塘路以南、济南路以西
2014-08-28
100890 平方米
商业用地
大于或等于1并且小于或等于1.5
151335 平方米
编2014-9
丹阳办事处蒋庄社区，钱塘路以南
2014-08-28
26698 平方米
商业用地
大于或等于1并且小于或等于1.5
40047 平方米
编2013-41
开发区黄河路以北、广州路以西、规划道路以南
2014-01-03
90079 平方米
商业用地
大于或等于1并且小于或等于2.8
大于或等于1%并且小于或等于45%
252220 平方米
编2014-20
牡丹办事处朱官庄村沟渠以东
2014-09-15
150612 平方米
住宅用地
大于或等于1并且小于或等于1.2
180734 平方米
编2014-17
牡丹区南城办事处程堤口社区，长江路以南
2014-09-15
55267 平方米
住宅用地
大于或等于1并且小于或等于5
276335 平方米
编2014-19
东城办事处市交通运输局院内
2014-09-15
9482 平方米
住宅用地
大于或等于1并且小于或等于3.5
33187 平方米
编2014-13
牡丹区西安路以东、区武装部以西
2014-09-15
14067 平方米
住宅用地
大于或等于1并且小于或等于4.2
59081 平方米
编2014-5
丹阳办事处，府南街以东、长江路以北
2014-08-28
48361 平方米
住宅用地
大于或等于1并且小于或等于4.5
217625 平方米
编2014-4
丹阳办事处，人民路以东、洙水河以北
2014-08-28
13410 平方米
住宅用地
大于或等于1并且小于或等于4.1
54981 平方米
编2014-8
丹阳办事处，和平路以西
2014-08-28
40925 平方米
住宅用地
大于或等于1并且小于或等于3.5
143238 平方米
编2014-6
丹阳办事处何楼社区，中华路以南
2014-08-28
31032 平方米
住宅用地
大于或等于1并且小于或等于5
155160 平方米
编2012-8
市开发区武汉路以西，太湖路以南
2014-06-11
64435 平方米
住宅用地
大于或等于1并且小于或等于2.8
180418 平方米
编2013-44
开发区广州路以西、规划太湖路以北
2014-03-14
195571 平方米
住宅用地
大于或等于1并且小于或等于3
586712 平方米
编2013-56
人民路北段、220国道以南、北外环路以东
2014-01-15
81547 平方米
住宅用地
大于1并且小于或等于2.8
小于或等于28%
大于或等于30%
228331 平方米
编2013-53
郭大千社区集体土地以东、长江路以南
2014-01-15
77307 平方米
住宅用地
大于1并且小于或等于2.3
小于或等于35%
大于或等于35%
177805 平方米
编2013-52
铁路控制线以东、规划八一路以南、长沙路以西
2014-01-15
110740 平方米
住宅用地
大于1并且小于或等于2
小于或等于30%
大于或等于35%
221480 平方米
编2013-54
林展馆用地以东、规划道路以南、滨河路以西
2014-01-15
51587 平方米
住宅用地
大于1并且小于或等于3.3
小于或等于35%
大于或等于30%
170236 平方米
编2013-51
规划八一路以东、岳楼社区居民点以西
2014-01-15
87040 平方米
住宅用地
大于1并且小于或等于2.8
小于或等于28%
大于或等于30%
243712 平方米
编2013-49
解放街以东，长城路以北、毛庄北路以南
2014-01-15
193680 平方米
住宅用地
大于1并且小于或等于3
小于或等于25%
大于或等于35%
581040 平方米
编2013-50
规划八一路以西，何半社区居民点以北
2014-01-15
164273 平方米
住宅用地
大于1并且小于或等于2.2
小于或等于30%
大于或等于30%
361401 平方米
编2013-31
牡丹区牡丹路以东、规划曹州路以南
2014-01-03
58995 平方米
住宅用地
大于或等于1并且小于或等于4.5
大于或等于1%并且小于或等于40%
265478 平方米
编2013-29
牡丹区牡丹路以东、丹阳路以南
2014-01-03
54705 平方米
住宅用地
大于或等于1并且小于或等于4.5
小于或等于40%
246174 平方米
编2013-30
牡丹区规划高平路以东、丹阳路以南、大堤以西
2014-01-03
51264 平方米
住宅用地
大于或等于1并且小于或等于4.5
大于或等于1%并且小于或等于40%
230687 平方米
编2013-34
牡丹区规划高平路以东、规划湖东路以南、大堤以西
2014-01-03
66708 平方米
住宅用地
大于或等于1并且小于或等于4.5
大于或等于1%并且小于或等于40%
300185 平方米
编2013-38
牡丹区大学路以南、牡丹路以东、规划花园路以北
2014-01-03
107559 平方米
住宅用地
大于或等于1并且小于或等于4.2
大于或等于1%并且小于或等于25%
107559平方米
编2013-28
牡丹区重庆路以西，黄河西路以北
2014-01-03
91367 平方米
住宅用地
大于或等于1并且小于或等于3.6
小于或等于25%
328920 平方米
编2013-27
牡丹区重庆路以东，黄河西路以北、规划贵阳路以西
2014-01-03
140916 平方米
住宅用地
大于或等于1并且小于或等于3.6
507299 平方米
编2013-32
牡丹区规划高平路以东、规划曹州路以南
2014-01-03
34601 平方米
住宅用地
大于或等于1并且小于或等于4.5
大于或等于1%并且小于或等于40%
155704 平方米
编2013-46
开发区规划康庄路以北、规划道路以西、欣欣家园小区以南
2014-01-03
23618 平方米
住宅用地
大于或等于1并且小于或等于2.2
大于或等于1%并且小于或等于30%
51959 平方米
编2013-39
牡丹区西安路以西、华安路以北、锦阳小区以东
2014-01-03
34398 平方米
住宅用地
大于或等于1并且小于或等于3
大于或等于1%并且小于或等于38%
103193 平方米
编2013-36
牡丹区康庄路以南、广福街以西、环城公园以北
2014-01-03
174074 平方米
住宅用地
大于或等于1并且小于或等于3.6
大于或等于1%并且小于或等于33%
626666 平方米
编2013-33
牡丹区牡丹路以东、规划湖东路以南
2014-01-03
69216 平方米
住宅用地
大于或等于1并且小于或等于4.5
大于或等于1%并且小于或等于40%
311472 平方米
编2013-35
牡丹区西安路以东、康庄路以南
2014-01-03
168410 平方米
住宅用地
大于或等于1并且小于或等于3.6
大于或等于1%并且小于或等于33%
606276 平方米
2.二级一手房市场专项分析
房地产市场现状概括分析
a）房地产市场供需基本平衡，市场温和，开发水平较低，居民投资意识不高。
b）开发商开始重视项目的概念开发、生活方式的营造，但从供给与需求的角度看，总体还处于从用家市场向概念市场的过渡阶段（从卖社区环境、地段、户型向卖生活方式、文化过渡）。
c）区位优势逐渐淡化，开发热点由集中走向分散，房地产形成多板块格局。
d）房地产进入大盘时代，大盘成为市场关注的热点菏泽的房地产开发从几年前零星小地块开发已经发展到，百亩以上大盘都成为菏泽房地产市场的明星楼盘，同时后续土地供应主要也以百亩以上大盘为主，大盘竞争成为菏泽未来楼市的主要竞争格局。
e）住房消费需求开始从注重家居向提升环境过渡——追求社区规模与配套、景观与环境的阶段。
f）随着外来一批成熟开发商与高水平营销策划公司的介入，市场竞争也逐步变得更激烈，但总体开发水平、营销水平还有很大提升空间。
g）今年以来，牡丹区完成房地产开发投资65亿元，新开工面积360万平方米、竣工290万平方米，批准预售商品房288万平方米。
均价为3885元/㎡，同比增长了1.4%。
销售140万平方米。
牡丹区代表楼盘
项目名称
国贸中心
发展商
菏泽市大元置业有限公司
地理位置
中华路以南，中山路以北，和平路两侧，华英路以西
占地面积
357.3亩
建筑面积
1004410㎡
绿地密度
30.6%
容积率
3.73
楼层与栋数
住宅
16栋32层、20栋18层、3栋11层
办公楼
建筑高度168米
主力户型及面积分布（一期）
两房两厅一卫
67㎡
三房两厅两卫
108㎡
四房两厅两卫
118㎡
产品特点
规划
本项目计划分四期完成。
其中一期工程占地面积11万㎡，住宅建筑面积234852.14㎡，商铺建筑面积105046.91㎡，地下车库面积38325.07㎡，计划于2011年06月竣工。
配套
拥有住宅、办公、酒店、高层写字楼、酒店式公寓、商业、超市、会馆、等配套设施
销售状况
已于09年12月23日正式奠基，其沿街商业部分目前正在与国内大型零售企业洽谈合作意向，住宅部分目前尚未进入销售流程。
a.国贸中心效果图
项目特点点评（国贸中心）：
1、户型偏小：
两房67㎡、三房108㎡、四房118㎡。
2、周边相同业态过密：
新苏天美、银座商城等商业林立且运营较早。
3、项目规模太大，项目定位不准：
国贸属于新开发区，总占地357亩，规模大，是一个拥有住宅、办公、酒店、高层写字楼、酒店式公寓、商业、超市、会馆等配套设施的大型商贸中心，人流基数相对老城区而言较小，且菏泽属于农业城市，目前高消费人群还满足不了一个很大的商业群的出现。
4、商业街铺价位偏高：
起步价42000元/㎡，均价45000元/㎡，最高价52000元/㎡，对于一个五线的北方城市来说，这个价位炒作的有点高，升值空间近期上浮较小，投资回报周期长，购买率不高，经调查，目前商铺销售铺数占总铺位销售的33%。
项目名称
鑫凯国际家具广场
发展商
山东奥森置业
地理位置
菏泽市黄河路与广州路交汇处
占地面积
250亩
建筑面积
500000㎡
绿地密度
容积率
楼层与栋数
楼层与栋数
住宅
总建筑面积为25万方
商业
总建筑面积为25万方
主力户型及面积分布（一期）
产品特点
规划
本项目计划分2期完成。
其中一期商业建筑面积25万㎡，住宅建筑面积25万㎡，计划于2017年竣工。
配套
拥有住宅、家具、五金建材、写字楼和酒店式公寓、等配套设施
销售状况
未开盘
b:
鑫凯国际家具广场效果图
项目特点点评（鑫凯国际家具广场）：
1、业态：
业态定位比较符合本土的需求，虽然与商业的业态没有竞争，但投资这块竞争较大，是一个在商业投资上很强大的竞争对手。
2、招商：
主力店是红星美凯龙知名品牌，但红星美凯龙11、12年出现了很多山寨家具、假货，以至于口碑和信誉度受到了很大的影响。
3、地段较偏僻，投资价位竞争会比较大。
4、由于项目很多不确定因素，目前项目还没有实质性的进展，不过该项目不怎么涉及到拆迁补偿问题
项目名称
金都华府
发展商
菏泽天华实业有限公司
地理位置
牡丹北路49号
占地面积
235亩
建筑面积
637500㎡
绿地密度
25%
容积率
1.92%
楼层与栋数
住宅
总建筑面积为63.75万方
商业
总建筑面积为25万方
主力户型及面积分布（一期）
三室两厅一卫
116.7㎡
一室两厅一卫
57.36㎡
两室两厅两卫
129.62㎡
产品特点
规划
高层住宅共19、27、33层，公寓为29层，层高均为2.9米，采用框架结构体系。
配套
拥有住宅、住宅底商商铺。
销售状况
2012年1月8日开盘
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金都华府效果图
项目特点点评（金都华府）：
1、项目位于菏泽东方红商圈和康庄服装城商圈中间位置，人流基数较大。
2、销售定位不准，沿街底商总价太高，最低商铺总价在300万左右，很多人表示投资太大，无力购买，如果可以分割出售竞争力会更大些。
3、住宅是主打产品。
项目名称
毅德城
发展商
毅德城控股集团
地理位置
220国道以东，西安路延伸线以西
占地面积
12000亩
建筑面积
12000000㎡
绿地密
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