上半年四川省房地产估价师《制度与政策》房地产交易管理机构及其职责试题.docx

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2016年上半年四川省房地产估价师《制度与政策》：

房地产交易管理机构及其职责试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、房地产保险中，下列不属于建筑工程一切险除外责任的是。

A：

因设计错误、铸造或原材料缺陷或工艺不善引起保险财产本身的损失

B：

不可预料的、被保险人无法控制并造成物质损失或人身伤亡的突发性事件

C：

自然磨损等造成保险财产自身的损失和费用

D：

施工用机械、设备、装置失灵造成的本身损失

E：

执行层的组织协调

2、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和1000万元，存货为1500万元。

则该房地产投资企业的流动比率为（）。

A．150%

B．200%

C．300%

D．400%

3、关于个人住房公积金的税收政策，下列说法中正确的是__。

A．因为住房公积金是政策性资金，所以实行全部免税政策

B．个人提取住房公积金账户内的存储余额，按比例计征个人所得税

C．个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息收入计征个人所得税

D．职工个人及其单位超过国家或地方政府规定的比例缴付的住房公积金，应将其超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税

4、保密保留价的更改通知一般应在现场拍卖前天内送达拍卖人。

A：

1～2

B：

3～5

C：

6～8

D：

10～20

E：

执行层的组织协调

5、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的成新率为__%。

A．76

B．80

C．1

D．84

6、房地产开发投资通常属于。

A：

长期投资

B：

中长期投资

C：

中短期投资

D：

置业投资

E：

借款合同

7、关于建筑区划内依不属于全体业主共有的房屋办理登记的说法，错误的是__。

A．由房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记

B．申请业主与房屋所有权主体不一致

C．在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书

D．在房屋登记簿上作记载，并颁发房屋权属证书

8、银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6%的住房抵押贷款。

若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后1个月还清所余本息。

则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了（）元。

A．137.5

B．410.2

C．432.2

D．452.2

9、在评估投资价值时，折现率是__。

A．社会—般的收益率

B．收益法中的资本化率

C．投资者要求的满意收益率

D．投资者要求的最低收益率

10、民事法律关系当事人根据本身意愿拍卖其所有的特定标的物是。

A：

任意拍卖

B：

强制拍卖

C：

动产拍卖

D：

不动产拍卖

E：

执行层的组织协调

11、资本化率是的倒数。

A：

毛租金乘数

B：

潜在毛租金乘数

C：

有效毛收入乘数

D：

净收益乘数

E：

工业用地的监测点评估价格

12、基准地价是城市中均质区域内的土地__。

A．最低价格

B．最高价格

C．平均价格

D．成交价格

13、建筑物的所有权可以分为独有、共有和三种。

A：

区分共有

B：

区分所有

C：

公有

D：

私有

E：

工业用地的监测点评估价格

14、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为。

（2007年试题）

A：

45.05%

B：

49.31%

C：

58.86%

D：

63.6%

E：

借款合同

15、若一开发项目征用耕地100亩，该村被征用前人均耕地为2亩。

那么，需要安置的农业人口数为__。

A．100人

B．50人

C．200人

D．60人

16、下列说法有误的一项是__。

A．个体工商户凭营业执照以字号或经营者姓名开立的银行结算账户，纳入单位银行结算账户管理

B．单位银行结算账户的存款人只能在银行开立一个基本存款账户

C．W临时存款账户与基本存款账户的区别在于临时性，有效期不得超过2年

D．一般存款账户的现金支取应按照国家现金管理规定进行

17、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。

A．10.0%

B．14.0%

C．25.0%

D．35.0%

18、某宗房地产收益期限为35年，判断其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15．1万元、16．3万元、15．5万元、17．2万元，报酬率为9％，该房地产的价格为万元。

A：

159．56

B：

168．75

C：

169．39

D：

277．70

E：

工业用地的监测点评估价格

19、因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为__年。

A．4

B．3

C．2

D．1

20、土地使用权出让合同约定的使用年限为50年，原土地使用者使用20年后转让，受让人的使用年限只有__年。

A．20

B．30

C．40

D．70

21、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。

该房地产的净收益为（）万元。

A．245

B．275

C．315

D．345

22、某物业当前的市场售价为5000元/m2，其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。

如果折现率为12%，则第一年的租金应该确定为__元/m2。

A．482.79

B．448.24

C．467.25

D．498.53

23、关于融资成本，下列说法不正确的是（）。

A．融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用

B．融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一

C．融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。

债务融资成本包括资金筹集费和资金占用费

D．资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费

24、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价×（）临街宽度。

A．单独深度价格修正率

B．累计深度价格修正率

C．平均深度价格修正率

D．混合深度价格修正率

25、一厂房建成8年后被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命为__年。

A．40

B．42

C．48

D．50

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、某房地产估价机构调查了所在城市2009年12个新建楼盘的平均销售价格，调查结果见下表。

则该数据的中位数和众数分别是。

A：

2460和1980

B：

2460和5880

C：

274667和1980

D：

274667和5880

E：

执行层的组织协调

2、下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有。

A：

税收政策

B：

城市规划调整

C：

环境状况

D：

城市基础设施状况

E：

汇率

3、若年利率是是%，存款额为2000元，计息周期是两年，按单利计息方式算出的利息为__元。

A．320

B．1200

C．1210

D．210

4、房地产泡沫比过度开发的严重程度（）。

A．高

B．低

C．同样大

D．无法比较

5、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套，则吸纳周期为年。

（2007年试题）

A：

0.63

B：

1.63

C：

2.25

D：

12.50

E：

借款合同

6、房地产项目融资市房地产投资者为确保投资项目顺利进行而进行的融通资金活动。

其实质是充分发挥房地产的__，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发，提高投资效益的目的。

A．财产功能

B．产品功能

C．基本功能

D．辅助功能

7、甲公司开发建设一个普通住宅小区，并向社会公开预售。

2009年3月1日，王某与甲公司签订了商品房预售合同（王某为首次购房）。

房屋竣工后，经房地产测绘机构测算，该房屋套内建筑面积为70，阳台面积为6，套内墙体建筑面积9，分摊共有建筑面积13。

（2009年试题）下列关于王某签订商品房预售合同的表述中，正确的为。

A：

商品房预售合同未经备案，合同无效

B：

在商品房预售合同中，可以约定面积误差处理方式

C：

王某可以将预购的未竣工的商品房再转让

D：

商品房预售后，甲公司应当在签约之日起30日内办理商品房预售合同登记备案。

E：

要求查询的资料不存在的

8、服务人口1～5万人，年营业额在3000～10000万元之间的居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，这种商业物业类型称为。

A：

地区购物商场

B：

居住区商场

C：

邻里服务性商店

D：

特色性商店

E：

借款合同

9、下列房地产图中，用作房地产产权证书附图的是。

A：

地籍图和房产分户图

B：

宗地图和房产分户图

C：

地形图和房产分户图

D：

宗地图和房产分丘图

E：

执行层的组织协调

10、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格，还可用于。

A：

假设开发法中开发完成后的房地产价值的预测

B：

收益珐中未来租金、运营费用的预测

C：

成本法中对先前发生费用的正确性的校核

D：

市场比较法中对房地产状况进行调整

E：

某些缺乏的房地产历史价格资料的填补

11、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房地产交易包括三种形式。

A：

房地产转让

B：

房地产抵押

C：

房屋租赁

D：

房地产权属

E：

房地产经营

12、完全竞争的市场，必须同时具备的条件是。

A：

市场上有足够多的生产者和消费者

B：

市场上的产品是同质的

C：

任何一个生产者（或消费者）既是价格的接受者，又是价格的决定者

D：

资源完全自由流动

E：

市场信息是完全畅通的

13、某承租人的基础租金为5万元/月，营业额的10%作为百分比租金，如果其在一个月内的营业额为150万元，则其应支付的租金为（）万元。

A．20

B．15

C．35

D．50

14、住房置业担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保。

A：

风险基金

B：

保证金

C：

预留金

D：

周转金

E：

执行层的组织协调

15、下列关于房地产广告的表述中，错误的有__。

A．《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业不得进行虚假广告宣传

B．在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的，只可以发布商品房销售广告

C．房地产预售时，必须载明预售或者销售许可证书号

D．房地产广告中，对房地产的项目位置介绍，可以用所需时间来表示距离

E．房地产广告中，可以使用建筑设计效果图或者模型照片；为达到形象效果，不能在广告中注明

16、市场调查可分为不可控因素调查和可控因素调查两种，其中，不可控因素调查包括（）。

A．消费者调查

B．促销策略调查

C．分销渠道调查

D．技术发展调查

E．竞争情况调查

17、缄市规划管理中的报建审批管理程序依次是__。

A．核发建设用地规划许可证、核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证

B．核发项目选址意见书、核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证

C．核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证、核发项目选址意见书

D．核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证、核发建设用地规划许可证

18、民用建筑物一般由、楼地面、楼梯六大部分组成。

A：

基础

B：

墙和柱

C：

屋顶

D：

门窗

E：

吊车梁

19、下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有。

A：

资产负债表

B：

投资计划与资金筹措表

C：

借款还本付息估算表

D：

资金来源与运用表

E：

损益表

20、某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为5000万元，其项目资本金应当不低于__万元。

A．750

B．1000

C．1500

D．1750

21、房地产开发经营业具有等特点。

A：

单件性

B：

资金量大

C：

风险小

D：

附加值高

E：

产业关联性强

22、众数是分布数列中。

A：

出现频率较少的标志值

B：

出现频率最少的标志值

C：

出现频率较多的标志值

D：

出现频率最大的标志值

E：

执行层的组织协调

23、房地产投资者的权益融资方式主要有__。

A．房地产开发贷款

B．增发新股

C．土地储备贷款

D．合作开发

E．向商业银行借入信用贷款

24、对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还分析__。

A．价格结构

B．总量结构

C．档次结构

D．投资结构

E．租买结构

25、进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是（）。

A．债务融资成本分析

B．资金占用费分析

C．资本金与债务资金的比例分析

D．担保费分析