呼和浩特市年上半年房地产市场形势分析报告.docx

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呼和浩特市年上半年房地产市场形势分析报告

呼和浩特市2008年上半年房地产市场形势分析报告

呼和浩特市2008年上半年房地产市场形势分析报告

一、基础数据分析

（一）房地产投资

1、完成开发投资

上半年，呼和浩特市房地产完成开发投资297166万元，比上月增长74.55%，与上年同期相比增长46.23%。

经济适用房完成投资6.84亿元，同比增长了356%，占房地产开发投资的23%；廉租房完成投资1.54亿元，同比增长了100%，占房地产总投资的5.18%。

（见表1、图1）

表12008年1-6月完成开发投资增长数据表单位：

万元、%

项目

单位

2008年1-6月

与上年同比（%）

上月环比（%）

本年完成投资

万元

297166

46.23

74.55

其中:

商品住宅

万元

228621

54.08

59.38

新增固定资产

万元

184442

158.98

4.75

图12007年、2008年上半年投资增长比较

在各种用途房地产开发投资中，商品住宅投资228621万元，同比增长54.08%，占完成投资的76.93%；商业营业用房投资34532万元，同比增长12.36%；办公楼投资21770万元，同比增长79.85%；其他投资12244万元，同比增长1.98%。

（见表2）

表2按用途分房地产投资状况

项目

单位

2008年6月

2007年6月

2008年与2007年同比增长（%）

2008年占完成投资比重（%）

本年完成投资

297166

203220

46.23

100

其中:

商品住宅

万元

228621

148376

54.08

76.93

别墅、高档公寓

万元

6885

10234

-32.72

2.32

办公楼

万元

21770

12104

79.85

7.33

商业营业用房

万元

34532

30734

12.36

11.62

其他

万元

12244

12006

1.98

4.12

2、开发资金来源

本年房地产开发到位资金1047755万元，同比增长2.73倍。

从资金来源看，国内贷款与去年同期相比增幅仅1.66个百分点；自筹资金同比增幅较大，同比增长近16倍，去年同期下降近14%；其它（定金与预付）资金增长32.46%，增幅低于去年61.74个白分点。

（见表3、图2）。

从本年房地产到位资金占完成房地产开发资金的比例看，同比增长43%。

表32007年、2008年上半年开发资金来源情况单位：

万元、%

项目

2008年6月

2007年6月

2008年比2007年增长（%）

本年资金来源合计

1047755

383131

173.47

1、上年末结余资金

406177

76311

432.27

2、本年资金来源小计

641578

306820

109.11

（1）国内贷款

87368

36524

139.21

银行贷款

58130

非银行金融机构贷款

23838

（2）利用外资

3200

-100

其中：

外商直接投资

3200

-100

（3）自筹资金

409520

157865

159.41

其中：

自有资金

259924

107038

142.83

（4）其他资金来源

144690

109231

32.46

其中：

定金及预收款

100510

6271

1502.77

个人按揭贷款

20911

97656

-78.59

图22008年上半年房地产资金来源构成

（二）土地购置

到2008年6月购置土地面积56.6万平方米，与上年同期相比下降1.53%；完成开发土地面积增长50%，与去年同期相比增加108.52个百分点；待开发土地面积同比增长15.29%，与去年同期相差1个百分点。

（见表4）

表42008年、2008年6月土地购置状况单位：

万平方米

2008年6月

2007年6月

2008年比2007年增长（%）

本年完成开发土地面积

77.14

51.37

50.17

待开发土地面积

323.22

280.35

15.29

本年购置土地面积

56.6

57.48

-1.53

2008年6月土地购置费33641万元，与去年同比下降7.39%。

购置单价同比增长3.2%。

但是今年4—6月增长幅度较大，每万平方米由4月的189.23万元，增加到594.38万元，增长77.23%。

图32008年4-6月土地购置价格单位：

万元/万平方米

（三）商品房建设

商品房施工面积992.94万平方米，与上年同比增长37.37％。

其中新开工面积154.67万平方米，与上年同比增长88.69％；竣工面积94.89万平方米，与上年同比增长49.53％。

商品住宅施工面积764.89万平方米，与上年同比增长43.58％。

其中新开工面积136.8万平方米，与上年同比增长104.82％；竣工面积84.85万平方米，同比增长80.37％。

竣工面积与上年同期相比增幅7.62个百分点。

经济适用住房施工面积175.32万平方米，同比增长了53.28％，占商品房施工面积的17.65％，其中新开面积23.8万平方米，同比增长了274.2％，占商品房新开工面积的15.38％。

经济适用住房竣工面积31万平方米，同比增长了286％。

廉租房施工面积5.26万平方米，同比增长了100％，占商品房施工面积的0.53％，其中新开面积5.26万平方米，同比增加100％。

（见表5、图4）

表5商品房施工、新开工、竣工情况单位：

万平方米

时间

项目

数量

住宅

办公楼

商业营业用房

其他

2007年1-6月

施工面积

722.83

532.71

42.91

102.90

44.31

其中:

新开工面积

82.02

66.79

4.3

8.04

2.89

竣工面积

63.46

47.04

4.33

11.82

0.27

2008年1-6月

施工面积

992.94

764.89

51.17

125.14

51.74

其中:

新开工面积

154.76

136.80

6.32

7.70

3.94

竣工面积

94.89

84.85

5.04

4.31

0.69

同比增长（％）

施工面积

37.37

43.58

19.25

21.61

16.77

其中:

新开工面积

88.69

104.82

46.98

-4.23

36.33

竣工面积

49.53

80.37

16.4

-91.54

155.6

图42008年6月商品房施工、新开工、竣工构成单位：

%

（四）商品房交易

1、商品房交易

上半年商品房批准预售面积130.83万平方米，同比增长293.7%，与上月环比增长484.6%；到6月末累计可售面积521.26万平方米，同比增长44.98%，与上月环比增长1.67%；实际预售面积10.64万平方米，同比增长5.35%，与上月环比28.2%；预售套数1031套，同比增长5.96%，与上月环比增长29.04%；预售额36794.22万元，同比增长34.67%，与上月环比增长30.49%。

（见表6）

上半年商品住宅批准预售面积79.93万平方米，同比增长200.3%，与上月环比增长1027.4%；到6月末累计可售住宅面积269.25万平方米，同比增长208.3%，与上月环比增长3.97%；预售套数970套，同比增长3.19%，与上月环比增长30.73%；实际预售面积10.48万平方米，同比增长21.2%，与上月环比增长28.7%；预售额35504.76万元，同比增长60.33%，与上月环比增长31.04%。

（见表6）

表62008年1-6月商品房交易情况

年份

指标

单位

合计

住宅

办公楼

商业营业用房

其他

2008年1-6月新建商品房预售

批准预售面积

万平方米

130.83

79.93

11.68

33.7

5.52

预售套数

套

1013

970

预售面积

万平方米

10.64

10.48

0.09

0.04

0.03

预售金额

万元

36794.22

35504.76

754

328.46

207

2008年1-6月新建商品房现售

成交套数

套

4001

3194

64

499

244

成交面积

万平方米

38.54

30.77

0.73

6.32

0.72

成交金额

万元

115015.41

76244.25

4150.96

32220.42

2399.78

2007年1-6月新建商品房预售

批准预售面积

万平方米

33.23

26.62

5.4

1.21

预售套数

套

956

940

16

预售面积

万平方米

10.1

8.65

0.09

1.21

0.15

预售金额

万元

27322.38

22144.46

279

4418.92

480

2007年1-6月新建商品房现售

成交套数

套

2364

2082

78

149

55

成交面积

万平方米

24.1

20

2.75

1.08

0.27

成交金额

万元

59456.21

46152.92

9004.13

3472.04

827.12

2008年比2007年新建商品房预售同比增长（%）

批准预售面积

293.71

200.26

524.07

356.2

预售套数

5.96

3.19

-100

预售面积

5.35

21.16

0

-96.69

-80

预售金额

34.67

60.33

170.25

-92.57

-56.88

2008年比2007年新建商品房现售同比增长（%）

成交套数

69.25

53.41

-17.95

234.9

343.64

成交面积

59.92

53.85

-73.45

485.19

166.67

成交金额

93.45

65.2

-53.9

828

190.14

2、不同套型

截止到6月，不同套型商品住宅登记销售中，90平方米以下15.58万平方米，占可售面积的32.81%，登记销售2035套，占可售套数的48.87%；90——144平方米的18.49万平方米，占可售面积的38.94%，2446套，占可售套数的40.36%；144——180平方米的13.41万平方米，占可售面积的28.24%，437套，占可售套数的10.49%。

（见表7、图5、图6）

表7不同套型新建商品住房供需情况

指标

合计

90㎡以下

90㎡-144㎡

144㎡-180㎡

面积（万平方米）

批准预售

79.57

26.49

29.49

23.59

月末累积可售

269.25

152.89

98.25

18.11

登记销售

47.48

15.58

18.49

13.41

套数（套）

批准预售

7328

3562

2446

1320

月末累积可售

30567

19972

9514

1081

登记销售

4164

2035

1692

437

图52008年上半年不同套型销售构成单位：

%

图62008年不同套型住房同比增长情况单位%

3、二手房

二手房成交面积25.06万平方米，同比下降1.69%，与上月环比增长27.2%；成交套数2999套，同比增长14.25%，与上月环比增长30.4%；成交额63404.37万元，同比增长26.9%，与上月环比增长23.77%。

二手住房成交面积20.19万平方米，同比下降1.56%，与上月环比增长31.1%；成交套数2701套，同比增长16.62%，与上月环比增长32.7%；成交额40668.65万元，同比增长13.1%，与上月环比增长31.1%。

（见表8）

表82008年二手房交易情况单位：

亿元、万平方米、套

分类

成交面积

成交金额

成交套数

与上年同期比（%）

当月与上月环比增长（%）

与上年同期比（%）

当月与上月环比增长（%）

与上年同期比（%）

当月与上月环比增长（%）

二手房

25.06

-1.69

27.2

6.34

26.8

23.8

2999

14.24

30.4

其中：

二手住房

20.19

-1.56

31.1

4.07

13.1

31.3

2701

16.62

32.7

（四）商品房价格

1、商品房价格

截止6月末，商品房平均售价3874元/平方米，与去年同比增长2.6%，与上月环比增长0.5%。

其中商品住宅平均售价2904元/平方米，同比增长3.53%，与上月环比增长0.4%。

截止6月末，二手房平均销售价格2530元/平方米，与去年同比增长29.1%，与上月环比下降2.69%。

其中二手住宅平均售价2014元/平方米，同比增长14.8%。

（见表9）

表92008年上半年销售价格情况

分类

平均销售价格

分类

平均销售价格

与上年同期比（%）

当月与上月环比增长（%）

与上年同期比（%）

当月与上月环比增长（%）

商品房

3874

2.6

0.5

二手房

2530

29.1

-2.69

　其中商品住宅

2904

3.53

0.4

其中二手住房

2014

14.8

0

图72008年上半年房屋销售价格趋势图

2、不同价位住房

不同价位新建商品住房登记销售面积，与2007年同期相比，1000-1500元/平方米销售面积增长，销售套数下降，1500-2500元/销售面积和套数均下降，2500元/平方米以上均呈增长趋势，特别是3000—4000元/平方米增长较快，增长7倍。

（图8、表10）

图82008年上半年不同价位新建商品住房构成单位：

%

表102008年不同价位住房同比增长情况单位：

%

1000-1500元/㎡

1500-2000元/㎡

2000-2500元/㎡

2500-3000元/㎡

3000-4000元/㎡

4000-5000元/㎡

登记销售面积

15.57

-14.17

-9.23

58.56

566.67

145.14

登记销售套数

-9.42

-27.63

-8.44

79.42

607.2

3987.5

登记销售平均成交价

3.45

3.17

-2.44

1.75

10

1.33

（五）商品房空置情况

2008年上半年商品房空置总量173.71万平方米，比2007年末增加4.15万平方米，与上年同期相比增长45.62％，与上月环比增长4.48%。

其中滞销（1－3年）面积160.13万平方米，积压（3年以上）面积13.58万平方米，分别占空置总量的92.18%和7.82%。

其中住宅空置面积总量112.98万平方米，比2007年末增加0.51万平方米，与上年同期相比增长32.08％，与上月环比下降2.29%。

其中滞销（1－3年）面积104.12万平方米，积压（3年以上）面积8.86万平方米，分别占住宅空置面积的92.16%和7.84%。

（见表8、图5）

表82008年房屋空置情况

指标

合计

按用途分

住宅

户型结构

别墅、高档公寓

办公楼

商业营业用房

其他

90平方米以下

140平方米以上

与上年同比（%）

45.62

32.08

965.49

54.01

77.2

241.07

与上月环比（%）

4.48

-2.92

34.83

6.42

-0.59

30.16

14.94

66.93

图52008年空置房屋构成单位：

%

2008年滞销房屋构成

2008年待销房屋构成

二、2008年上半年房地产市场运行特征

（一）市场供求形势出现明显变化

在国家不断加强房地产市场调控政策的作用下，促使购房者预期在发生变化，自2007年以来，呼和浩特的住房市场出现一定的观望氛围，住房成交量增速持续下降。

2008年4月后开始呈上升势头，到6月份商品住房实际销售面积同比增长44%，如果比较增长幅度将近100%。

从住房供给方面，商品房施工面积、新开工面积和住宅竣工面积与去年同期相比增长幅度均较高。

无论批准预售商品房与商品住宅面积增长幅度均较大，同比和环比增幅在200个百分点以上，特别是住宅环比增长了11.27倍。

这其中有随机备案的因素，也有房地产市场旺季因素。

一方面说明上市商品房在增加，住宅市场供应仍然充裕。

但另一方面也存在不正常因素，应该引起有关方面高度重视，积极查找原因以防供需失衡。

从不同套型商品住宅登记销售构成看，90平方米以下比重在下降；144平方米在逐渐增长，成为购买主力；144平方米以上销售面积增长幅度较大，销售套型在下降，表明购买单个面积增加，但购买人群在减少。

除二手房成交面积略有下降外，无论二手房与二手住房成交面积、成交套数、成交额均呈增长趋势，而且2008年以来增幅较快，除4月份外，其他月份始终在30%以上。

表明在住房价格高位运行的情况下，人们又开始转到二手房市场。

（二）房地产投资仍然过快

房地产开发投资持续增长，去年以来投资增幅一直在两位数以内，今年4月份与去年同期相比还处于下降趋势，到6月份与去年同比突然增加了40.35个百分点，住宅投资增加37.52个百分点。

可见住宅投资仍然是房地产投资的热点；办公楼投资却形成了鲜明的反差，与上年同期相比增幅下降140.45个百分点，其中有去年60年大庆因素。

从资金来源看，国内贷款基本平稳，银根紧缩政策作用明显；自筹资金增幅较大，说明房地产企业在继续看好呼和浩特的房地产市场，积极筹措资金，这在一定程度上支撑了呼市的房地产市场发展，但同时也增加了企业的风险；其他资金增长尽管下降，但定金增长幅度较大，这也刺激开发商加快了房地产开发的速度，同时反映了市场交易仍然偏热的现象。

（三）土地供应

因为今年国家继续加强对土地市场的监管。

针对2007年房地产开发商高价拍地、囤地的状况，国务院于2008年1月下发了《关于促进节约、集约用地的通知》，严格执行闲置土地处置政策。

这些土地政策一定程度上遏制了开发商蓄意囤地的行为，所以政策促进了土地加快开发。

今年上半年土地购置面积在下降，完成开发土地面积增长幅度较大，表明开发商加快了用地的使用。

但是同时待开发土地面积仍然增长，表明仍然有囤积土地的现象。

（四）房价总水平仍在高位调整

　　进入2008年，在住房市场是否出现拐点的争论中，呼和浩特市的住宅价格总水平继续小幅上涨，2500元/平方米的住房在逐渐减少，二手房价格市场有些波动，虽然房价水平有所上升，但涨势趋缓，呈现高位调整的状态。

在全国70个大中城市中，呼和浩特市的房屋销售价格指数排位始终靠后：

2008年1-5月份，房屋销售价格同比指数始终排在70位，环比价格指数波动较大，5月份下降到55位；新建住房价格指数1-4月排在第70位，5月上升到68位，环比同样波动较大，5月份排位到21位；二手住房价格指数，1-4月同比始终在69与70位之间徘徊，5月排位到65位。

二手住房价格指数环比同样波动较大，5月份排位到20位。

数据表明在全国部分一线城市房屋价格下降的情况下，呼和浩特市的价格始终在高位调整，房价既要防反弹更要防大跌。

（五）住房供应结构有所改善

2007年8月份以后，在逐步落实国务院有关文件精神，积极推进住房保障制度的建立与完善，保障性住房和中低价位的普通商品房供应增加，住房供应结构得到进一步改善。

一是房地产投资中住房投资始终占70以上；二是增加建设经济适用房，使经济适用房的投资占住房投资的比重有所提高；三是今年财政安排了资金投向廉租房建设，廉租房等保障性住房的建设明显加快。

房屋空置面积增长幅度较大，增幅接近50%，主要是滞销和住宅占比重较大，分别达到92%和65%。

尽管销售增幅在200%的速度增长，但远低于施工面积、新开工面积、批准预售面积的增长速度，所以使空置面积增长较快。

应该引起政府有关部门的高度重视。

（六）住房市场供需双方僵持，市场走势出现分化

今年以来，住房市场供需双方进行着市场预期的心理博弈，在僵持的过程中，住房市场走势开始出现分化。

从2007年开始，在多项调控政策的作用下，对房价走势的预期发生变化，市场出现观望现象。

其中，住房的真正需求者，希望房价持续下降，以减少住房的支出，持币待购。

住房消费者的这种心理变化，导致住房销售面积从2007年初以来一直下降。

目前开发商承受着国家银行、土地、资金以及市场需求的种种压力，但大部分开发商仍然在全力坚守着房价。

开发商的坚持能力取决于其资金的供应，包括本身实力、融资能力及定金和按揭等。

三、房地产市场存在的主要问题

（一）房地产市场结构性矛盾依然突出

2008年以来，呼和浩特市商品房开发结构得到较大调整，但结构性矛盾依然存在，经济适用房和90平方米以下商品住宅所占比重仍显偏低。

经济适用房和90平方米以下商品住宅供给缓慢和城市化进程的加快，城市人口的增加，住房需求旺盛形成矛盾，从而加剧了房地产供给结构失衡的程度，不仅弱化了对商品房价格的抑制作用，而且加重了大多数中低收入家庭的购房负担。

（二）房地产开发市场秩序不规范

在开发交易环节，部分项目存在随意变更规划、违规开发、广告虚假、中介市场混乱、房屋拆迁和物业管理不规范等等问题。

绝大多数问题是老问题，但始终得不到很好的解决，如项目从立项到实施过程，违规现象不断发生。

四、影响2008年下半年房地产市场走势分析

（一）影响2008年房地产市场走势的因素

2008年国家宏观政策取向，呼和浩特高经济增长率和良好的经济增长质量以及城市化规模的不断扩大，上半年房地产市场出现的一些积极的变化和走势，为下半年房地产市场的平稳运行创造了一些条件，均有利于房地产市场的平稳发展。

但也应从前面的数据分析看到，呼和浩特市的房地产市场自我调控和释放风险的信号：

一是商品房空置面积增加；二是房地产市场体温仍在升高，投资增速加快、待开发土地增加；三是房价始终增长，销售尽管上升，总体仍显趋淡；四是房地产市场自身存在的问题，等等。

仍然存在促使房价上涨或不稳定的压力。

未来的7至9月，众多房企面临着必须付清土地转让金的压力。

有关专家学者也指出，即将到来的7至9月，将是开发商资金链最紧张的时候，一些中小开发商可能将面临淘汰的危险。

而决策部门显然已经注意到这个问题。

6月13日由中共中央、国务院各部门主要成员，以及各省区市主要负责人参与的一次高规格会议上，稳定房地产市场被国务院分管领导重点提出。

会议明确提出，要进一步加强金融监