四种合作建房模式的营业税处理.doc

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四种合作建房模式的营业税处理

2009-11-2711:

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　　合作建房，是指由甲方提供土地使用权，乙方提供资金合作建房的模式，目前的合作建房主要有四种模式，我们分别举例来论述营业税的处理办法，给大家提供一个思路，由于本文属于商榷性质，因此欢迎大家提出宝贵意见。

　　一、甲企业提供5000平方米的土地使用权，乙企业提供2000万元资金并负责施工。

双方协议，房屋建成后按5：

5的比例分成，房屋分配完毕后，甲方又将其分得房屋的50%出售，售价为800万元，其余留作自用。

　　分析：

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第32条规定：

房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押．而第61条第2款又规定：

在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

　　由此可见，房屋产权是离不开土地使用权的，没有所谓的只拥有房产权而不拥有土地使用权的＂空中楼阁＂。

　　我们注意到国税函发[1995]156号《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）的通知〉》第十七条规定的合作建房有这样一句话＂土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权．＂对照城市房地产管理法不难发现其中矛盾之处，即不拥有土地使用权的房屋是不可能有房屋所有权的，则根本谈不上以房屋所有权与土地使用权来交换之举。

　　为此在国税函[2005]1003号《国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复》中规定：

甲方提供土地使用权，乙方提供资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房。

　　无独有偶的是我们在国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》中发现了类似的影子，31号文第36条有如下规定：

企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，如开发合同或协议中约定向投资各方（即合作合资方）分配开发产品的，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额．如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。

　　因此乙企业支付的2000万应视同甲企业的预收款项，而乙企业的建筑行为则可以理解为甲企业为建设单位，乙企业为建筑单位的承建模式．对甲企业销售不动产营业税在收到预收款时确认纳税义务发生时间，按5％的税率计算销售不动产营业税2000×5％＝100万元，而乙企业的建筑业营业额可以理解为乙企业先支付2000万的购房款，尔后由甲企业支付给乙企业用于承建房屋，乙企业按建筑业3％税率申报缴纳营业税，新营业税暂行条例实施细则第25条规定：

纳税人提供建筑业或租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，因此乙方应当在与甲方签订合同时即确认建筑业应税义务发生。

申报交纳建筑业营业税2000×3％＝60万元。

　　甲方在建成后又出售的50％部分应当按照销售不动产征收营业税800×5％＝40万元。

　　二、甲方将土地使用权出租给乙方10年，乙方出资1000万元委托某建筑公司在该土地上建造建筑物并使用，租赁期限满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。

　　分析：

如例一所分析的那样，乙方出资的1000万元可以理解为租赁甲方建筑物的预付租金，根据新营业税暂行条例实施细则第25条规定：

纳税人提供建筑业或租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，因此对甲方应当在建筑工程开工时视同收到租金，按服务业中的租赁业征收营业税1000×5％＝50万元。

而乙方则根据与甲方签订的委托代建合同来确定税目，根据国税函发[1995]156号第七条规定，如果乙方承包建筑安装工程业务，无论其是否参与施工，均应按建筑业税目征收营业税，如果乙方不与建设单位签订承包建筑安装工程合同，只是负责工程的组织协调业务，对乙方此项业务按服务业税目征收营业税。

　　因此如果属于前者，乙方按照1000万元的总承包额减去分包额后余额作为建筑业营业税的计税依据，如果属于后者，则只按从甲方取得的委托代理费作为服务业营业税的计税依据。

　　三、甲方以土地使用权10000平方米，乙方以货币资金8000万元合股，采取风险共担、利润共享的分配形式，该合营企业当年委托其他建筑单位共新建标准、质量均相同的住宅用户500套，当年销售400套，每套售价16万元，年终按照董事会决议，对投资各方应分配的利润采取实物分配的方式，其中甲方分配房屋5套，乙方分配房屋8套，分配后甲乙双方各自享有房屋的独占权。

　　分析：

根据国税函发[1995]156号规定：

以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税．因此甲方以土地使用权入股行为不属于营业税征税范围。

　　当年合营企业销售的400套房屋，共计销售额6400万元，按销售不动产征收营业税6400×5％＝320万元。

　　对投资各方采取实物分配利润的方式可以理解为合营公司销售房地产后以现金分配利润，也可以理解为合营公司以销售不动产抵偿应付的股利，因此应当对合营企业对甲乙双方分配的房屋充作利润分配按照纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定营业税计税依据，征收销售不动产营业税（5＋8）×16×5％＝10.4万元。

　　四、甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房，协议规定，房屋建成后，甲方按销售收入的20%提成作为投资收益，合营企业共取得房屋销售收入1000万元，甲方取得投资收益200万元。

　　分析：

根据国税函发[1995]156号第十七条规定：

房屋建成后，甲方如果按照按房屋销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按转让无形资产征税。

　　因此应当对甲方按转让无形资产征收营业税200×5％＝10万元，对合营企业按销售不动产征收营业税1000×5％＝50万元。

　　但是我们注意到2005年修订、2006年1月1日开始执行的《中华人民共和国公司法》第35条规定：

有限责任公司股东按照实缴的出资比例分取红利，但全体股东约定不按照出资比例分取红利的除外；第167条规定：

股份有限公司按照股东持有的股份比例分配，但股份有限公司章程规定不按持股比例分配的除外。

　　因此我们认为随着新修订公司法的执行，对于甲方按照公司章程约定取得的不按照出资比例或持有股份进行分配的红利股息是否也应认同为以不动产投资入股、参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，而不予征收营业税呢．因为甲方和乙方在组建合营企业后事实上存在着共同承担投资风险的事实，甲方不会因为章程约定取得固定收入而不承担公司破产的风险。

企业与房地产企业合作建房的账务处理

2010-7-1910:

32　樊剑英　【大中小】【打印】【我要纠错】

　　【案例】

　　A企业2008年通过出让方式取得一宗土地使用权后，经建设规划部门批准，建设商住楼项目。

由于A企业没有房地产开发资质，决定与关联单位B房地产企业合作，双方签订了委托开发销售协议。

协议约定该开发项目的所有成本、费用均由A企业支付，开发产品委托B企业销售，销售合同由B企业与买方签订，但是销售不动产发票由A企业开具，A企业按照该楼盘销售收入的3%支付B企业开发、销售手续费。

　　实务中，企业拥有土地使用权而没有房地产开发资质的情形比较常见，这样与具备房地产开发经营资质的企业合作联建就会应势而生。

本案例中，A企业以自身名义取得了《建设工程规划许可证》和《施工许可证》，但是由于不具备开发资质，无法取得《预售许可证》，即便与B企业合作开发，也无法直接取得房屋的销售许可，只能在办理完毕产权登记后进行房屋的二次转让。

所以实质上应该明确该商住楼的销售主体是A企业，B房地产企业只是受托代建和代理销售而已。

　　财务人员关心的问题是，这种合作开发形式，合作双方应当如何进行税务处理？

是否存在纳税风险？

　　【税务处理】

　　该商住楼是以A企业名义自行建造的，没有发生土地权属变更以及转移，在项目竣工前与B房地产企业形式上签署的是委托代建合同。

施工阶段除成本费用所签订合同的印花税外，没有其他税金。

　　尽管A企业没有销售资格，如果在项目竣工前已经预售，则根据营业税政策的规定，应当按照“销售不动产”计算缴纳营业税。

本着“实质重于形式”的原则，按照土地增值税的规定预征土地增值税。

按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）规定计算缴纳企业所得税。

　　项目竣工后，A企业办理完毕产权登记后能够转让销售，按照“销售不动产”计算缴纳的税金没有变化。

与预售阶段不同的是，这时要进行土地增值税的清算和企业所得税实际毛利额的调整。

　　对于A企业来说，由于其不是房地产开发企业，项目完工土地增值税清算计算扣除项目时，难以享受房地产开发企业加计扣除20%的政策优惠。

　　【B企业的税务处理】

　　由于B房地产开发企业不享有最终开发产品的所有权，不具备合作开发“共同投资、共同经营、共担风险、共享成果”的特征。

其合同形式属于代建房屋。

根据政策规定，代建房屋一般必须同时满足4个条件：

　　①必须事先与委托方订有委托代建合同，并在合同上载明取费依据及标准；

　　②所建房屋的基建计划与立项审批必须是下达给建设单位的，不发生土地使用权转移；

　　③以委托方名义与负责施工队结算；

　　④不垫付建设资金。

　　本案例中，B企业若满足这4个条件，仅仅是利用技术力量帮助A企业管理工程和受托销售，其取得的代建费用和销售代理费则只按“服务业——代理业”税目计征营业税。

有利润则正常计算缴纳企业所得税。

　　这种代建方式在关联企业之间的运作比较常见，但真正能满足以上的4个条件则比较困难，实际上房地产企业以代建合同的名义进行开发销售，一般不可能不垫付建设资金，特别是销售合同由B房地产企业与买方签订，也存在销售主体与开发主体不一致的情况。

国家税务总局《关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复》（国税函[1998]554号）规定，房地产公司取得土地使用权并办理施工手续后，根据其他单位要求进行施工，并按工程进度预收房款，工程完工后，办理产权过户手续，应该按“销售不动产”征收营业税。

如果房产公司自备施工队修建房屋，还应按“建筑业”征收营业税。

尽管该案例中房地产企业并没有取得土地使用权，但是如果不能满足代建房屋的4个条件，仍然存在由主管税务机关参照以上规定按照“销售不动产”征收营业税的可能。

目前散见的地方税收政策均规定，凡不同时符合上述条件的，不论委托建房单位与房地产开发企业如何签订协议，也不论房地产开发企业的财务和会计账务如何处理，应对房地产开发企业与委托建房单位的全额结算收入按“销售不动产”税目计征营业税。

以上两种计算方式虽然仅仅是营业税税目的不同，但是“销售不动产”营业额大于“服务业——代理业”营业额，税负会明显增加。

此外，双方的经营风险也不容忽视，该项目由于不能以有资质的B房地产开发企业名义取得销售许可证，法律要件不完备，难以同正常的商品房相竞价，经营收益会有所减少，在办理产权手续时也极容易与买方产生纠纷

合作建房利润分成如何进行会计及营业税处理

2005-03-1800:

00:

00|来源：

|作者：

　　　问：

我公司是一家房地产开发经营企

业，最近准备与一家企业合作开发一个项目，对方只负责出一部分资金，我方负责开

发，开发完成后再按房屋销售收入的２５％分配给对方。

请问：

如何才能把销售收入

分给对方？

涉及哪些税收问题？

假如对方提供土地，我方负责开发，又将如何处理呢？

　　答：

国税函［１９９５］１５６号文件规定，一方出土地，一方出资金合作建房，

然后再按该项目的利润进行分成，或者按照房产销售收入的一定比例进行分成，出土

地的一方应按“转让无形资产”税目征收５％的营业税。

　　（１）取得土地使用权时，先按预估价做账：

　　借：

无形资产土地使用权

　　　贷：

应付账款

　　（２）摊销无形资产时的会计分录为：

　　借：

管理费用无形资产摊销

　　　贷：

无形资产土地使用权

　　（３）开发商品房时，按无形资产摊余价值结转开发成本：

　　借：

开发成本

　　　贷：

无形资产土地使用权

　　（４）按照实际分配金额，由出土地的一方向土地所在地地方税务局申请开具土

地转让发票，房产开发公司据此入账，并调整房屋销售成本：

　　①若分配金额大于预估金额，则：

　　借：

产品销售成本

　　　　应付账款

　　　贷：

银行存款

　　②若分配金额小于预估金额，则：

　　借：

应付账款

　　　贷：

产品销售成本

　　　　　银行存款

　　（５）如果对方以货币资金与房屋开发公司合作建房，然后进行分成，则提供资

金的一方，取得的分成收入大于出资额的部分，属于资金占用费，应按“金融保险业”

税目缴纳５％的营业税。

房屋开发公司支付的资金占用费，应当计入开发成本。

　　①房屋开发公司收到资金时：

　　借：

银行存款

　　　贷：

其他应付款

　　②实际分配收入，首先冲减“其他应付款”，其余金额（资金占用费）计入“产

品销售成本”。

对方公司应按资金占用费金额向机构所在地地方税务机关申请开具发

票，房屋开发公司以此为凭据做账如下：

　　借：

产品销售成本

　　　　其他应付款

　　　贷：

银行存款