湖北二手房交易相关税收政策版.docx

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湖北二手房交易相关税收政策版

私房交易，买卖双方都发生了纳税义务，买卖双方应分别就自己的（买卖）行为按如下规定申报纳税:

个人将购买不足5年的普通住房对外销售应缴哪些税（费）

1、营业税＝（销售收入－购买房屋的价款）×5%；

2、城市维护建设税＝实际缴纳的营业税额×7%；

3、教育费附加＝实际缴纳的营业税额×3%；

4、堤防维护费＝实际缴纳的营业税额×2%；

5、地方教育附加=实际缴纳的营业税额×2%

6、对个人销售住房暂免征收印花税；

7、对个人销售住房暂免征收土地增值税；

8、个人所得税＝应纳税所得额×20%

应纳税所得额＝房屋转让收入总额-房屋原值-合理费用

纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按纳税人住房转让收入的2%核定应纳个人所得税额。

个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售应缴哪些税（费）

1、免征营业税；

2、城市维护建设税、教育费附加、堤防维护费、地方教育附加随营业税免征；

3、对个人销售住房暂免征收印花税；

4、对个人销售住房暂免征收土地增值税；

5、个人所得税＝应纳税所得额×20%

应纳税所得额＝房屋转让收入总额-房屋原值-合理费用

纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按纳税人住房转让收入的2%核定应纳个人所得税额。

个人转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。

个人将购买不足5年的非普通住房对外销售应缴哪些税（费）

1、营业税＝销售收入×5%；

2、城市维护建设税＝实际缴纳的营业税额×7%；

3、教育费附加＝实际缴纳的营业税额×3%；

4、堤防维护费＝实际缴纳的营业税额×2%；

5、地方教育附加=实际缴纳的营业税额×1.5%

6、对个人销售住房暂免征收印花税；

7、对个人销售住房暂免征收土地增值税；

8、个人所得税＝应纳税所得额×20%

应纳税所得额＝房屋转让收入总额-房屋原值-合理费用

纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按纳税人住房转让收入的2%核定应纳个人所得税额。

个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售应缴哪些税（费）

1、营业税＝（销售收入－购买房屋的价款）×5%；

2、城市维护建设税＝实际缴纳的营业税额×7%；

3、教育费附加＝实际缴纳的营业税额×3%；

4、堤防维护费＝实际缴纳的营业税额×2%；

5、地方教育附加=实际缴纳的营业税额×1.5%

6、对个人销售住房暂免征收印花税；

7、对个人销售住房暂免征收土地增值税；

8、个人所得税＝应纳税所得额×20%

应纳税所得额＝房屋转让收入总额-房屋原值-合理费用

纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按纳税人住房转让收入的2%核定应纳个人所得税额。

个人转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。

个人将门面、车库、商铺等非住宅对外销售应缴哪些税（费）

1、营业税＝（房屋转让收入总额－购置原价）×5%

2、城市维护建设税＝实际缴纳的营业税额×7%

3、教育费附加＝实际缴纳的营业税额×3%

4、堤防维护费＝实际缴纳的营业税额×2%

5、地方教育附加=实际缴纳的营业税额×1.5%

6、印花税＝售（购）房合同所载金额×0.5‰

7、土地增值税：

个人销售门面、车库、商铺等非住宅，依30%－60%的四级超率累进税率计算缴纳土地增值税。

对不能取得评估价格，又不能提供购房发票的，实行核定征收。

8、个人所得税＝应纳税所得额×20%

应纳税所得额＝销售收入－财产原值－合理费用

个人无偿赠与不动产税收管理问题

赠与方相关税收政策

1、关于个人无偿赠与不动产营业税税收管理问题

个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人,视同发生应税行为，应按规定缴纳营业税。

个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：

（一）离婚财产分割；

（二）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

（三）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

（四）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

2、关于个人无偿赠与不动产印花税税收管理问题

对于个人无偿赠与不动产行为，应对赠与人征收印花税。

3、关于土地增值税“赠与”所包括的范围问题

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则所称“土地增值税的纳税义务人不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为”中的“赠与”是指如下情况:

（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。

4、个人无偿赠与个人所得税税收管理问题：

按《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》财税【2009】78号文件要求征免受赠方取得财产的个人所得税。

5、个人无偿赠与应根据情况提交以下相关资料：

（一）《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发[2006]144号）第一条规定的相关证明材料；

（二）赠与双方当事人的有效身份证件；

（三）证明赠与人和受赠人亲属关系的人民法院判决书（原件）、由公证机构出具的公证书（原件）；

（四）证明赠与人和受赠人抚养关系或者赡养关系的人民法院判决书（原件）、由公证机构出具的公证书（原件）、由乡镇人民政府或街道办事处出具的证明材料（原件）。

税务机关应当认真审核赠与双方提供的上述资料，资料齐全并且填写正确的，在提交的国税发[2006]144号文件所附《个人无偿赠与不动产登记表》上签字盖章后复印留存，原件退还提交人，同时办理营业税免税手续。

受赠方相关税收政策

1、关于个人无偿受赠的不动产，应全额征收契税和印花税。

2、《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》财税【2009】78号规定：

第一条以下情形的房屋产权无偿赠与，对当时人双方不征收个人所得税：

⑴房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

⑵房屋产权所有人将房屋产权赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

⑶房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

第三条除本通知第一条规定情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。

3、个人将受赠不动产对外销售个人所得税税收管理问题

受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20％的适用税率计算缴纳个人所得税。

在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。

个人卖房办税需提供哪些资料

1、房屋权属转移合同；

2、原销售不动产发票或房改房付款凭证；

3、原《房屋所有权证》或原契税税票；

4、双方身份证明；

5、收到本次交易价款的凭证；

6、主管税务机关要求提供的其他资料。

（上述资料需一份复印件）

个人买房应缴哪些税

1、契税＝成交价格×4％

2、印花税＝售（购）房合同所载金额×0.5‰

3、对个人购买住房暂免征收印花税；

4、契税税收优惠：

（一）个人购买自用普通住宅（单套建筑面积140平方米以下）暂按2%征收契税。

（二）个人首次购买90平方米以下的普通住房暂按1%征收契税。

（三）个人拆迁补偿购买住房，对未超出拆迁安置补偿费、补助费的部分，免征契税。

（四）职工用住房公积金和住房补贴购买普通住房用于自住的，对未超出公积金和住房补贴的部分，免征契税。

（五）对《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人继承土地、房屋权属，不征契税。

（六）离婚后原共有房屋产权的归属人办理变更登记，不征契税。

（七）税收法律、法规等相关政策规定的减免项目。

关于销售不动产发票问题

个人将房屋销售给他人，可以凭相关资料向房屋所在地主管税务机关申请开据销售不动产发票，做为向购房者索取房屋价款的凭证，并做为购房者申报缴纳契税的必备资料之一。

个人向他人无偿赠与不动产，包括继承、遗产处分及其他无偿赠与不动产的，税务机关不得向其发售发票或者代为开具发票。

以法院判决方式取得不动产的发票问题。

一般情况下，法院判决书确定的产权人应为契税的纳税人；需要法院确权的，都是房地产进行多次抵押或者多次交易的情况。

法院生效的判决书等同于法律，即可确认权属的合法有效，同时也是房地产交易完成的标志，征收机关可以据此受理契税事宜。

根据《省地方税务局关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收规定的通知》鄂地税发【2005】157号文件精神，法院判决书只能作为产权确认依据，以法院判决方式取得不动产的，应提供销售不动产发票。

个人将住房对外销售，其购房时间的认定问题

1、个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。

契税完税证明上注明的时间是指契税完税证明上注明的填发日期。

纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

2、根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

3、个人将通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房对外销售的，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。

个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。

个人将通过其他无偿受赠方式取得的住房对外销售征收营业税时，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。

普通住房标准

我省普通住房标准原则上应同时满足以下三个条件：

住宅小区建筑容积率在1.0（含1.0）以上（武汉市在1.5以上）、单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

省地方税务局关于调整地方教育附加征收标准的通知（鄂地税发〔2011〕13号）从２０１１年２月１日起，我省境内所有缴纳增值税、消费税、营业税（以下简称“三税”）的单位和个人（包括外商投资企业、外观企业及外籍个人），按其实际缴纳“三税”税额的2%征收教育附加。