个人住房贷款知识docx.docx

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第三章个人住房贷款

　　第一节个人住房贷款基础知识

　　一、个人住房贷款的概念和分类

　　个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。

（1）按照资金来源划分，个人住房贷款包括自营性个人住房贷款、公积金个人住房贷款和个人住房组合贷款。

（2）按照住房交易形态划分，个人住房贷款可分为新建房个人住房贷款、个人再交易住房贷款和个人住房转让贷款。

　　①新建房个人住房贷款。

俗称个人一手房贷款，是指银行向符合条件的个人发放的、用于在一级市场上购买住房的贷款。

　　②个人再交易住房贷款。

俗称个人二手房住房贷款，是指银行向个人发放的、用于购买在住房二级市场上合法交易的各类型个人住房的贷款。

　　③个人住房转让贷款。

是指当尚未结清个人住房贷款的客户出售用该贷款购买的住房时，银行用信贷资金向购买该住房的个人发放的个人住房贷款。

　　（3）按照贷款利率的确定方式划分，个人住房贷款可分为固定利率贷款和浮动利率贷款。

　　二、个人住房贷款的特征本文

　　个人住房贷款与其他个人贷款相比，具有以下特点：

（1）贷款金额大、期限长

　　个人住房贷款相对其他个人贷款而言金额较大，期限也较长，通常为10-20年，最长可达30年，绝大多数采取分期付款的方式。

（2）以抵押为前提建立的借贷关系

　　在抵押的情形下借款人或第三人不转移对抵押财产的占有。

　　（3）风险因素类似，风险具有系统性特点

　　除了客户还款能力和还款意愿等方面的因素外，房地产交易市场的稳定性和规范性对个人住房贷款风险的影响也较大。

　　三、个人住房贷款的发展历程

　　个人住房贷款在各国个人贷款业务中都是最主要的产品，在我国也是最早开办、规模最大的个人贷款产品。

国内个人住房贷款最早萌芽于改革开放初期，源于城市住宅制度的改革。

20世纪80年代中期，作为首批住房体制改革的试点城市，烟台、蚌埠两市分别成立了住房储蓄银行，开始发放住房贷款。

截至2008年11月，我国个人住房贷款余额已达到2.95万亿元，比1997年年底增长155倍，占全部商业银行人民币贷款余额的10%。

四、个人住房贷款的要素

（1）贷款对象

　　个人住房贷款的对象应是具有完全民事行为能力的自然人。

申请人还须满足贷款银行的其他要求，例如：

　　①合法有效的身份或居留证明;

　　②有稳定的经济收入，良好的信用，偿还贷款本息的能力;

　　③有合法有效的购买（建造、大修）住房的合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件;

　　④有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人;

　　⑤贷款银行规定的其他条件。

（2）贷款利率

　　个人住房贷款的利率按商业性贷款利率执行，上限放开，实行下限管理。

中国人民银行2008年10月27日公布新的个人住房贷款利率，个人住房贷款的下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.7倍，商业银行可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。

　　实践中，银行多是于次年1月1日起按相应的利率档次执行新的利率规定。

　　（3）贷款期限

　　个人一手房贷款和二手房贷款的期限由银行根据实际情况合理确定，最长期限都为30年。

个人二手房贷款的期限不能超过所购住房的剩余使用年限。

对于借款人已离退休或即将离退休的（目前法定退休年龄为男60岁，女55岁），贷款期限不宜过长，一般男性自然人的还款期限不超过65岁，女性自然人的还款年限不超过60岁。

符合相关条件的，男性可放宽至70岁，女性可放宽至65岁。

　　（4）还款方式

　　个人住房贷款可采取多种还款方式进行还款。

例如：

一次还本付息法、等额本息还款法、等额本金还款法、等比累进还款法、等额累进还款法及减按还款法、组合还款法等多种方法。

其中，以等额本息还款法和等额本金还款法最为常用。

　　（5）担保方式

　　个人住房贷款可实行抵押、质押和保证三种担保方式。

贷款银行可根据借款人的具体情况，采用一种或同时采用几种贷款担保方式。

　　在贷款期间，经贷款银行同意，借款人可根据实际情况变更贷款担保方式。

抵押物、质押权利、保证人发生变更的，应与贷款银行重新签订相应的担保合同。

　　（6）贷款额度

　　个人住房贷款中，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款的发放额度一般是按拟购（建造、大修）住房价格扣除其不低于价款20%的首期付款后的数量来确定;对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%;对已利用贷款购买住房又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付比例不得低于40%。

从控制风险的角度，个人住房贷款的首付比例应随购买住房套数的增加而提高。

　　中国人民银行决定自2008年10月27日起，将最低首付款比例调整为20%。

金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否是普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。

对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求，金融机构可在首付款比例上按优惠条件给予支持。

第二节贷款流程

　　个人住房贷款业务操作包括贷款的受理和调查、审查和审批、签约和发放以及贷后与档案管理四个环节。

　　一、贷款的受理与调查

　　1.贷款的受理

（1）贷前咨询

　　银行通过现场咨询、窗环球,网校口咨询、电话银行、网上银行、业务咨询宣传手册等渠道和方式，向拟申请个人住房贷款的个人提供有关信息咨询服务

（2）贷款的受理程序

　　①接受申请

　　贷款受理人应要求借款申请人填写“个人住房借款申请书”，并按银行要求提交相关申请材料。

对于有共同申请人，应同时要求共同申请人提交有关申请材料。

　　②初审。

　　贷款受理人应对借款申请人提交的借款申请书及申请材料进行初审，主要审查借款申请人的主体资格及借款申请人所提交材料的完整性与规范性。

　　2.贷前调查

　　贷前调查是对住房楼盘项目和借款人提供的全部文件、材料的真实性、合法性、完整性、可行性以及对借款人的品行、信誉、偿债能力、担保手环球,网校段落实情况等进行的调查和评估。

（1）对开发商及楼盘项目的调查

（2）对借款人的调查本文

　　二、贷款的审查和审批

　　1.贷款的审查

　　贷款审查人负责对借款申请人提交的材料进行合规性审查，对贷前调查人提交的“个人住房贷款调查审批表”、面谈记录以及贷前调查的内容是否完整进行审查。

　　贷款审查人审查完毕后，应对贷前调查人提出的调查意见和贷款建议是否合理、合规等在“个人住房贷款调查审查表”上签署审查意见，连同环球,网校申请材料、面谈记录等一并送交贷款审批人进行审批。

　　2.个人住房贷款的审批流程

（1）组织报批材料

（2）审批

　　（3）提出审批意见

　　①同意

　　②否决表示不同意按申报的方案办理该笔业务。

　　（4）审批意见落实

　　业务部门应根据贷款审批人的审批意见做好以下工作：

　　①对未获批准的借款申请，贷前调查人应及时告知借款人，将有关材料退还，并做好解释工作，同时做好信贷拒批记录存档;

　　②对需补充材料的，贷前调查人应按要求及时补充材料后重新履行审查、审批程序;

　　③对经审批同意或有条件同意的贷款，信贷经办人员应及时通知借款申请人并按要求落实有关条件、办理合同签约和发放贷款等。

三、贷款的签约和发放

　　1、贷款的签约

　　经审批同意的，贷款银行与借款人环球,网校、开发商签订个人住房贷款合同，明确各方权利和义务。

贷款的签约流程如下：

（1）填写合同

（2）审核合同

合同填写完毕后，填写人员应及时将有关合同文本交合同复核人员进行复核。

同笔贷款的合同填写人与合同复核人不得为同一人。

（3）签订合同

　　合同填写并复核无误后，贷款发放环球,网校人应负责与借款人（包括共同借款人）、担保人（抵押人、出质人、保证人）签订合同。

　　2、贷款的发放

（1）落实贷款发放条件

　　贷款发放前，贷款发放人应落实有关贷款发放条件。

（2）贷款划付

　　四、贷后与档案管理

　　个人住房贷款的贷后与档案管理是指贷款发放后到合同终止期间对有关事宜的管理，包括贷款本息回收、合同变更、贷后检查、贷款的风险分类与不良贷款管理以及贷款档案管理等工作。

它关系到信贷资产能否安全收回，是个人住房贷款工作的重要环节之一。

　　1.贷款的回收

　　银行根据借款合同的约定进行贷款的回收。

借款人与银行应在借款合同中约定借款人归还借款采取的支付方式、还款方式和还款计划等。

借款人按借款合同约定偿还贷款本息，银行则将还款情况定期告知借款人。

（1）贷款支付方式

　　贷款的支付方式有委托扣款和柜面还款两种方式。

（2）还款方式本文

　　借款人要按照借款合同中规定的还款方式进行还款。

常用的个人住房贷款还款方式包括等额本息还款法和等额本金还款法两种。

　　2、合同变更

（1）基本规定

（2）合同主体变更

　　（3）借款期限调整

　　期限调整指借款人因某种特殊原因，向贷款银行申请变更贷款还款期限，包括延长期限、缩短期限等。

借款人需要调整借款期限，应向银行提交期限调整申请书，并必须具备以下前提条件：

贷款未到期;无欠息;无拖欠本金，本期本金已归还。

期限调整后，银行将重新为借款人计算分期还款额。

　　延长期限是指借款人申请在原来借款期限的基础上延长一定的期限，借款合同到期日则相应延长。

原借款期限与延长期限之和不得超过有关期限规定的要求;原借款期限加上延长期限达到新的利率期限档次时，从延长之日起，贷款利率按新的期限档次利率执行。

已计收的利息不再调整。

如遇法定利率调整，从延长之日起，贷款利率按新的法定利率同期限档次利率执行。

　　缩短期限是指借款人申请在原来借款的基础上缩短一定的借款期限，借款合同到期日则相应提前。

对分期还款类个人贷款账户，缩短期限后，贷款到期日期至少在下个结息期内，即剩余有效还款期数不能为零。

对到期一次还本付息类个人贷款账户，不允许缩短借款期限。

缩短借款期限后新的借款期限达到新的利率期限档次时，从缩短之日起，贷款利率按新的期限档次利率执行。

已计收的利息不再调整。

如遇法定利率调整，从缩短之日起，贷款利率将按照合同约定的利率执行或按国家有关规定执行。

　　（4）分期还款额的调整

　　（5）还款方式变更

　　按照个人住房贷款的还款方式划分为分期还款方式和到期一次还本付息方式两大类。

　　（6）担保变更

　　3、贷后检查

　　贷后检查是以借款人、抵（质）押物、担保人、担保物、合作开发商及项目为对象，通过客户提供、访谈、实地检查、行内资源查询等途径获取信息，对影响个人住房贷款资产质量的因素进行持续跟踪调查、分析，并采取相应补救措施的过程，判断借款人的风险状况，提出相应的预防或补救措施。

（1）对借款人的检查

（2）对保证人的检查

　　（3）对抵押物的检查

　　（4）对质押权利的检查

（5）对开发商和项目以及合作机构检查的要点

4、贷款风险分类和不良贷款的管理

（1）贷款风险分类

　　贷款风险分类指按规定的标准和程序对贷款资产进行分类。

贷款风险分类一般先进行定量分类，即先根据借款人连续违约次（期）数进行分类，再进行定性分类，即根据借款人违约性质和贷款风险程度对定量分类结果进行必要的修正和调整。

　　贷款风险分类应遵循不可拆分原则，即一笔贷款只能处于一种贷款形态，而不能同时处于多种贷款形态。

贷款形态分正常、关注、次级、可疑和损失五类。

　　正常贷款：

借款人一直能正常还本付息，不存在任何影响贷款本息及时、全额偿还的不良因素，或借款人未正常还款属偶然性因素造成的。

　　关注贷款：

借款人虽能还本付息，但已存在影响贷款本息及时、全额偿还的不良因素。

　　次级贷款：

借款人的正常收入已不能保证及时、全额偿还贷款本息，需要通过出售、变卖资产、对外借款、保证人、保险人履行保证、保险责任或处理抵（质）押物才能归还全部贷款本息。

　　可疑贷款：

贷款银行已要求借款人及有关责任人履行保证、保险责任、处理抵（质）押物，预计贷款可能发生一定损失，但损失金额尚不能确定。

　　损失贷款：

借款人无力偿还贷款;履行保证、保险责任和处理抵（质）押物后仍未能清偿的贷款及借款人死亡，或依照《中华人民共和国民法通则》的规定，宣告失踪或死亡，以其财产或遗产清偿后，仍未能还清的贷款。

（2）不良贷款的认定

　　按照五级分类方式，不良个人住房贷款包括五级分类中的后三类贷款，即次级、可疑和损失类贷款。

银行应按照银行监管部门的规定定期对不良个人住房贷款进行认定。

　　银行要适时对不良贷款进行分析，建立不良个人住房贷款台账，落实不良贷款清收责任人，实时监测不良贷款回收情况。

　　（3）不良贷款的催收

　　对不同拖欠期限的不良个人住房贷款的催收可采取不同的方式，如电话催收、信函催收、上门催收、通过中介机构催收，以及采取法律手段催收等方式。

同时，应利用信息技术对不良贷款催收情况进行登记管理，实现不良贷款催收管理的自动化。

个人住房贷款出现违约后，银行的经办人员或相关管理人员应该按照规定程序，对未按期还款的借款人发出催收提示和催收通知，督促借款人清偿违约贷款。

　　（4）不良贷款的处置

　　5、贷后档案管理

　　个人住房贷款档案是指银行在经办和管理个人住房贷款工作中形成的具有史料价值及参考利用价值的贷款管理专业技术材料的总称。

个人住房贷款档案管理是指个人住房贷款发放后有关贷款资料的收集整理、归档登记、保存、借（查）阅管理、移交及管理、退回和销毁的全过程。

它是根据《中华人民共和国档案法》（以下简称《档案法》）及有关制度的规定和要求，对贷款档案进行规范的管理，以保证贷款档案的安全、完整与有效利用。

（1）贷款档案的内容采集者退散

　　贷款档案可以是原件，也可以是具有法律效力的复印件。

　　①借款人的相关资料

　　②贷后管理的相关资料

（2）档案的收集整理和归档登记

　　银行贷款经办人根据个人住房贷款归档要求，在贷款发放后，收集整理需要归档的个人住房贷款资料，并交档案管理人员进行登记。

　　（3）档案的借（查）阅管理

　　个人住房贷款档案借阅是指对已登记的个人住房贷款档案资料的查阅、借出、归还等进行管理，并保留全部交易的历史信息，可以实现对借阅已归档资料情况的登记及监控。

档案的借（查）阅可以利用计算机系统或人工进行。

　　当已归档保存的个人住房贷款档案发生借出、借阅、归还时，档案管理员应根据有关的档案管理规定，要求借阅、查询人员填写有关的登记表并签字，对于借阅有关贷款的重要档案资料，必须经过有权人员的审批同意。

档案管理员还应对借阅、归还等进行登记。

　　（4）档案的移交和接管

　　根据业务需要，有关个人住房贷款档案需要移交给其他档案管理机构或部门时，进行档案的移交和接管工作，移交和接管双方应根据有关规定填写移交和接管有关清单，双方签字，并进行有关信息的登记工作。

　　（5）档案的退回

　　借款人还清贷款本息后，一些档案材料需要退还借款人。

　　第三节风险管理

　　一、合作机构管理

　　1.合作机构管理的内容

（1）合作机构分析的要点本文

（2）与房地产开发商合作关系的确定及合作管理

　　①确立合作意向。

　　②合作后的管理。

　　（3）与其他社会中介机构的合作管理

　　其他社会合作机构包括：

房地产评估机构、担保公司和律师事务所等。

　　2.合作机构风险的表现形式

（1）房地产开发商和中介机构的欺诈风险

　　房地产开发商和中介机构的欺诈风险主要表现为“假个贷”。

　　所谓“假个贷“一般是指借款人并不具有真实的购房目的，采取各种手段套取银行个人住房贷款的行为。

“假个贷”的“假”，一是指不具有真实的购房目的;二是指虚构购房行为使其具有“真实”的表象;三是指捏造借款人资料或者其他相关资料等。

　　“假个贷”的主要成因包括开发商利用“个贷”恶意套取银行资金进行诈骗;开发商为缓解楼盘销售窘境而实施“假个贷”;开发商为获得优惠贷款而实施“假个贷”;银行的管理漏洞给“假个贷”以可乘之机等。

（2）担保公司的担保风险

　　在个人住房贷款业务中，由专业担保公司为借款人提供连带责任保证的情况比较常见。

当借款人采用专业担保公司提供的保证担保申请个人住房贷款时，担保公司的担保能力不足会给银行带来风险。

实践中，有地方政府背景的担保公司通常实力较强，而且经营相对规范，而民营背景的担保公司往往由于资金实力和内部管理等问题给贷款带来一定的风险，主要的表现在“担保放大倍数”过大，即担保公司对外提供担保的余额与自身实收资本的倍数过大，造成过度担保而导致最终无力代偿。

　　（3）其他合作机构的风险

　　在二手房贷款业务中，往往涉及多个社会中介机构，如房屋中介机构、评估机构及律师事务所等。

社会中介机构一般负责受理客户的申请和委托，对交易的房产进行查册、通知评估，代理审查客户贷款申请，代理客户进行房产交易，指导客户签订相关合同和安排银行约定客户，代办公证“抵押手续”，代理客户进行房款和房屋交割等。

在二手房交易中由于房产的买卖双方均是通过代理机构进行交易，且银行的贷款一般直接转入社会中介机构账户，因此，可能在社会中介机构环节出现风险。

　　3.合作机构风险的防范措施

　　商业银行发展个人住房贷款业务，离不开合作机构。

银行要深入了解和理解合作机构的运作，在充分利用合作机构的同时，采取多种措施有效控制由合作机构带来的风险，推动个人住房贷款业务的健康发展。

（1）“假个贷”的防控措施

　　①加强一线人员建设，严把贷款准入关。

　　②进一步完善个人住房贷款风险保证金制度。

　　③要积极利用法律手段，追究当事人刑事责任，加大“假个贷”的实施成本。

（2）其他合作机构风险的防控措施

　　①深入调查，选择讲信用、重诚信的合作机构。

　　②业务合作中不过分依赖合作机构。

　　③严格执行准入退出制度。

　　④有效利用保证金制度。

　　⑤严格执行回访制度。

二、操作风险

　　操作风险是指在个人住房贷款业务操作过程中，由于违反操作规程或操作中存在疏漏等情况而产生的风险，是一种发生在实务操作中的、内部形成的非系统性风险。

　　1、贷款流程中的风险

（1）贷款受理和调查中的风险

　　①贷款受理中的风险。

　　②贷前调查中的风险。

　　a.项目调查中的风险

　　b.借款人调查中的风险

（2）贷款审查和审批中的风险

　　贷款审批环节主要业务风险控制点为：

　　①未按独立公正原则审批

　　②不按权限审批贷款，使得贷款超授权发放

　　③审批人员对应审查的内容审查不严，导致向不符合条件的借款人发放贷款。

　　（3）贷款签约和发放中的风险

　　①合同签订的风险。

　　②贷款发放的风险。

　　（4）贷后与档案管理中的风险

　　①贷后管理的风险。

　　②档案管理中的风险。

　　2、法律和政策风险

　　对于个人住房贷款业务，各种法律、法规等强制性规范很复杂。

（1）借款人主体资格

　　①未成年人能否申请个人住房贷款问题。

　　②外籍自然人能否办理住房贷款问题。

（2）合同有效性风险

　　目前，个人贷款业务中所采用的借款合同基本都是统一的格式文本，但实际业务中还会根据不同情况与客户签订补充协议及特别条款，这就要求银行必须注意合同及协议的有效性，防止相关条款或具体内容等出现问题，以规避可能的法律风险。

　　①格式条款无效。

　　②未履行法定提示义务的风险。

　　③格式条款解释风险。

　　④格式条款与非格式条款不一致的风险。

　　（3）担保风险

　　银行个人住房贷款业务的担保方式主要有抵押、质押、保证三种方式。

我国《担保法》及《物权法》司法解释对担保方式作了较为详尽的规定。

个人住房贷款中的担保风险主要来源于以下几个方面：

　　①抵押担保的法律风险：

　　②质押担保的法律风险。

　　③保证担保的法律风险，主要表现在：

　　（4）诉讼时效风险

　　在个人住房贷款实践中，由于经办人员法律知识的缺陷或工作责任心问题，未能及时中断诉讼时效或虽有中断诉讼时效行为但没有及时保留中断诉讼时效证据，导致诉讼中处于不利或被动的地位。

（5）政策风验

　　政策风险是指政府的金融政策或相关法律、法规发生重大变化或是有重要的举措出台，引起市场波动，从而给商业银行带来的风险。

政策风险属于个人住房贷款的系统性风险之一，由于这些风险来自外部，因此是单一行业、单一银行所无法避免的。

比较常见的政策风险如下：

　　①对境外人士购房的限制。

　　②对购房人资格的政策性限制。

　　③抵押品执行的政策性限制。

　　3、操作风险的防范措施

（1）提高贷款经办人员职业操守和敬业精神

（2）掌握并严格遵守个人住房贷款相关的规章制度和法律法规

　　（3）严格落实贷前调查和贷后检查

　　三、信用风险

　　个人住房贷款的信用风险通常是因借款人的还款能力和还款意愿的下降而导致的。

因此，防范个人住房贷款的信用风险，就要求个人住房贷款的经办人员通过细致的工作，把握好借款人的还款能力和还款意愿。

　　1、信用风险表现形式

　　借款人的信用风险主要表现为还款能力风险和还款意愿风险两个方面。

（1）还款能力风险

　　从信用风险的角度来看，还款能力体现的是借款人客观的财务状况，即在客观情况下借款人能够按时足额还款的能力。

（2）还款意愿风险

　　还款意愿是指借款人对偿还银行贷款的态度。

在还款能力确定的情况下，借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生还款意愿风险。

　　2、信用风险防范措施

（1）加强对借款人还款能力的甄别

　　具体的措施将从验证借款人的工资收入、租金收入、投资收入和经营收入四个方面来介绍。

　　①验证工资收入的真实性。

　　②验证租金收入的真实性。

　　③验证投资收入的真实性。

　　④验证经营收入的真实性。

（2）深入了解客户还款意愿

第四节公积金个人住房贷款

　　一、基础知识

　　1.公积金个人住房贷款的概念

　　公积金个人住房贷款也称委托性住房公积金贷款，是各地住房公积金管理中心运用个人机器所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行想购买、建造、翻建、大