浙江省高等教育自学考试房地产评估试题.docx
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浙江省高等教育自学考试房地产评估试题
浙江省2011年1月高等教育自学考试
房地产评估试题
课程代码：
00122
一、单项选择题（本大题共20小题，每小题1分，共20分）
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。
错选、多选或未选均无分。
1._________主要有商业、文教、医疗卫生、体育、娱乐等。
（）
A.居住建筑B.公共建筑
C.办公建筑D.工业建筑
2._________是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。
（）
A.级差地租ⅠB.级差地租Ⅱ
C.绝对地租D.垄断地租
3.贷款比重越大，就会_________，房地产价格也就会_________。
（）
A.促进房地产业的繁荣下降B.促进房地产业的繁荣上升
C.减少市场对房地产的需求下降D.减少市场对房地产的需求上升
4.在临海的城市，面海地势高的宗地地价比地势低的宗地价格_________。
土地平坦，地价_________；反之，土地高低不平，地价_________。
（）
A.高较高较低B.高较低较高
C.低较低较高D.低较高较低
5.下列属于估价对象权益状况的是（）
A.土地面积、形状B.土地使用权的年限
C.建筑物的工程质量、新旧程度D.建筑物的类型、面积、层数、建筑结构
6.标准宗地的选择应考虑：
宗地的面积_________，宗地的形状宜采用_________。
（）
A.应尽量大不规则的形状B.应尽量大长方形
C.大小要适中长方形D.大小要适中不规则的形状
7._________的优点是定性与定量相结合，具有高度的逻辑性、系统性、简捷性和实用性，是针对大系统中多层次、多目标规划决策问题的有效决策方法。
（）
A.特尔菲测定法B.因素成对比较法
C.层次分析法D.哥顿法
8.收益法就是分析估价对象房地产的_________市场情况，推测和估计估价对象_________将要获得的收益，并测算房地产_________的价格或价值。
（）
A.现在未来未来B.未来未来在估价时点上
C.过去未来未来D.过去现在在估价时点上
9.收益法采用_________作为估价依据。
（）
A.实际收入、实际费用和实际净收益
B.实际收入、实际费用和客观净收益
C.客观收入、实际费用和实际净收益
D.客观收入、客观费用和客观净收益
10.评估房地产价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会（）
A．越低B.越高
C.不变D.符合客观实际
11.采用市场比较法，要求所选取的交易案例必须是近期发生的，这体现了市场比较法哪一个限制条件？
（）
A.时间性B.可替代性
C.正常性D.可修正性
12.某地区某类房地产2006年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2000年1月1日为100）。
有一房地产在2006年6月1日的价格为2000元/m2。
对其作交易日期修正到2006年10月1日的价格为_________元/m2。
（）
A.1376B.2308
C.2558D.2105
13.市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为_________。
（）
A.1.05B.0.95
C.0.98D.1.03
14.已完成土地使用权批准手续，具有一定的基础设施但尚未拆迁的可用于建筑的土地，被称为_________。
（）
A.生地B.毛地
C.熟地D.净地
15.运用成本法评估旧房地产价格，对于房地合一的旧房地产（）
A.旧房地产价格=土地实际取得费用+建筑物实际建造成本—建筑物折旧
B.旧房地产价格=土地实际取得费用+建筑物重新建造成本—建筑物折旧
C.旧房地产价格=土地重新取得费用+建筑物实际建造成本—建筑物折旧
D.旧房地产价格=土地重新取得费用+建筑物重新建造成本—建筑物折旧
16.剩余法的基本思路是依据_________原理。
（）
A.供求关系B.生产费用价值论
C.替代D.投入产出
17.路线价估价法采用的原理是土地价值高低随距街道距离增大（）
A.递减B.递增
C.不变D.先减后增
18.我国目前的基准地价表现形式与_________的公示地价的表现形式类似，都是_________。
（）
A.德国区片价和路段价B.德国标准宗地的价格
C.日本、韩国标准宗地的价格D.日本、韩国区片价和路段价
19.房地产评估报告是房地产估价的_________，是估价师提供给委托估价方的“产品”，_________。
（）
A.最终结果是具有一定法律效力的文件
B.最终结果不具有法律效力
C.中期结果不具有法律效力
D.中期结果是具有一定法律效力的文件
20.根据有关规定，房地产评估报告应_________才具有法律效应。
（）
A.由注册房地产估价师签名
B.由注册房地产估价师盖章
C.加盖估价机构的公章后
D.由注册房地产估价师签名、盖章，并加盖估价机构的公章后
二、多项选择题（本大题共10小题，每小题2分，共20分）
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。
错选、多选、少选或未选均无分。
1.土地的社会经济属性主要表现在哪些方面？
（）
A.利用方式的唯一性B.利用方式的多样性
C.土地区位的可变性D.土地资源的无限性
E.土地使用潜力的有限性
2.房地产价格影响因素中，城市区域因素包括（）
A.心理因素B.商服繁华度
C.交通便捷度D.城市设施完备度
E.自然条件与环境质量
3.中房指数的作用包括（）
A.降低房地产价格
B.提高房地产开发利润
C.为各级政府制定房地产发展的调控政策措施提供依据
D.为投资商提供比较准确的市场信息
E.为广大的消费者服务
4.根据划分单元采用的手段，单元划分方法分为手工法和机助法。
手工作业一般同时采用一种或几种方法，这些方法包括（）
A.主导因素判定法B.主导因素分值叠置法
C.固定网格法D.均质地域法
E.动态网格法
5.收益法应用的关键和难点是（）
A.潜在毛收入的估算B.有效毛收入的估算
C.运营费用的估算D.净收益的估算
E.资本化率的确定
6.交易实例应搜集的内容包括（）
A.成交价格B.成交日期
C.付款方式D.交易实例在交易时的状态
E.交易双方的情况及交易目的
7.征用农地时，主要是对被征地的农业集体和个人支付征地费和各种补偿，包括（）
A.土地补偿费B.青苗补偿费
C.地上附着物补偿费D.安置补助费
E.房屋拆迁安置补偿费
8.剩余法评估不动产价格，估算各项成本费用时，专业费用包括（）
A.建筑设计费B.规划设计费
C.工程概预算费用D.不动产销售营业税
E.市场营销广告费用
9.根据我国目前的房地产市场状况，可用于基准地价评估的资料主要有哪几类？
（）
A.宏观经济资料B.土地交易资料
C.交易资料D.企业利润和效益资料
E.联营、联建、土地入股资料
10.由于评估报告是记载估价过程、反映估价成果的文件，所以应当做到：
（）
A.全面性B.公正性
C.客观性D.准确性
E.概括性
三、简答题（本大题共4小题，每小题5分，共20分）
1.由于房地产价格是由地价和房价共同组成的，其价格特征主要来源于地价与一般物品价格的差异性，主要体现在哪些方面？
2.影响土地级别的因素主要归纳为哪五类？
3.新建房地产价格的构成中，开发成本主要由哪些方面构成的？
4.基准地价修正系数测定有哪些途径？
四、计算题（本大题共2小题，每小题10分，共20分）
1.某写字楼建筑面积3000m2，月租金水平为140元/m2，空置率为10%，租金损失平均为毛租金收入的4%，合理运营费用为有效毛租金的35%，求该写字楼的净收益？
2.为评估某商铺的价格，在该商铺附近地区调查选取了A、B、C三宗类似商铺的交易实例作为可比实例，有关资料如下表：
可比实例A
可比实例B
可比实例C
成交价格（元/平方米）
8700
8500
9000
成交日期
2009年1月31日
2009年3月31日
2009年7月31日
交易情况
+2%
-1%
+3%
区域因素
+3%
+3%
+1%
个别因素
0
+2%
0
上表交易情况中，正（负）值表示可比实例价格高（低）于其正常价格的幅度；区域因素和个别因素中，正（负）值表示可比实例的相应因素优（劣）于估价对象的幅度。
从2009年1月1日至2009年6月31日该类商铺的市场价格基本不变，以后月均递增2%。
试利用上述资料估算该商铺2009年10月31日的正常单价（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。
五、论述题（本大题共2小题，每小题10分，共20分）
1.论述房地产估价的现实意义。
2.论述剩余法的适用范围。
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