我国房地产行业当前的发展背景.doc

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主页经济学行业经济-全球化背景下的中国房地产业：

发展前景与本土对策全球化背景下的中国房地产业：

发展前景与本土对策

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佚名    文章来源：

不详    点击数：

    更新时间：

2008-2-26

全球化具体表现为贸易自由化、资本流动自由化、生产分工国际化，同时，经济全球化也是一种世界性的制度安排，WTO、IMF、WorldBank作为世界经济体系的三大支柱，其游戏规则体系构成了全球化的基本制度框架。

　　全球化必将对各国经济产生广泛的正外部效应。

诸如，经济全球化加速生产要素在全球范围内的自由流动与合理配置，促进全球统一大市场的形成，促进全球生产力迅速提高和世界经济的新，为各国经济发展提供一个有利的外部环境；经济全球化加剧全球市场的竞争，而这种竞争对“”和创新提供了最基本的刺激，促进国家竞争力的提高；贸易自由化有利于各国扩大对外贸易，从而带动本国经济增长；资本流动自由化，有利于各国通过利用外资而引进技术，促进本国的技术升级，获得技术的外溢效应；生产分工国际化，使各国可以根据本国的资源禀赋和发展战略，主动参与国际分工，实现资源互补和产业升级。

但是，全球化是一把双刃剑，难免带来一些负外部效应。

近年来，世界上产生较大的各种经济危机，都与经济全球化有关。

　　作为全球化进程的后来者，在融入全球化的过程中，必须确定符合本国实际的战略和对策，加速形成产业竞争力和国家竞争优势的制高点。

在全球化框架下，中国面临两大主题：

一是在今后若干年内加快体制转型，迅速适应和融入WTO的规则体系，建立起完善的市场经济体制；二是在经济全球化浪潮中大力推进中国经济融入世界经济主流，使中国在经济全球化过程中获得更大的外溢效应。

而这两个方面的进展和已有的产业基础是中国的产业竞争力和发展前景的决定性力量。

，中国正处在走向成熟的经济成长阶段和融入全球化的进程中，出现了化、城市化、信息化、市场化、全球化齐头并进的局面。

这种格局对于中国的房地产业发展来说是十分有利的，必将获得巨大的市场机会和发展空间。

　　　　房地产业：

新一轮增长周期已经展开

　　近20年来，中国经历了两次房地产业的增长周期，第三次房地产业的增长周期已经展开。

第一次是从1981年开始至80年代末，中国大陆初步形成房地产业和房地产市场。

第二次是从1992年开始，房地产业高速发展，到1997年跌入谷底，1998年出现恢复性增长，1999年平稳增长。

2000年，新一轮房地产业的增长周期启动，2001年房地产业迅猛发展，预期这一轮增长周期仍将持续5年以上。

从整体上来看，20世纪90年代，中国房地产业迅速进入成长期，并具备了高成长性产业的特征。

1994～2001年，房地产开发投资年平均增长18.7%，2001年高达25.3%，2002年1～6月更高达32.9%。

房地产开发投资占国内生产总值的比重已连续多年达到4～5%，2001年这一参数达到6.51%。

1991～1999年房地产销售面积年平均增长21.70%，1991～2001年，房地产销售额年均增长34.55%。

　　与前两次相比，新一轮房地产业增长周期的景气时期必将持续更长时间，并具有一系列新的变化特征。

这是因为：

（1）前两次房地产业增长周期，基本上是在住房实物分配制度条件下完成的，房地产业的市场化程度很低，这种制度条件严重阻碍房地产业的发展；新一轮房地产业增长周期是在住房制度改革取得了突破性进展的基础上展开的，大大削弱了房地产业发展的制度障碍。

房地产业发展的制度条件初步形成且日趋完善，“制度至关重要”，制度效率提高支持中国房地产业高速发展。

（2）前两次房地产业增长周期，是以集团消费、集团投资为主角，房地产市场需求受到抑制；这一轮房地产业增长周期，个人成为房地产消费和投资的主体，房地产正在成长为新的消费热点和投资热点，并具备了新经济增长点的特征和条件。

　　根据亚洲新兴工业化国家和地区消费品市场成长经验，排浪式消费第一浪和第二浪之间要经历7～10年的积蓄准备期，从消费结构变动周期的经验波长和近几年消费品市场的表现来看，近期资讯产品、住宅和轿车正在成为消费热点。

相对而言，住宅的收入需求弹性更大，又可以通过按揭贷款把未来的收入提前用于消费和投资，因而现阶段比轿车更快形成了消费热点。

住宅价值量大，能保值、升值，在消费方面的特点是住宅消费在总消费支出中所占比例高，发达国家和地区达到20%～30%，而我国仅10%左右，随着收入水平的进一步提高，人们将会把更多的支出用于住宅消费，近期全局性的住宅排浪式消费正在生成。

这种住宅消费浪潮持续时间相对较长，使房地产业增长的景气时期延长。

　　与此同时，私人投资需求能力的增强将对房地产业的长期发展产生强大的支持。

在美国，私人投资的50%用于房地产投资。

在高速经济增长的条件下，中国私人储蓄存款不断增加，私人投资能力日趋增强，房地产投资热点初步形成。

　　全球化过程中，中国作为新兴市场经济国家对外商、外资极具吸引力，外商、外资进入中国市场，特别是服务贸易业的迅速发展，将对国内房地产产生多样化的市场需求。

商务楼、酒店式公寓等高档用房、娱乐等生活配套设施、仓储设施及通用厂房的需求都因此而增长。

由于跨国公司雇员实行轮流外派制度，普遍采用住房租赁消费方式，房地产租赁市场前景更加广阔。

　　房地产消费需求和投资需求的增长，直接刺激其他相关产业市场需求的增长。

因此，在工业化时期把房地产业称之为“火车头”工业。

而处于工业化快速推进时期的中国大陆，在这一轮房地产业增长周期内，房地产在成长为新的消费热点和投资热点的同时，房地产业增长的乘数效应和关联效应将对经济增长产生直接拉动。

　　（3）新一轮房地产业增长周期发生在中国正走向成熟的经济成长阶段，城市化和再城市化快速发展，城市人口在总人口中的比重迅速上升，人均住房面积不断扩大，必然支撑房地产业的高速发展。

据统计，2001年城镇人口在总人口中的比重为37.7%，城镇人口为48064万人。

到2020年，城市人口在总人口中的比重将达60%，考虑到总人口变化的因素，城市人口将达9亿人左右，城市人口的大幅度增加将产生相应的房地产需求。

2000年，城市人均住房建筑面积为20.4平方米，预计2005年可达22平方米，2010年达25平方米。

随着人均居住面积不断扩大，住宅需求将成倍增长，因而房地产潜在需求空间很大。

因此，新一轮房地产业增长周期的景气时期延展是由中国所处的走向成熟的经济成长阶段决定的。

　　（4）新一轮房地产业增长周期在WTO框架下延续，体制转型和经济全球化的进展将从根本上改变房地产业的成长环境，大大提升这一轮房地产业增长周期的景气度和影响力。

　　　　全球化背景下房地产业的市场机会和发展空间

　　中国作为WTO的新成员，短期内难免受到一定的冲击，特别是中国转型期的经济体制与WTO通行的游戏规则存在较大差距，以及中国的经济国际化程度低和产业结构的档次不高，将迫使其加速调整，因而要有一个适应和弥合期。

但是，在中国本土面临严峻挑战的同时，也将促使本国的产业升级特别是新兴产业的成长。

从这个意义上说，全球化背景下中国的房地产业中长期内具有极好的发展机会。

　　第一，在WTO背景下，中国大陆的经济增长效应和城市化的加速发展，将在中长期内创造出房地产业持续高成长的宏观经济条件。

　　未来20～30年，在全球化的制度框架下，中国经济将呈现持续、稳定、高速增长态势，年经济增长率可达7%～8%。

在这种宏观经济条件下，中国的城市化和再城市化进程必将取得显著成效，因而将从需求和供给两个层面拓展房地产业的景气周期，使房地产业具备保持高成长性产业的市场条件。

　　由此可见，城市居民将从城市基础设施建设和房地产业的高速成长中获得更多实惠。

城市高速框架的建设，如地铁等轨道交通的发展，使居民可以享受十分便利的交通。

进口轿车价格5年内下降1/3左右，国产轿车的价格战势必发生且降价幅度不会低于1/3，这必然刺激轿车消费，而轿车消费将大大缩小人们心理上的空间距离。

这样，人们可以用低于市中心1/3～1/2的价格，远离城市中心去享受大面积、高品质的独立住宅，如Townhouse、别墅等，呼吸新鲜空气，欣赏山水风光。

　　第二，由于全球化条件下对产业升级的推动，促使房地产在成为消费热点和投资热点的基础上，迅速成长为支柱产业。

　　在经济全球化的过程中，世界产业升级的趋势和高新技术产业的发展，势必直接推动和影响中国的产业结构转变和产业升级。

在此背景下，中国服务业的产出和就业份额将快速上升，传统服务业得到改造，服务业和新兴服务业高速成长，而房地产业则在高速增长中成为支柱产业。

有充足的理由相信，我们可以用30～40年时间，跨越式走完西方国家过去用50～70年才能走完的路程，进入大众高消费。

　　第三，在中国房地产市场不断开放的条件下，外商以直接投资方式进入大陆房地产市场，同时，与房地产业相关的产品和技术进口大幅度增长，将促进房地产业的技术进步和产品品质提高。

　　与国际水平比较，我国房地产业的发展水平较低，特别是房地产业的技术进步和产业现代化的水平过低，直接阻碍了房地产业的发展。

根据测算，发达国家技术进步对经济增长的贡献份额在60%以上，我国这一比重在35%左右，而房地产业的技术进步贡献份额仅为25.4%，还不及农业的水平（接近40%）。

我国房地产业的技术水平落后，是由多种原因造成的，特别是由于长期推行住宅实物分配制度和实行房地产业对外开放的限制政策，制约了房地产业技术水平的提高，阻碍了房地产业的发展。

　　在全球化的框架下，由于大陆房地产市场存在巨大的市场机会和发展空间，大陆房地产市场对海外房地产发展商和海外资金具有极大的吸引力。

发达国家和地区房地产业的工业化程度高，技术水平先进，生产效率高，因而外商直接投资大陆房地产业的增长，将促使中国房地产业获得较大的技术和知识的外溢效应。

随着进口关税的降低，海外房地产业的新技术、新材料、新设备、新理念、新的运作方式和服务都将更快进入中国大陆，大大提高房地产的集成度，缩短与发达国家和地区的差距，以至在新城开发中形成一定的后发优势。

在有效降低和控制房地产开发成本的条件下，大幅提升产品品质，极大地增强房地产的有效供给。

这种供给必将产生房地产的需求创造效应，刺激房地产的消费需求和投资需求。

同时，这也意味着购房者在购房成本不变或购房成本下降的条件下，可以得到更高品质的房地产产品。

　　第四，全球化的浪潮，促使中国加快金融业、保险业的全球化进程，这将给中国大陆房地产金融保险业的发展注入强大活力。

　　房地产业与银行业、证券业、保险业具有天然的联系，房地产是天生的信用担保品，房地产业与银行业、证券业、保险业的有效结合，在促进这些产业发展的同时，将带动房地产金融保险业的发展。

在金融全球化的推动下，中国金融业的开放，海外金融机构的进入，促使先进金融技术的引进，推进金融产品创新，增强金融业的竞争力，迅速提高金融业的服务质量。

这将有效地拓展房地产金融保险业的市场空间，促进房地产证券化，并刺激房地产市场的需求，促使更多的居民通过向银行按揭贷款实现住宅的超前消费和房地产投资。

而且，房地产证券化的发展，使居民可以拥有更多的金融产品和投资工具，便于理财和投资组合，大大拓展房地产投资和房地产金融投资的渠道。

　　第五，海外房地产发展商进入中国大陆房地产业，必然推动大陆房地产业的企业重组，提高房地产业的市场集中度，增强房地产业的竞争力。

　　发达国家和地区的房地产业较为成熟，它们进入中国房地产市场，短期内虽然对中国大陆房地产企业产生较大冲击，但也将导致大陆房地产企业的收购、兼并浪潮，促进资产重组和企业扩张，提高房地产业的市场集中度，促使房地产市场由低水平垄断竞争格局逐步转变为寡头垄断市场。

这种房地产市场结构的变化，可以使某些房地产企业获得相应的发展机会，增强中国大陆房地产业的竞争力。

这种格局的形成，使中国国民不再需要面对成百上千的房地产发展商去选择产品，鱼目混珠的现象逐步消失，交易成本大幅度降低。

内容提要：

本文以房地产企业的融资需求为出发点，首先分析了当前房地产融资市场格局的形成背景，重点分析了政府政策背景和产业发展背景，提出了融资主体的需求转变将是推动融资市场再造的决定性力量；接下来，文章对当前融资市场的主要特征进行了概括性评述；最后，在对房地产融资市场综合分析研究的基础上，对未来房地产融资市场的发展趋势进行了预测。

关键词：

房地产金融  融资市场

    目前，我国的房地产业已经毫无疑问地成为国民经济的支柱产业，然而，与房地产业的重要地位和发展速度极不相称的是，房地产融资市场的发展却步履蹒跚。

作为典型的资本密集型产业，房地产业对金融市场具有天然的高度依赖，而发展滞后的房地产融资市场必然会危及房地产业的健康发展。

当前，如何加快房地产融资市场的发展已成为整个房地产业所面临的最紧迫课题。

    近年来，随着国家对房地产业逐步实施了一系列的宏观调控政策，特别是日趋严格的土地和金融信贷政策使房地产业遭遇了前所未有的资金困境。

为了因应融资困局，房地产业开始探求多元化的融资渠道，诸如信托、基金、上市以及私募融资等形式开始频繁地出现在公众视线当中，而房地产融资也成为业内最受关注的议题，房地产金融创新的理论探讨与实践尝试将成为今后一个时期房地产业的主旋律。

一、房地产融资市场格局的形成背景

    当前房地产融资市场格局的形成有着其深刻的政府政策背景和产业发展背景。

认清融资市场格局的形成背景有助于我们更好地认识地产融资市场的游戏规则，理解其存在的合理性并及时地把握地产融资市场的发展趋势。

（一）政府政策背景

    政府政策背景主要包含两方面内容：

一是配合宏观调控，政府在房地产领域实施了比较严格的土地和信贷紧缩政策；二是出于防范金融风险的考虑，金融监管当局对商业银行的房地产信贷业务做出了进一步的限制，诸如停止流动资金贷款、提高资本金比例、严格贷款审批等。

    1、宏观调控政策仍将持续

    从宏观经济形势来看，近年来我国的GDP一直保持高速增长状态，但是在经济高速发展的同时出现了严重的结构性失衡，突出表现就是固定资产投资增长过快，尤其是房地产投资。

2003年房地产贷款突破1万亿大关，同比增长29.7%，占同期固定资产投资总量的23.7%。

固定资产投资增长过快对国民经济的正常运行造成了极大的负面影响，出现了诸如信贷规模极剧膨胀，原材料、能源等生产资料的价格上涨过快，产业结构失衡等方面的经济问题。

为了抑制这种不正常的固定资产投资增长，政府有计划地出台了相应的紧缩调控政策。

    具体到房地产业而言，政府将继续执行严格的土地与信贷政策，从土地和资金两个方面对房地产业的发展进行调控，尤其是接连出台的信贷紧缩政策更是有力地限制了银行系统对房地产业的资金支持。

一方面是土地价格的不断高涨，另一方面是银行系统的资金阀门被逐步拧紧，面对调控的双重夹击，原有单一的房地产融资市场格局受到严重冲击，供血不足的房地产业被迫寻求多元化的融资渠道。

    根据经济周期理论与惯性理论，宏观经济运行特别是固定资产投资增速不可能迅速被降低。

因此，我们有理由认为，政府的紧缩政策将在一段时间内（3－5年）持续下去，而打造多元化的融资渠道也将成为房地产融资市场的核心任务。

    2、紧缩信贷意在化解金融风险

    除了配合宏观调控政策而实施紧缩金融政策之外，紧缩金融政策的另一个重要意义就在于防范房地产金融风险。

根据央行发布的《中国房地产业发展和金融的支持》（央行研究局，2004）以及《2004中国房地产金融报告》（央行房地产金融分析小组，2005）这两份研究报告，目前我国房地产金融存在以下几个方面的重大风险：

    第一，土地购置与房地产开发资金过分依赖银行信贷，超过60%的开发资金是直接或者间接来自于银行系统，房地产投资的信用风险与市场风险集中于商业银行。

一方面，较低的融资成本与贷款门槛容易诱发企业利用银行信贷杠杆来进行高负债经营，这在增加企业财务风险的同时也加剧了贷款企业的违约风险；另一方面，部分地区由于市场过热而存在较高的市场投资风险，一旦泡沫破裂房地产价格下跌，作为抵押物的房地产将会大幅度贬值。

    第二，金融体系不健全，金融机构经营不规范、管理不严格，金融机构之间缺乏合作，特别是信息共享程度很低。

这突出表现在：

贷款审查不严格、抵押物管理不规范、利用“假按揭”骗贷等等。

与房地产业市场化形成鲜明对比的是我国金融业的垄断与落后，由于缺乏与市场经济相符合的经营机制、监管机制与激励机制，因而造成银行系统存在许多经营漏洞，这是导致近年来金融机构在房地产业务方面频繁出现大案要案的根本原因。

    第三，由于土地储备制度不完善，再加上银行监管不到位、缺乏有效的担保措施等问题，向政府土地储备中心发放的土地储备贷款也面临着较大的市场风险与信用风险。

    通常情况下，上述这些潜在的风险可以通过业务创新、强化管理以及改进经营机制等更加积极的方式来进行化解，但由于近年来房地产金融业务发展过猛，金融资产规模与风险同步迅速累积，因此在这种情况下，金融监管当局便借助宏观紧缩调控的时机对房地产业实行了更为严格的紧缩信贷政策。

    结合国内金融市场改革的发展进程以及国际上房地产业通常的资本构成状况，我们认为这种严格的银行信贷政策在商业银行系统完成市场化改革之前很难有所松动，但是监管当局在限制银行资金进入房地产业的同时也将有意识地积极推动建设其他的融资渠道，特别是信托以及房地产产业基金。

（二）产业发展背景

    产业发展背景主要包含两方面内容：

一是由市场竞争引发的行业集中度提高，房地产企业在大规模扩张的同时对房地产融资市场提出了更高的要求；二是房地产行业运作模式的转变，使得房地产运营重心向金融运作倾斜。

    1、市场竞争引发行业集中度提高

    由于存在规模经济效应，房地产业随着市场竞争的加剧，在马太效应的作用下，必然导致行业集中度越来越高。

与此同时，房地产暴利时代也将终结，素质低、实力差和经营不规范的企业将被淘汰出局。

据权威部门预计，今后5至10年，现有近3万家房地产公司将有90%以上在竞争中消亡，取而代之的是逐步形成一批年销售规模过百亿元的跨区域经营的特大型房地产集团，事实上，这种全国性的地产大鳄早已浮出水面。

行业集中度的提高使得融资主体对于地产融资市场提出了新的更高要求，因而其影响意义非常深远。

    伴随着行业集中度的提高，企业资产规模的迅速膨胀，一方面房地产企业迫切需要金融机构能够提供数额庞大的、稳定的、低成本的融资服务，而传统上以商业银行为主渠道的单一地产融资体系根本无法满足企业扩张的需要，这就迫使房地产企业必须打造自己的金融平台，包括发行信托计划、收购上市公司、参股金融机构、发起设立地产基金以及海外上市等等；另一方面，房地产企业又要在扩张的同时竭力规避融资风险，保持财务稳健，实现企业持续、快速、健康发展，这就要求企业必须对其资本结构进行合理调整，通过诸如降低资产负债率，扩大股权融资比例等方法，保持稳健而灵活的资本结构。

    2、房地产行业运作模式的转变

    随着房地产行业专业化分工的日益深化，传统的“开发商主导”运作模式正在逐步向“投资商＋发展商＋建筑商”三位一体的运作模式转变。

在该运作模式下，投资商为项目提供资金但不参与具体项目的管理；发展商除了组织实施投资之外，还要负责项目的选择、评估、协调以及项目建成之后的运营管理；建筑商负责项目的规划与施工建造。

如果不考虑资产证券化以及定向投资等其他因素，单从运作模式上看，这种三位一体的运作模式已经具备了不动产投资基金管理运作的基本雏形。

    行业运作模式的转变可以说是房地产企业在行业竞争过程中走向分化的一个必然结果。

随着行业竞争的加剧，房地产金融职能将得到不断强化，房地产业的运营重心逐步由地产项目运营向金融运作倾斜，房地产业的运作在很大程度上将会是一种金融运作。

从发展趋势来看，那些善于借助多种融资渠道、谙熟金融市场运作并具有深厚的行业运作背景的开发商将有望转型为房地产投资商或者不动产投资基金管理人，与此相对应的是投资商和不动产投资基金也将成为主导中国房地产市场的两种主流业态，房地产行业的竞争最终将集中体现在投资管理能力与金融运作技巧方面的竞争。

    综上所述，无论是市场竞争引发的行业集中度提高还是行业运作模式的转变，都深刻地影响着房地产企业的融资需求，而融资主体需求的转变则是推动房地产融资市场再造的决定性力量。

未来房地产金融市场必将呈现出融资渠道多样化与资金性质多元化的局面，而走产融结合的道路将是未来房地产金融市场最显著的发展趋势。

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//二、当前房地产融资市场的主要特征

    监管当局不断出台的金融紧缩政策削弱了企业对银行信贷的依赖，在客观上带动了信托、地产基金等金融创新工具的发展；而产业自身升级与分化则决定了未来房地产融资市场的崭新格局。

在这些复杂因素的综合影响下，当前房地产融资市场呈现出以下主要特征：

一是以银行信贷为主导的单一融资格局；二是其他融资渠道虽然总量不大，但是却代表了房地产融资市场的发展方向；三是房地产融资市场体系不健全。

（一）以银行信贷为主导的单一融资格局

    2004年我国房地产开发资金总额为17168.77亿元，同比增长29.9%，相应地，房地产融资总规模也在逐年攀升。

房地产开发资金主要来源于银行信贷、自筹资金、定金及预售款和其他资金②。

受宏观调控政策的影响，银行信贷增长幅度一路下滑，2004年银行信贷只占开发资金总量的18.4%，自筹资金与定金及预售款增幅较快，分别占资金总量的30.3%和42%。

由于预售款中大部分是银行对购房者发放的个人住房贷款，因此总体上看至少有60%以上的资金是来自银行系统，融资渠道过分依赖商业银行。

    由于融资渠道单一，所以在银行信贷被收紧之后，没有相应的融资渠道能够进行有效的资金弥补，因而造成房地产企业的严重贫血。

这种现象并不意味着房地产市场资金匮乏，而是缺乏资金注入房地产业的高效渠道。

（二）多元化的融资渠道日趋活跃

    其他资金来源尽管占开发资金总量的比例不到10%，但是它们对房地产融资市场的意义却是不容小觑。

    尽管目前仍存在法律障碍，但是业内对于房地产产业基金的重要地位和作用还是有着难得的高度共识，而市场中已成功发起设立的几家准地产基金正在积极地进行探索中国式房地产产业基金道路的有益尝试。

可以预见，随着《产业基金法》的出台，产业基金合法地位的确立，产业基金模式必将成为房地产融资市场的中流砥柱。

    资金信托计划是近年来最活跃的地产融资工具，虽然其融资额在整个房地产融资总量中仅约占1%，但是它所表现出来的创造性、灵活性与适应能力却让我们叹为观止。

为了改善房地产融资市场的疲弱局面，2004年10月银监会公布了《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）》，该暂行办法将对符合规定条件的房地产信托业务放宽限制，这将有可能把资金信托计划变为真正意义上的房地产信托。

    此外，上市也是近年来业界非常关注的一个融资话题。

上市融资虽然门槛较高，而且上市后要接受较严格的监管，但是从规范经营管理，实现企业长远发展战略规划的角度看，走上市的道路是一个必然的选择。

由于现阶段我国股票市场正处于变革的攻坚期，国内企业通过证券市场直接融资的难度较大而且不稳定因素较多，因而纷纷寻求海外上市融资。

    （三）房地产融资市场体系不健全

    尽管房地产融资渠道呈现多元化的发展趋势，但是这些渠道所提供的产品却难以满足市场需要。

例如，单个资金信托计划不得超过200份信托合同的限制，而且需要提供齐全的项目手续文件。

房地产项目的银行信贷审核就更为严格、贷款条件也更为苛刻。

由于市场存在严重的资金供求失衡，从而直接导致了房地产融资成本的高企，相当多的企业因资金链断裂而被迫出让项