商业地产全程策划实操流程.doc

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商业地产全程策划实操

第一阶段：

市场调研阶段

-**商业项目市场调研报告

一、市经济环境的分析和生活结构研究

◆总人口及区域人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等

　　◆GDP发展状况及产业结构情况

　　◆消费品零售总额

　　◆商业增加值

　　◆城乡居民的人均可支配收入

　　◆城乡居民储蓄存款余额

二、区域结构调查与城市发展规划调查

　　◆公共设施状况

　　◆交通体系状况

　　◆道路状况、通行量

 　◆区域性质与功能特点

　　◆各项城区的机能

　　◆城市规划

三、商业发展规划及政策研究

u     商铺发展现状及布局情况

u     商铺发展规划

u     城市商业网点规划政策

四、区域零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析

 　◆地区商铺分布及经营业态详图 

　　◆商业地区间的竞争状况及竞争者调查分析

u     地区间的销售动向

u     大型主力店的动向

五、典型性调查与研究

六、地区未来商业地产的供应量分析

七、消费者消费行为调查与研究

u     地理细分调查分析

u     购买人群细分调查

u     年龄细分调查分析

u     经济状况细分调查分析

u     消费者交通和出行方式

u     购买者购买心理及行为分析

八、项目立地条件研究

u     道路类别及交通状况

u     项目地块自然与社会条件分析

u     顾客是否容易达到商业区

u     周边环境和公建设施

u     项目周围经济条件分析

u     项目SWOT分析

九、商圈的确定和研究

u     商圈的范围的确定

u     商圈的构成及顾客来源

第二阶段：

项目定位阶段

-**项目定位报告

一、 项目的市场定位

u     形象定位

u     规模定位

二、       目标客户定位

u     购买商铺的目标群分析

u     租赁使用商铺的目标群分析

三、       商铺的目标消费群定位及分析

四、       商铺的经营项目定位及功能定位

u     经营项目定位

u     功能定位

五、       商铺特色定位

六、       竞争定位

第三阶段：

项目规划、设计方案阶段

一、整体规划设计方案

二、建筑风格与立面效果设计方案

三、商铺结构与内部分割方案

四、景观设计方案

五、交通组织设计方案

第四阶段：

项目营销策划阶段

-项目价格计划

-项目市场推广方案

一、营销整体规划方案建议书

u     营销方式建议

u     营销渠道建议

u     营销策略建议

u     营销计划安排建议

u     促销策略建议

二、价格策略执行计划建议书

u     整体均价建议

u     分期均价建议

u     层差和朝向差分析

u     价目表建议

u     价格特别调整方式建议

u     付款方式建议

三、管理模式建议书

u     招商管理模式建议

u     物业管理模式建议

u     客户管理模式建议

u     销售管理模式建议

四、项目形象包装设计方案建议书

u     VI设计建议

u     楼书设计建议

u     展板设计建议

五、广告宣传策划建议书

以下有关内容以实际执行单位与甲方协议并由甲方确定认可为准

u     户外广告策略建议

u     报刊广告策略建议

u     新闻炒作策略建议

u     网上广告和炒作策略建议

六、销售活动策划建议书

以下有关内容以实际执行单位与甲方协议并由甲方确定认可为准

u     开工仪式建议

u     开盘仪式建议

u     封顶仪式建议

u     竣式仪式建议

u     入伙仪式建议

u     新闻发布会建议

u     展销会建议

第五阶段：

销售实施阶段