可行性研究报告2.docx

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可行性研究报告2

罗甸县棚户区改造项目工程

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行

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研

究

报

告

二〇一二年八月

罗甸县棚户区改造项目工程

可行性研究报告

第一章总论

第一节本建设项目概况

第二节本建设项目研究范围

第三节本建设项目的发展状况

第四节本建设项目可行性研究报告的编制依据

第五节本建设项目可行性研究的结论

第二章本建设项目提出的背景及建设的必要性

第一节项目提出的背景

第二节项目建设的必要性

第三节项目建设的有利条件

第三章区域环境及建设条件

一、区域概况

二、区位发展环境分析

三、项目区地质环境条件

第四章罗甸县保障性住房安置区现状

第五章征地拆迁

第一节龙坪镇棚户区征地拆迁概况。

第二节安置区征地拆迁概况。

第三节征地拆迁政策措施。

第四节龙坪镇棚户区征地拆迁投资估算及分配方案。

第六章项目选址及建设条件

第一节场址区域自然状况

第二节社会环境条件

第三节项目选址综述

第七章总体规划方案

第一节规划依据

第二节规划指导思想

第三节规划目标

第四节规划方案

第八章工程设计方案

第一节建筑设计

第二节结构设计

第三节给排水设计

第四节暖通设计

第五节电力设计

第六节燃气设计

第九章节能节水

第一节执行标准和规范

第二节节能节水的措施

第十章环境保护评价

第一节环境场址现状

第二节环境污染分析

一、大气环境影响分析及处理措施

二、水环境影响分析及处理措施

三、噪声影响分析及处理措施

四、固体废物影响分析及处理措施

五、结论

第十一章水土保持

一、工程措施

二、植物措施

第十二章项目组织管理及招投标方案

第一节项目组织管理

第二节招投标

第十三章项目建设进度计划

第一节建设工期

第二节项目实施进度安排

第三节项目实施进度表

第十四章投资估算与资金筹措

第一节投资估算

第二节资金筹措方式与来源

第十五章社会评价

第一节项目对设计的影响分析

第二节社会风险分析

第三节社会评价结论

第十六章研究结论与建议

第一节研究结论

第二节项目建议

第一章总论

第一节建设项目概况

1.1工程名称：

罗甸县棚户区危房改造项目工程

1.2建设项目承办单位：

罗甸县兴甸城镇建设投资有限责任公司

1.3本项目建设性质：

城区棚户区危房改造

1.4建设项目地点：

罗甸县龙坪镇旧城区

1.5建设项目规模及内容

棚户区危房改造工程主要拆迁龙坪镇老城区棚户区地块居民，本次征用土地面积116484.18平方米，拆迁房屋建筑面积250892.66平方米，被拆迁居民安置在龙坪镇城北安置小区、城东安置小区内，在安置区内需征地899.874亩。

安置区总规划用地面积为277210.74㎡，其中建筑占地面积164547.86㎡，总建筑密度为25%，容积率为1.25，绿地率为35%。

安置区规划总建筑面积250892.66平方米。

1.6本建设项目总投资及资金来源

本建设项目总投资为8.11亿元，资金筹措方式如下：

由兴甸城镇建设投资有限责任公司出资3.11亿元作为本项目资本金，剩余部分通过贷款解决。

1.7本建设项目进度

本项目建设周期为24个月（2012年10月至2014年10月），本项目按照建设进度分为四个阶段，即前期工作阶段、施工方案设计阶段、工程建设阶段、竣工验收阶段。

第二节本建设项目研究范围

本次拆迁龙坪镇老城区地块116484.18平方米。

改造区域内涉及拆迁186706平方米。

按“拆一还一”进行产权调换应建安置房186706平方米。

现需在安置区规划建设住房250892.66平方米。

拟建龙坪镇老城区片区规划项目及地界范围内的室外工程，根据国家有关部门对建设项目可行性研究内容及深度要求，确定项目名称、性质、地点；分析项目的背景情况，研究项目建设的必要性及可行性；研究确定项目建设总规模和主要功能设置、建设范围及内容；选定建设场址，建设项目的内容提出建筑物用地范围内的总体布置，包括建筑物、水、电等设施在内的主要建设方案；项目建设及运行中的环保、消防、安全等的措施方案；项目定员方案；项目实施进度计划，确定建设工期；估算工程建设所需投资额，拟定项目融资方案；对项目社会综合效益进行分析等。

第三节本建设项目编制依据

3.1指导思想

3.1.1依据龙坪镇镇棚户区及安置区居民拆迁情况，按照“拆一还一”原则规划建设安置房，配套公共基础设施。

3.1.2依据建设场地现状地形地貌条件进行布置，并考虑与周围环境相适应的生态环境建设。

3.1.3为加大房屋安置力度、完善拆迁补偿评估办法、落实政府统筹和监管责任，使其更好地为经济与社会发展以及构建社会主义和谐社会服务。

3.2编制原则

3.2.1遵守国家有关法律、法规和行业规范，适应项目所在地区社会、经济发展的状况，正确处理现状与发展、需要与可能的关系，做到规模适宜、功能适用、装备适度、经济合理、安全卫生；

3.2.2符合所在地区城市总体规划和区域规划的要求，充分利用现有资源，避免重复建设或过于集中，合理利用原有设施，厉行节约，避免浪费；

3.2.3坚持从实际出发，因地制宜，讲求实效的方针；

3.2.4坚持以土地的合理利用为目标，合理设计项目的建设方案，提高土地及其他资源综合利用水平。

合理确定建设规模和建设标准，满足被拆迁家庭住房需要，提高投资效益，促进区域经济和社会主义和谐事业健康发展。

第四节本建设项目的发展状况

4.1项目的提出

在罗甸县龙坪镇老城区平房密度相对较大、贫困人口居多、建设使用年限久、结构简易、人均居住水平低、居住条件恶劣、基础设施不齐全、道路狭窄、治安和消防隐患大以及环境卫生脏乱差，给该片区内居民生产生活带来诸多不便。

为贯彻好省政府〔2012〕2号文件精神，县人民政府提出了《罗甸县旧城改造及棚户区危房改造规划》，根据《罗甸县旧城改造及棚户区危房改造规划》要求，需要对龙坪镇老城区棚户区进行改造，将居民进行搬迁至城北安置区，该项目得到贵州省省政府、黔南州州政府以及罗甸县人民政府的高度重视，项目的建设迫在眉睫。

4.2已进行的调查研究及其调查成果

4.2.1项目用地:

已完成用地选址及前期测量。

4.2.2项目工程技术方案：

已确定采用的设计方案。

4.2.3环境影响：

项目建设、运营中采取措施后均不会对环境造成不良影响。

4.2.4节能指标：

本建设项目符合国家建筑节能标准。

4.2.5资金筹措：

资金来源于业主自筹。

4.2.6社会效益：

本建设项目有利于城镇建设发展的需要，同时改善了龙坪镇的环境，为被拆迁的居民创造一个优质、理想的居住环境。

第五节本建设项目可行性研究报告的编制依据

5.1《中华人民共和国物权法》

5.2《中华人民共和国土地管理法》

5.3《国有土地上房屋征收与补偿条例》

5.3《关于推进城市和国有工矿棚户区危房改造工作的指导意见》（建保〔2009〕295号）

5.4《罗甸县城市总体规划》

5.5《罗甸县国民经济社会发展第十二个五年计划纲要》

5.6国家发展改革委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）

5.6国家现行的有关政策、标准、规范、定额等有关文件和指标的规定。

第六节本建设项目可行性研究的结论

本项目建设符合科学发展观，项目选址符合区域发展规划，资金筹措和来源落实，自有资金基本到位，建设条件适宜，设计方案技术水平合理，有效贯彻了国家节能政策，社会及环境效益显著，项目经济可行，具备可持续性发展，该项目的实施是可行的。

第二章本建设项目提出的背景及建设的必要性

第一节项目提出的背景

罗甸县位于贵州省南部边缘，地处东经106°23′—107°03′北纬25°4′—25°45′之间，海拔在242一1400.6米之间，属珠江水系，红水河插境而过，国土总面积3012.93平方公里。

北接黔南州惠水、长顺县，西邻黔西南州望谟和安顺市紫云县，东与平塘县接壤，南与广西南丹、天峨、乐业县隔红水河相望。

罗甸县城距省会贵阳市166公里，距州府所在地都匀市187公里，是贵州比较偏远山区农业县之一，为国家级贫困县。

辖26个乡镇，271个行政村、4个居民委员会，1740个村民组。

2007年末，全县人口为33.82万人，少数民族人口占69％，农业人口28.9万人，占总人口89％，人口出生率为12.49‰，人口自然增长率为7.8‰。

2010年全县社会固定资产投资18.9亿元，地区生产总值为23.5亿元，财政总收入3.24亿元，农民人均年纯收入3687元。

罗甸县属南亚热带季风气候，其特点：

春暖早、秋凉迟、夏长冬短、四季不甚分明，无霜期长，日照充足，太阳辐射多，降雨量充沛，但时空分布不均，干湿季节明显，气候地区差异大。

北部中亚热带地区，冬季温和，夏无酷暑，冬春干旱较轻，南亚热带的中部和南部地区，夏长而炎热多雨，冬短而干暖，春旱频繁，南部红水河谷地区被称为省内“天然温室”。

多年平均气温为15.6℃～20.5℃，大部份在18℃以上，县城19.6℃，极端最高气温为40.5℃，极端最低气温为-3.5℃。

无霜期在334天左右，日照时数平均在1350—1520小时左右。

第二节项目建设的必要性

2.1项目提出的理由

保障性住房问题是重要的民生问题。

党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。

改革开放30多年来，随着我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。

但由于罗甸县属于落后地区，城市保障性安居工程建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市中低收入家庭住房还比较困难。

罗甸县委和政府按照中央全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，把解决城市（包括县城，下同）中低收入家庭住房困难和城区危房改造作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以保障性安居工程建设为重点、多渠道解决城市中低收入家庭住房困难。

同时提出：

以城市中低收入家庭为对象，进一步建立健全城市保障性安居工程制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，力争在“十二五”期间，使中低收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改决。

为落实国家政策，改善城市中低收入家庭居住条件，提出本项目。

2.2项目提出的过程

按照中共中央、国务院关于关注民生，解决城市中低收入家庭住房困难的政策要求，罗甸县在摸清该县城区中低收入家庭基本情况的基础上，组织相关部门开展住房保障规划、选址、资金筹措等前期工作，土地相关手续已基本落实，规划部门已批准，相关手续正在办理过程中。

2.3随着龙坪镇老城区人口密度的增大，整个范围内环境恶劣，对改造区域内的居民进行搬迁，不但可以改善改造区域内环境，同时为居民创造一个功能齐全，基础设施配套的舒适环境。

2.4《罗甸县旧城改造及棚户区危房改造规划》确定，龙坪镇老城区棚户区危房改造工程拆迁总建筑面积186706平方米，搬迁居民480户，共计1824人。

该工程分两个阶段实施安置，即2014年前，完成城北安置小区安置工作，2015年前，完成城东安置区的安置工作。

综上所述，在2015年，实施龙坪镇老城区棚户区危房改造工程，需搬迁居民1824人，拆迁房屋186706平方米。

提供安置条件是实施居民搬迁的前提，因此，加快实施此项目不仅重要，且迫在眉睫。

第三节项目建设的有利条件

3.1罗甸“三位一体”的经济效应作用，带动了罗甸经济发展。

随着罗甸县“三位一体”工程的逐渐实施，罗甸经济建设发展的良好势头是空前的，随着经济发展水平的不断提高、财力逐步增强和城镇建设的发展壮大，加上各级各部门对城市棚户区危房改造工作的支持力度不断加大，罗甸县城市棚户区危房改造和保障性安居工程建设已经具备了很好的条件。

为此，县政府决定抓住这一有利时机，采取有力措施进行棚户区危房改造，改善龙坪镇的环境状况。

3.2贵州省委、省政府及黔南州政府、罗甸县政府等各级各部门的高度重视，为罗甸县城镇建设环境整治及规划建设棚户区危房改造提供了政策支持。

第三章区域环境及建设条件

一、区域概况

（一）地理位置及行政区划

罗甸县位于贵州省南部边缘，地处东经106°23′—107°03′北纬25°4′—25°45′之间，海拔在242一1400.6米之间，属珠江水系，红水河插境而过，国土总面积3012.93平方公里。

北接黔南州惠水、长顺县，西邻黔西南州望谟和安顺市紫云县，东与平塘县接壤，南与广西南丹、天峨、乐业县隔红水河相望。

罗甸县城距省会贵阳市166公里，距州府所在地都匀市187公里，是贵州比较偏远山区农业县之一，是国家新阶段扶贫开发重点县。

罗甸县现辖26个乡镇，268个行政村、3个社区、2个居委会，1740个村民组。

2007年末，全县人口为33.82万人，少数民族人口占69％，农业人口28.9万人，占总人口89％，人口出生率为12.49‰，人口自然增长率为7.8‰。

2011年全县社会固定资产投资18.9亿元，地区生产总值为23.5亿元，财政总收入3.6亿元，农民人均年纯收入4576元。

（二）自然环境条件

罗甸县属南亚热带季风气候，其特点主要表现为：

春暖早、秋凉迟、夏长冬短、四季不甚分明，无霜期长，日照充足，太阳辐射多，降雨量充沛，但时空分布不均，干湿季节明显，气候地区差异大。

北部中亚热带地区，冬季温和，夏无酷暑，冬春干旱较轻，南亚热带的中部和南部地区，夏长而炎热多雨，冬短而干暖，春旱频繁，南部红水河谷地区被称为省内“天然温室”。

多年平均气温为15.6℃～20.5℃，大部份在18℃以上，县城19.6℃，极端最高气温为40.5℃，极端最低气温为-3.5℃。

无霜期在334天左右，日照时数平均在1350—1520小时左右。

第四章龙坪镇棚户区及安置区现状

本章内容详见龙坪镇棚户区危房改造规划及现状图片。

第五章征地拆迁

第一节龙坪镇棚户区征地拆迁概况。

根据《罗甸县旧城改造及棚户区危房改造规划》搬迁总建筑面积186706平方米，需征地899.874亩。

第二节安置区征地拆迁概况。

安置区内需实施安置棚户区危房改造拆迁居民480户，征用土地面积899.874亩。

两个安置点都无拆迁户，只需办理征地手续即可。

第三节征地拆迁政策措施。

3.1罗甸县征地拆迁安置补偿方案

城市棚户区危房改造及保障性安居工程建设是加快我县城镇化建设步伐，提高城市品位，改善人居环境的有效途径，也是“十二五”期间推进我县城镇化进程的重点工作。

为保护征收人和被征收人的合法权益，确保改造区域区内居民顺利搬迁、补偿和安置，本着促发展、保稳定的原则，按照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、国务院第590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》和贵州省人民政府办公厅关于贯彻落实《国有土地上房屋征收与补偿条例》的通知（黔府办发﹝2011﹞53号）以及罗甸县《城镇建设房屋征收与补偿暂行办法》的规定，结合本征收区域的实际情况，特制定本实施方案。

3.1.1基本原则

（一）依法依规原则。

依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法律法规的规定制订本实施方案。

（二）公开透明原则。

房屋征收实施单位在征收区域显著位置设置公示栏，将征收补偿安置有关政策、程序、被征收房屋和安置房的基本情况等事项在公示栏进行公示，接受有关部门和社会各界人士的监督。

（三）土地房屋分开补偿原则。

房屋拆迁补偿原则上实行土地、房屋分开计算，合并结算。

（四）差款互补原则。

征迁双方在签订征收补偿安置协议时应结算安置房房款和被征收房屋各项补偿款的差额，多退少补。

（五）先搬先签先选房原则。

被征收人按完成房屋搬迁腾空并签订协议的时间顺序进行选房安置，即先签先选。

（六）奖励制约原则。

房屋征收实施单位对按时完成搬迁腾空并签订协议的被征地拆迁人给予优惠奖励；对未按时完成的，原则上取消相应优惠奖励，并由有关部门采取相应制约措施。

（七）权益保障原则。

实施补偿安置过程中，保障房屋征收当事人的合法权益和合理诉求，兼顾社会公平，维护社会和谐稳定。

3.1.2征收范围及规模

棚户区危房改造分东城区和西城区，共涉及房屋征收约816户，征收范围以规划红线图为准。

共征收房屋总建筑面积186706m2。

3.1.3征收程序

公布征收决定、征收范围及补偿安置方案、被征收房屋测绘评估并公布结果、动员搬迁、签订征收协议、按时拆除。

3.2房屋产权、类别认定

3.2.1.完整产权房是指：

按照建设部门审批的规划面积建设，并具有土地使用证、房屋产权证的房屋。

3.2.2.不完整产权房是指：

①超出建设部门审批的规划面积或超出国土部门审批的土地面积部分房产，即部分有产权证，部分无产权证；②只具有土地使用证，无规划证或者具有规划证无土地使用证的房屋；③无土地使用证和规划证的房屋。

3.2.3房屋产权人的认定：

房屋具有产权证的按产权证登记的姓名为准；房屋无产权证的，必须以龙坪镇及其所在的村委会进行认定的产权人为准。

3.2.4产权调换和划地安置的房屋是指：

经营门面、办公用房、住宅的砖木、砖混、框架结构的房屋，不含临时简易房、杂房、钢架棚、户外厕所及圈舍等。

3.2.5门面认定必须具备以下三个条件：

①被拆迁房屋在环城路的经营性商业门面；

②具有现行业的营业执照，税务登记证书和纳税记录；

③合法建筑，产权证载明商住。

3.2.4门面面积的认定：

是指经营商品部分的面积，储存货物和管护人居住面积不列入门面面积。

3.2.5房屋面积的确定：

按照国家现行的房地产测量规范计算面积。

3.3补偿方式及标准

补偿方式实行房屋产权调换、货币补偿和划地安置三种方式，由被征收人自行选择其中一种。

3.3.1产权调换

①征收住宅房屋按“拆一还一，结构陈新不补差”的原则，就近或异地选择房屋。

每户被征收房屋面积大于偿还房屋面积的，按评估价结算；每户偿还房屋面积大于被征收房屋面积30m2（含30m2）以内的，超出被征收房屋面积部分按成本价优惠结算；每户偿还房屋面积大于被征收房屋面积30m2（不含30m2）以上的，超出被征收房屋面积部分按市场价下调10%优惠结算。

②征收商用门面按“拆一还一，结构陈新不补差”的原则，就地或就近选择门面偿还，被征收门面面积大于偿还门面面积的，按该地段同类门面市场交易价结算；被征收门面面积小于偿还门面面积5m2（含5m2）以内的，按成本价优惠结算；偿还门面面积大于被征收门面面积5m2（不含5m2）以上的，按该地段同类门面市场交易价下调20%优惠结算。

3.3.2货币补偿

委托具有三级以上（含三级）房地产评估机构对拟征收的正房、临时简易房、杂房、钢架棚、户外厕所、圈舍等附属设施进行评估，房屋征收办公室根据评估价值一次性兑现补偿款给被征收人，被征收人根据自身需要自行解决用房。

被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。

被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。

确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。

3.3.3划地安置

被征收房屋具有完全合法手续的被征收人才能享有选择划地安置方式。

根据拟征收房产及临时简易房、杂房、钢架棚、户外厕所、圈舍等的评估价值进行货币补偿后，由政府异地统一规划，划地安置。

拟征收房屋宅基地属国有划拨和集体土地的，划地面积分别为60m2、70m2、80m2、90m2、100m2、110m2、120m2、130m2，具体根据拟征收房屋的占地面积高靠确定，但每户最大划地面积为130m2；土地征收房屋宅基地属国有出让土地的，划地面积不能小于原宅基地面积。

划地面积与征用面积之差按罗甸县《城镇建设征地补偿安置办法》结算。

拟征收房屋的占地面积是指用于经营、办公、居住的正房的占地面积，不含临时简易房、杂房、钢架棚、户外厕所及圈舍占地面积。

本条房产评估价值指的是被征收房屋价值，不含土地价值。

因房屋征收人原因导致被拆迁户不能如期获得划地安置的，由征收人按照相应被征收住房的性质计算进行补偿。

3.3.4搬迁费补偿

①住宅房屋搬迁费按6元/m2计算2次（搬出1次搬进1次）。

②商业门面搬迁费按10元/m2计算2次（搬出1次搬进1次）。

③办公用房搬迁费按15元/m2计算2次（搬出1次搬进1次）。

④企业厂房车间、仓库及其它配套用房搬迁费按10元/m2计算2次（搬出1次搬进1次）。

对于大型机械设备的搬迁，按搬迁补偿费的标准进行补偿确实不够搬迁的，由被征收人申报数量、规格、重量等，经现场核实，由具有相应资质的评估公司进行搬迁费评估，按相应评估标准给予补助。

⑤临时简易房、杂房、钢架棚、户外厕所及圈舍面积不计入搬迁费的计算面积。

3.3.5临时安置费补偿

①住宅房屋临时安置费按4元/m2/月计算支付。

②商业门面每间临时安置费根据同街道的门面平均租金6000元/年进行补偿（含年增幅）。

③产权调换和划地安置的临时安置期均为24个月，超过24个月至30个月内未偿还房屋的，临时安置费增加原临时安置费总额的25%，超过30个月至36个月内还未开始建设偿还房屋的，临时安置费增加原临时安置费总额的50%。

3.3.6停产停业损失费补偿

商业经营用房的停产停业损失费补偿按3个月计算支付。

①环城路临街门面每月按30元/m2计算补偿。

②生产用房（车间）每月按20元/m2计算补偿。

③办公、仓储用房每月按10元/m2计算补偿。

3.3.7装修费补偿

1.30规格地板砖按40元/m2计算补偿；

2.50规格地板砖按55元/m2计算补偿；

3.60规格地板砖和水磨石地板按65元/m2计算补偿；

4.80规格地板砖按85元/m2计算补偿；

5.100规格地板砖按110元/m2计算补偿；

6.木地板按150元/m2计算补偿；

7.地脚线按15元/米计算补偿；

8.15×15规格内墙砖按35元/m2计算补偿；

9.25×30规格内墙砖按45元/m2计算补偿；

10.30×50规格内墙砖按60元/m2计算补偿；

11.豪华灶台按480元/米计算补偿；

12.简易灶台按150元/米计算补偿；

13.不锈钢防盗窗按90元/m2计算补偿；

14.钢筋制作防盗窗按130元/m2计算补偿；

15.普通木门按300元/道计算补偿；

16.实木门、包门按600元/道计算补偿（含门框）；

17.自制铁皮门、卷帘门按150元/m2计算补偿；

18.自制进户防盗门按500元/道,原装防盗门按1000元/道计算补偿；

19.包窗套按150元/道计算补偿；

20.卧室固定壁柜宽度在2米（含2米）以上的，按1500元/个计算补偿；

21.卧室固定壁柜宽度在2米（不含2米）以下的，按1200元/个计算补偿；

22.木质吊顶按200元/m2计算补偿。

23.石膏吊顶5厘米宽线条按8元/米计算补偿；29厘米以内宽线条按12元/米计算补偿;30厘米宽线条按15元/米计算补偿；40厘米宽线条按20元/米计算补偿；50厘米宽线条按25元/米计算补偿；转角按50元/个计算补偿；中央吊顶圆盘200元/个。

24.塑料扣板吊顶100元/m2计算补偿。

25.内墙涂料按4元/m2计算补偿，瓷粉按8元/m2计算补偿，乳胶漆按12元/m2计算补偿。

3.3.8附属设施迁移费

1.被征收人选择货