蚌埠市规划管理技术规定定稿.docx
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蚌埠市规划管理技术规定定稿
蚌埠市城市规划管理技术规定
目录
第一章总则
第二章建设用地的分类和使用管理
第三章建筑容量控制
第四章建筑间距
第五章建筑退让
第六章建筑物的高度控制
第七章绿地控制
第八章公共建筑停车场和建设基地出入口设置
第九章居住区配套设施
第十章城市景观和环境
第十一章城市空域保护和地下空间利用
第十二章附则
附录一名词解释和计算规则
附录二建筑间距图示
附录三建筑离界距离图示
第一章总则
第一条 为了加强本市城市规划编制与管理，依法规范行政行为，维护公共利益和公众合法权益，保证城市规划的实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》（以下简称《城乡规划法》）及蚌埠市城市总体规划（2008—2020年），并结合我市实际，制定本规定。
第二条 本规定是与《城市规划法》和《省实施办法》相配套的规范性文件，适用于本市城市规划区范围内各项建设工程。
本市旧住房修建、临时建设及城市规划建设用地范围以外的村民建房等，市政府另有规定的，从其规定，没有另行规定的，从本规定
第三条 详细规划（含控制性详细规划和修建性详细规划）编制、城市规划管理、城市建设实施均应符合本规定。
编制重要或特殊地区的详细规划，经市人民政府批准，可根据实际情况作出补充规定。
各项建设工程的建设，在符合本规定的同时，必须符合建设、消防、防洪、交通、卫生、环保等相关专业规范的规定。
第二章 建设用地分类和使用管理
第四条本市建设用地分类及建设用地标准按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）执行。
第五条各类建设用地的划分与使用应符合经批准的详细规划的规定。
尚未经批准的详细规划的建设用地，应由市城市规划行政主管部门根据分区规划或总体规划的规定进行适建性划分，经法定程序批准后使用。
凡需改变建设用地性质，应遵循土地使用相容性原则，符合《建设用地适建范围规定》的，按规定程序报批。
《建设用地适建范围规定》中未列入的建设项目，由市城市规划行政主管部门根据建设项目对周围环境的影响和基础设施的条件，具体核定适建范围。
凡城市规划中确定的园林绿化及生态防护用地，河、湖、水域及文物保护用地，道路广场用地，主要的城市市政公用设施用地，均不得调整。
第六条毗邻城市河道、道路两侧进行建设的项目，建设单位必须代征、代拆上述河道、道路中心线一侧内的用地和建筑（包括与河道、道路配套的绿化带）。
第三章 建筑容量控制
第六条新建、改建、扩建建筑工程的建筑容量控制指标（含建筑容积率和建筑密度），应符合本章的有关规定。
第七条建设用地面积大于等于5万平方米的为城市成片建设地区。
成片建设地区和城市重要地段建设必须编制修建性详细规划，经审查批准后实施；未编制修建性详细规划的不予办理规划审批手续。
第八条成片建设地区内各类建设基地的建筑容量可参照控制指标《建筑密度与建筑容积率控制指标》的规定适当调整。
表3—1建筑密度与建筑容积率控制指标
容量指标
类型基地
城市规划区范围
建筑密度（D％）
容积率（FAR）
居住建筑
低层独立式住宅
≤18
≤0.50
其他低层居住建筑
≤35
≤1.0
多层
≤30
≤1.6
中高层
≤25
≤2.2
高层
≤23
≤3.3
商业、办公建筑（含旅馆建筑、公寓式办公建筑）
多层
≤50
≤2.0
高层
≤45
≤4.0
工业建筑
（一般通用厂房、仓储建筑）
低层
按国土资源部《工业项目建设用地控制指标》控制
多层
高层
公共绿地
按照建设部《公园内部用地比例》的规定执行
第九条《建筑密度与建筑容积率控制指标》规定的指标为上限,适用于单一类型的建设用地。
对于混合型的建设用地，其建筑容量控制指标应将建设用地按使用性质分类划分后,按不同类型分别执行；对难以分类执行的建设用地,应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同建筑容量控制指标换算建筑容量综合控制指标。
单个建设用地的具体建筑容量,市城市规划行政主管部门应结合现状情况、服务区位、交通区位、环境区位和土地价值等因素,进行综合环境分析后确定.
第十条 建设用地面积小于50000平方米（75亩）的，且大于表3--2规定的最小面积的为零星建设地区。
其中大于等于20000平方米（30亩）的零星建设地区必须编制修建性详细规划，经审查批准后实施。
零星建设地区的建筑容量须符合《建筑密度与建筑容积率控制指标》的规定。
第十一条城市建设用地未达到表3--2的规定最小面积的，不得单独建设（市政府有零星建设控制规定的，按其规定控制）：
表3—2城市建设用地面积下限指标
建筑基地面积下限指标
建设项目类型
住宅建筑
非住宅建筑
低层
多层
高层
低层
多层
高层
建筑基地面积（平方米）
500
1000
2000
-
1000
3000
第十二条对未列入《建筑密度与建筑容积率控制指标》的科研机构、大中专院校、中小学校、体育馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量控制指标，应按经批准的详细规划和有关专业规定执行。
第十三条建设用地未达到表3--2规定的最小面积，但有下列情况之一，且确实不妨碍城市规划实施的，须报经市城市规划行政主管部门核准后方可建设。
1.邻接土地已建成永久性建筑物、构筑物或为既有道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的；
2.因城市规划街区划分、市政公用设施等限制，确实无法调整、合并的；
3.中心城区规划建设用地以外的村镇建设，因特殊情况确实难以达到表3--2规定的最小面积的。
第十四条原有建筑的建筑容量控制指标已达到或超出规定值的，除特定必须的公共配套设施外，不得在其用地范围内进行新建、扩建（含加层）。
第十五条建设项目在满足自身功能需求以外，为社会公众提供开放空间的，在符合消防、抗震、卫生、建筑等有关规定和本规定的前提下，可按表3--3的规定增加建筑面积。
但增加的建筑面积总计不得超过核定建筑面积（建筑基地面积乘以核定建筑容积率）的20%。
表3--3建设项目按规定允许增加建筑面积控制指标表
核定建筑容积率
（FAR）
每提供1平方米有效面积的开放空间，
允许增加的建筑面积（m2）
小于2
1.0
大于等于2，小于4
1.5
核定建筑容积率由市城市规划行政主管部门按表3—1和本规定的有关规定确定，开放空间的条件和计算方法见附录一。
第十六条建筑物之间因公共交通需要，架设穿越城市道路的人行通道且符合下列规定的，其建筑面积可不计入建筑容积率控制指标范围。
1、通道的净宽度不大于6米，净空高度不小于5.5米；但穿越宽度小于16米且不通行公交车辆的城市支路的通道下的净空高度不小于4.6米。
2、通道内不设置商业设施，且全天侯对公众无偿开放。
第四章建筑间距
第十七条 建筑间距除不得违反本规定外（并参见附录二），同时必须符合消防、卫生、环保、工程管线和建筑保护等方面的规定。
第十八条 多、低层居住建筑间距应符合下列规定：
（一）居住建筑与居住建筑平行布置时的间距：
朝向为南北向的，旧区改造项目其间距不小于南侧建筑高度的l.250倍，其他项目不小于1.280倍。
住宅正面间距不同方位折减系数如下：
0。
-15（含），1.0；15-30（含），O.9；30-45（含），0.8；
45-60（含），0.9；大于60。
，O.95
朝向为东西向的，旧区改造项目其间距不小于主朝向一侧遮挡建筑高度的1.188倍，其他项目不小于1.216倍，且其最小值为6米。
（二）居住建筑与居住建筑垂直布置时的间距：
南北向的间距，旧区改造项目不小于南侧建筑高度的0.7倍，其他项目不小于0.8倍，且其最小值为6米。
东西向的间距，旧区改造项目不小于南北朝向建筑高度的0.7倍，其他项目不小于0.8倍；同时不小于另一建筑高度的0.5倍，且其最小值为6米。
建筑山墙宽度小于等于16米的，其间距按垂直布置的居住建筑控制；建筑山墙宽度大于16米的，其间距按平行布置的居住建筑控制。
（三）居住建筑与居住建筑既非平行也非垂直布置时的间距：
当两幢建筑的夹角小于等于45度时，其最小间距按平行布置的居住建筑控制；当两幢建筑的夹角大于45度时，其最小间距按垂直布置的居住建筑控制。
第十九条多、低层居住建筑底层有商店或其他非居住用房的，其间距计算不得扣除底层高度。
第二十条多、低层居住建筑的山墙间距最小值为6米，按此规定不能满足消防间距或通道要求的，应按消防间距或通道要求控制。
南北山墙相对的，还须满足较高建筑高度的0.5倍。
第二十一条在第一类居住用地的低层独立式住宅地区及其紧邻地区进行新建、改建的，其间距不得小于南侧建筑高度的1.4倍。
第二十二条高层居住建筑与低层独立式住宅的间距，在规定范围内保证受遮挡的低层独立式住宅的居室大寒日照的有效时间不少于2小时；与其他居住建筑的间距，应保证受遮挡的居住建筑的居室冬至日满窗日照的有效时间不少于连续1小时，并应符合下列规定：
（一）高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时的间距：
南北向的，不小于南侧高层建筑高度的0.5倍，且其最小值旧区改造项目为24米，其他项目为30米。
东西向的，不小于较高高层建筑的0.4倍，且其最小值为24米。
（二）高层居住建筑与多、低层居住建筑平行布置时的间距：
高层居住建筑与其北侧多、低层居住建筑的间距不小于高层建筑高度的0.5倍，且其最小值旧区改造项目为24米，其他项目为30米。
高层居住建筑与其东（西）侧多、低层居住建筑的间距不小于24米。
（三）高层居住建筑与高层居住建筑垂直布置时的间距：
南北向的间距，高层居住建筑与其北侧高层居住建筑的间距不小于南侧高层建筑高度的0.3倍，且其最小值为20米。
东西向的间距，高层居住建筑与其东（西）侧高层居住建筑的间距不小于较高高层建筑高度的0.3倍，且其最小值为20米。
建筑山墙宽度大于16米的，其间距按平行布置的居住建筑控制。
（四）高层居住建筑与多、低层居住建筑垂直布置时的间距不小于20米。
（五）高层居住建筑与高、多、低层居住建筑既非平行也非垂直布置时的间距：
当两幢建筑的夹角小于等于45度时，其最小间距按平行布置的居住建筑控制；
当两幢建筑的夹角大于45度时，其最小间距按垂直布置的居住建筑控制。
（六）高层居住建筑的山墙与高、多、低层居住建筑的山墙间距不小于13米。
高层居住建筑与高、多、低居住建筑的间距符合本条规定的，可不受第十八条和第二十一条规定的限制。
第二十三条在符合第十八条至第二十二条规定的前提下，南北向平行布置的低层居住建筑之间的最小间距为6米，低层居住建筑与其北侧多层居住建筑的最小间距为8米，多、低层居住建筑与其北侧高层居住建筑的最小间距为13米。
按第十八条规定计算出的多、低层居住建筑的间距如大于第二十二条规定计算出的多、低层居住建筑与高层居住建筑的间距的，在同等条件下可按较小的间距控制，但须符合第二十二条规定的日照条件。
第二十四条非居住建筑与居住建筑的间距，应符合下列规定：
（一）非居住建筑位于居住建筑南侧或东西侧的，其间距按第十八条至第二十三条的规定控制；
（二）非居住建筑（第二十七条所列的非居住建筑除外）位于居住建筑北侧的，其建筑间距按第二十五条的规定控制。
（三）非居住建筑的山墙与居住建筑的山墙间距，按第二十条、第二十二条的规定控制。
第二十五条非居住建筑（第二十七条所列的非居住建筑除外）的间距，应符合下列规定：
（一）高层非居住建筑平行布置的间距：
南北向的，不小于南侧建筑高度的0.4倍，且其最小值为24米。
东西向的，不小于较高建筑高度的0.3倍，且其最小值为18米。
（二）高层非居住建筑与多层非居住建筑平行布置时的间距最小值为13米。
（三）多层非居住建筑平行布置时的间距最小值为10米。
（四）低层非居住建筑与高、多、低层非居住建筑平行布置时的间距按消防间距的规定控制，但最小值为6米。
以其他形式布置的非居住建筑的间距，按消防间距的规定控制。
第二十六条居住建筑地面层为休闲健身社区绿化等用于公益活动的底层架空层，或为层高不大于2.2米的自行车库等附属用房时，可扣除其高度计算建筑间距，沿街多层居住建筑地面层为非居住用房时，可扣除其高度计算建筑间距。
多、低层居住建筑为除前两款规定以外的非居住用房时，视同居住建筑控制建筑间距。
（征求意见）
第二十七条医院病房楼、休（疗）养院住宿楼、老年人居住建筑、幼儿园、托儿所和大中小学教学楼与相邻建筑的间距，应保证被遮挡的上述建筑冬至日满窗日照的有效时间不少于3小时；旧区改造项目其间距应保证大寒日满窗日照的有效时间不少于2小时。
学生宿舍按居住建筑计算。
第二十八条工业建筑、仓储（库）建筑之间的建筑间距按相关的消防、安全间距控制。
第二十九条上述建筑间距系数适用于无地形高差布置的建筑，对有地形高差的建筑间距，应将其地形高差计入建筑高度。
高、多、低层、退台等组合建筑间距，分别按各类有关规定执行。
第五章 建筑退让
第三十条沿建设用地边界和沿城市道路、公路、河流、铁路、各类管线两侧的建筑物，其退让距离除符合日照间距、文物保护、风景区、消防、防汛、环保、市政管线和交通安全等方面的要求外，须同时符合本规定。
（一）各类建筑离界距离应符合下表规定的建筑物高度的倍数控制，但不得小于最小距离。
表5—1各类建筑离界距离表
建筑类别
离界距离
建筑朝向
居住建筑（含第二十七条
规定的文教卫生建筑）
非居住建筑
建筑物高度
的倍数
最小距离
（米）
建筑物高度
的倍数
最小距离
（米）
主要朝向
低层
0.65
6
━
3
多层
0.65
9
━
5
高层
0.25
12
0.2
12
次要朝向
低层
0.25
2
━
按消防间距控制
多层
0.25
4
━
按消防间距控制
高层
0.2
12
━
6.5
注：
不规则地形，按最大、最小距离的加权平均值确定离界距离。
（二）界外是居住建筑的，除须符合前款离界距离的规定外，须同时符合上章建筑间距的有关规定。
（三）界外是公共绿地的，各类建筑的最小离界距离按第一款非居住建筑的离界距离控制；
（四）界外是规划建设用地尚未建设的，应当按照详细规划已经确定的建筑确定离界距离；尚无详细规划的，一般应视为与同性质、同高度建筑相对，按拟定建筑间距1／2控制。
（五）地下建筑物的离界距离，不得小于地下建筑物深度（自室外地面至地下建筑物底板底部的距离）的O.7倍，且其最小值为3米。
（六）高层建筑物及锅炉房、变电所、各类厂房等具有特殊功能的建筑（构筑）物在退让用地边界时，除应退让本条上述各款规定的间距外，还必须同时满足规范要求由其产生的规定间距。
（七）高层建筑用地边界外侧尚无现状和规划建筑物时，高层建筑物退让北界最小值为20米，退让南界最小值为8米，退让东、西界最小值为6米，高层建筑的裙房毗邻边界时，其裙房退让按多（低）层建筑退让边界要求执行。
（八）在不影响边界外侧用地单位使用功能和退让距离满足最小值的前提下，建筑物退让距离可由市城市规划行政主管部门核定。
第三十一条沿城市道路两侧新建、改建高、多、低层（含高层建筑裙房）建筑和围墙，其后退道路规划红线的距离，应符合表5--2规定。
在旧城区，按此规定控制确有困难的，经市城市规划行政主管部门核定后，其后退距离可适当缩小，但建筑物与现有城市道路规划红线的距离不得小于3.0米。
表5--2建筑物后退城市道路规划红线最小距离（米）
道路宽度
离
距
退
后
建
筑
高
度
小于24米（围墙）
24～50米
大于50米
40米以上
8（5）
12
15
30米以上～40米
6（4）
10
15
20米以上～30米
5（3）
8
15
20米及以下
3
（2）
8
15
注:
1.临城市快速路后退红线距离不得少于20米，临道路交叉口后退红线距离在上述标准上适当加大.
2.建筑主朝向平行于道路且位于道路南侧,其后退红线距离应在上述标准上适当加大.
3.建筑高度大于100米的,应加大后退红线距离,具体标准由经批准的详细规划确定或由市城市规划行政主管部门确定.
第三十二条 新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场等有大量人流、车流集散的多、低层建筑（含高层建筑裙房），其面临城市道路的主要出入口后退道路红线的距离，除经批准的详细规划另有规定外，不得小于20米，并应留有临时停车和回车的场地。
第三十三条道路交叉口四周的建筑物后退道路红线的距离，多、低层建筑不得小于8米，高层不得小于10米，沿城市高架道路两侧新建、改建、扩建居住建筑，其沿高架道路主线边缘线后退距离，不小于30米；其沿高架道路匝道边缘线后退距离，不小于15米。
并满足行车视距要求。
第三十四条建筑物后退道路红线以建筑物地面层最突出的外墙（含柱）边线计算，雨篷、阳台、招牌、灯饰等可外挑，但其外挑部分不得超出建筑物退让红线距离的1／2，其离室外地面的净空高度不得小于3米。
建筑物的围墙、基础、台阶、平台及除基地内连接城市管线以外的其他地下管线不允许突入道路规划红线，在规定的后退道路规划红线的距离内，不得设置零星建筑物。
第三十五条在村镇、城镇外围的公路规划红线两侧应划定隔离带。
（一）快速路、国道隔离带宽度，两侧各50米。
（二）省道隔离带宽度，两侧各20米。
（三）县乡道隔离带宽度，两侧各10米。
（四）公路规划红线和隔离带内，不得新建、扩建、改建任何建筑物，但可耕种或绿化造林；经市规划行政主管部门批准，也可开挖沟渠、埋设管道、架设杆线、开辟服务性车道等。
（五）沿穿越村镇、城镇的公路两侧新建建设工程，按村镇、城镇规划进行管理，但建筑物后退公路规划红线的距离不得小于5米。
第三十六条沿河道规划蓝线（市规划行政主管部门按城市防洪规划确定长期保留的河道规划线）两侧新建建筑物，其后退河道规划蓝线的距离除有关的规划另有控制外，不得小于6米。
如城市道路两侧有绿化防护带时，建筑物后退城市道路绿化防护带距离应不小于3米。
不得在城市排水主干渠（暗渠）上进行各类建筑物的建设，沿暗渠两侧建设时则退让距离应不小于3米。
第三十七条沿淮河防洪堤内侧新建建筑物、构筑物，其后退防洪堤的距离应不小于防洪堤达到标准以后的堤脚线保护范围（堤内≥30米、堤外≥50米），在退让范围内无特殊需要除绿化外，不得进行任何其他建设。
第三十八条沿铁路两侧新建建设工程应符合以下规定：
（一）高速铁路两侧的建筑与轨道中心线的距离不得小于50米；铁路干线两侧建设工程与轨道中心线的距离不得小于20米；铁路支线、专用线两侧的建设工程与轨道中心线的距离不得小于15米；铁路两侧的围墙与轨道中心线的距离不得小于10米，围墙的高度不得大于3米。
（二）临铁路两侧的高层建筑、高大构筑物（水塔、烟囱等）、危险品仓库和厂房与轨道中心线的距离须符合铁路管理的有关规定。
（三）在铁路道口附近进行建设，须符合铁路道口管理的有关规定。
第三十九条 在历史文化保护区段和重要文物古迹周围的建设控制地带内新建、改建建筑物，其退让距离和保护要求应符合规划要求及相关规定，并附相关部门签署的书面意见。
第四十条在电力线路保护区范围内不得新建、改建、扩建建筑物。
电力线路保护区的范围规定如下：
（一）架空电力线路保护区，指电力导线边线向外两侧延伸所形成的两条平行线内的区域，也称为电力线走廊，其中高压线路部分通常称为高压走廊。
架空电力线路保护区分为一般地区保护区和人口密集地区保护区两种类型。
1、一般地区的保护规定见表5—3和表5—4。
表5—3边导线外侧延伸距离表
线路电压（KV）
1～10
35～110
154～330
500
边导线外侧延伸距离（m）
5
10
15
20
表5—4高压架空线路走廊宽度表
线路电压等级（KV）
走廊宽度（m）
线路电压等级（KV）
走廊宽度（m）
500
60～75
110、66
15～25
330
35～45
35
12～20
220
30～40
2、人口密集地区的保护规定见表5—5。
表5—5边导线与建筑物之间最小水平距离表
线路电压（KV）
<1
1～10
35
66～110
154～220
330
500
距离（m）
1.0
1.5
3.0
4.0
5.0
6.0
8.5
注：
在最大计算风偏情况下
3.地下电力电缆安全保护区，指电力电缆线路两侧各O.75米所形成的两条平行线内的区域。
第四十一条规划新建的电力线路，在市中心地区、城市新区、高层建筑群区、市区主干道、繁华街道、风景区等，应采用地下电缆。
第六章 建筑物的高度控制
第四十二条建筑物的高度除必须符合日照、建筑间距、消防、机场净空、文物保护、城市景观等方面的要求外，须同时符合本规定。
第四十三条在有净空高度限制的气象台、电台和其他无线电通讯（含微波通讯）设施周围的新建、改建建筑物和构筑物，其控制高度应符合有关净空限制的规定。
第四十四条在城市重要地段、主要景观道路及节点、文物保护单位和建筑保护单位周围的建设控制地带内新建或改建建筑物，其建筑控制高度应遵循“显山露水”的原则。
应先编制城市设计方案，进行视线分析，提出控制要求，由市城市规划行政主管部门组织专家评议后具体核定。
第四十五条沿城市道路两侧新建、改建建筑物的控制高度应符合下列规定：
（一）沿路一般建筑的控制高度（H）不得超过道路规划红线宽度（W）加建筑后退距离（S）之和的1.5倍，即：
H≤1.5（W+S）。
（二）沿线高层组合建筑的高度按下式控制：
A≤L（W+S）
式中：
A代表沿线高层组合建筑以1：
1.5（即56.3度）的高度角在地面上投影的总面积，L代表建设基地沿道路规划红线的长度，W代表道路规划红线宽度，S代表沿路建筑的后退距离。
第四十六条多层建筑物临接两条以上道路的，可按较宽的道路规划红线计算其控制高度。
高层建筑临接两条以上道路的，按其主要立面朝向临接的道路规划红线计算其控制高度。
第四十七条建筑物直接邻接或其面前道路邻接广场、河道、电力线路保护区的，在计算控制高度时，可将广场、河道、电力线路保护区的1／2宽度计为道路规划红线宽度。
第七章绿地控制
第四十八条各类建设用地的绿地面积占建设用地总面积的比例除符合国家相关规范和城市绿化规划建设指标的标准外，还须符合以下规定：
（一）居住区绿地率不少于30％.
（二）工业、商业、仓储、交通枢纽、市政公共设施等单位，不少于10％；对环境有大气、噪声有较严重污染的的厂矿企业单位，应设置专用防护绿带.
（三）机关团体、文化娱乐、体育、医疗卫生、教育科研、部队等单位，不少于35％：
（四）属于旧区改建的上述项目，绿地率可降低5个百分点。
第四十九条居住区公共绿地面积不得少于用地总面积的7.5～18％（含小区和组团），居住小区公共绿地面积不得小于用地面积的5～15％（含组团），组团公共绿地面积不得小于用地面积的3～6％；每块集中绿地的面积不应小于400平方米，且应符合下列规定：
组团不少于0.5平方米／人；小区（含组团）不少于1.O平方米／人；居住区（含组团和小区）不少于1.5平方米／人；旧区改造可酌情降低，但不得低于相应指标的70％。
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