万科集团2006年12月31日年到2012年12月31日财务分析.doc
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万科财务报表分析
Ø一、万科概况
万科全称为万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股，总部设在深圳。
万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。
在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业内。
过去二十年，万科营业收入复合增长率为314%，净利润复合增长率为362%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。
Ø二、资产负债表分析
1、资产负债状况：
（1）2006年到2012年资产负债表：
（2）2006年-2012年万科资产负债占比：
2、资产总规模及其变动趋势分析
2006年-2012年万科资产总规模
2006年-2012年万科资产规模变动率趋势图
2006年-2012年万科资产项目结构趋势图
2006年-2012年万科各项资产规模变动率趋势图
自2006年以来，万科资产规模总体呈快速上升趋势，2012年达到近几年的最高值，为3788亿。
资产总额增加的主要原因是流动资产增加，2012年较2011年流动资产较2011年增长了801亿，占总资产增长额的97%。
从资产的类别构成趋势来看，流动资产占了资产总额的大部分，且近年来绝对金额呈连续上升趋势，2012年占资产总额的95.8%，占比很高，它的盈利能力和周转效率对公司的经营状况起决定性作用。
其次是长期股权投资，近年来绝对金额呈连续上升趋势，但其占资产总额比重有波动，但波动较小。
3、流动资产结构变动情况分析
由于流动资产占资产的大部分，所以有必要对流动资产的结构进行分析。
为此，选择几项代表性较强的指标来分析，包括：
货币资金、应收账款、预付款项、其他应收款和存货。
2006年-2012年万科流动资产结构
从万科流动资产构成趋势图可以看到，存货所占比重最大，历年其比例均达流动资产的65%以上，于2011年达到顶峰，为74%，2012年其比重下降为70%。
其次是货币资金，其比例于2007年-2010年较稳定，均为18%，2011年为12%，在2012年为14%。
预付账款占流动资产比例2009-2012年在7%-9%范围内，相对比较稳定。
应收账款的比例在2006-2012年一直维持在1%，关注意义较小。
其他应收款比例2009-2012年在6%-7%范围内，相对比较稳定。
因此，应重点关注存货的变化情况。
2006年-2012年万科流动资产项目规模变动率趋势图
从万科流动资产项目规模变动率趋势图可以看到，2006到2010年波动较大，反映企业在快速发展阶段，2011-2012年各项目变动较小，显示企业已趋于成熟。
其中，由于货币资金与存货的规模较大，因此相对而言波动较小。
三、利润表分析
1、利润总体情况
（1）2006-2012年利润表：
（2）2006年-2012年万科利润变动率：
（3）2006年-2012年万科各利润项目占收入比例：
2、对盈利能力进行分析
（1）对主营业务收入进行分析
2006年-2012年万科主营业务收入
图2-22006年-2012年万科主营业务收入变动率
从图中可以看出，万科近7年来的主营业务收入一直呈上升趋势，到2012年达到最大值1031亿元。
但增长速度有一定变化，2007年增长率达到最高值为98%，2008-2009年增长率分别降为15%与19%，在2010年时增长率降到最低值，收入变动率仅为3.7%，2011-2012年年则增长加速，变动率分别为42%及44%。
这说明公司的市场规模在不断扩大，但扩张的速度在2008-2010年有所减缓，一定程度上受2008年金融危机的影响，2011-2012年增长率则逐渐恢复。
（2）对利润总额情况进行分析
2006年-2012年万科利润总额
2006年-2012年万科营业利润变动率
利润总额绝对额变动近7年逐步增长。
但利润增长比例情况呈先降后升的趋势，于2008年达到最低，2009-2012年稳步增长为32%以上。
2012年利润总额达到最高值为210亿。
2006年-2012年万科利润总额结构变动图
近7年来万科利润总额结构中正常营业利润占比最高，在百分之九十以上，于2009年有小幅下滑，2010-2012占比保持平稳，投资收益于2009年占比达到最高，为10%，2010-2012年逐渐下降，营业外收入与营业外支出占比均不超过2%。
小结：
总体来说，公司的利润构成中，主营业务利润还是占主要的，利润构成较合理，其他业务利润和投资收益在利润的构成中占比重较小，份额变化较稳定，因此一定程度上保证了公司的总体盈利能力质量，可持续性较好。
四、现金流量表分析1、对现金流量表的一般分析
2006年-2012年万科现金流量项目结构变化图
了解企业近年来现金流量的基本态势。
从总体上看，经营活动现金流量净额与筹资活动现金流量净额变动较大，汇率变动产生的影响以及投资活动现金流量净额近年来变化平稳。
投资活动现金流量净额由2006年的155182万元小幅变动达2012年的245345万元，说明企业连年的投资活动对企业的影响不大，而经营活动和筹资活动的现金流量维持了企业现金流转的正常情况。
2、现金流量表的结构分析
（1）流入结构分析
该公司的现金流入结构中，经营活动现金流入最大，从2009年开始占比70%以上，并在近年来连续上升，于2011年达到最高为80%。
投资活动现金流入占比则呈波动趋势，为1%-2%之间。
筹资活动现金流入2006年到2011来持续下降，由2006年的最高值46%降至2011年的20%，但公司2012年筹资流入占比29%。
总体来说，公司经营活动所得连年增加，对筹资活动现金流入的依赖逐渐降低，反映了较好的发展态势。
（2）现金流出结构分析
从表中可以看到，经营活动现金流出比例在2006-2012年呈波动趋势，主体位于70%-80%区间。
投资活动现金流出比例近年来连续降低，说明公司近年来经营活动所付现金有一定提升，减少了投资力度，公司经营基本正常。
（3）现金流入流出比分析
经营活动现金流入流出比在总体呈现增长态势，并于2009年达到顶峰1.18,2010-2012年均为1.03，说明2010-2012年企业1元的经营现金支出可以带来1.03元的流入,经营活动产生效率在2009年达到最高，近3年来有所降低；投资活动现金流入流出比在2010年达到最高，为0.55，相当于企业1元的投资现金支出仅带来0.55元的流入，投资活动产生效率较低，说明企业投资还处于扩张期，投资项目多；筹资活动现金流入流出比在2006-2009年连年降低，并于2009年达到最低值0.88，说明还款明显大于借款，2011年这一比例则接近于0，企业无资金危机,2012年该比率增长至1.11，说明这一年企业借款增加。
五、财务比率分析
1、获利能力分析（收益性分析）
2006年-2012年万科获利能力趋势图
从图表中可以看到，万科的销售净利率近7年呈波动趋势，这与原材料价格上涨引起的成本上升以及国家近年来对房地产的一系列调控措施有关，由此可见公司的主营业务获利能力近3年在下降。
净资产收益率在2008-2011年连续上涨，主要是净利润上升较多，而投资收益的下降和所得税的上升说明净利润上升是由主营业务收入增加所致。
总的来说，万科的主营业务获利能力近年来有所提升，净资产的获利能力在上升。
2、偿债能力分析（安全性分析）
2006年-2012年万科短期偿债能力趋势图
从短期偿债能力来看，万科的流动比率呈现逐年下降趋势，短期偿债能力下降。
速动比率在2009年以后也逐步降低，2012年为0.41，这是因为公司货币资金逐年下降所致。
总的来说，万科短期偿债能力有所下降。
2006年-2012年万科长期偿债能力趋势图
从长期偿债能力来看，公司近7年产权比率为大幅上升说明企业自有资本占总资产的比重下降，长期偿债能力下降。
公司资产负债率近年来保持持续上升，2006年为65%，2012年上升至78%。
总的来说，公司的长期偿债能力近年来逐渐下降。
3、经营效率分析（营运能力/周转性分析）
万科的应收账款周转率近年来波动较大，2008年下降至32，在2009年迅速上升并达到最高值69，2012年迅速下降至49，说明公司近年来对应收账款的管理缺乏稳定性。
存货周转率近7年总体来呈上升趋势，表明存货的流通性和变现性有所提高，管理水平提高。
总资产周转率近3年呈连年上升趋势，说明公司利用全部资产进行经营的效率在提高。
小结：
由上面的分析可知，万科的资产运营能力在逐年提升，公司要进一步加强对资产的长期以及短期管理，以增强其经营效率。
4、投资收益分析
2007年-2012年万科投资收益趋势图
万科2008年的每股净资产较从2008年开始大幅上升，2012年其每股净资产连年增长近年的最高点5.8元，说明公司经营产生资产流入逐年上升。
每股收益从2008年开始大幅上升，2012年达到最高点1.14元，说明公司发展潜力较大，股票投资价值有所上升
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