房地产股票投资分析报告.docx
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房地产股票投资分析报告
房地产行业的投资与分析
（一）宏观经济分析
中国社会科学院昨日发布的2012年《经济蓝皮书》分析了2011年我国经济发展的趋势和面临的主要问题，公布了2010至2011年国民经济主要指标预测，并发布了2012年经济蓝皮书《2012年中国经济形势分析与预测》。
蓝皮书预测：
今年我国国民经济增长速度会有所放缓，国内生产总值（GDP）全年增速将达9.2%左右，CPI全年上涨5.5%。
预计明年GDP增长8.9%
蓝皮书指出，在世界经济复苏乏力、货币政策转向稳健、消费刺激政策逐步淡出等综合因素影响下，2011年我国国民经济增长速度将有所放缓，预计GDP全年增长速度将达到9.2%左右，增速比上年回落1.2个百分点。
2012年，若国际经济政治环境不再发生显著恶化，国内不出现大范围的严重自然灾害和其他重大问题，经济增速虽将继续有所回落，但仍保持在合理增长区间，GDP增长率预计达到8.9%。
今年以来，国家先后出台一系列优惠政策，加强农田水利建设力度，有效保证了我国粮食和农业生产稳定发展。
蓝皮书预测，2011年和2012年，我国农业生产将保持平稳增长，第一产业增加值将保持在4.2%左右的增长速度，增速略高于2010年。
2011年我国工业生产总体延续了2010年回升好转的运行态势，继续朝着宏观调控的预期方向发展，但由于受到外需减弱、房地产市场调控等因素影响，预计工业增加值增长速度将有所放缓，全年增速为9.9%，比2010年回落2.5个百分点。
蓝皮书预测，2012年第二产业将继续保持9.8%左右的增长速度。
2011年和2012年，第三产业将呈平稳增长态势，预计分别增长8.9%和8.8%。
治通胀宏观调控初见成效
蓝皮书指出，2011年，我国CPI上涨率持续高位运行，其中7月CPI同比上涨6.5%，创下自2009年以来CPI的新高。
随着翘尾因素的逐步减弱，CPI涨幅将在第四季度有所回落，但CPI涨幅全年仍可能达到5.5%左右。
蓝皮书认为，2011年中央把治理通胀作为宏观调控的首要任务，经过几个月的努力已经初见成效，物价快速上涨的势头已经得到一定程度的抑制。
然而治理通货膨胀、稳定物价仍然是当前宏观调控的首要任务。
其原因在于：
造成物价快速上涨的主要因素还没有大的变化，稳定物价还面临很多的挑战。
蓝皮书指出，考虑到2012年导致物价下行的因素增多：
随着秋粮丰收，粮价和蔬菜价格涨幅都将趋于放慢；猪肉价格进一步上涨空间有限；货币金融政策将继续温和调整，流动性过剩问题有所减轻，从而对物价增长有所抑制。
总体上看，2012年物价总水平增长呈回落态势，预计2012年CPI上涨4.6%。
蓝皮书认为，总的来看，我国经济增长由政策刺激开始向自主增长有序过渡，国内通货膨胀由累积释放转呈逐步缓解，2011年和2012年经济增速虽有所回落，但仍运行在平稳、较快的合理增长区间内。
蓝皮书表示，今年中国经济增长速度将有所放缓，预计GDP全年增速将达到9.2%左右，比上年回落1.2个百分点。
如果国际经济政治环境不再发生显著恶化，中国国内不出现大范围的严重自然灾害和其他重大问题，2012年GDP增长率预计达到8.9%。
社科院专家认为，经济增速在适度回落中逐步趋稳，最好保持在8%到9%之间，为深化改革、治理通胀、调整结构、转变经济发展方式创造良好的宏观环境。
经济增长速度过快，结构调整和转变经济发展方式很难取得实质性进展，也会使一些深层次矛盾更加尖锐，不利于深化改革，影响经济长期平稳发展。
全国房地产开发景气指数
2012年2月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为97.89，比2011年12月份回落1个点。
表1 2012年1-2月全国房地产开发和销售情况
指标
绝对量
同比增长（%）
房地产开发投资（亿元）
5431
27.8
其中：
住宅
3713
23.2
办公楼
253
31.0
商业营业用房
722
42.5
房屋施工面积（万平方米）
394901
35.5
其中：
住宅
297605
32.8
办公楼
13421
44.2
商业营业用房
44282
39.3
房屋新开工面积（万平方米）
20049
5.1
其中：
住宅
14832
0.0
办公楼
595
7.0
商业营业用房
2594
32.4
土地购置面积（万平方米）
4684
-0.5
土地成交价款（亿元）
1044
5.8
房屋竣工面积（万平方米）
10094
45.2
其中：
住宅
7936
47.9
办公楼
173
-24.0
商业营业用房
1185
47.9
商品房销售面积（万平方米）
7004
-14.0
其中：
住宅
6118
-16.0
办公楼
175
-8.6
商业营业用房
533
11.4
商品房销售额（亿元）
4145
-20.9
其中：
住宅
3366
-24.7
办公楼
187
-23.5
商业营业用房
510
17.2
商品房待售面积（万平方米）
30526
39.4
其中：
住宅
19578
52.0
办公楼
1253
16.8
商业营业用房
6300
21.2
房地产开发企业本年资金来源（亿元）
14151
16.2
其中：
国内贷款
3116
16.3
利用外资
107
24.2
自筹资金
5995
43.3
其他资金
4933
-5.6
其中：
定金及预收款
2795
-11.4
个人按揭贷款
1296
1.2
表2 2012年1-2月东中西部地区房地产开发投资情况
地 区
投资额
（亿元）
同比增长
（%）
住 宅
住 宅
全国总计
5431
3713
27.8
23.2
一、东部地区
3327
2243
26.0
22.4
二、中部地区
996
693
29.4
20.6
三、西部地区
1108
777
31.9
28.2
表3 2012年1-2月东中西部地区房地产销售情况
地 区
商品房销售面积
商品房销售额
绝对数
（万平方米）
同比增长
（%）
绝对数
（亿元）
同比增长
（%）
全国总计
7004
-14.0
4145
-20.9
一、东部地区
3310
-24.3
2507
-31.0
二、中部地区
1682
1.8
734
8.2
三、西部地区
2012
-4.9
903
-2.8
从图中可知2012年1-2月份，全国房地产开发投资5431亿元，同比增长27.8%，增速比2011年全年回落0.1个百分点。
其中，住宅投资3713亿元，增长23.2%，增速回落7个百分点，占房地产开发投资的比重为68.4%。
2012年1-2月份，东部地区房地产开发投资3327亿元，同比增长26.0%，增速比2011年全年回落1.2个百分点；中部地区房地产开发投资996亿元，增长29.4%，增速提高3.9个百分点；西部地区房地产开发投资1108亿元，增长31.9%，增速回落0.9个百分点。
2012年1-2月份，全国房地产开发企业房屋施工面积394901万平方米，同比增长35.5%，增速比2011年全年提高10.2个百分点；其中，住宅施工面积297605万平方米，增长32.8%。
房屋新开工面积20049万平方米，增长5.1%，增速回落11.1个百分点；其中，住宅新开工面积14832万平方米，与去年同期持平。
房屋竣工面积10094万平方米，增长45.2%，增速提高31.9个百分点；其中，住宅竣工面积7936万平方米，增长47.9%。
2012年1-2月份，全国房地产开发企业土地购置面积4684万平方米，同比下降0.5%；土地成交价款1044亿元，增长5.8%。
2012年1-2月份，全国商品房销售面积7004万平方米，同比下降14.0%；其中，住宅销售面积下降16.0%，办公楼销售面积下降8.6%，商业营业用房销售面积增长11.4%。
商品房销售额4145亿元，下降20.9%；其中，住宅销售额下降24.7%，办公楼销售额下降23.5%，商业营业用房销售额增长17.2%。
2012年1-2月份，东部地区商品房销售面积3310万平方米，同比下降24.3%；销售额2507亿元，下降31.0%。
中部地区商品房销售面积1682万平方米，增长1.8%；销售额734亿元，增长8.2%。
西部地区商品房销售面积2012万平方米，下降4.9%；销售额903亿元，下降2.8%。
2012年2月末，全国商品房待售面积30526万平方米，比2011年年末增加3332万平方米。
其中，住宅待售面积增加2674万平方米，办公楼增加23万平方米，商业营业用房增加405万平方米。
2010年，在积极财政政策和适度宽松货币政策的护航下，尽管外部环境变幻不定，但国民经济仍保持了较快发展，全年经济增幅达到10.3%。
2011年，经济发展面临的不确定性因素依然比较多，世界经济复苏前景不明，宏观经济政策取向如何仍是经济发展的重要变量。
随着中央经济工作会议以及发展和改革等部门会议的召开，2012年我国宏观经济政策取向已浮出水面。
（二）行业分析
中国房地产业的发展现状
【摘要】：
2010年，为遏制一些城市房价过快上涨的势头，国务院三次部署调控工作。
特别是当年4月《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现了积极的变化，房价同比涨幅持续回落，环比涨幅回落后在低位波动，投资投机性购房需求得到一定抑制，住房用地供应明显增加，商品房供应有所增加，保障性安居工程进展顺利。
“最严调控”持续两年，房地产上市公司2011年的年报格外引人关注。
截至4月8日，境内外上市的150余家国内房地产企业中，已经有75家发布了年报，另外还有60多家企业发布了快报或预告。
受限购、限贷等房地产调控政策影响，去年主要城市楼市成交量持续低迷。
尽管如此，大部分上市房地产企业仍然保持了销售业绩的增长，但增速明显放缓。
年报显示，实现业绩增长的企业约八成，而完成全年销售目标的企业则不到三成。
仅华润置地、融创等不足10家企业的增速呈现加快趋势。
而SOHO中国、绿城、亿城股份、滨江集团等企业甚至出现了负增长。
从营业收入看，已发布年报的房企平均增速约20%，其中一线房企增速大都超过30%。
如万科实现营业收入717.8亿元，同比增长41.6%；保利地产实现营业收入470.28亿元，同比增长31.02%。
兰德咨询总裁宋延庆表示，房企营业收入的增长，一是得益于房价的上涨；二是由于房地产行业采用预售方式和交付后才计入结算收入的法人会计政策，2011年的年报更多的是反映2010年的销售收入。
尽管销售业绩仍在增长，但大多数企业的利润都出现了不同程度的下降。
例如，莱茵置业2011年净利润同比下降60%—70%；阳光股份2011年净利润比上年同期下降50%—80%。
业内人士认为，企业之间业绩分化变得更加明显，房地产业将逐步告别“暴利时代”。
成交量的持续低迷，导致上市房企存货总量大增。
据统计，已经公布年报的75家房企，总库存市值达到了9048亿元，同比上涨幅度达到了44.3%，比2009年的库存4183亿元更是达到了2倍以上，而全行业的库存市值或已超过5万亿元。
“去库存化将成为今年绝大多数房企的主题。
”北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，今年3月，各地成交量出现了一定程度的上升，主要得益于部分项目明显降价后刺激市场回暖。
在部分城市，10%的降价项目占据了90%的签约，未降价项目销售量依然冷清。
但目前的成交量也只恢复到2011年的平均水平，如果成交量仍然悲观，今年仍有可能出现降价潮。
资金链进一步趋紧，预计今年资金缺口将达1.3万亿元
库存增加的同时，上市房企的资金链趋紧、负债高企，使企业日子更不好过。
兰德咨询对49家上市房企年报的研究显示，25家公司去年货币资金缩水。
房企的资金来源主要为银行贷款、外资、自筹资金、定金及预收款等。
过去几年，银行贷款占到整个房地产行业资金来源的19%—21%，而2011年只有15%；房企自筹资金从未超过40%，而去年1—10月开发商的自筹资金比例已达到了41.2%。
据央行报告，2011年房地产累计新增贷款1.26万亿元，同比下降38%。
市场人士普遍认为，在房地产调控不动摇的政策背景下，2012年的银行贷款，特别是商品房开发贷款可能不会增加很多。
今年一季度以来，多家大型房企发布公告宣布融资，包括碧桂园、招商地产、雅居乐等等。
链家地产市场研究部冯联联表示，一季度多家大型房企密集融资，体现出房企在2012年对于资金的需求仍然有较大的规模。
负债率普遍上升则进一步加剧了资金紧张的状况。
49家企业中，期末负债同比减少的只有22家，增加的却达到55%。
万科、招商、首开、世茂四家标杆房企的总负债，较上年同比上涨41.8%、43.2%、53.5%和27.4%。
债务偿付的压力，使房企资金链可能进一步趋紧。
国泰君安证券研究报告称，相比2008年的行业调整，2012年房地产行业资金链风险更高、中小开发商资金压力更大。
报告预计，房地产行业资金缺口将高达1.3万亿元，与2008年相比，增加了50%。
另外，值得高度关注的是，2010年前后大量发行的房地产信托也开始进入偿付高峰期了。
从规模上来说，2012年总到期规模达到1758亿元，整年兑付规模较大。
从2011年起，房企资金链趋紧就不再是秘密。
部分企业“割肉求生”，还有些企业干脆“被收购”。
统计显示，2011年楼市规模股权变动超过124宗，交易金额471.76亿元，同比分别上涨47.6%、185.5%。
进入2012年，股权交易再度升温。
在1月份公开市场全国楼市成交规模（交易额超千万元）股权交易达到了20宗，披露市值达到了67.8亿元，相比2011年同期的9宗31亿元的规模上涨了120%。
房企策略趋理性，结构优者得市场
压力面前，2012年，多数上市房企调低了全年销售目标以应对债务偿付压力和房地产销售现状，部分企业也在不同程度地下调新开工面积指标。
“从库存和资金的情况看，房地产企业正在经历最困难的日子。
”宋延庆说，大量兼做房地产开发的非主业上市企业很有可能会加快“脱房”速度，回归核心主业。
它们空出的市场空间将由专业房企填补。
专业房企则将通过降价销售的方式来回笼资金，再用换回的现金流低价拿地。
事实上，面对相同的政策、市场环境，房企呈现出不同的发展态势。
这不单与企业对市场形势的判断有关，还与企业的市场结构和产品结构直接有关。
年报中实现正增长的房企，大多具有市场均衡布局和产品结构相对合理的优势。
以绿地为例，2011年，绿地集团房地产业务收入同比增长50%。
董事长张玉良表示，调结构是绿地发展的内生动力。
一是调产业结构，做强做大以能源、金融为核心的综合产业；二是调整房地产项目布局结构，目前房地产开发项目大多数集中在二三线城市；三是调整产品结构，在武汉、郑州等城市推出了多个超高层综合体，适应了二三线城市提升城市等级的需求。
中国的房地产市场是当今世界上最大的房地产市场。
改革开放以来，特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的快速发展，中国的房地产业得到了快速发展。
仅2006年至2010年五年间，我国城镇房地产竣工面积总量为31.59亿平方米，年均竣工6.32亿平方米；其中住宅竣工面积总量为25.77亿平方米，年均竣工5.15亿平方米；房地产销售总量为39.69亿平方米，年均销售7.94亿平方米，其中住宅销售总量为35.77亿平方米，年均销售7.15亿平方米（我国近几年来房地产的销售面积都大于竣工面积，这与我国实行的预售制度有关）。
我国房地产业的快速发展，对促进消费、扩大内需、拉动投资、改善居民居住条件和城镇面貌、带动建筑建材等相关产业发展，促进社会经济发展，发挥了重要的作用。
中国城镇居民人均住房建筑面积已由1978年的6.7平方米提高到目前的30平方米，而且住房的品质、性能不断提高。
“十一五”还解决了一批低收入和中等偏下收入家庭的住房困难问题。
中国房地产业取得的成绩是显著的。
同时，我们也清醒地认识到，中国的房地产业在快速发展中也存在着这样那样的问题。
如一些城市房价上涨过快、一些地方中低价位、中小套型住房供应不足，住房保障制度仍相对滞后，中等偏下收入家庭住房困难问题凸现；房地产开发模式传统粗放，资源、能源消耗大；中长期制度建设也相对滞后。
尤其是一些地方房价过高的问题，已成为社会关注的焦点。
为了促进房地产业平稳健康发展，国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度。
房地产发展的特点
1998年住房改革后，房地产业高速发展，日益成为推动国民经济发展的主要力量，它在社会经济生活中的重要性日益突出。
作为商品，房地产有其特殊的特点：
不可移动、建设周期长、可作为投资品、使用期长。
所以，房地产业呈现出不同于产业的情况。
供给方面，由于房地产不可移动，所以房地产业的地域性非常强跨地区经营困难较大，产业集中度较低。
我国房地产业是劳动密集型和资金密集产业，技术水平低，劳动效率低，企业规模小，资产负债率高。
这几年，房地产业发展较快，房地产供给增长迅速，企业的效益较好，不少资金投入到房地产业来。
由于土地制度的原因，政府对房地产供给有很大的控制力。
需求方面，房地产中住宅是人们的必要消费品，目前城市居民在住宅上的消费较少，有较大的增长潜力。
从人口增长以及城市化进程来看，在未来的20年里，房地产需求是会旺盛。
而且目前我国人均居住状况的改善也需要增加大量的住房来解决。
作为投资品，房地产受到越来越多的关注，总体上投资需求还不是房地产市场上的主导力量。
整个市场虽然由于销售的增长，空置率近年来有所下降，但空置的房地产面积上升，以及投资过于乐观，租金收益走势和房地产价格的背离，风险有所上升。
市场出现调整的可能加大，但由于需求的长期增长，以及政府对供给的控制，调整的幅度不会很大，因此对于未来房地产行业的情况，我们是谨慎乐观的。
由于建设周期长，以及投资的影响，使得房地产的价格波动大，国际上的教训很多。
我国房地产价格有上涨的趋势，各地的情况差别很大，2003年上海的房价超过北京，成为我国房地产价格最高的省市。
目前我国房地产业有三次“启动”：
1992年、1998年和2002年，大致是5年一个周期。
金融货币政策对房地产行业的需求有着决定性意义，货币金融政策是决定房地产市场冷热绝对的推动力。
货币扩张将降低利率，降低房地产开发企业和购房者的融资成本，从而提高房地产价格。
房地产价格上升，房地产开发企业的利润提高，因此，房地产开发投资的规模也上升，从而拉动总产出上升。
在适度宽松货币政策影响下，房地产市场出现购销两旺的局面。
为了遏制房价过快上涨，2010年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控，与往年不同，2010年的房地产政策紧盯市场变化持续出台，政策力度不断加强并一直延续到2011年。
调控政策密度、严厉程度超出市场预期，特别是明确提出“房价控制目标”，加上限购措施的大力度、大范围执行，将大大改变参与各方预期，特别是购房者（包括投资者）对未来房价上涨的预期将因此得到显著抑制。
另一方面，二套房首付提高、营业税征收从严、加息等政策也将大大增加购房者的资金成本和未来的交易成本，也将增加投资性购房的获利风险。
一线城市由于经济发展水平高、发展前景看好、市场辐射力强，在当前全社会货币流动性充裕的背景下，仍将拥有强劲的市场需求。
然而在一线城市土地价格大幅上涨、购房负担明显高于二三线城市的大背景下，一线城市的市场份额呈下降趋势。
正是由于一线城市各方面的压力和政策的调控，同时未来中国城市化重心将更多转向二三线城市及中小城市，住房市场的发展空间也会相应转移，所以曾以北京、上海、深圳、广州等一线城市为主“战场”的中国房地产，将逐步向二、三线城市转移。
中国产业竞争情报网认为，新一轮房地产调控政策，使一线城市土地供应进一步受限，难与少数央企争地的开发商加快向中小城市转移。
此外，由于高铁等大大改变了交通格局，中小城市的城市化提速，也为房价上涨打开了新通道。
相对于一线城市发展已较为成熟稳定的市场，二、三线城市的房地产市场正处快速的上升周期。
随着区域一体化的推进，城市化进程加速，二、三线城市房地产市场的刚性需求也随之增加，为二、三线城市房地产发展带来了新的契机和空间。
决定我国房地产价格的十大基本力量
房地产的价格如果概括起来，我觉得中国房地产价格至少由十个力量决定的。
（1）国内货币和信贷扩张；
（2）人民币升值预期和国际热钱流入；
（3）地方政府维持和推高地价之动机；
我认为前三个力量是决定中国房地产价格最核心的力量，只要我们的财税体制没有得到根本改革的话，地方政府有强烈的动机维持高地价，今年我们拍卖地的收入已经超过2万亿，如果没有高地价，地方就没有钱，根据国务院一些领导的说法，2万亿已经占到地方政府可用的财政收入资金的70%。
（4）开发商逐利动机（政府相关政策执行不力），温总理最近也承认我们的房地产调控政策很多没有执行下去，我们执行不力，开发商永远是希望逐利的，比如捂盘惜售、囤地，开发商想牟利，但地方政府打击囤地，打击所谓的捂盘，政策执行不力，最近查出那么多案例，有一个案例能够得到非常严格的执行吗？
没有，所以这个逐利动机仍然存在。
（5）其他行业由于产能过剩、利润不断下降，转行投入房地产，我到浙江、江苏，很多企业家告诉我，由于其他行业，特别是人民币的升值，现在劳动成本的上升，很多行业没有多少利润，利润非常薄的时候，他们开始投入到房地产，他们投入到房地产会进一步推高地价。
（6）银行偏爱房地产贷款，因为房地产贷款有抵押、手续相对简单，不良率低。
（7）投机者房地产投机需求强烈（货币信贷宽松和负利率）
（8）自住购房者之刚性需求（基于对住房价格进一步上涨之预期）
（9）保障性住房建设依然严重滞后、投资严重不足
10）各种抑制房地产投机政策执行不力，包括打击囤地、限制购买多套住房、控制房地产开发贷款等等政策在实际执行过程中很多是走样的。
可以看出，房子价格的上涨可能会将一直持续下去。
因此，投资房地产行业也许是比较好的选择.
（三）公司分析
我现在选择两家房地产公司进行对比分析:
1.保利地产证券代码：
600048
保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业。
2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。
自2007年1月起，公司入选"上证50"、"上证180"、"沪深300"和"中证100"指数样本股。
截至2008年12月31日，公司总资产已达536.32亿元，比上年末增长31%。
十七年来，保利地产保持了高速与稳定的发展态势，公司现已进入规模化发展阶段，形成了广州、北京、上海、天津、重庆、武汉、沈阳、长春、杭州、长沙、南昌、青岛、包头、佛山等十八个城市的全国战略布局，拥有78家控股子公司。
2008年9月，"中国房地产TOP10研究组"发布《2008年中国房地产公司品牌价值研究报告》，保利地产以60.41亿元的最新价值，连续四年荣膺"国有房地产企业品牌价值"第一名、"中国房地产央企领先品牌"。
优势
国企龙头的抗风险能力更强:
公司实际控制人中国保利集团是国资委直属大
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