南京栖霞区.docx
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南京栖霞区
南京市栖霞区
土地利用总体规划
（2006-2020年）
文本
南京市栖霞区人民政府
二〇一〇年十二月
第一章总则
第一节指导思想
第1条以邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，严格落实“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策和构建社会主义和谐社会的重要思想，结合栖霞区经济社会发展要求，以严格保护耕地为前提，以控制建设用地规模为重点，以节约集约利用土地为核心，以生态环境建设为依托，统筹安排各类、各区域用地，妥善处理经济发展与资源环境保护、当前与长远、局部与全局的关系，全面落实土地用途管制和建设用地空间管制，促进土地资源的合理利用，提高土地资源对栖霞区经济社会可持续发展的保障能力。
第二节规划目的
第2条加强对土地利用的宏观调控和科学管理，落实最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度，科学确定土地利用战略，合理调整土地利用结构，优化土地利用空间布局，促进耕地保护、经济发展和生态建设的协调统一，为全区国民经济和社会快速、健康、可持续发展提供土地保障。
第三节规划任务
第3条本轮规划主要要完成的任务有以下几点：
1.落实南京市规划下达的任务，协调上下级规划；
2.优化栖霞区土地利用结构和空间布局；
3.构建栖霞区耕地特别是基本农田保护体系；
4.划分土地用途区，落实建设用地空间管制，明确管制规则；
5.构建建设用地节约集约用地体系，优先安排基础设施用地布局
6.确定土地整治的规模、范围和重点区域，充分挖潜城镇建设用地内部潜力以及农村居民点用地整理潜力；
7.分解下达街道的土地利用调控指标；
8.结合栖霞区特点，创新规划实施与管理机制。
第四节规划依据
第4条本轮规划的参考依据主要有以下内容：
1.《中华人民共和国土地管理法》及实施条例；
2.《中华人民共和国城乡规划法》；
3.《中华人民共和国环境保护法》；
4.《基本农田保护条例》；
5.《村庄和集镇规划建设管理条例》；
6.《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）；
7.《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）；
8.《国务院关于节约集约用地的通知》（国发[2008]3号）；
9.《土地利用总体规划编制审查办法》（国土资厅发[2009]43号）；
10.《国土资源部办公厅关于印发市县乡级土地利用总体规划编制指导意见的通知》（国土资厅发[2009]51号）；
11.《国土资源部发县级土地利用总体规划修编规程》（征求意见稿）；
12.《国土资源部发县级土地利用总体规划制图规范》；
13.《江苏省土地管理条例》；
14.《江苏省土地利用总体规划（2006-2020年）》；
15.《江苏省重要生态功能保护区区域规划》；
16.《江苏省市县级土地利用总体规划大纲编制技术要点》；
17.《土地利用总体规划编制审查办法》；
18.《南京市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
19.《南京市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
20.《南京市土地利用总体规划（2006-2020年）》；
21.《南京市栖霞区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
22.《南京市栖霞区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
23.《南京市栖霞区土地利用总体规划（2006-2020年）大纲》；
24.国家、省、市其他相关法律、法规和规范。
第五节规划期限
第5条本轮规划的期限具体如下：
1.规划基期：
2005年；
2.规划期限：
2006-2020年；
3.规划近期：
2006-2010年；
4.规划远期：
2011-2020年。
第六节规划范围
第6条《南京市栖霞区土地利用总体规划（2006-2020年）》规划范围为栖霞区行政辖区内全部土地，区域土地总面积为39052.0公顷。
第二章规划背景
第一节区域概况
第7条自然地理概况
栖霞区地处长江三角洲腹地，位于南京市东北部，东与镇江市句容市接壤，南与本市江宁区毗邻，西接南京市主城区，与玄武区和下关区交界，北依长江，与六合区和仪征市隔江相望。
栖霞区现下辖尧化街道、马群街道、迈皋桥街道、燕子矶街道、栖霞街道、西岗街道、龙潭街道、仙林街道、靖安街道和八卦洲街道等街道，以及国家级南京经济技术开发区和省级栖霞区经济技术开发区。
区域土地总面积39052.0公顷，拥有长江“黄金岸线”81.2公里其中，可利用岸线约40.0公里，占南京市可利用岸线的三分之一。
第8条社会经济概况
近年来，栖霞区紧紧围绕“一个领导核心、一个利益主体、一张规划蓝图”的总目标，树立科学发展观，奋发进取，开拓创新，全区经济保持稳定协调发展，社会事业全面进步，人民生活水平逐年提高。
2005年末，全区完成地区生产总值42.94亿元，比上年增长29.05%；财政收入16.13亿元，比上年增长32.04%；全区户籍人口46.04万人，城镇人口34.65万人，城镇化水平为75.27%；城镇居民人均可支配收入13092元，农民人均纯收入7380元。
第二节土地利用现状与特点
第9条土地利用现状
1、农用地
全区农用地面积为18103.5公顷，占土地总面积的46.36%。
其中：
耕地面积为10168.2公顷，占56.17%；园地面积为296.1公顷，占1.64%；林地面积为4489.6公顷，占24.80%；牧草地面积为12.2公顷，占0.07%；其他农用地面积为3137.4公顷，占17.33%。
农用地主要分布在靖安街道、龙潭街道和八卦洲，马群街道、燕子矶街道和迈皋桥街道则有少量分布。
2、建设用地
全区建设用地面积为13768.8公顷，占土地总面积的35.26%。
其中：
城乡建设用地面积为11043.2公顷，占80.20%；交通水利用地面积为2160.9公顷，占15.69%；其他建设用地面积为564.6公顷，占4.10%。
建设用地主要分布于迈皋桥街道、尧化街道、燕子矶街道、栖霞街道、西岗街道和马群街道。
3、其他土地
全区其他土地面积为7179.8公顷，占土地总面积的18.39%。
其中：
水域面积为6947.9公顷，占96.77%；自然保留地面积为231.9公顷，占3.22%。
其他土地主要分布于靖安街道、龙潭街道、八卦洲街道和栖霞街道。
第10条土地利用特点
1、土地开发利用程度高，耕地后备资源不足
至2005年，栖霞区已利用土地面积为31872.2公顷，土地利用率高达80.91%。
未利用地面积为7179.8公顷，其中长江水域面积占81.61%，考虑生态环境等因素，可开垦的耕地后备资源严重不足。
2、建设用地扩展快，农用地保护压力大
随着城镇化进程的推进，各项建设用地需求越来越大，呈现快速扩展的趋势。
建设用地面积从1996年底的9111.0公顷增加到2005年底的13768.8公顷，增加了4657.8公顷，增长了51.12%。
建设用地的增加主要是占用农用地，农用地面积由1996年底的19687.1公顷减少到2005年底的18103.5公顷，减少了1583.6公顷，减少了8.04%。
栖霞区作为南京市未来城市发展的重要区域之一，将大力推进南京经济技术开发区、仙林新市区和龙潭港城的建设，建设用地需求仍然较大，农用地保护特别是耕地保护的压力进一步增加。
3、门户效益日益明显，交通科教用地量大
栖霞区作为南京市东大门，对接上海、苏南、浙北等长三角地区的东部区域，肩负着交通转换、科教研发、产业转移等多项城市职能。
且伴随着长三角地区的快速发展、仙林大学城的设立，栖霞区桥头堡的战略地位日益体现。
因此，栖霞区教育科研和对外交通等用地类型总量大，比例高。
第三节土地利用面临的机遇与挑战
第11条机遇
1、外部发展环境持续优化
随着“长三角区域规划”的实施和南京都市圈的加快建设，“同城效应”日益显著，区域内资本、技术、人才等各项要素加速流通和集聚，整体上将促进栖霞区现代产业的跨越发展，为加速产业梯度转移和产业高端化发展，淘汰低效落后产业，缓解结构性用地矛盾提供了重要外部环境支撑。
2、土地资源配置机制进一步完善
随着科学发展观贯彻落实，经济发展方式进一步转变，全社会土地保护意识增强，土地市场体系更加成熟，土地利用空间管制强化，土地集约利用机制完善，为提高土地配置水平、集约高效用地提供了重要机制支撑。
第12条挑战
1、耕地保护和生态环境保护的双重压力
一方面，要保证经济社会持续快速发展，各项建设不可避免地占用部分耕地。
另一方面，全区宜耕后备资源有限，为保障生态环境安全，又不宜对其他农用地和生态用地过度垦殖，未来栖霞区将面临着耕地保护和生态环境保护的双重压力。
2、土地需求量大且后备资源紧缺
作为未来南京市发展的重要区域之一，栖霞区是先进制造业聚集的重要区域，科技教育的先进区域，大型的交通枢纽和商贸、物流的集散地，亦为市中心区的人口疏散提供宜人的居住地，这些因素均从不同方向驱动了不同类型建设用地需求的增长；再加上城乡统筹发展，区域基础设施建设力度的不断加大，各项事业的发展，都需要占用大量土地，直接导致了土地资源供需矛盾日益突出，紧缺的后备资源无法满足不断增加的土地需求。
3、土地利用节约集约要求不断提高
城镇化水平的不断提高，人口和生产生活要素逐渐往城镇集聚，导致对建设用地的需求量日益增加，而随着生态环境保护意识的增强和保护耕地战略的确定，各项建设用地供给面临前所未有的压力，这就对未来栖霞区土地节约集约利用提出了新的要求和挑战。
第三章规划目标
第一节区域发展战略
第13条区域发展定位
长三角地区重要的先进制造业基地、长江国际航运物流中心核心功能区、宁镇扬一体化科技创新发展核心区、南京文化特色鲜明的山水宜居城区。
第14条社会经济发展目标
规划期内，全区上下以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，认真贯彻落实科学发展观，通过促进大学城、开发区的整合互动，将创新街区、科技园区和产业基地结合，以科技创新推动产业发展的转型，增强产业发展的创新驱动力。
高度重视龙潭国际海港建设，放大港口对产业发展集聚和城市建设的带动作用，建设港城互动的现代港口新城，推动产业和城镇建设的跨越发展。
到2020年，全区实现地区生产总值达到250亿元以上；城镇化率达到80%以上；森林覆盖率保持在12%以上。
第15条发展战略
1、功能融合和品质提升战略
加快推进仙林副城公共中心体系的建设，加强优质公共设施配置；调整大学城发展模式，促进与城市功能的融合；加快开发区的配套建设，强化城市服务支撑，保障园区经济活力。
2、港口建设和产业集聚战略
深入进行体制整合，建立高效的运行管理体制，全面统筹龙潭地区的发展；依托港口加速临港新型产业集聚，集中有序开展新城建设；加快疏港交通建设，支撑龙潭港口发展。
3、集中集约和科技创新战略
强化基础，壮大优势产业集群；促进工业用地集约高效利用，提高工业产出效率；大力促进产学研一体化，打造南京新兴科技产业创新基地。
4、污染治理和环境提升战略
促进中小污染企业“关停并转”和技术改造，减小对环境不利影响；加强采石场控制，结合适度利用推进生态修复；加快生态网架建设；积极发展旅游和文化产业，提升城市环境品质。
5、区域协调和体制创新战略
推进边界地区路网建设对接，加速构建一体化的交通格局；加强各城镇单元的功能协调、交通联系和组织，推动栖霞区一体化发展；按照城镇空间单元主导功能要求，进行科学考评；加快城乡统筹发展，推进农民集中居住。
第二节土地利用规划目标
第16条耕地和基本农田保护目标
实行最严格的耕地和基本农田保护制度，落实耕地与基本农田保护任务。
到2020年，全区耕地保有量（任务量）不低于8179.1公顷，基本农田保护面积不低于6624.6公顷，质量显著提高。
第17条建设用地总量与节约集约利用目标
在有效控制新增建设用地总量的前提下，保障经济社会发展的必要用地。
2006-2020年新增建设用地总量控制在3526.9公顷；至2020年，城乡建设用地总量控制在12943.8公顷以内，人均城镇工矿用地控制在160平方米以下。
第18条土地整治目标
2006-2020年，通过土地整治补充耕地376.1公顷。
第四章土地利用结构调整和布局调整
第一节土地利用结构调整
第19条调整原则
坚持最严格的耕地保护制度，合理调整农用地利用；坚持最严格的节约用地制度，调整安排非农建设用地；坚持与上级控制指标相衔接，生态用地、基本农田以及建设用地空间发展相协调，统筹城乡建设用地发展，保障重点基础设施用地需求，优化土地利用结构和布局，寻求经济、社会、生态效益最大化。
第20条结构调整方案
1、总体结构调整
在不影响生态环境的前提下，适度开发其他土地，优先安排农用地，保障建设用地正常需求。
农用地由2005年的18103.5公顷减少到2020年的15392.9公顷，占土地总面积的39.42%。
建设用地由2005年的13768.8公顷增加到2020年的16742.5公顷，占土地总面积的42.87%。
其他土地由2005年的7179.8公顷减少到2020年的6916.6公顷，占土地总面积的17.71%。
2、农用地结构调整
2020年，全区农用地调整为15392.9公顷，其中耕地8179.1公顷，园地293.7公顷，林地5087.9公顷，牧草地4.8公顷，其他农用地1827.4公顷，分别占农用地面积的53.14%、1.91%、33.05%、0.03%和11.87%。
3、建设用地结构调整
2020年，全区建设用地调整为16742.5公顷，其中城镇工矿用地10324.7公顷，农村居民点用地2619.1公顷，交通水利用地3126.5公顷，其他建设用地672.2公顷，分别占建设用地面积的61.67%、15.64%、18.67%和4.02%。
4、其他土地结构调整
2020年，全区其他土地调整为6916.6公顷，其中水域6832.1公顷，自然保留地84.4公顷，分别占其他土地的98.77%和1.23%。
第二节土地利用布局调整方案
第21条农业用地布局调整
依据区域发展规划与土地利用现状分布特点，科学合理调整农业用地布局。
使拥有优质耕地的八卦洲、靖安等街道基本农田保护区集中连片，发挥集中优势，加快现代农业示范区建设，提高集约利用水平。
加快推进新农村建设，加快农业产业结构调整，不断提高农民生产生活水平。
结合栖霞区大都市近郊区特点，创造性地做好“三农”工作，调整优化农业产业结构，加快发展设施农业、科技农业、特色农业和休闲农业，增强农业发展活力。
第22条城乡建设用地布局调整
依据南京市城市总体规划和栖霞区经济社会的发展布局，结合栖霞区城乡用地现状分布特点，规划期内，打造“一带三区”的栖霞区城乡用地空间格局，重点建设沿江产业带，发展南京经济技术开发区、仙林新市区、龙潭港城三个主题功能区，深入推进区域一体化建设。
另一方面，按照市主体功能区划和南京城市总体规划要求，栖霞区是南京市“重点发展区域”，将以仙林新区建设为核心，以燕子矶滨江新城、新尧新城、龙潭新城建设为重点，打造成为南京“沿江东部发展轴”和“沪宁城镇发展轴”。
第23条基础设施用地布局调整
重点落实国家和省市级重点项目用地，重点保障“一带三区”内的基础设施用地。
着力完善区内城市交通体系，保障道路改新建与改扩建工程的落实，加快建设马高路、仙新路、八卦洲环洲路等骨干道路的建设施工，做好312国道城市化改造、和燕路出新、太新路一期出新等改造整治工程，大力建设农村水泥化道路155.4公里。
加强城市配套基础设施建设，提高区域城市配套能力。
第24条生态用地布局调整
加强区内基础性生态用地保护，完善城乡绿地系统建设，积极建设“绿色栖霞”，保证区域生态安全。
同时，为进一步提升城市品质，按照生态优先的理念，进行幕燕滨江风貌带和栖霞山旅游风景区开发，打造灵山至龙王山等一批生态景观和廊道，充分体现“山水城林”特色。
第五章耕地和基本农田保护
第一节严格高效保护耕地
第25条明确耕地保护目标
为保证适度的农业结构调整和生态建设用地需要，同时考虑规划期间耕地灾毁情况，至2020年全区耕地保有义务量和任务量分别不低于9558.1公顷和8179.1公顷，严格落实南京市下达的耕地保护任务。
第26条严格控制非农建设占用耕地
加强对各类非农建设占用耕地的控制和引导。
建设项目选址应加强用地评价和多方案比较论证，尽量少占或不占耕地，确须占用耕地的，应尽量占用等级较低的耕地。
到2020年新增建设占用农用地控制在3281.9公顷，其中占用耕地控制在2130.5公顷。
第27条强化耕地补充
严格落实耕地占补平衡制度，强化对新增建设占用耕地的控制和引导。
至2020年，通过土地开发整理复垦补充耕地376.1公顷。
第28条稳步提高耕地质量
严格执行有关耕地数量、质量等级折算办法，确保补充耕地的数量和质量。
建立耕地质量监测体系，实施沃土、测土配方施肥、土壤有机质提升和农田节水等重大工程，培肥耕地地力。
第二节加强基本农田建设与保护
第29条确定基本农田保护目标
上一级规划下达基本农田保护面积指标为6624.6公顷，规划期间实际划定基本农田保护面积6792.5公顷，多划定167.9公顷，分布在耕地较为丰富的八卦洲街道、龙潭街道、靖安街道和西岗街道，用于补划不易确定具体范围的建设项目占用基本农田。
第30条科学划定基本农田
严格按照土地利用总体规划确定的保护目标和“面积不减少，质量有提高，布局总体稳定”的调整方针，规划期间，在全区基本农田总体布局基本稳定的前提下，适量调整局部，提高调整划定后的基本农田平均质量等别，适当降低非耕地比重。
调出中心城区范围内的基本农田，以保障中心城区的发展，包括尧化街道24.2公顷、马群街道37.5公顷、栖霞街道171.7公顷和西岗街道54.0公顷的基本农田。
第31条严格执行基本农田保护制度
依照法律规定，能源、交通和水利等基础设施项目因选址特殊，确需占用基本农田的，按照“占一补一”的原则，补划数量质量相当的基本农田，并报国务院批准。
严禁以退耕还林为名，将耕作条件良好的基本农田纳入退耕范围；禁止以农业结构调整为由，在基本农田内开展挖塘养鱼、畜禽养殖以及其他严重破坏耕作层的生产经营活动。
第32条加强基本农田建设与管护
坚持“在保护中建设，以建设促保护”的基本农田保护与建设思路。
建立基本农田集中区建设的财政补贴制度，提高农户保护基本农田的主动性和积极性。
通过有效的行政管理和经济调控手段，提高建设占用基本农田的门槛。
推进基本农田保护示范区和高产农田建设，提高基本农田的质量。
第三节统筹利用其他各类农用地
第33条推进“绿色栖霞”的实施，扩大林地面积
“绿色栖霞”的实施能够加快栖霞区林业生态和林业产业建设步伐，进一步适应现代林业的发展形势，实现创建现代化园林生态区的奋斗目标，促进社会经济可持续发展以及产业结构调整。
到2020年，全区林地面积达到5087.9公顷。
重点围绕江边、路边和城边开展绿化造林工作，实现栖霞区森林覆盖率达到12%以上。
第34条加强园地管理，提高园地利用效益
保持园地规模和布局基本稳定，加强对中低产园地的改造和管理，稳步提高园地单产和效益。
到2020年，全区园地面积保持在293.7公顷。
第六章优化和合理配置建设用地
第一节建设用地规模安排
第35条节约集约利用建设用地
1、加强建设用地总量控制
规划期间，依照严控增量、盘活存量、控制总量、高效集约的原则，优化建设用地结构和布局，合理安排各类建设用地增量指标。
至2020年全区建设用地总规模控制在16742.5公顷以内；新增建设用地规模控制在3526.9公顷以内，其中新增城乡建设用地控制在2550.3公顷以内，新增交通、水利及其他用地控制在869.0公顷以内。
2、明确节约集约利用标准
严格遵循节约集约用地要求，改变土地利用方式，合理调整建设用地内部结构，提高土地节约集约利用水平。
规划到2020年，人均城镇工矿用地控制在160平方米以内，力争单位建设用地GDP、单位建设用地二三产业产值和单位建设用地地方财政收入等指标达到南京市平均水平。
第36条统筹安排城乡建设用地
1、合理控制城乡建设用地规模
按照工业化、城镇化和社会主义新农村建设的要求，合理控制城乡建设用地规模，优化配置城镇工矿用地，整合规范农村建设用地，加强城乡用地空间管制，推行城乡用地增减挂钩，调整城乡用地布局，优化城乡建设用地结构，促进城乡协调发展。
到2020年，全区城乡建设用地总规模划定在12943.8公顷。
2、实施城乡用地增减挂钩
积极推进建设用地空间置换和城乡建设用地增减挂钩工作，实现城镇工矿用地规模的增加与农村居民点面积的减少相结合，实施农村居民点的“易权易位”，推进社会主义新农村建设，缓解经济发展与土地资源供给之间的矛盾，优化城乡用地结构，促进经济发展，更好地落实耕地总量动态平衡，推进农业和农村现代化。
3、加强农村建设用地整治
合理安排社会主义新农村建设用地，重点保障农业生产、农民生活用地。
支持农村道路、水利等基础设施建设和教育、卫生等社会事业发展。
加强农村宅基地管理，积极引导农村村民住宅有规划、有计划地向集镇和中心村集中。
按照新农村建设的总体要求，坚持尊重民意、改善民生、因地制宜和循序渐进的原则，按规划有步骤地开展田水路林村综合整治，加强对空心村、路边店和独家院的迁村腾地力度，优化农村居民点布局，改善农村人居环境。
4、落实城乡建设用地空间管制制度
城乡建设用地扩展边界内的农用地转用，要简化用地许可程序，完善备案制度，强化跟踪监管。
城镇建设用地扩展边界外的农用地转用，只能安排能源、交通、水利和军事等必需单独选址的建设项目，提高土地规划许可条件，严格许可程序，强化项目选址和用地论证，确保选址科学和用地合理。
第二节建设空间管制分区
第37条以栖霞区土地利用适宜性评价和土地用途分区为基础，结合城市建设及生态功能区保护需求，依照土地使用性质和时序重点，划定建设用地规模边界、扩展边界以及禁止建设用地边界，形成允许建设区、有条件建设区、限制建设区和禁止建设区四类分区。
一、允许建设区
允许建设区是指城乡建设用地规模边界所包含的范围，是规划期内新增城镇、工矿、村庄建设用地规划选址的区域，也是规划确定的城乡建设用地指标落实到空间上的预期用地区。
全区划定的允许建设区面积为12943.8公顷，主要分布在栖霞区的中部和南部，在靖安街道和八卦洲街道分布最少。
其管制规则为：
区内土地主导用途为城、镇、村或工矿建设发展空间。
1.区内新增城乡建设用地受规划指标和年度计划指标约束，应统筹增量与存量用地，促进土地节约集约利用。
2.规划实施过程中，在允许建设区面积不改变的前提下，其空间布局形态可依程序进行调整，但不得突破建设用地扩展边界。
3.允许建设区边界（规模边界）调整，须报省国土资源厅审批。
二、有条件建设区
有条件建设区是指城乡建设用地规模边界之外、扩展边界以内的范围，在不突破规划建设用地规模控制指标的前提下，区内土地可以用于规划建设用地区的布局调整。
全区划定的有条件建设区面积为2560.8公顷，是规划目标年内规模边界可能修改的范围。
主要分布在栖霞区龙潭街道、栖霞街道、靖安街道和八卦洲街道。
其管制规则为：
1、区内土地建设符合规定的，可依程序办理建设用地审批手续，同时相应核减允许建设区用地规模。
2、规划期内建设用地扩展边界原则上不得调整，如需调整应严格论证，按规划修改处理，并报省人民政府批准。
三、限制建设区
限制建设区是指区域范围内除允许建设区、有条件建设区和禁止建设区外的其他区域。
全区划定的限制建设区面积为21830.8公顷。
主要分布
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