评估说明编写指引(银行、保险、证券公司供参考).doc

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附3

“评估说明”编写指引

（供参考）

评估说明是申请备案核准资产评估业务的必备材料，为方便金融企业国有资产监督管理部门和相关机构全面了解评估情况，本指引结合国有资产评估业务备案核准的要求，为注册资产评估师、委托方和相关当事方编写评估说明提供指引。

第一部分评估说明封面及目录

一、封面

评估说明封面应当载明评估报告标题及文号、评估机构全称和评估报告日。

二、目录

（一）目录应当在封面的下一页排印，包括每一部分的标题和相应页码。

（二）如果评估说明中收录有关文件或者资料的复印件，应当统一标注页码。

第二部分关于评估说明使用范围的声明

声明应当写明，评估说明供金融企业国有资产监督管理部门（含所出资企业）、相关监管机构和部门使用。

除法律、行政法规规定外，评估说明的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。

第三部分企业关于进行资产评估有关事项的说明

注册资产评估师可以建议委托方和被评估单位按以下格式和内容编写《企业关于进行资产评估有关事项的说明》。

《企业关于进行资产评估有关事项的说明》应当由委托方单位负责人和被评估单位负责人签字，加盖委托方与被评估单位公章，并签署日期。

一、委托方、被评估单位及业务约定书约定的其他评估报告使用者概况

（一）委托方和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况一般包括企业名称及简称、住所、法定代表人、注册资本、股东构成及主要经营范围等。

委托方、业务约定书约定的其他评估报告使用者与被评估单位为同一单位的，按照对被评估单位的要求编写。

（二）被评估单位概况

1．企业价值评估中，被评估单位概况一般包括：

（1）企业名称及简称、住所、法定代表人、注册资本。

（2）企业性质、取得金融业务许可证或者主管部门准入批复文件、企业股东及持股比例、企业股权变更等历史沿革情况。

（3）被评估单位主要股东介绍，一般包括主要股东的名称、住所、法定代表人、主要经营范围、注册资本及经营业绩。

（4）法定许可经营范围、实际主要经营范围、经营产品介绍。

（5）企业的财务核算体系介绍，近三年资产、财务、经营状况。

（6）企业各子公司、分公司及主要部门的构成情况，并以适当的形式表明各级子公司的股权结构及股权比例。

（7）企业经营特点及经营风险分析，如：

①银行信贷资产的种类、规模及质量等，营业网点及分布、市场地位等情况；

②保险公司的主要险种、保费收入、赔付情况、市场地位等；

③证券公司的经纪业务、自营业务、承销业务的规模和收入比重，营业网点数量及分布情况，市场地位等。

（8）企业客户稳定性和流动性分析。

（9）企业投资策略分析。

（10）企业发展历程及未来发展规划。

（11）企业执行国家相关部门制定的行业监管指标的情况。

（12）执行的主要会计政策，经营是否存在国家政策、法规的限制或者优惠，经营的优劣势分析。

2．单项资产或者资产组合评估，被评估单位概况一般包括企业名称及简称、住所、法定代表人、注册资本、股东构成及主要经营范围等。

（三）委托方和被评估单位及业务约定书约定的其他评估报告使用者之间的关系，如产权关系、交易关系等。

若存在关联交易，应当说明关联方、交易方式等基本情况。

二、关于经济行为的说明

（一）说明本次评估满足何种需要、所对应的经济行为类型及其经济行为获得批准的相关情况，或者其他经济行为依据。

（二）获得有关部门批准的，应当载明批件名称、批准日期及文号。

三、关于评估对象与评估范围的说明

企业价值评估中，通常需要说明下列内容：

（一）委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围是否一致，不一致的应当说明原因，并说明是否经过审计、审计意见类型及审计期间。

（二）企业表外业务的类型、数量。

（三）企业的主要客户资源、营销网络及业务合同等无形资产。

（四）本次评估前是否进行了财务重组。

（五）账面资产是否根据以往评估结论进行了调账。

（六）委托其他机构进行评估所涉及的资产类型、数量、账面金额及另行委托的原因。

单项资产或者资产组合评估，通常需要说明委托评估资产的数量、法律权属状况、经济状况等。

四、关于评估基准日的说明

（一）说明所确定的评估基准日，评估基准日表述为：

××××年××月××日。

（二）说明确定评估基准日所考虑的主要因素，如经济行为的实现、财务报告期末、国家相关部门制定的行业监管指标变动情况以及利率、汇率和金融产品市场价格变化等。

（三）如果评估基准日受特定经济行为文件的约束，应当载明该文件的名称、批准日期及文号。

五、可能影响评估工作的重大事项的说明

一般包括下列内容：

（一）曾经进行过清产核资或者评估的情况，调账情况；

（二）影响经营活动和财务状况的重大合同、重大诉讼事项；

（三）关于不良资产的说明。

六、资产负债清查情况、未来经营和收益状况预测的说明

（一）资产负债清查情况说明

一般包括下列内容：

1．清查范围与评估范围是否一致；

2．清查结论。

（二）未来经营和收益状况预测说明

一般包括下列内容：

1．所在行业相关经济要素及发展前景、经营历史情况、面临的竞争情况及优劣势分析；

2．内部管理制度、人力资源、核心技术、研发状况、无形资产、管理层构成等经营管理状况；

3．近年企业资产、负债、权益、盈利、利润分配、现金流量等资产财务状况；

4．未来主营业务收入、成本、费用等的预测过程和结果；

5．如果企业存在关联交易，应当说明关联交易的性质及定价原则等。

七、资料清单

一般包括下列内容：

（一）评估申报表（由评估机构出具样式）；

（二）相关经济行为的批文；

（三）财务报表及审计报告；

（四）资产权属证明文件；

（五）重大合同、协议等；

（六）经营统计资料；

（七）其他资料。

第四部分资产评估说明

一、评估对象与评估范围说明

（一）评估对象与评估范围内容

1．委托评估的评估对象与评估范围。

2．委托评估的资产类型、账面金额。

3．委托评估的资产权属状况。

（二）主要经营资产类型、资产状况。

（三）主要实物资产的类型、数量及购置方式。

（四）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况。

（五）企业申报的表外业务的类型、数量。

（六）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值）。

单项资产或者资产组合评估，可以根据具体情况确定内容的详略程度。

二、资产核实情况总体说明

（一）资产核实人员组织、实施时间和过程。

（二）特殊资产的核实方法

1．对于网点多、经营地点分散的资产所采取的核实方法。

2．对于经营网络、主要客户等情况所采取的核实方法。

（三）核实结论

1．资产核实结果是否与账面记录存在差异及原因。

2．权属资料不完善、不清晰的资产核实情况。

三、成本法评估技术说明

采用成本法评估单项资产或者资产组合，采用资产基础法评估企业价值应当根据评估业务的具体情况，编写评估技术说明。

各资产负债评估技术说明应当包含资产负债的内容和金额、核实方法、评估值确定的方法和结果等基本内容。

银行、保险公司、证券公司的资产负债项目评估技术说明编写内容指引如下，其他企业可以参照这几类公司的科目编写。

成本法评估技术说明，主要金融科目及固定资产科目均应列举案例说明评估具体过程。

每一科目的评估技术说明应当根据项目具体情况确定详略程度。

（一）银行成本法评估技术说明编写内容指引

1．现金及存放中央银行款项

（1）现金及存放中央银行款项的内容和金额。

（2）现金核实的方法和结果。

（3）存放中央银行款项的金额，评估基准日存款准备金率及应存款金额，存款金额是否超出存款准备金标准。

（4）查验中央银行存款对账单、余额调节表的情况，函证情况，以及评估基准日执行的利率标准。

（5）现金及存放中央银行款项评估值的确定方法和结果。

2.存放同业款项

（1）存放同业款项账面金额、存款利率。

（2）存款进行函证情况，不正常的未达账项情况。

（3）存放同业款项评估值的确定方法和结果。

3.贵金属

（1）贵金属的种类、规格、重量以及保管方式。

（2）贵金属的盘点方法。

（3）贵金属评估值的确定方法和结果。

4.拆出资金

（1）拆出资金账面金额、拆借银行、拆借利率、拆借期限。

（2）拆出资金函证情况。

（3）拆出资金评估值的确定方法和结果。

5.交易性金融资产

（1）交易性金融资产的种类、账面金额。

（2）交易性金融资产核实的方法和结果。

（3）交易性金融资产评估值的确定方法和结果。

6.衍生金融资产

（1）衍生金融资产的种类、投资日期、持有数量及账面金额。

（2）影响衍生金融资产价值的主要因素，衍生金融资产评估中主要参数（如利率、汇率等）的预测方法，并分析其合理性。

（3）衍生金融资产评估值的确定方法和结果。

7.买入返售金融资产

（1）买入返售金融资产的种类、账面金额及情况介绍。

（2）买入返售金融资产核实的方法和结果。

（3）买入返售金融资产评估值的确定方法和结果。

8．应收利息

（1）应收利息的主要业务内容和对应金额。

（2）应收利息核实的方法及结果。

（3）应收利息发生时间，可能形成坏账款项的判断依据及结果。

（4）表外应收利息的核实情况。

（5）应收利息评估值的确定方法和结果。

9.发放贷款及垫款

（1）贷款

①企业贷款管理制度。

②贷款按照五级分类原则的分类情况，各级别贷款的金额及情况介绍。

③对公贷款抽样方法，验证贷款五级分类及计提贷款减值准备的合理性。

④对私贷款抽样方法。

⑤函证情况介绍。

⑥贷款评估值的确定方法和结果。

（2）贴现资产

①贴现资产的账面种类、金额。

②贴现资产核实的方法和结果。

③贴现资产评估值的确定方法和结果。

10．可供出售金融资产

（1）可供出售金融资产的种类、发生时间和金额。

（2）可供出售金融资产核实的方法和结果。

（3）可供出售金融资产评估值确定的方法和结果。

11．持有至到期投资

（1）持有至到期投资的内容和金额。

（2）持有至到期投资核实的方法和结果。

（3）持有至到期投资可以收回金额的判断理由，并说明评估值确定的方法和结果。

12．长期股权投资

（1）长期股权投资的内容和金额。

（2）长期股权投资核实的内容（投资日期、持股比例、投资协议等）、方法和结果。

（3）对长期股权投资项目进行分析，根据相关项目的具体资产、盈利状况及其对评估对象价值的影响程度等因素，合理确定是否将其单独评估。

对于不单独出具评估说明的各级子公司，应当在其上级公司的评估说明中详细说明其评估方法，披露其重大事项。

（4）以适当方式说明各级子公司采用的评估方法及理由和评估结论。

若各级子公司采用两种及两种以上方法评估，应当说明评估结论的选择方法及理由。

13．投资性房地产

（1）投资性房地产的种类、内容和金额。

（2）投资性房地产核实的方法和结果，并应当说明投资性房地产权属资料的查验情况，租赁合同约定的租金、租赁期限等内容。

（3）采用收益法评估投资性房地产，应当说明现实租赁合同约定的租金、租赁期限，租赁合同到期后租金的确定方法，折现率确定方法和结果，评估值确定的方法和结果；采用市场法评估投资性房地产，应当说明可比交易实例的选取、可比因素比较调整、评估值确定的方法和结果。

14．固定资产

（1）机器设备类固定资产

①机器设备类固定资产的数量、账面原值、账面净值、减值准备等。

②机器设备类固定资产的特点、购置方式、批量购置价格情况、折旧及计提减值方法等。

③机器设备类固定资产核实的方法和结果。

④评估方法选取的依据和理由，并列示主要计算公式、参数涵义及参数确定的方法。

⑤采用成本法评估，应当说明重置全价的构成、各费用项目的测算过程、采用的价格和费用标准等；说明设备成新状况。

⑥采用市场法评估，应当说明交易价格的基本内涵、交易时间等情况。

⑦根据评估业务的具体情况，应当选择典型设备（一般指单台金额大、技术典型的设备）举例说明评估参数的测算和判断以及评估值确定的方法、过程和结果。

（2）房屋建筑物类固定资产

①房屋建筑物类固定资产的类型、数量、账面原值、账面净值、减值准备等。

②房屋建筑物类固定资产购建日期、结构形式、权属状况、日常维护、装潢情况、折旧及计提减值方法，以及房屋建筑物类固定资产所占用土地的情况。

③房屋建筑物类固定资产核实的方法和结果。

④评估方法选取的依据和理由，并列示主要计算公式、参数涵义及参数确定的方法。

⑤采用成本法评估，应当说明重置全价的构成、各费用项目的测算过程、采用的价格和费用标准等；说明房屋建筑物类资产成新状况。

⑥采用市场法评估，应当说明选取交易实例的依据或者理由、交易实例的基本情况、成交时间、交易状况及交易价格内涵等，对所选取的交易实例，应当全面介绍比较因素、比较结果以及评估值确定的方法。

⑦采用收益法评估，应当说明其租金预测情况，以及折现率确定的方法和结果。

⑧根据评估业务的具体情况，应当选择典型房屋建筑物举例说明评估参数的测算和判断以及评估值确定的方法和过程。

⑨对于在房屋建筑物科目核算的投资性房地产，应当按投资性房地产的要求编写评估说明。

15．无形资产

（1）土地使用权（含固定资产——土地）

①土地的宗数、面积，土地使用权取得方式、性质、原始入账价值、摊销政策、摊余价值等。

②土地的登记状况、权利状况、利用状况。

土地的登记状况和权利状况，以土地登记、土地使用证和土地使用权出让合同中的有关内容为准，土地利用状况以建筑物、地上附着物等产权登记内容和实地勘查与调查的内容为准。

③土地的一般因素、区域因素和个别因素。

④土地使用权核实的方法和结果。

⑤土地使用权评估价值内涵，所选取评估方法的依据或者理由。

⑥采用市场法评估，应当说明所选交易实例的基本状况、成交日期、成交价格、交易情况等内容，并说明交易情况、交易日期等修正情况。

⑦采用收益法评估，应当说明收益期限、净收益与折现率确定的过程和结果。

⑧采用成本法评估，应当说明费用项目的构成、各费用项目的测算过程、采用的价格和费用标准等；说明与地上建筑物费用项目的划分；说明评估对象的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准及依据；说明土地增值标准的确定方法和依据；说明修正的因素及修正过程。

⑨采用基准地价修正法评估，应当说明基准地价的公布时间、批准机关和文号、基准地价的内涵、利用基准地价估算宗地价格的公式；说明宗地位置、用途及评估对象所在级别或者区域的基准地价和对应的因素修正系数；说明评估对象的价值内涵与基准地价内涵的差异，以及修正的内容。

⑩采用假设开发法评估时，应当说明开发完成后的不动产价值、后续开发建设的必要支出和应得利润等的确定方法、过程和结果。

⑪引用土地估价报告评估结论的，应当说明涉及的土地宗数、面积，土地使用权取得方式、性质、原始入账价值、摊销政策、摊余价值等；说明所引用土地评估结论的地价定义、评估假设、评估方法以及对引用其他机构出具的报告结论进行分析和调整的情况。

（2）其他无形资产

①无形资产的名称、形成过程、存在形式、存在期限、权属、原始入账金额、摊销政策、摊余价值等。

②无形资产核实的内容、方法、过程和结果。

③选取评估方法的理由，并列示主要计算公式及参数涵义。

④采用收益法评估，应当说明收益预测的依据，如市场调查结论、订单合同、政府推广文件等。

⑤采用成本法评估，应当说明费用项目的构成、各费用项目的测算过程、采用的价格和费用标准等。

⑥采用市场法评估，应当说明所选交易实例的依据或者理由，交易实例的基本情况、成交时间、交易状况及交易价格内涵等，对所选取的交易实例，应当全面介绍比较因素、比较结果及评估值确定的方法和结果。

16．递延所得税资产

（1）递延所得税资产的种类和内容。

（2）递延所得税资产核实的方法和结果。

（3）递延所得税资产评估值确定的方法和结果。

17．其他资产

（1）抵债资产

①抵债资产的种类、取得时间、对应的债权金额情况。

②抵债资产的产权情况，抵债资产产权瑕疵、使用受限等情况对价值的影响分析。

③抵债资产评估值的确定方法和结果。

（2）上述资产以外的其他资产

①其他资产的内容、种类及形成原因等。

②其他资产核实的方法和结果。

③其他资产评估值确定的方法和结果。

18.向中央银行借款

（1）向中央银行借款的账面金额、笔数、借款利率、期限。

（2）向中央银行借款核实的方法和结果。

（3）向中央银行借款评估值的确定方法和结果。

19.同业及其他金融机构存放款项

（1）同业存放的金额，存款的同业银行的名称，存款的种类。

（2）同业及其他金融机构存放款项核实的方法和结果。

（3）同业及其他金融机构存放款项评估值的确定方法和结果。

20．拆入资金

（1）拆借机构的名称、拆入资金的期限、拆入利率、账面金额。

（2）拆入资金核实的方法和结果。

（3）函证情况介绍。

（4）拆入资金评估值的确定方法和结果。

21.交易性金融负债

（1）交易性金融负债的种类、账面金额。

（2）交易性金融负债核实的方法和结果。

（3）交易性金融负债评估值的确定方法和结果。

22.衍生金融负债

（1）衍生金融负债的种类、投资日期、持有数量、持有比例及账面金额。

（2）衍生金融负债核实的方法和结果。

（3）衍生金融负债评估值的确定方法和结果。

23.卖出回购金融资产款

（1）卖出回购金融资产款的种类、账面金额。

（2）卖出回购金融资产款核实的方法和结果。

（3）卖出回购金融资产款评估值的确定方法和结果。

24.吸收存款

（1）吸收存款的金额，存款的分类。

（2）吸收存款的构成（一年期以上的存款、活期存款、通知存款等）。

（3）吸收存款评估值的确定方法和结果。

25．应付职工薪酬

（1）应付职工薪酬的内容和金额。

（2）被评估单位相关职工薪酬政策。

（3）工资、职工福利、社会保险费、住房公积金、工会经费、职工教育经费、非货币性福利、辞退福利等项目的核实方法和结果。

（4）对于无须支付的职工薪酬，应当说明依据和理由。

（5）应付职工薪酬评估值的确定方法和结果。

26．应交税费

（1）应交税费的内容和对应金额。

（2）被评估单位相关的税收政策，说明被评估单位所享有的优惠税收政策，享有优惠政策的期限和批准单位等。

（3）应交税费核实的方法和结果。

（4）借方余额的原因及评估方法。

（5）应交税费评估值的确定方法和结果。

27．应付利息

（1）应付利息的内容、金额等。

（2）应付利息核实的方法和结果。

（3）应付利息评估值的确定方法和结果。

28．预计负债

（1）预计负债的金额和种类。

（2）预计负债核实的方法和结果。

（3）企业确认预计负债的证据以及第三方或者债权人的询证证据等。

（4）预计负债评估值的确定方法和结果。

29．应付债券

（1）应付债券的种类（分期付息一次还本的债券、一次还本付息的债券等）、票面金额、债券票面利率、还本付息期限与方式、发行总额、发行日期和编号、委托代售单位、转换股份等情况。

（2）应付债券核实的方法和结果。

（3）应付债券评估值的确定方法和结果。

30．递延所得税负债

（1）递延所得税负债的金额、种类和企业确认依据。

（2）递延所得税负债核实的方法和结果。

（3）递延所得税负债评估值的确定方法和结果。

31．其他负债

（1）其他应付款

①其他应付款发生时间、原因，相关合同、协议内容。

②其他应付款核实的方法和结果。

③其他应付款评估值的确定方法和结果。

（2）存入保证金

①存入保证金的种类、金额、核算方式、存款期限。

②存入保证金核实的方法和结果。

③存入保证金评估值的确定方法和结果。

（3）贴现负债

①贴现票据的种类、金额，贴现的时间、金额，票据到期时间。

②贴现负债核实的方法和结果。

③贴现负债评估值的确定方法和结果。

（4）上述负债以外的其他负债

①其他负债的种类、形成原因、企业确认依据等。

②其他负债核实的方法和结果。

③其他负债评估值的确定方法和结果。

（二）保险公司成本法评估技术说明编写内容指引

保险公司部分科目的评估方法与银行相同，保险公司专用科目的评估技术说明编写内容指引如下。

1．应收保费

（1）应收保费的金额、种类。

（2）应收保费核实的方法和结果。

（3）应收保费评估值的确定方法和结果。

2.应收代位追偿款

（1）应收代位追偿款发生时间、原因。

（2）应收代位追偿款核实的方法和结果。

（3）对可能发生坏账的项目，应当说明原因及取得的证据。

（4）应收代位追偿款评估值的确定方法和结果。

3.应收分保账款

（1）应收分保账款发生时间、原因。

（2）应收分保账款核实的方法和结果。

（3）应收分保账款评估值的确定方法和结果。

4.应收分保未到期责任准备金、应收分保未决赔款准备金、应收分保寿险责任准备金、应收分保长期健康险责任准备金

（1）应收分保未到期责任准备金、应收分保未决赔款准备金、应收分保寿险责任准备金、应收分保长期健康险责任准备金发生时间、原因。

（2）应收分保未到期责任准备金、应收分保未决赔款准备金、应收分保寿险责任准备金、应收分保长期健康险责任准备金核实的方法和结果。

（3）应收分保未到期责任准备金、应收分保未决赔款准备金、应收分保寿险责任准备金、应收分保长期健康险责任准备金评估值的确定方法和结果。

5.保户质押贷款

（1）企业保户质押贷款管理制度。

（2）保户质押贷款核实的方法和结果。

（3）保户质押贷款评估值的确定方法和结果。

6.定期存款

（1）定期存款的金额、种类和企业确认依据。

（2）定期存款核实的方法和结果。

（3）定期存款评估值的确定方法和结果。

7.存出资本保证金

（1）存出资本保证金的金额、种类和企业确认依据。

（2）存出资本保证金核实的方法和结果。

（3）存出资本保证金评估值的确定方法和结果。

8.独立账户资产

（1）相关合、同协议内容。

（2）独立账户资产核实的方法和结果。

（3）独立账户资产评估值的确定方法和结果。

9．其他资产

（1）其他应收款

①其他应收款发生时间、原因。

②其他应收款核实的方法和结果。

③其他应收款评估值的确定方法和结果。

（2）存出分保准备金

①存出分保准备金的金额、种类和企业确认依据。

②存出分保准备金核实的方法和结果。

③存出分保准备金评估值的确定方法和结果。

（3）损余物资

①损余物资来源，说明原保险合同主要内容。

②账面价值构成，分析价值构成的合理性。

③损余物资应当具体说明如何确定完好程度。

④对于存在失效、变质、残损、无用的损余物资，应当说明对其价值的影响程度，需要技术鉴定的，应当说明鉴定方法及鉴定结论。

⑤损余物资评估值的确定方法和结果。

（4）上述资产以外的其他资产

①其他资产的内容、种类及形成原因等。

②其他资产核实的方法和结果。

③其他资产评估值的确定方法和结果。

10．短期借款

（1）借款的金额、发生日期、放贷银行名称、还款期限、贷款利率以及抵（质）押情况。

（2）借款的函证情况。

（3）利息结算、支付情况，并说明利息支付情况对评估值的影响。

（4）短期借款评估值的确定方法和结果。

11．预收保费

（1）预收保费的主要业务内容、发生日期。

（2）预收保费核实的方法和结果。

（3）预收保费评估值的确定方法和结果。

12.应付手续费及佣金

（1）应付手续费及佣金的主要业务内容、发生日期。

（2）应付手续费及佣金核实的方法和结果。

（3）应付手续费评估值的确定方法和结果。

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