物业经营管理小谢.docx
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物业经营管理小谢
物业经营管理
第一章物业经营管理概述
【考点1】物业经营管理的性质和管理对象
单项选择题（备选项中只有1个符合题意）
1、物业管理经营管理强调为业主提供（）服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。
A物业管理B设施管理C价值管理D投资管理
【答案】C
【解析】本题考查的是物业经营管理的内涵。
物业经营管理又称物业资产管理，是以收益性物业为对象，为业主提供贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务，所以主要提供价值管理服务。
A、B、D三个选项太片面，没有突出物业经营管理综合性管理服务的性质。
故本题选C，有关内容可参见教材第1页。
2、某写字楼具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范要求，建筑物有功能陈旧因素影响，有自然磨损存在，该写字楼最可以属于（）写字楼。
A甲级B乙级C丙级D二级
【答案】B
【解析】本题考查的是物业经营管理活动的管理对象。
专业人员主要依据物业所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力对其进行分类，通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。
甲级写字楼一般具有优越的地理位置和交通环境，建筑物实物状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，其收益能力与新建写字楼相当，有完善的物业管理服务；乙级写字楼具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损，收益能力低于新落成的同类建筑物；丙级写字楼已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求，且存在较明显的实物磨损和功能折旧。
因本题所述条件符合乙级写字楼的分类标准。
故本题选B，有关内容可参见教材第2～3页。
3、在一个大型城市中，某零售商业建筑面积为12万平方米，内设置大面积百货和超市大卖场，里面拥有大量不同行业的各类专卖店、家居家电、儿童及青年游乐设施、文化广场及餐饮，有效商业服务半径达200公里。
则该零售商业物业的类型最可能是（）。
A区域购物中心B市级购物中心C地区购物中心D居住区商场
【答案】A
【解析】本题考查的是物业经营管理活动的管理对象。
零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。
一般区域购物中心的建筑面积在10万平方米以上，是规模巨大，集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心；市级购物中心的建筑规模一般在3万平方米以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市；地区购物商场建筑规模一般为1～3万平方米，服务区域以城市中的某一部分为主；居住区商场商业服务区域以城市中的某一居住小区为主。
故本题选A，有关内容可参见教材第3～4页。
多项选择题（备选项中有2个或2个以上符合题意）
4、下面选项中属于甲级写字楼特征的有（）。
A优越的地理位置B建筑物实物状况良好C有自然磨损存在D有完善的物业管理服务
E收益能力与新建成的写字楼相当
【答案】AＤE
【解析】本题考查的是写字楼的特征。
甲级写字楼一般具有优越的地理位置和交通环境，建筑物物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，其收益能力与新建写字楼相当，有完善的物业管理服务。
有关乙级、丙级写字楼的特征详见第2题的解析。
5、区域购物中心的特征包括（）
A建筑规模一般在1万平方米以上B业态业种复合度高C有效商业服务半径可达200公里
D商业服务区域以城市中的某一部分为主E服务人口1万人左右
【答案】BC
【解析】本题考查的是商业物业的特征。
一般区域购物中心的建筑面积在10万平方米以上，是规模巨大，集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。
有关零售商业物业的具体内容详见第3题的解析。
6、物业经营管理活动除了包括以保证物业正常适用的运行操作管理，还包括将物业作为一种收益性资产所进行的（）、物业价值和经营绩效评估等经营活动。
A资本投资决策B市场营销C物业管理D租赁管理E成本控制
【答案】AＢDＥ
【解析】本题考查的是物业经营管理的内涵。
物业经营管理除了包含物业管理，主要服务还体现在价值管理服务方面。
本题前一名表述的内容为物业经营管理除了包含物业管理工作，还需要进行哪些方面的管理活动，主要是价值服务管理方面的内容，包括资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。
故本题选A、B、D、E，有关内容可参见教材第1页。
7、物业经营管理活动的管理对象主要包括（）等。
A写字楼B零售商业物业C居民自有住宅D工业物业E酒店和休闲娱乐设施
【答案】AＢDＥ
【解析】本题考查的是物业经营管理活动的管理对象。
物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业。
写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和共用部分构成，包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型；零售商业物业包括区域购物中心、市级购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里服务性商店、特色商店等类型；工业物业包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房等；酒店和休闲娱乐设施包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。
需要特殊说明的是，居住物业中的出租型别墅或公寓也属于收益性物业。
所以A、B、D、E选项所述物业类型均符合收益性物业的要求，故本题选A、B、D、E，有关内容可参见教材第2～6页。
【考点2】物业经营管理的目标
单项选择题（备选项中只有1个符合题意）
8、物业经营管理服务的目标是在（）的基础上，保持和提高物业的市场价值及未来发展潜力。
A延长物业经济寿命周期B维持物业正常使用C维持该物业的物业管理
D实现物业各期净收益最大化
【答案】D
【解析】本题考查的是物业经营管理的目标。
物业经营管理的目标是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值及未来发展潜力。
A、B、C选项中的内容也是物业经营管理所应达到的内容要求，但不是物业经营管理的最终目标。
故本题选D，有关内容可参见教材第6页。
多项选择题（备选项中有2个或2个以上符合题意）
9、图1-1所示为某房地产投资信托的组织结构。
从图中可以看出，该集团承担的物业经营管理工作同时覆盖了（）的管理工作。
付费
服务
拥
有净收益
资
产
物业费
服务
图1-1某房地产投资信托的组织结构
A物业管理保险管理B资产管理C物业管理D房地产组合投资管理E基金管理
【答案】BＣE
【解析】本题考查的是物业经营管理活动的目标。
由图1-1可以看出，××信托全资控股××信托基金管理公司和×××零售管理公司。
其中××信托基金管理公司负责基金管理和资产管理，×××零售管理公司主要负责三处商业物业的物业管理工作，收取物业费。
图中所描述的关并不能得出A、D两项的结论。
故本题选B、C、E，有关内容可参见教材第7页。
【考点3】物业经营管理企业
单项选择题（备选项中只有1个符合题意）
10、某物业管理企业受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，履行策略性物业管理的职能，该企业设置若干专业化分公司，履行物业运行过程中专业物业管理的职能。
则该物业管理企业属于（）。
A管理型物业管理企业B专业型物业管理企业C综合型物业管理企业D投资型物业管理企业
【答案】C
【解析】本题考查的是物业经营管理企业的分类。
物业管理企业划分为管理型、专业型和综合型三类。
管理型物业管理企业是具有策略性物业管理能力的企业，对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业经营管理活动中处于总包的位置；专业型物业管理企业通常以专业分包的形式获得业务，是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业；综合型物业管理企业是同时具备物业策略管理和物业运营管理能力的企业，既设置管理层，又设置专业化分公司。
故本题选C，有关内容可参见教材第8～9页。
多项选择题（备选项中有2个或2个以上符合题意）
11、物业经营管理企业中，能为业主提供物业管理顾问、咨询服务的企业一般有（）。
A管理型物业管理企业B专业型物业管理企业C综合型物业管理企业
D投资型物业管理企业E所有物业管理企业
【答案】AC
【解析】本题考查的是物业经营管理企业的职能。
一般具有策略性物业管理能力的企业可以为业主提供物业管理顾问、咨询服务等工作。
管理型、综合性物业管理企业具有物业策略管理能力，可以为业主提供物业顾问、咨询服务；而专业型物业管理企业主要负责物业管理业务的运营。
故本题选A、C，有关内容可参见教材第8～9页。
【考点4】物业经营管理的层次
单项选择题（备选项中只有1个符合题意）
12、在物业经营管理活动中，物业管理和设施管理的主要作用是（）。
A在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标
B为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流
C详细制定和执行一个投资组合战略
D在物业类型或地域分布上分散投资，减少整体同迎合
【答案】B
【解析】本题考查的是物业经营管理三个层次的主要作用。
物业管理和设施管理以运行管理为主，是定位在现场操作层面的管理，对于收益性物业，其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流；资产管理通过物业管理的工作来实施自己的战略计划，并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标；房地产组合投资管理的主要作用是在物业类型或地域分布上努力地分散投资，以减少投资组合的整体风险。
故本题选B，有关内容可参见教材第10～11页。
13、物业经营管理活动中，通过对人和工作的协调，以为某一机构创造一个良好的生产、办公环境为主要功能的管理活动是（）。
A物业管理B设施管理C房地产资产管理D房地产组合投资管理
【答案】B
【解析】本题考查的是设施管理的主要功。
物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障物业始终处在正常的运行状态；设施管理的主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构（企业或事业单位）创造一个良好的生产、办公环境。
房地产资产管理负责物业管理企业和设施管理公司，指导他们为物业发展制定战略计划；房地产组合投资管理的功能是理解和执行物业业主的投资目标。
故本题选B，有关内容可参见教材第9～10页。
14、在物业经营管理企业中，负责审定某物业的投资计划，并考察资本开支能否有效提高物业，物业来决定是否批准该投资计划的企业是（）
A物业管理公司B房地产资产管理公司C房地产组合投资管理公司D设施设备管理公司
【答案】B
【解析】本题考查的是房地产资产管理公司的主要职能。
物业管理和设施管理公司主要负责物业现场操作层面的正常运营；资产管理公司比物业管理公司具有更广阔的视角，资产管理公司作为物业投资者或业主的代表，管理物业，管理企业，通过物业管理的工作来实施自己的战略计划，并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标；房地产组合投资管理公司以投资者的目标和风险回报参数特征为基础，详细制定和执行一个投资组合战略。
题目描述的内容符合资产管理公司的职责。
故本题选B，有关内容可参见教材第11页。
15、在物业经营管理活动中，理解和执行物业业主的投资目标，评价资产管理公司的表现，为物业业主提供最大化目标管理资产计划，这些特征属于（）的内容。
A物业管理B设施管理C房地产资产管理D房地产组合投资管理
【答案】D
【解析】本题考查的是物业经营管理活动三个层次的特征。
房地产组合投资管理包括理解和执行物业业主的投资目标，评价资产管理公司的表现；审批资产管理公司为维修物业资产结构安全、功能先进，保持其市场竞争地位而提出的更新改造计划，以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产，以及在合适的时机购置和处置物业资产。
故本题选D，有关内容可参见教材第10页。
多项选择题（备选项中有2个或2个以上符合题意）
16、物业经营管理通常将其分为（）三个层次。
A物业管理或设施管理B房地产资产管理C房地产基金管理D企业保险管理
E房地产组合投资管理
【答案】AＢＥ
【解析】本题考查的是物业经营管理的层次。
物业经营管理通常分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。
其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产组合投资管理以策略型管理为主。
故本题选A、B、E，有关内容可参见教材第9～10页。
17、物业经营管理三个层次工作中，属于物业管理主要职责的有（）等。
A制定物业发展战略计划B保持与租户的联系并收租C控制运营成本及保存财务报告记录
C资本性支出计划E物业维护及安全管理
【答案】BCDE
【解析】本题考查的是物业管理的主要职责。
物业管理主要定位于现场操作层面，主要职责是保持与租户的联系、收租、控制运营成本、财务报告和记录的保存、物业维护、资本性支出计划、危机管理、安全管理、公共关系管理等。
A选项内容属于资产管理的主要职责，故本题选B、C、D、E，有关内容可参见教材第11页。
18、物业经营管理三个层次工作中，属于资产管理主要职责的有（）等。
A制定物业发展战略计划B资本性支出计划及公共关系C监控物业绩效
D负责投资组合的绩效E管理和评价物业管理企业
【答案】ACE
【解析】本题考查的是物业经营管理中资产管理的主要职责，资产管理通过物业管理的工作来实施自己的战略计划，并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标。
资产管理的主要职责是制定物业发展战略计划、持有、出售分析，物业更新改造等主要开发决策，监控物业绩效，管理和评价物业管理企业，协助物业管理的租户关系工作，定期进行资产的投资分析和运营状况分析等。
B选项内容属于物业管理的职责，D选项内容属于组合投资管理的职责，故本题选A、C、E。
有关内容可参见教材第11页。
19、物业经营管理三个层次工作中，属于组合投资管理主要职责的有（）等。
A制定并执行组合投资策略B设计和协调物业资产的资本结构C定期进行资产的投资分析和运营状况分析D负责策略资产的配置和衍生工具的应用E监控物业绩效及物业的持有、售出分析
【答案】ABD
【解析】本题考查的是物业经营管理中组合投资管理的主要职责。
组合投资管理以投资者的目标和风险回报参数特征为基础，详细制定和执行一个投资组合战略，主要职责是制定投资组合目标与投资准则，制定并执行组合投资战略，设计和调整物业资产的资本结构，负责策略资产的配置和衍生工具的应用，监督购置、处置、资产管理和再投资决策，负责投资组合绩效，客户报告和现金管理等。
C、E选项内容均属于资产管理的职责。
故本题选A、B、D，有关内容可参见教材第11页。
【考点5】物业经营管理的工作内容
单项选择题（备选项中只有1个符合题意）
20、在物业经营管理的战略性工作中，影响投资决策的关键因素是（）。
①投资回收期②预期收益③还贷能力④风险水平
A①④B②③C②④C①③
【答案】C
【解析】本题考查的是物业经营管理中的战略性工作内容。
战略性工作包括确定战略、确定标准、构建信息基础、决策分析、进行资产组合等。
近年来制定决策的过程越来越复杂，而相比于其他因素来说，影响投资决策的两个关键因素是预期收益和风险水平。
故本题选C，有关内容可参见教材第12～13页。
21、在物业经营管理的常规工作现金流和成本管理中，不属于物业服务支出的是（）。
A日常维修费用B物业管理企业财产保险费用C管理人员的工资D法定税费
【答案】B
【解析】本题考查的是物业经营管理的常规工作内容。
物业服务支出的几个重要方面包括日常维修费用、计提维修准备金、设施维护费用、保险费、法律和财务费用、工作成本和地方性税收等。
物业管理企业的财产保险费用属于企业内部支出，不属于物业服务支出。
故本题选D，有关内容可参见教材第15页。
多项选择题（备选项中有2个或2个以上符合题意）
22、下列关于物业经营管理的常规工作，表述正确的有（）。
A现金流和成本管理是物业经营管理常规工作的重要组成
B日常维修和维护的开支由物业的租户承担
C物业出租的成本负担应全部转移给租户
D应由物业管理企业的专门人员对设施设备进行管理维护
E如若发生事故造成的损失得到赔偿，业主应事先与保险公司签订合约
【答案】ADE
【解析】本题考查的是物业经营管理的常规工作内容。
物业经营管理的常规工作是为了维持物业正常使用和保证其保值、升值，并进行资产管理，主要包括现金流和成本管理、日常维修和维护、未来维修和维护、设备设施管理和物业保险管理5个部分。
日常维修和维护的开支开源，需要租约各方通过沟通来确定具体改选方式，可能会由租户承担，也可能会由业主承担，这取决于双方的商谈结果，所以B选项表述错误。
对于物业出租的成本，业主会希望让租户在租金之外承担尽可能多的费用，这不仅可以降低各种管理成本，还可以降低各种风险和不确定性带来的意外成本，但是，把所有成本负担都转移给租户，在一些情况下既不现实，也不明智。
比如，在租户可能对物业的某一部分不满意时，这时为了留住租户，业主就不得不降低条件，允许租户承担较低的维修责任，而自己负担大部分。
所以C选项表述错误。
故本题选A、D、E，有关内容可参见教材第14～18页。
23、关于物业经营管理中的服务费，下列说法中正确的有（）。
A服务费用实际是由业主支付B服务费用实际是由租户支付
C包括供暖、排污、电梯等公共服务设施D包括针对整体物业的保险或维修
E计算时不用考虑会计和审核等专业服务成本
【答案】BCD
【解析】本题考查的是现金流和成本管理的内容。
服务费覆盖的内容本质上应当由业主承担，但实际上是由租户支付的。
在一个物业里面，这部分费用不仅包括供暖、排污、电梯、楼梯等公共服务设施，还包括针对整体物业的保险或维修费用。
每个租户在计算服务费的时候，还必须考虑到会计和审计等专业服务成本，这些费用一般是按照租户缴纳的服务费的一定比例来计算的。
故本题选B、D、E，有关内容可参见教材第16～17页。
24、关于物业经营管理活动中对物业的维修与维护，下列说法中正确的有（）。
A通常业主会寻找能够全部承担各种维修成本的租户
B目前大多数出租活动业主承担各种维修成本
C一般写字楼物业是由业主与租户共同负责物业未来的维修和维护
D维修计划应该从短期和长期两个方面考虑
E日常维修和维护的开支来源需要租约各方通过沟通来确定具体履行方式
【答案】ADE
【解析】本题考查的是日常和未来物业维修和维护的相关知识。
日常维修和维护的开支来源需要租约各方通过沟通来确定具体履行方式，业主会寻找能够全部承担各种维修成本的租户，这也是目前大多数出租活动处理这个问题的方式，所以B选项错误。
对于机构投资者投资的工厂、仓库和写字楼物业，如何处理物业出租已经有了约定的习惯，即一般由租户负责物业未来的维修和维护，所以C选项错误。
维修计划应该是全面且系统的，应从短期和长期两个方面考虑。
故本题选择A、D、E，有关内容可参见教材第17～18页。
25、案例分析题：
在一宗已开发的物业甲旁边有一小块土地，该土地适合进行开发建设，但是由于该地块排水系统出现问题，致使该块土地无法进行实际的开发运作。
作为物业甲的物业经营管理企业，对于该块土地，正确的做法是（）。
A防止他人利用某些权利或者名义对自己的土地所有权造成侵害
B在土地上搭建物业甲的附属停车场，确保土地不被别人占有
C检查土地的栏护情况，确保临近的土地使用者没有侵占其土地
D对土地进行等级评定和保险E不定期查看土地，确保没有负面因素作用在土地上
【答案】ACDE
【解析】本题是物业经营管理常规工作内容的案例题。
对物业的权利伴随着必须承担的义务对于物业投资来说，即使是最基本的物业收益也要求必要的管理工作，有时还要伴随一定的成本支出。
本题中A、C、D、E选项的内容均是防止自己的土地所有权受到侵害而采取的正确行为，但B选项中的行为不符合有关的建设法规。
故本题选A、C、D、E，有关内容可参见教材第14页。
第二章房地产投资及其区位选择
【考点1】房地产投资的目的与内容
单项选择题（备选项中只有1个符合题意）
1、下列关于物业经营管理的说法中，不正确的是（）。
A物业经营管理主要以非收益性物业为管理对象
B物业经营管理主要以业主或投资者为服务对象
C物业经营管理强调策略性价值管理
D物业经营管理要求物业管理师具备房地产投资知识以及选择投资区位的能力
【答案】A
【解析】物业经营管理主要以收益性物业为管理对象，以业主或投资者为服务对象，强调策略性价值管理，要求物业管理师具备房地产投资知识以及选择投资区位的能力；而对于非收益性物业，物业管理的内容主要是管理和服务，目的在于保证物业的正常使用，为业主和使用者创造安全、舒适、清洁的使用和居住环境，不涉及太多的物业经营管理。
故本题选A，有关内容可参见教材第20页。
多项选择题（备选项中有2个或2个以上符合题意）
2、投资者进行房地产投资的目的主要有（）。
A保证投资者财富得到使用B获得房地产业主的荣誉C获得较高的收益和资本增值
D降低投资者投资组合的总体风险E抑制通货膨胀对投资者的影响
【答案】BCDE
【解析】房地产投资是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接的从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。
投资者进行房地产投资的主要目的是为了使其财富最大化。
获得房地产业主的荣誉，获得较高的收益和资本增值，降低投资者投资组合的总体风险，抑制通货膨胀对投资者的影响4项均为财富最大化的具体表现。
而A选项并不是房地产投资的目的。
因为如果不是有利可图，投资者是不会为了保持财富得到使用而将财富投诸于市场当中的。
故本题选B、C、D、E，有关内容可参见教材第20页。
【考点2】房地产直接投资的内容
单项选择题（备选项中只有1个符合题意）
3、下列关于房地产直接投资与间接投资的说法中，不正确的是（）。
A在直接投资中，投资者直接参与房地产开发与购买过程
B直接投资分为从购地开始的开发投次和面向物业的置业投资
C不论是直接投资还是间接投资，投资者都需要参与房地产经营管理
D投资于房地产投资信托基金和房地产抵押支持证券均属于间接投资
【答案】C
【解析】房地产投资分为直接投资和间接投资。
直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，并参与有关管理过程；间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。
二者的主要区别在于是否将资金直接投入到开发或购买过程。
而直接投资又包括开发投资和置业投资两种。
在间接投资中，投资者并不需要参与房地产经营管理，只是参与到房地产相关的证券市场，具体包括投资于房地产抽象资信托基金和房地产抵押支持证券等。
故本题选C，有关内容可参见教材第20页。
多项选择题（备选项中有2个或2个以上符合题意）
4、下列房地产投资行为中，属于房地产直接投资的行为有（）。
A进行房地产开发投资B进行房地产置业投资C投资于房地产企业债券和股票
D投资于房地产投资信托基金E购买房地产抵押支持证券
【答案】AB
【解析】房地产投资分为直接投资和间接投资。
直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理过程；间接投资主要是指将资金投入与房
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