电子集团大厦房地产评估纠纷案例.docx

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电子集团大厦房地产评估纠纷案例

案例正文

电子集团大厦房地产评估纠纷

1.电子集团大厦概况

该房地产评估纠纷案的评估客体是坐落于广东省市吉大路2号的市电子集团大厦（以下简称电子大厦），隶属于市电子集团公司（以下简称电子公司）。

电子大厦是经济特区周转厂房发展有限公司于1984年报建，1986年竣工的四层钢筋混凝土框架结构轻工业厂房，总建筑面积3930平方米，土地权属性质为划拨土地使用权。

1988年10月，电子公司前身经济特区电子工业总公司从经济特区周转厂房发展有限公司购得电子大厦，每建筑平方米600元人民币，总计235.8万元人民币。

电子公司购得电子大厦后，将其改为商铺和办公楼，并将商铺和部分办公用房对外出租。

市政府“清理擅自改变建筑物使用功能和用地性质领导小组”于1994年7月27日，就电子公司擅自改变建筑物使用功能和用地性质发出查处通知书，责令于1994年8月11日前向市国土局清查整顿办公室申报登记。

电子公司提出将大厦一层800平方米使用功能改为商场的申请，经市规划委员会、规划局、国土局批准同意改变使用功能，并要求按照有关文件规定补交地价、办理有关手续。

2.电子集团大厦的委托评估

因电子公司的下属公司拖欠国际有限公司债务，广东省高级人民法院于1995年4月22日二审终审后作出民事判决，国际有限公司于1996年6月9日向法院申请执行，执行总金额本息合计1200余万港元。

法院于1995年7月31日查封电子大厦，1996年1月委托市拍卖行对电子大厦进行拍卖。

拍卖前，法院于1996年1月23日委托房产评估所对电子大厦的价值进行评估。

房产评估所以1996年3月11日为评估基准日，评估电子大厦的价值为14587723元人民币，并向法院出具了估价答复书。

法院分别于1996年4月16日和5月31日两次将估价答复书送达电子公司，电子公司当时并未对评估结果提出异议。

3.电子集团大厦的拍卖

法院委托市拍卖行以房产所的评估价为底价进行拍卖。

为保证拍卖活动的公开、公平、公正，拍卖行分别于1996年4月8日、4月22日、5月31日、6月5日在《特区报》上刊登了拍卖公告，其中在后两次拍卖公告中还公布了拍卖底价。

1996年6月7日，拍卖行举办了公开拍卖会，电子大厦在拍卖会上由唯一的应价者港电力燃料公司以1460万元的拍卖价竞得。

该拍卖竞得人实则是澳门恒富阳光地产公司的竞买受托人。

澳门恒富阳光地产公司1996年6月6日与港电力燃料公司签署了竞买委托授权书，不过澳门恒富阳光地产公司却是1996年7月10日成立的。

4.电子集团大厦评估纠纷的缘起

电子大厦被拍卖后，电子公司对拍卖底价确定中所依据的评估结果产生了质疑。

电子公司认为，他们曾经于1994年6月委托广东粤建审计师事务所对电子大厦以抵押贷款为目的进行过评估，评估基准日为1994年6月18日，评估价值为2751万元人民币，况且，“按照市1992年颁布的《关于调整市有偿使用土地价格的通知》，坐落于吉大路上的办公大楼，有偿使用的土地价格是4250元/平方米”，而房产评估所对电子大厦的评估价值为3700元/平方米，这还没有土地的价格高。

1996年7月10日，电子公司向市国有资产管理局递交了《关于拍卖国有房屋确定底价问题的报告》，1996年7月19日，市国有资产管理局向电子公司发出《关于国有资产底价确定问题的批复》，认为市房产评估所对电子大厦的评估违反了国务院《国有资产评估管理办法》，市房产评估所不具有广东省国有资产管理局授予的评估资格，因此该评估行为无效。

5.有关部门的调查及新闻媒体的介入

电子大厦评估纠纷引起市有关领导及原国家国有资产管理局的高度重视。

广东省国有资产管理局根据国家国有资产管理局的指示，同意电子公司要求对电子大厦进行重新评估以作对比的申请，由市国有资产管理局牵头，组织市审计事务所、市资产评估事务所、经济特区会计师事务所三家联合，于1997年10月对电子大厦进行评估，评估基准日为1996年3月11日，评估价值为2565万元。

鉴于市房产评估所的评估结果与此次评估结果相差1100多万元，广东省国有资产管理局及资产评估协会组建了资产评估行业评估纠纷调节委员会，经过多次调查取证，结论认为：

巨额国有资产流失已是既成事实。

应市房产评估所的请求，广东省房地产估价师学会与中国房地产估价师学会组建了十余人构成专家小组，于1998年1月14日至21日对电子大厦重新进行了评估，评估基准日为1996年3月11日，评估结果为：

按报建批准的轻工厂房用途评估，评估价为780万元（含补地价）；按1996年3月时已改变为写字楼和商铺用途评估，评估价为2026万元（含补地价）；若不考虑补地价因素，评估价为1400万元。

市房产评估所对电子大厦的评估结果与专家小组重估结果相近，不存在评估偏低的问题。

对于电子大厦评估纠纷一事，从1997年10月起，广东卫星电视台、《南方日报》、《羊城晚报》等新闻媒体相继进行了报道，1998年1月9日，原国家国有资产管理局机关报《中国资产新闻》发表题为“时间相差一年半，评估差了千里远，1300万国资哪儿去了?

”的文章。

1998年2月7日晚，中央电视台“焦点访谈”栏目以“一纸评估，损失千万”为题对此事进行了专题报道，从而引起了社会的广泛关注。

电子大厦评估纠纷主要涉及两个焦点问题：

一是法院委托对电子大厦进行评估的市房产评估所有无评估资格；二是市房产评估所对电子大厦评估的结果是否过低，从而造成国有资产流失。

6.房地产估价师学会专家小组对评估纠纷的理解

6.1关于房地产估价行业的主管部门

1994年7月5日由全国人大常委会通过颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》第6条规定：

“国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。

”第33条明确规定：

“国家实行房地产价格评估制度。

”第58条明确规定：

“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。

1991年11月16日由国务院令第91号颁布的《国有资产评估管理办法》第2条规定：

“国有资产评估，除法律、法规另有规定外，适用本办法。

”1998年1月10日由广东省人大常委会公布的《广东省资产评估管理条例》第3条规定：

“在本省行政区域内从事资产评估活动适用本条例。

法律、法规另有规定的，从其规定。

”为了贯彻《中华人民共和国城市房地产管理法》确立的法律制度，建设部、人事部于1995年发布了《房地产估价师执业资格制度暂行规定》，具体规定了房地产估价师执业资格考试、注册、执业等有关内容。

为了规定房地产估价机构的行为，1997年建设部又发布了《关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》，就房地产估价机构资格的确认以及定级分类、晋升条件、不同等级从业范围等作了规定。

《中华人民共和国城市房地产管理法》是国家1994年颁布的法律，《国有资产评估管理办法》是国务院1991年颁布的行政法规按照新法优于旧法，效力层次高者优于效力层次低者的法律适用规则，显然管理房地产估价行业的政府职能部门是国家和省建设行政主管部门和城市房地产管理部门，而不是国有资产管理部门。

《国有资产评估管理办法》及《广东省资产评估管理条例》中“除法律、法规另有规定外”的涵义就在这里。

这也是为保证法律的严肃性、统一性，避免法律、法规之间的相互冲突而设立的。

国有资产管理部门要求从事房地产评估的机构和人员都由他们“统管”、由他们认定资格，完全是有意无意地曲解法律，在实践中也是行不通的。

6.2关于市房产评估所的评估资格

国有资产管理部门负责人认为，市房产评估所不具备房地产评估资格，其理由一是它没有取得国资部门颁发的资格证书，二是投有领取营业执照。

这种观点是片面的，也是极不负责任的越权行为，明显带有部门争权夺利的色彩。

首先，房地产评估机构资格应由国家和省建设行政主管部门和城市房地产管理部门来确认，而不是由国有资产管理部门认定。

其次，市房产评估所是1993年4月10日由市编制委员会批准设立的事业单位，下属于市房产管理局，行使一定的政府职能，也是市首家从事房地产估价工作的机构，领取有广东省行政事业性收费许可证。

作为事业法人，我国的法律、法规并没有一定要进行工商登记的规定。

早在1992年9月7日建设部发布的《城市房地产市场估价管理暂行办法》第4条就明确规定：

“城市人民政府房地产行政主管部门设立的房地产估价机构，是房地产市场估价的职能机构，是房地产市场管理机构的组成部分，承办本行政区域涉及政府税费收入及由政府给予当事人补偿或赔偿费用的房地产估价业务以及受当事人委托的其它房地产估价业务。

”在英国、香港等发达国家和地区，也有类似的做法。

第三，该所1996年6月20日取得了广东省建设委员会首批颁发的《房地产评估资格证书》；1997年10月21日广东省建设委员会根据建设部《关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》，审定其为二级评估机构。

房地产为不动产，与机器设备等动产有着本质区别，其中最重要的一点，是其价格实质上是权益的价格。

同一宗房地产，具有的权益不同，价值是极不相同的。

因此，房地产评估与一般资产评估相比更具专业性。

在国外及港台，房地产评估都是一个独立的专业从这个意义上讲，一般的审计师、会计师、资产评估师如不经过房地产评估的专业训练和考核，是无法也无能力从事房地产评估的。

6.3关于电子大厦的评估结果

房地产评估中首要的评估原则是合法原则，即要以评估对象的合法使用、合法转让为前提进行。

例如，在用途方面应以城市规划为依据；在产权方面应以土地使用权证书和房屋所有权证书为依据；另根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第39条的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

对于电子大厦评估，其在1996年3月11日土地产权性质为行政划拨，合法用地性质和使用功能为轻工厂房。

所以，广东粤建审计师事务所及由市国资局牵头组织的三家联合评估，“假设”它为商业和写字楼的出让土地使用权，如果不是一种故意的违法行为，就是一种对房地产评估专业的完全无知。

此外还须说明的是：

（1）未经市场检验的评估价不能用来作为衡量公开市场价格正确与否的标准。

（2）高估抵押价值有可能造成国有资产流失。

高估房地产抵押价值会加大金融机构的风险，在贷款者违约、须处置抵押物时，高估的抵押价值极易给金融机构带来额外损失。

若提供抵押贷款的金融机构是国有的，就会带来国有资产流失。

（3）根据国家有关法律法规的规定，以划拨土地上的房地产设定抵押的，抵押价值不应包含土地使用权价格，若将包含土地使用权价格在内的评估价作为抵押的价值依据是错误的。

电子公司只拥有划拨土地使用权。

划拨土地使用权与出让土地使用权有天壤之别，划拨土地收益只能依法上交国家所有，绝不能由土地使用者所有。

7.广东省建设委员会关于电子大厦评估情况的说明（1998、2、9）

7.1市房产评估所对电子大厦评估的情况

1996年1月，市中级人民法院以[1995]珠法执字第119号委托函，委托市房产评估所对市电子集团吉大景乐路二号楼进行评估。

评估基准日为1996年3月11日，评估目的：

为法院判案提供参考。

1996年3月5日，评估所派了两名工作人员到现场实地勘察，评估档案记载有该大楼的大概位置图、外部及内部装修情况记录。

由于该大楼的房产证只注明是非住宅，而且在评估时也没有该大楼被批准改变使用功能的任何资料（实际上也没有批准改变使用功能），因此，评估所在评估时依据原来的报建批文，按厂房的用地性质进行评估。

市中级人民法院一直认为电子大厦就是轻工厂房，并且对这一情况作了充分的调查，证据确凿。

评估所根据房地产评估的合法原则、最高最佳使用原则，估价时点原则等，运用了成本法和收益法进行评估，综合得出该大厦房地产在土地的原规划用途为兴建工业厂房这一状态下的价格为1458万元，平均每平方米3712元，评估报告由注册房地产估价师黄永东审核签名，以《市房产估价答复书》（编号0004631）提交市中级法院。

7.2关于房地产权证落到澳门商人手里的情况

新闻传媒的报道提到，电子大厦拍卖时，只有港电力燃料公司竞价，最后的成交记录也是该公司，但最后办房产证时，业主的名字却是澳门的恒富阳光地产投资贸易有限公司。

关于这个问题，通过到市国土局、房产局的档案室查阅档案，当时的情况是：

1996年6月7日拍卖完成之后，市拍卖行出具了《拍卖成交确证书》，确定恒富阳光公司为成交人，证明其已付清价款。

市国土局出具了土地转让许可证，受让人也是恒富公司。

市房产局依据这些材料确认产权人并办理了房地产权证。

关于为什么竞价人与办证人不一致的问题，拍卖行的总经理说，按照拍卖法的规定，拍卖时是允许委托竞投的，关于两家是否有书面委托，经询问回答是肯定的。

需要说明的一点是，在市国土局查阅档案时，发现国土局的土地使用权有偿转让计费单、土地使用权转让申请审批表都记载电子大厦有商业用途，而且土地使用权证上标明的是综合楼，但却没有见到市规划部门任何的批准改变土地使用功能的文件。

7.3关于市房产评估所是否具有房地产评估资格的问题

报纸及电视台均认为该所不具备评估资格，原因是它既没有取得国资部门颁发的资格证书，也没有领取营业执照。

市房产评估是由市编委于1993年4月批准成立的事业单位，隶属市房产局，一直负责市房地产交易税费征收的评估。

该所于1996年6月经省建委首批确认取得房地产评估资格证书，所长黄永东于1995年经全国统考取得房地产估价师资格并已注册。

作为事业法人，我国的法律法规并没有一定要进行工商登记的规定。

8.资产评估行业评估纠纷调节委员会对评估纠纷的理解

8.1关于市房产评估所的评估资格

按照《城市房地产管理法》第57条（5）的规定，设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后方可开业。

国务院颁布的《国有资产评估管理办法》及1994年7月1日实施的《广东省房地产评估条例》都规定，必须领取营业执照才能开展评估业务。

关于我国法律法规没有就事业法人一定要进行工商登记规定的说法，是混淆了事业单位履行行政职能所开展的业务和向社会提供中介服务两种职能的区别。

市房产评估所1996年6月才取得《房地产评估资格证书》，而电子大厦估价答复书的签发日期为1996年3月11日。

如果不违规，该所何必于1998年1月补办工商登记手续。

按照当时的《国有资产评估管理办法》规定，国有资产占用单位发生产权变动时，需向有关行政主管部门申请资产评估立项，并由其产权主体直接委托中介机构进行资产评估。

8.2关于电子大厦的评估价值

（1）关于电子大厦用途的确定

按照资产客观现实的存在状况，应当以电子大厦在评估基准日的现实功能即办公和商场用途为评估基础。

理由是：

（1）1994年9月电子公司在电子大厦功能转变的申报中，将电子大厦列明为“原用途为办公楼”，并申请将一层800平方米改为“商场用途”，同时得到市国土局和规划局的批准。

（2）法院在拍卖委托函中指出，“委托拍卖机构公开拍卖被执行人市电子集团公司坐落于市吉大路二号的办公楼”，因而已经做出了标的物功能的确认。

（3）拍卖公告及电子大厦过户计算补交的地价和转变功能费用的用途也是办公楼和商场。

（2）是否要评估土地使用权价值

根据《城市房地产管理法》第31条规定，房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

因而，当企业资产发生产权变动时，除了应该单独估算电子大厦价值外，还应该估算电子大厦所占用土地使用权的价值。

市房产评估所1996年3月11日提交给法院的评估答复书上，只列明了房产所有权证号码、所有权人、结构层数、面积和房屋价值，以及包括主要设备在内的评估价值14587732元，对其土地状况及功能改变没有做如何提示。

市房产评估所在1997年12月提供的一份电子大厦评估情况补充说明中称，本应对电子大厦的评估以报建登记用途轻工厂房估价，但由于该大楼的现实用途为商场和办公楼，因此根据最高最佳使用原则，按照收益法和成本法对该大楼进行估价应该是2024万元，从而承认其原评估值未包含土地使用权价值。

参考文献:

1.陈信元等，转型经济中的会计与财务问题----基于中国上市公司的案例，清华大学出版社2003，第8章。

2.“一纸评估，损失千万”事件真相，《中国房地产估价师》1998年第2期（总第9期）。

DisputesabouttheValuationofZhuhaiElectronicsGroupBuilding

Abstract:

ThispaperintroducesthegeneralsituationofZhuhaiElectronicsGroupbuilding,appraisalandauction,expoundstheoriginofthedisputesaboutvaluation,anddifferentassessmentdepartments’surveyanalysisandviewsontherealestateappraisalevents.

Keywords:

ZhuhaiElectronicsGroupbuilding;realestatevaluation;assessmentdispute

案例使用说明

电子集团大厦房地产评估纠纷

乔志敏（中央财经大学资产评估系）

一、教学目的与用途

1.适用对象及课程

本案例主要适用于资产评估专业硕士研究生的房地产评估课程。

2.教学目标

通过该案例阅读和讨论，能够使学员充分正确理解房地产评估的原则，熟悉相关房地产法律制度和资产评估制度（包括案例事件之后的有关制度规定）。

二、思考题

1.该房地产评估纠纷争论的焦点在哪些方面？

2.评估行业不同主管部门对该评估纠纷各持有什么观点？

3.根据案例材料分析该房地产评估中的评估要素。

4.根据案例材料对电子集团大厦进行价值分析。

5.作为评估师应当如何关注该评估对象的法律权属？

三、案例分析所需要的法律依据

1.1991年11月16日国务院发布的国务院令第91号《国有资产评估管理办法》

第二章第九条：

持有国务院或者省、自治区、直辖市人民政府国有资产管理行政主管部门颁发的国有资产评估资格证书的资产评估公司、会计师事务所、审计事务所、财务咨询公司，经国务院或者省、自治区、直辖市人民政府国有资产管理行政主管部门认可的临时评估机构（以下统称资产评估机构），可以接受占有单位的委托，从事国有资产评估业务。

2.1992年7月18日原国家国有资产管理局发布的国资办发（1992）36号《国有资产评估管理办法施行细则》

第二章第十五条：

《办法》第九条所说的资产评估公司、会计师事务所、审计事务所、财务咨询公司等资产评估机构，必须是经工商行政管理部门注册登记、具有法人资格、并持有国务院或省、自治区、直辖市（含计划单列市）国有资产管理行政主管部门颁发的资产评估资格证书的单位。

只有同时具备上述条件的单位才能从事国有资产评估业务。

第二章第二十一条：

国有土地使用权价值的评估和国有房产价值的评估，都应纳入《国有资产评估管理办法》的管理范围。

从事国有土地使用权和国有房产价值评估的专业性资产评估机构，要依照《办法》和本细则的规定，向国家国有资产管理局或省、自治区、直辖市国有资产管理行政主管部门申请并取得资产评估资格证书后，才能从事资产评估业务。

3.《中华人民共和国拍卖法》（1996年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第二十次会议通过根据2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国拍卖法〉的决定》修正）

第二章第八条：

依照法律或者按照国务院规定需经审批才能转让的物品或者财产权利，在拍卖前，应当依法办理审批手续。

第三章第二十八条委托人有权确定拍卖标的的保留价并要求拍卖人保密。

拍卖国有资产，依照法律或者按照国务院规定需要评估的，应当经依法设立的评估机构评估，并根据评估结果确定拍卖标的的保留价。

第三章第三十二条竞买人是指参加竞购拍卖标的的公民、法人或者其他组织。

第三章第三十四条竞买人可以自行参加竞买，也可以委托其代理人参加竞买。

4.国务院办公厅关于公物处理实行公开拍卖的通知（１９９２年８月３０日发布，国办发〔１９９２〕４８号）：

凡通过拍卖行拍卖的企业国有固定资产，应当依照国家的有关规定进行评估，确定拍卖底价。

5.注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见（2003年1月28日中国注册会计师协会发布会协[2003]18号）：

第二条　本指导意见所称评估对象法律权属，是指评估对象的所有权和与所有权有关的其他财产权利。

第三条　委托方和相关当事方委托资产评估业务，应当提供评估对象法律权属等资料，并对所提供评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担责任。

第四条　注册资产评估师应当知晓评估对象法律权属对评估结论有重大影响。

注册资产评估师执行资产评估业务，应当关注评估对象法律权属并予以恰当披露。

第七条委托方和相关当事方所提供评估对象法律权属资料存在瑕疵，或委托方委托注册资产评估师对其不具有所有权的资产进行评估，注册资产评估师应当对评估对象法律权属予以特别关注，要求委托方和相关当事方提供承诺函或说明函予以充分说明。

注册资产评估师应当根据前述法律权属状况可能对资产评估结论和资产评估目的所对应经济行为造成的影响，考虑是否承接评估业务。

6.《资产评估准则——不动产》（2007年11月28日中国资产评估协会发布，中评协[2007]189号）：

第九条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当关注不动产的权属，要求委托方对不动产的权属做出承诺。

注册资产评估师应当对不动产的权属资料进行必要的查验。

第十条不动产评估应当在评估对象符合使用管制要求的情况下进行。

对于不动产使用的限制条件，应当以有关部门依法规定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年限等技术指标为依据。

第十一条当不动产存在多种利用方式时，应当在合法的前提下，以最优利用方式进行评估。

第十二条注册资产评估师对不动产进行评估所采用的评估方法可以参考相关的国家标准。

7.《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）：

3.0.1房地产估价应遵循下列原则：

1合法原则；

2最高最佳使用原则；

3替代原则；

4估价时点原则。

3.0.2遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。

3.0.3遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。

当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：

1保持现状前提：

认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价；

2转换用途前提：

认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提估价；

3装修改造前提：

认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价；

4重新利用前提：

认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价；

5上述情形的某种组合。

8.中华人民共和国城市房地产管理法（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过,根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会修正）:

第四章第三十四条　国家实行房地产价格评估制度。

房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

第四章第四十条　以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。

有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续