物业装修管理方案.docx

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物业装修管理方案

物业装修管理方案

一、方案制定思想、目标和原则

（一）方案制定思想

物业服务中心旨在为客户提供装修服务咨询及装修违规行为约束，保证港西新城D区建筑不因装修造成内外公共设施设备损坏，或未经相关部门允许改变建筑使用功能的行为。

（二）方案制定目标

保障港西新城D区楼宇结构及外观不因装修造成改变。

（三）方案执行原则

依据及参照港西新城D区《前期物业管理服务协议》、《业主临规约》、《物业管理条例》（国务院令第379号）、《国务院关于修改（物业管理条例）的决定》（国务院令第504号）、中华人民共和国建设部《住宅室内装饰装修管理办法》第110号令、《中华人民共和国消防安全管理规定》、《天津市城市房屋装修结构安全管理规定》、《天津市市容市貌管理暂行规定》、《天津市户外广告和招牌设置管理暂行规定》、《城市异产毗连房屋管理规定》、《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》津发改价房地（2009）1101号文件等相关法律法规，并贯彻执行其内容，以维护港西新城广大业主的公共利益。

二、方案组织机构

港西新城物业服务中心装修期间成立装修专管办公室，由物业服务中心三个部门（客服服务中心、工程部、秩序维护部）留守人员组成，分管装修办理巡查中各类事项，定期汇总问题协调处理并向项目经理汇报装修管理工作情况。

装修专管办公室人员及工作分配：

客户服务中心：

管业1人。

牵头各部门装修管理工作。

办理装修手续及对装修客户相关事项沟通协调。

处理违规施工，监督工程及秩序装修巡查任务。

及时填写相关记录，定期向项目经理汇报小区装修情况，及其他领导安排的工作。

工程部：

工程1人指定装修管理专员。

装修相关图纸审核。

针对设施设备、水电气等改造现场巡查监督，制止违规施工。

检查需改动部位准许证是否齐备，保障公共设施设备不因装修造成损坏。

避免因装修造成对楼宇破坏，及时填写相关记录。

秩序部：

巡逻岗1人指定装修管理专员。

针对装修安全防范巡查监督，查看装修现场须明示证件及人员证件。

现场防火等安全保障器材是否齐备，监督装修人员文明施工，防范偷盗等事件发生。

及时向装修专管办公室汇报施工安全隐患，并要求立即排除，及时填写相关记录。

三、方案实施细则

（一）装修办理

1、办理装修申请的时间

星期一至星期日办理时间：

09：

00-17：

00

2、办理装修申请的地点

港西新城客户服务中心，装修管理办公室

3、装修手续办理经手人

物业服务中心前台

4、装修办理流程

（二）办理装修申请须缴纳费用

1、装修保证金：

业主缴纳2000元，装修施工方缴纳2000元。

2、装修垃圾清运费：

装修企业将建筑垃圾袋装放置于服务中心指定地点，由服务中心统一清运，产生费用由装修企业承担，标准为5元/㎡。

3、临时出入证费用：

由装修企业统一办理，收取10元/人。

（三）办理所需填写表格

1、《装修公司人员情况登记表》；

2、《装修施工承诺书》；

3、《二次装修申请表》；

4、《防水试验情况确认书》；

5、《施工人员证临时出入证》；

6、《室内装修许可证》；

（四）装修图纸查验要求

A、室内平面图需：

室内平面布置；任何保险柜或重型装置达到或超过规定重量，并标明有关装置的尺寸、重量等详细资料；任何提升地面工程；室内装饰大样图。

B、电力分布图及简图需：

总配电图，分区配电盘位置、类别和功率；总耗电量计算；总配线图、简图并具备详细技术资料。

C、给排水图需：

建议给排水管接驳位置及水管尺寸；水管管线分布图；卫生间地面所采用防水材料详情。

D、消防点位布置平面图需：

任何间隔穿越天花吊顶，并提供施工大样图（不得采用任何易燃易爆物品于吊顶内）；照明灯盘位置；任何对天花吊顶内设备更改或增加；现有喷头及烟感器的位置及其提供建议修改位置。

（五）装修入场

1、秩序维护岗位设置：

小区门岗，小区巡逻岗。

2、入场人员控制：

（1）非机动车：

必须刷卡进入，将车辆存放于地下室，不得乱摆；

（2）施工人员：

经小区门岗检查出入证方可进入；

（3）装修入场人员须携带《临时出入证》，在小区门岗登记；

（4）无《临时出入证》者需做登记记录并报装修管理办公室，经装修负责人确认后方可放行并责令其补办《临时出入证》。

两次提醒仍未办理《临时出入证》者不予放行，直至办理《临时出入证》后放行。

3、入场车辆：

必须有物业服务中心开出/入门证进出；

4、离场人员控制：

（1）非机动车：

必须刷卡出门；

（2）人员：

必须刷卡出门；

（3）装修人员出具《临时出入证》离开；

（4）无《临时出入证》者不予放行并通知装修管理办公室经装修负责人核实后给予放行。

5、离场车辆：

刷卡出门；

6、装修临时人员控制：

装修期间固定临时施工人员需办理《临时出入证》，并缴纳《临时出入证》押金，不可在小区徘徊游荡。

若发现临时施工人员徘徊游荡第一次警告，第二次扣除《临时出入证》；若发现临时施工人员违反小区管理规定并造成损失的，应立即扣除《临时出入证》通知相关部门人员现场处理。

7、装修电梯：

装修人员出入电梯（只能携带随身工具等小件物品），搬运装修材料不可损坏电梯，如发现扣罚押金。

8、公共区域保护措施：

购买彩条布、硬纸板铺设于电梯及电梯厅走廊等装修需要经过区域，减少因装修造成的地面及墙面损坏。

若发现装修人员造成楼道墙面地面损坏的，应立即扣除《临时出入证》通知相关部门人员现场处理。

9、装修材料堆放点：

放到小区建筑垃圾指定堆放处。

（六）装修巡查

1、工程部1人：

为装修全程跟进，主要针对装修方对房屋和设施设备改动、改造或更换进行监督，确保楼宇结构和公共设施设备不因装修造成损坏或改动，若有改动须有相关部门批文方可施工。

巡查内容：

结构地面/分隔墙、改建及还原工程、外加设备及物件、物业外貌、公共设施设备、排水系统、消防安全等有关楼宇结构及公共区域改动/造的施工。

巡查操作：

若发现一般违规施工（对楼宇结构或公共设施设备无影响）应立即制止并作记录；若发现重大违规施工（对楼宇结构或公共设施设备造成损坏）应立即停止施工并记录，通知装修管理办公室现场拍照记录，出具《整改通知书》限期整改后方可继续施工。

巡查频率：

每天不定时巡查至少1次。

2、秩序维护部1人

为装修巡查全程跟进，主要针对装修施工现场安全防范，并对装修人员安全施工进行检查，规范装修人员行为，确保安全施工、文明施工；若发现轻微安全隐患及不规范行为立即要求整改；若发现重大安全隐患，立即停止施工通知装修管理办公室拍照记录并出具《整改通知书》限期整改后方可施工。

巡查内容：

装修现场须明示证件（《装修施工证》、如有动火作业则必须有动火作业申请表）、装修人员证件、装修现场灭火器等安全器材配置、装修人员行为规范、公共设施设备完好情况、治安事件防范等其他装修现场安全防范及人员规范巡查。

巡查操作：

若发现一般违规施工（未造成损失影响轻微）应立即制止并作记录；若发现重大违规施工应立即停止施工并记录，通知装修管理办公室现场拍照记录，出具《整改通知书》限期整改后方可继续施工。

巡查频率：

每天不定时巡查至少1次。

3、物业服务中心1人

主要协助工程部和秩序维护部进行装修巡查，制止装修违规施工或装修违规行为，同时检查装修施工方需明示证件（《施工许可证》、相关改动部位批示书复印件、动火申请书）是否齐备，及检查工程部和秩序维护部巡查记录表是否按要求进行每日、周巡查任务，及相关巡查中发现的问题是否及时处理。

若有一般违规施工要求立即整改并拍照记录，若有重大违规施工立即停止施工并拍照记录，出具《整改通知书》限期整改后方可继续施工；若发现未按要求巡查立即通知相关部门负责人规范巡查任务。

巡查内容：

协助工程部和秩序部巡查任务，及时记录处理违规事项，检查工程部和秩序部巡查记录，确保巡查工作正常进行。

巡查操作：

检查装修现场工程部和秩序部巡查记录，对未按要求巡查通知相关部门负责人处理。

抽查装修施工现场（内容同工程部和秩序部），若发现一般违规施工应立即制止并作记录；若发现重大违规施工应立即停止施工并记录，通知装修管理办公室现场拍照记录，出具《整改通知书》限期整改后方可继续施工。

巡查频率：

不定时抽查，每周覆盖1次

（七）装修施工行为规范

1、施工时间

（1）正常装修时间为：

08：

00-18：

00；

（2）为避免装修噪音影响其他已住业户，本大厦装修期限暂定半年（以正式交房时间为准），半年以后9：

00-18：

00内，不得进行一切发出噪音、震荡、强烈气味或对其他业户滋扰的装修施工；

（3）若需超时工作必须事先向服务中心提出申请（《装修加班申请表》加班时间不得超过当日23时），获得批准后方可延时。

服务中心有权随时停止一切发出噪音、震荡、强烈气味或对其他业户滋扰的工程（如截断电源等措施）。

2、结构地面/分隔墙

不得在结构地面及分隔墙进行挖空、钻孔等破坏性工程。

此等工程如造成漏水情况，客户需为此等行为负责。

3、改建及还原工程

因政府行为或法规的更改，装修管理办公室有权要求客户对所有装修工程进行更改或还原，如该工程影响楼宇设施、装修结构，装修管理办公室将发出书面整改通知，客户必须在五个工作日之内完成还原工程及缴付有关费用。

如客户未能在指定时间完工，装修管理办公室会安排该项工程，而所需费用会由客户承担。

4、外加设备/物件等

在未得到装修管理办公室事前批准之前，客户不得安装任何空调机于楼宇外墙及屋顶上。

空调室外机须安装在指定位置。

5、灯饰

所有走廊和楼梯均已装上足够灯光，为保持走廊之观瞻起见，客户请勿在大门及走廊加设任何灯饰。

6、物业外貌

（1）、为确保楼宇的外观统一美观，建议采用与楼宇外墙一直的颜色的卷筒窗帘。

（2）、不得改变外露窗户的原有色彩。

（3）、禁止在物业外墙及窗户上贴膜、安装遮阳罩、窗箱、旗杆、广告牌及任何伸出物或结构及堵塞任何窗户。

7、广告招牌

客户不能展示、悬挂及张贴任何招贴、通告、招牌、广告或其他物件。

8、公共设施

客户须保持楼宇内所有设备不能封死以致无法检查或维修。

所有活动检修口、渠盖、门、百页等不能安装或放置任何物品以影响正常开启。

9、排水系统

客户不能对楼宇公共设施的水喉、水管、阀门、设备等做出减少或增加接驳等工程。

客户不能倾倒污水于公共地方或其它排水设施等，并须对此行为所做出破坏而进行赔偿。

10、室内环境

客户需对其装修所产生的影响及其装修而造成单元内室内环境改变而负责。

11、消防安全

在装修工作展开前及在装修期间，客户必须在施工现场放置最少一个手提式灭火器。

灭火器数量按建筑面积大小而有所增减。

基本上要求单元内每五十平方米需放置一个有效灭火器。

所有购买此等灭火器的费用将由客户承担。

如采用挥发性油漆或易燃液体须提供排气扇，将室内的气体排出户外以免引起火灾。

如需动用明火、烧焊，须提前向装修管理办公室申报。

不准在动用明火时，同时使用油漆。

12、装修材料的搬运和建筑垃圾清运

（1）、装修材料不能临时或长期堆放在物业公共区域。

（2）、客户的装修材料、工具、垃圾和废料等不能堆放在公共区域。

运送时须严格按照装修管理办公室指定的线路行走，对经过的电梯和楼道的地面和墙面应采取适当的保护措施；

（3）、客户须自行安排把装修产生的垃圾和废料等运送到指定堆放点，所有装修垃圾及装修材料必须进行袋装，避免污染环境；

（4）、若有货运卡车装卸货物，必须事先通知服务中心，经服务中心同意后方能驶入，装卸完毕后迅速离开，尽量减少对其他客户的影响。

13、建议装修人或装修企业在装修实施前自行安排有关装修范围内的保险事宜，如火灾、水浸、意外、财产、人身安全及第三责任险保险等。

14、一切有关水、电管线等隐蔽工程，必须在封闭前经装修管理办公室检查，方可封闭。

未通知装修管理办公室检查通过而进行封闭的，装修管理办公室将保留要求拆封检查的权力，有关客户应给予配合，而相关费用、损失由客户自负。

15、禁止行为

（1）、未经服务中心批准擅自动工；

（2）、损坏钢筋混凝土圈（过）梁和构造柱；

（3）、未经许可任意拆改墙体；

（4）、更改、堵塞上下水主管道；

（5）、凿除地面和屋顶的水泥层（钢钉、膨胀螺钉、水泥钉等打入地面的深度不得超过30毫米，打入屋顶的深度不得超过10毫米）；

（6）、对梁、柱、承重墙、山墙、现浇板、楼层、预制板上开洞、剔槽；

（7）、房屋内暗埋水管处均已有划线示意，线两侧100毫米内切勿剔、凿、钻等；

（8）、在公共配电箱上搭接电源；

（9）、改动室内配电箱；

（10）、向窗外抛物，在楼梯、过道等公共场所堆放、抛撒任何物品；

（11）、使用超重材料（活荷载值不得超过《成都商会大厦商品房使用说明书》的要求）；

（12）、改变楼宇外观：

如管线、外门窗、阳台、细部做法等；

（14）、改变房屋功能，将没有防水层的房间及阳台等改作厨房、卫生间；

（15）、在没有作防水层的房间及阳台等处修建水池、洗刷池、浴池等易渗漏的建筑及构造物；

（16）、将装修及其它材料悬挂或放置在窗户外侧；

（17）、在楼宇及走廊加设任何灯饰；

（18）、封死或放置物品在活动检修口、渠盖、门、百页等处影响正常开启；

（19）、占用电梯、楼梯、过道等消防通道。

（20）、污染和破坏公共区域；

（21）、违反本建筑区划《高空作业责任书》相关条款进行高空作业。

（22）、在外立面展示、悬挂任何招牌、标志。

（23）、未经政府消防主管部门批准，擅自改动户内消防设施。

16、装修人员纪律

（1）、禁止装修人员进出小区无临时出入证，其家属随意进入“小区”范围内；

（2）、禁止在本小区内留宿（业主同意的除外）；

（3）、禁止在房间内喝酒、赌博及进行其它违法活动；

（4）、禁止在公共区域大声喧哗、打闹、翻越、逗留徘徊、乱扔垃圾、赤足、赤身、随地吐痰；

（5）、禁止随地大小便，不文明使用小区公共卫生间；

（6）、禁止运送建材、垃圾时遇上其他客户不礼让，以至弄脏他人衣物；

（7）、禁止进入其装修房间和指定通道以外的房间；

（8）、禁止偷盗他人物品、财产；

（9）、禁止破坏、偷盗公共设施设备。

（八）装修验收

1、装修单位施工完毕后，装修负责人须向装修管理办公室提出装修完工验收要求，在物业服务中心填写《装修验收申请表》。

工程部人员于装修完工现场进行验收项目检查，检查通过后签字确认，若有违规立即整改，整改通过后给予签字确认。

2、办理装修押金退款

退款手续办理完毕，七个工作日后押金退还。

四、违规处理

为加强成都港西新城D区室内装修管理，维护公共安全和广大客户利益及整个施工工程的顺利开展，根据《装修管理服务协议》，特制定本办法。

物业服务中心将视其情况给予警告，如拒不整改物业服务中心将按以下办法处理。

1、在规定施工时间外进行施工（加班而不缴纳管理费、加班超时、非规定事件发生的滋扰性质施工），视其违约情况收取秩序管理维护费元/次。

2、施工人员在施工现场必须携带《临时出入证》，如违反收取秩序管理维护费元。

3、不能盗窃广场内设施设备，如违反不但赔偿相应损失并移交司法机关处理。

4、不得盗窃公共和相邻客户的水电，如违反收取秩序管理维护费元/次，并赔偿其损失。

5、不能随地大小便，如有违反收取清洁维护费元/次。

6、进入小区的水泥、河沙和运出的建筑垃圾等散装物必须袋装化，如有违反收取清洁维护费元/次。

7、因施工需要，卸水泥、石灰等材料的必须用垫布和盖布堆放好，如有违反收取清洁维护费元/次。

8、在施工过程中要拆动墙体的不能使用超大锤，如有违反收取安全管理维护费元/次。

9、施工中必须关闭入户门，避免施工影响相邻客户和使用人，如有违反收取秩序管理维护费元/次。

10、不能擅自改动共用管线，如有违反收取管理费元/次、

11、禁止改变房屋外墙、阳台、外门窗的规格和颜色，如有违反收取管理维护费元/次，并报相关部门处理。

12、禁止户外安装各种遮阳蓬、花架、等其他安置物，如有违反收取安全管理维护费元/次，并报相关部门处理。

13、施工期内需停工和开工的需要书面报停和报开，否则视假期为装修。

14.在施工过程中，采取野蛮行为致使水管爆裂的，收取管理维护费元/次。

15、凡是改动卫生间、厨房的必须重新处理防水层，做闭水实验48小时以上，且经物业服务中心确认，否则令其停工做防水处理并收取管理维护理费元/次。

16、施工人员名单应送交物业服务中心装修管理办公室备案，装修管理办公室根据提供名单和有效证件核发《临时出入证》。

所有施工人员、装修材料应从指定地方出入。

施工人员一律禁止到其他楼层走动和夜间留宿，特殊情况必须经过物业服务中心批准，如有违反收取秩序管理维护费元/次。

17、进行室内装修，需增设临时电气线路时，必须经过物业服务中心批准并保证符合安全规定，禁止私拉乱接；照明时禁止使用碘钨灯，每具灯功率不能大于100W，并远离易燃物品，如有违反收取安全管理维护费元/次。

18、所有工具材料要堆放有序，施工现场须配足有效灭火器（按1具/50平方米配置2公斤干粉灭火器），如有违反收取安全管理维护费元/次。

19、施工中如需进行焊接等动火作业，须向物业服务中心装修管理办公室申请，经装修管理办公室批准后施工，施工现场必须有相关专业人员监护，如有违反收取安全管理维护费元/次。

20、不能损坏或改动消防设施设备和器材，维护好楼梯、走道和出口安全疏散标志事故照明和通风设施，如有违反照价赔偿，并收取管理维护费元/次。

21、严禁在施工现场吸烟，吸烟请到指定地点，如有违反收取清洁维护费元/次。

22、严禁在装修室内生火、煮饭等，如有违反收取安全管理维护费元/次。

23、每次完工前必须清理现场，室内不能堆放过多易燃物，如有违反收取安全管理维护费元/次。

24、在电气施工中必须由合格的电工安装。

拆开的插座、电线无论有无电源必须用绝缘胶布包裹好，如有违反收取安全管理维护费元/次。

25、运出材料或工具等物品，必须由装修负责人在装修管理办公室办理物资、物品出门登记手续，如有违反收取秩序管理维护费元/次。

26、未经申请私自加班的，视其情况将给予警告并扣除《临时出入证》，并驱逐出小区。

27、如违约人经物业服务中心警告，第一次处罚后仍不整改的，物业服务中心将给予加倍处罚，并将其清场。

28、装修人员任何情况不得违规使用电梯，如有违反收取秩序管理维护费元/次。

29、施工人员进入小区时，不能穿拖鞋、及光上身。

如有违反收取秩序管理维护费元/次。

30、装修人员为指定通道出入，不能从其他通道出入，如违反扣除《临时出入证》，并驱逐出小区。

31、装修人员使用电梯运货停留时间不能超出3分钟，如有违反收取秩序管理维护费元/次。

32、任何时间，装修人员不能使用电梯搬运超长、超宽、超重物品，如违反收取安全管理维护费元/次，如造成电梯损坏须照价赔偿。

33、电梯内禁止吸烟，如有违反收取清洁维护费元/次。

34、装修人员运送任何装修杂物和建材听从秩序人员指挥，不能随处乱放，如有违反除立即驱逐并收取秩序管理维护费元/次，造成公共设施设备损坏的须照价赔偿。

35、如上诉未做约定的物业服务中心将视其情况收取相应管理费用。

港西新城物业服务中心

李运海

2013年10月