工业仓储用地规划.docx
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工业仓储用地规划
第十章中心城市工业仓储用地规划
第一节工业用地规划
一、工业用地及园区建设现状
（一）工业用地及园区建设现状概况及分析
1.2007年中心城市工业用地建设概况
（1）城市建成区范围内的工业用地总量及发展特征分析
根据绘制现状图统计，2007年底，整个金州以南工业用地总面积为112.57平方公里，占现状建设用地总量604.30平方公里的18.63%，人均工业用地面积34.4平方米。
其中城市建成区范围内的工业用地面积为85.86平方公里，外围街道（乡镇）生产性用地的面积为26.72平方公里。
表10-1：
2007年中心城市工业用地总量统计
工业用地面积
中心城市
中心四区
旅顺口区
金州区
金港区
金石滩
建成区（公顷）
8585.7
4860.5
631.0
1028.0
2038.1
28.1
街道（乡镇）（公顷）
2671.6
102.7
753.0
1768.9
47.0
0.0
合计（公顷）
11257.3
4963.2
1384.0
1796.9
2085.1
28.1
表10-2：
2007年中心城市建成区范围工业用地指标统计
用地面积（公顷）
占城市建设用地比例（%）
人均工业用地（平方米）
中心城市
8585.7
21.41
30.4
1
中心四区
4860.5
21.97
22.8
2
旅顺口区
631.0
13.18
41.7
3
金州区
1028.0
23.74
40.8
4
金港区
2038.1
25.92
72.2
5
金石滩
28.1
2.83
42.6
据统计，2007年建成区范围内的工业用地面积为85.86平方公里，占城市建设用地的21.41%，人均工业用地30.4平方米。
工业用地占建设用地的比例了接近国家标准的上限25%（国家标准规定大城市的工业用地比例宜采用下限的15%），而人均工业用地指标远远超过国家标准的上限25平方米（国家标准规定大城市的人均工业用地指标宜采用下限的10平方米）。
可以看出，近几年来，大连市工业用地的增长速度远远高于城市人口的增长速度，工业的高增长在带来经济的飞速发展的同时，城市综合功能的建设并没有能够跟得上脚步，这也是造成现状人均建设用地指标超标的主要原因之一。
（2）外围街道（乡镇）工业用地总量及特征分析
分析可知，大连中心城市外围街道和城镇工业用地的布局呈现三种特征：
一是斑块式扩张，在一些街道和城镇中利用大片土地进行成片的工业开发。
二是沿线式扩张，主要依附公路和铁路布局。
三是散点式扩张，工业随机的布局在城市与小城镇之间、线状地物之间、斑块之间，一般出现于小城镇工业用地缓慢扩张时期。
①斑块式扩张：
现阶段主要表现为政府主导的工业小区、科技园等，企业自发形成的斑块较少，是一种人为引导工业用地扩张的新模式，也是近年来外围街道及城镇工业用地扩张的主导方式。
斑块式扩张是工业用地扩张方式发展的趋势，一方面随着工业化、城市化进程的推进，建设用地与耕地保护之间的矛盾尖锐化，客观上要求集约利用土地，据测算，由于分散布局，乡镇企业人均用地比城市职工人均用地多出3倍以上；另一方面，随着工业的发展，企业的增多，企业之间的竞争加剧，生存空间越来越小，而企业的聚集发展，有利于聚集专业化信息，形成专业化市场，从而吸引供应商、人才，降低交易成本，产生创新效应、资源共享效应。
目前，斑块式扩张引导的工业用地主要分布在营城子工业园、长城经济开发区、三涧堡工业区、石河工业园、三十里堡工业园、登沙河临港工业园等，这些工业区是未来大连工业发展的重点区域，也是城市化快速发展的区域，将给各自区域带来不同的发展机会和前景。
②沿交通干线扩张：
多为中小企业，以传统产业为主，与城市工业相比，企业生产原料的输入速度、产品的输出速度对企业的生存发展影响很大，运输成本在企业的成本中仍然占有一定的比重，使得交通要道周边成为外围街道和城镇工业用地布局的重要选址地。
目前，在工业用地布局中会发挥关键作用的几条主要的交通干线包括旅顺北路、土羊高速、沈大高速、大丹高速、201国道、202国道、长大铁路、大庄铁路，形成了旅顺北路沿线、沈大高速沿线、大丹高速沿线三个现乡镇企业的密集区。
交通的可达性、运费、运输时间对这些地区工业布局具有重要影响。
③散点式扩张：
这种工业用地的布局主要是由企业自身以及小的利益团体主导形成的，存在一定的盲目和无序竞争。
地方政府为了发展经济，企业为了最大限度的节约生产成本，具有优势区位的零散土地总是首先被一些存活时间不是很长的小型工业企业占用。
当具有优势区位的地块用完殆尽，这些地区继续向外扩张的用地基本上没有了优势区位，很难再被任何企业所选择。
目前，一些发展水平不高的地区的工业用地建设就是属于这样一种模式，诸如金州区的华家镇、向应镇、七顶山乡以及更广泛的乡村地区，这些工业用地的建设在小城镇的发展过程中发挥了一定积极作用，促进了更多农村地区的城镇化步伐。
但是由于这些地区的基础设施水平很低，对引进企业的准入门槛也相当低，往往是以牺牲环境、浪费资源为代价来换取工业生产总值指标的，不符合现在的可持续发展思路和节能减排的方针。
2.
2000-2007年中心城市工业用地供应情况分析
（1）2000-2007年工业用地供应总体情况分析
2000-2004年中心四区工业用地项目共179宗，总面积为6.82平方公里。
2005-2007年中心城市工业用地项目共1048宗，总面积为25.30平方公里。
图表10-1：
2000-2007年中心城市工业用地供应情况统计
（资料来源：
由大连市国土资源与房屋局提。
其中2000-2004年为市本级数据，根据供地台帐统计；2005-2007年统计数据根据土地清查数据统计。
）
根据2000-2007年新增工业用地数量的变化情况，新增工业用地时间序列总体上呈上升趋势，但在2007年新增工业用地的宗数和面积都有一个较大的回落，甚至低于2005年的水平。
这种变化可以看出，2007年大连市在工业项目的选择吸纳上一改以前单纯地强调项目的数量的思路，转而更加注重产业结构的调整和企业的升级改造。
2000-2007年新增工业项目的平均规模约为2.62公顷，其中2001、2004年较高，分别是6.86公顷、4.64公顷，说明这两年新增的工业项目中大项目所占比重较多。
（2）2000-2007年工业用地供应空间布局分析
表10-3：
2000-2007年各区工业用地供应情况统计
中山区
西岗区
沙河口区
甘井子区
旅顺口区
金州区
金港区
用地面积（公顷）
16.11
41.6
70.21
987.35
372.56
776.07
948.35
每个区占总用地比例（%）
0.50
1.30
2.19
30.74
11.60
24.16
29.52
批地案数（宗）
24
31
46
230
272
348
276
（资料来源：
由大连市国土资源与房屋局提。
其中旅顺、金州、金港区为2005-2007年土地清查数据统计。
）
2000-2007年工业用地供应中甘井子、金州、金港三区的用地总量约27.12平方公里，占工业总用地的84.42%。
旅顺口区的用地总量约3.73平方公里，占工业总用地的11.60%。
中山、西岗、沙河口三区的用地总量只有1.28平方公里，仅占工业总用地的3.99%。
可以看出，近年来在“西拓北进”发展战略的指导下，工业用地的建设重点正在向北转移。
城市中心区（大致为中山、西岗、沙河口三区范围）除保留适合在区内发展的个别企业外，基本上都没有增加工业用地，该区域内企业也不再有大型改造项目在退二进三的指导思想下逐步引导推动老企业尽快搬出中心区，关闭淘汰技术产品落后、无市场竞争力、无发展前景的生产企业，腾出空间发展高质量的第三产业以及二、三产业交融在一起的新兴产业。
3.现状工业发展态势及指标分析
（1）1999-2007年全市实现工业增加值总体情况
2007年全市实现工业增加值1344.8亿元。
在过去的十年间，工业增加值保持了较高的年增长率水平，并呈现出上升趋势，工业的发展前景良好。
表10-4：
1999-2007年全市实现工业增加值情况统计
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
增加值（亿元）
426.5
473.1
520.8
597.6
697.1
851.3
853.5
1058.8
1344.8
增长率（%）
---
10.9
10.1
14.7
16.6
22.1
0.3
24.1
27.0
（2）2007年大连市支柱产业发展指标分析
2007年全市完成工业投资786.6亿元，占全市建设项目完成投资的52.5%，同比增长46.4%，近三年来均保持45%左右的增长。
“四个基地”产业建设共完成投资460.4亿元，占工业投资的58.5%。
其中，石油及化学工业完成投资178.7亿元，同比增长65.6%；电子信息产品制造业完成投资31.2亿元，同比增长133.0%；船舶制造业完成投资33亿元，同比增长146.5%；现代装备制造业完成投资217.5亿元，同比增长29.2%。
与此同时，2007年全市工业实现增加值1344.8亿元，同比增长23.0%。
“四个基地”实现工业增加值737.1亿元，占全部工业增加值的58.5%，同比增长22%。
其中，石油及化学工业实现增加值232.5亿元，同比增长6.2%；电子信息产品制造业实现增加值88.4亿元，同比增长24.3%；船舶制造业实现增加值88.3亿元，同比增长43.8%；现代装备制造业实现增加值327.9亿元，同比增长31.1%。
表10-5：
2007年大连市支柱产业发展指标统计
全部工业
石油及化学工业
电子信息产品制造业
船舶制造业
现代装备制造业
工业投资（亿元）
786.6
178.7
31.2
33.0
217.5
同比增长（%）
46.4
65.6
133.0
146.5
29.2
占全部工业投资比例（%）
22.7
4.0
4.2
27.7
工业增加值（亿元）
1344.8
232.5
88.4
88.3
327.9
同比增长（%）
23.0
6.2
24.3
43.8
31.1
占全部工业增加值比例（%）
17.3
6.6
6.6
24.4
图表10-2：
2007年大连市支柱产业投资收益关系分析
通过对2007年数据的分析，四大支柱产业中投资回报率最高的是电子信息和造船、投资增长对增加值增长拉动率最高的是装备制造、投资效率最高的是装备制造和造船，石油及化学工业的投资回报率、投资增长拉动率和投资效率相对较低，但其增加值在全部工业增加值中所占的比重较大。
可以看出，在四大支柱产业中，电子信息、装备制造和造船的发展还有很大的潜力，须在用地上给予足够的支撑。
（2）2006年中心城市工业发展指标分析
2006年中心城市实现工业总产值465.37亿元、工业增加值343.63亿元、地均产值4.13亿元/平方公里、工业用地产出率3.05亿元/平方公里。
表10-6：
2006年中心城市工业发展指标统计
工业总产值
（亿元）
工业增加值
（亿元）
用地面积
（KM2）
地均产值
（亿元/KM2）
工业用地产出率
（亿元/KM2）
中心城市
465.37
343.63
112.57
4.13
3.05
4.现状主要工业园区（团地）布局及其与所处环境的关系
图10-1：
中心城市现状主要工业园区（团地）分布图
表10-7：
现状主要工业园区（团地）建设情况分析
编号
园区（团地）名称
坐落位置
规划面积
（KM2）
园区主要产业
与所处环境的关系
Y1
黑咀子工业区
沙河口区
---
以大连造船厂为主体
大连造船厂有意向搬迁至长兴岛
Y2
南沙工业区
沙河口区
---
以大连机车厂为主体
被城市生活区包围，建议实施搬迁改造，结合现有的铁路专用线，保留一定的研发试验功能
Y3
沙东工业区
沙河口区
---
以造船新厂为主体
大连造船厂有意向搬迁至长兴岛
Y4
后盐环保物流园
甘井子区
---
---
位于城市主要出入口，附近有新规划的地铁站场，需重新审视其定位
Y5
革镇堡工业区
甘井子区
---
---
该区域为要为港口的仓储服务区，工业区的建设应该与大方向一致，仓储区搬迁工业就搬迁
Y6
甘井子石化园
甘井子区
---
---
依托原有的石化企业拓展形成，与城市产业向北转移的大战略不一致
Y7
王家沟工业区
甘井子区
---
---
位于规划的机场前新区范围之内，多为低水平的小企业，建议实施搬迁
Y8
高新技术园区
甘井子区
---
---
园区基本饱和、拓展空间不足、可向西与旅顺南路软件产业带结合发展
Y9
营城子工业园
甘井子区
15
生物工程与制药、新型材料、机电一体化
依托土羊、现状基础一般、发展空间大
Y10
辛寨子工业园
甘井子区
6.5
食品加工、机械装备
位于城市边缘、临近机场，现状基础一般
Y11
北海工业园
甘井子区
2.32
船舶配套、轻工、机械加工
依托沈大、现状基础一般、园区被沈大、土羊、森林公园围合、拓展空间不足
Y12
大连湾装备制造园
甘井子区
5.27
大型压力容器、重型机械产品
依托海港，交通便利，周边用地性质混乱，建议棚户区逐步搬迁改造，预留足够发展空间
Y13
水师营高新技术园
旅顺口区
---
---
临近铁路、旅顺南路，建设用地不足，基础设施不完善
Y14
旅顺经济开发区
旅顺口区
27
船舶制造、船舶配套、精密电子、精细化工、食品医药
是连接东北和中西部地区的咽喉要道，依托海港，以外向型工业结构为主体，现状产业空间布局不完善，用地规模适度且留有发展空间
Y15
双岛湾石化园
旅顺口区
20
炼油、乙烯
与双岛湾的环境保护相矛盾
Y16
长城经济开发区
旅顺口区
5.33
冶金制造、食品加工
工业用地只是局限于铁路沿线，不适应未来发展需要；冶金制造高耗能、污染重，应注重节能减排要求，减轻对周边地区的环境污染
Y17
三涧堡工业园
旅顺口区
10.95
机械装备、船舶配套、石油化工
位于旅顺北路沿线，临近长城经济开发区，周边多为山体和农田，应控制用地规模，加强道路等基础设施的建设，减轻污染
Y18
金州经济开发区
金州区
10
机械制造、电子信息、精细化工、新型材料
具有得天独厚的区位优势，交通便利，但现状用地不足，工业发展在横向对比中，与发达地区仍有较大差距，在土地集约、产业集群、节能环保方面应进一步加强
Y19
金州工业配套园
金州区
1
装备制造业配套
用地被202国道、哈大客运专线、铁路线等穿越，周边多为耕地和果园，将来可通过第二疏港路的连接实现与大连开发区工业一体化
Y20
石河工业园
金州区
2
机电、服装、食品
临近铁路和202国道，现状用地性质混杂
Y21
三十里堡工业园
金州区
53.4
装备制造业
依托海港，但工业区总用地不足
Y22
登沙河临港工业园
金州区
50.55
精品钢材、汽车零部件
具有临港优势，但现状发展用地不足，交通单一，环保与规模效益需进一步改善
Y23
经济技术开发区
金港区
---
---
具有地理与政策双重优势，用地即将饱和，需寻找新的拓展空间
（二）工业用地建设过程中存在的主要问题
1.工业用地的集约利用效率与国际先进城市有很大的差距。
长期以来，工业主导和优先战略及土地无偿使用制度，导致城市工业用地比例过高，工业布局散乱。
在城市用地的空间布局中，由于工业用地比重大，以及功能分区不尽合理，城市中心区或高地价区被低效益、耗能大、污染大的工业企业占据，造成土地的区位优势得不到充分发挥，导致对土地的粗放利用，投入产出率低，也加剧了土地资源供求紧张的局面。
有关资料显示，国外城市工业用地所占的比例，一般不超过城市面积的10%，而我国城市普遍超过20%。
2007年中心城市工业用地面积占城市建设用地的24.41%、人均工业用地30.4平方米、工业用地产出率3.05亿元/平方公里，工业用地的集约利用效率较低，与国际先进城市有很大的差距。
未来大连按照建设国际城市标准，工业用地产出率要达到发达国家城市的一般水平40亿元/平方公里的话，工业用地的投放总量应当缩减到十分之一。
工业用地使用效率的提升还有很长的路要走。
表10-8：
有关城市工业用地指标及工业发展水平比较
工业用地比例（%）
人均工业用地面积（M2）
工业用地产出率（亿元/KM2）
统计年份
大连
24.41
30.4
3.05
2007
上海
26.86
37.03
4.52
1997
纽约
7.48
8.91
53.37
1988
芝加哥
6.90
---
41.01
1982
东京都
2.64
2.55
81.52
1990
大阪
15.35
---
46.94
1987
横滨
7.34
---
42.91
1980
2.土地闲置浪费现象严重。
旅顺、金州、甘井子区北部以及一些城镇的工业用地闲置浪费现象严重，其主要表现形式有重复建设、圈大用小。
在过去的工业用地使用与管理中，一些地方政府出于本届班子的政绩及可支配资金的最大化，纷纷招商引资，大上工业项目，但由于缺少较为细致的论证，产品和产业结构雷同，重复建设严重，并且工业用地取得成本低，一些企业圈占大量土地，建花园式工厂，造成土地资源的闲置浪费。
3.工业园区的配套设施建设滞后、吸纳行业性质复杂。
在工业园区的建设过程中，一些工业园区将土地一出让了事，企业厂家仅负责厂区范围内的建设，工业园区的配套设施无人牵头建设，滞后于企业厂家的建设。
厂家建成投产后，在没有相应配套设施的情况下开工生产，特别是排污、停车、垃圾处理等设施残缺不全。
还有一些工业园区不按照行业布局原则吸纳企业，而是无门槛的吸纳企业填满园区，使得工业园区内行业功能分区混乱，难以形成社会化分工协作生产，工业废料处理、环境保护等方面存在较大问题。
4.城市中心区企业搬迁缺乏主动性、搬迁方案缺乏宏观调控。
位于城区中心拟搬迁的工业大多数是亏损严重、效益低下的特困企业。
他们一方面面临政府和公众的压力需要尽快搬迁，另一方面企业拮据的财政状况又难以偿付搬迁的费用。
目前，搬迁工业通常采取拍卖方式来解决搬迁费用，然而大多数企业通过转让原有土地而获得的补偿金远远不够其搬迁所需投入的费用。
企业搬迁的目的地在商服、文教等方面远不如中心区方便，企业、职工对此存在一定抵制心理，不愿意搬迁到城市边缘地带居住。
加之，,我国小汽车尚未普及，公交系统也尚未完善，这给职工的上下班带来了很大的不便,也无形之中增加了企业的运营成本。
由此出现了一些企业拒不搬迁或迟迟不搬的现象,政府不得不采取强制措施对其实施搬迁改造。
城市中心区企业搬迁缺乏主动性，制约了城市整体功能的提升。
搬迁企业在选择厂房、办公等新址时，考虑更多的是企业自身的后续经济发展问题。
当缺乏对工业结构整体规划与政府宏观调控措施的情况下，企业往往只根据自身利益来选择城市用地。
其结果往往导致工业分散布局，不利于企业的规模集聚和配套生产协作，也不利于“三废”的集中统一治理，同时易造成土地资源的巨大浪费。
二、工业用地布局格局及时空演变特征
对于一个城市的发展来说，工业用地作为重要功能区是城市的重要组成部分，工业用地的布局带动居住、公共服务设施等生活、生产配套功能用地的布局，成为城市的组成单元。
通过研究工业用地布局格局及时空演变特征，能够准确把握城市的空间结构，合理布局工业园区的位置。
1.沿海岸和铁路两线据点式布局形态（1945年前）
大连的工业是伴随着港口发展起来的，起初工业用地的形成是在日本占领时期，当时利用大连临港的优势，在铁路两侧布置工厂，工业用地呈现出沿海岸线和铁路据点的态势，整个大连沿海岸线被码头和工厂占光，没有一处生活岸线。
2.沿轴线向腹地纵深成片布局形态（1945-1966年）
新中国建立前后（1945-1966年），工业用地沿海岸线和铁路向北拓展，并开始向两侧延伸的生长过程，逐渐形成了大小不一的工业片区。
当时的工业用地，采取大中小型相互结合，新开辟的沙周路东、南沙河口、甘井子、寺儿沟等几处工业区，促进了全市工业的较大发展。
3.工业区遍地开花的布局形态（1978-1984年）
改革开放初期（1978-1984年），工业用地在原有基础上进一步向城市纵深发展，遍地开花，形成了友谊街北、盐岛北、革镇堡西、寺儿沟、荣华北岗、五一广场、南沙、泡崖、甘井子、黑嘴子、沙东、王家沟、转山屯以及旅游三里桥等13个工业区，基本上布满城市的各个方位，每个工业区都建设有一片生活区。
这一时期的城市形态呈现明显的工业大发展时代的特点。
4.工业有机疏散时期（1984年至今）
自1984年大连经济技术开发区成立并开始建设至今，新增工业用地沿着旅顺南路、旅顺北路向西拓展，沿着沈大高速、大丹高速向北挺进，呈现跳跃组团发展的态势，城市中心区的工业逐步向外疏解。
三、快速转型时期工业用地调整原则
（一）未来影响大连市工业用地布局的主要因子
1.土地资源和地价
随着城市化的快速发展，土地资源益发珍贵，城市中可使用的土地越来越少，工业用地的土地成本将越来越高。
逐渐增加的土地成本迫使城市中心的工业用地向城区边缘或更外围的郊区转移以寻求发展，而留下来的工业用地在成本高昂的条件下要创造更多的利润就必须提高用地的使用效率。
就大连而言，市内四区、金州、金港的老工业区，受到众多因子的影响，整合工业用地、提升工业技术和产业转型应成为该区域的首要任务。
2.就业岗位
在传统的工业区位论中，劳动力生产成本是工业布局重要的影响因子之一。
但是，现在产业布局的动力从传统的追求经济利益逐渐发展为现代的经济和社会利益并重。
在这种情况下，城市劳动力就业需求甚至比降低劳动力生产成本对工业布局的影响更大。
据统计，2006年市内四区的规模以上工业企业提供就业岗位8.07万个，市内七区的工业用地提供的就业岗位达到18.52万个，占整个大连市城镇从业人员89.77万的20.6%。
由此可见，工业对社会就业具有很大的贡献。
图表10-3：
2006年各区规模以上工业企业就业人数
3.
交通运输
交通运输无论是在传统的工业区位论中还是在现在，一直都是影响工业布局的重要因子之一，便捷的对外交通成为大连工业用地优先考虑的因素，尤其是海港成为大连工业用地发展的基点。
作为港口与腹地的连接通道，铁路和高速公路在工业用地的发展中起到了不可估量的引导和支持作用，带动周边地区的工业发展。
4.生态环境
在现有的工业用地中，对环境基本无干扰和无污染的一类工业用地面积仅为17.97平方公里，有一定干扰和污染的二类工业用地面积为39.27平方公里，有严重干扰和污染的三类工业用地面积为28.62平方公里。
污染源的工业主要分布在甘井子区北部和金州城区周边地区，金港
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