西安新兴大方写字楼项目市场调研报告-56页-630K.ppt
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目录第一部分：
核心结论精要第二部分：
写字楼市场分析第三部分：
商业物业市场分析第四部分：
酒店类物业市场分析第五部分：
项目原生价值初探,第一部分：
核心结论精要,【写字楼物业】特征分析1.2003年西安写字楼市场全年销售总面积不足15万平米，2004年总销售面积预计在20万平米左右，销售均价4625元/M2，总体呈供应增长速度快于需求增长速度。
2.区域分布特征明显，基本形成城区、东西高新这三大板块，尤以南二环最为集中。
3.国内外知名企业较少，高档写字楼需求不足，本地中小企业多在商住楼里办公，造成市场上高档写字楼供大于求，而低端产品供不应求，市场呼唤满足中小企业的创新品种。
4.主要以小商品批发为主的产业特征形成与其它区域不同的市场需求，区域内中小企业较多，由于对成本的考量和市场供应的缺失，主要在商住楼内办公。
5.周边写字楼价格范围在43005500元/平方米，租金范围在4055元/平方米/月，如西部电力国际商务大厦写字楼均价：
5300元/平方米；天彩大厦4300元/平方米4800元/平方米。
策划思考1.品种细分趋势明显，品种创新空间较大。
如西部电力国际商务大厦既有30-60M2迷你办公超市，还有200-300M2的时尚景观空间。
2.中小型创业公司对于形象高档、配套齐全的高性价比中小面积写字楼需求旺盛，尤其是贸易公司、代表处、律师行等。
3.本项目在东二环开通后，交通优势将逐渐显现，加之已经非常浓郁的商业商务氛围，写字楼市场的前景很好。
4.周边区域写字楼的整体素质较差，与东城区繁荣的经济发展不相匹配，更难以满足客户不断提升的需求。
如果本项目能够改善以上办公条件，必将能够吸引现有写字楼内客户的转移和新客户的进驻。
5.酒店式配置、形象良好、面积较小且自由分割的写字楼品种更适合区域内中小型公司众多、创业型公司较多、经济能力有限的市场特点。
6.解决好停车问题成为本项目的关键要素之一。
7.平层空间布局的泛滥为复式空间提供了市场契机。
8.人性化工作方式的需求为复合品种和共享空间的引入带来机遇。
9.衰弱的现实物业整体形象和注重企业形象客户的市场需求产生强烈落差，为地标物业的亮相产生强大市场势能和引爆点。
【商业物业】特征分析1.2003年全市的商业物业销售量为70万平米左右，比去年增长超过50，增幅很大，平均销售价格7150元/平米。
2.西安零售总额占西北五个省会城市零售总额的48%，位居第一，在西部九城市位居第三位，对于大西北的辐射能力非常强。
3.主要商圈逐渐开始显现城市副商业中心雏形，对区域周边的辐射能力逐渐增强；新商圈随着居住郊区化也将逐渐形成。
4.业态结构渐趋合理。
传统百货业态比重下降，新型业态数量增加。
5.复合功能型商业开始出现，如骡马市改造项目。
6.域外品牌鱼贯而入。
如家乐福、麦德龙等。
7.行内人士觉醒，加大调整经营布局力度。
8.旧城改造如火如荼，如西大街、北大街、骡马市等。
9.商业物业开发和投资成为一大亮点。
10.中低档小商品为主的批发市场众多，基本形成主题市场经营模式。
11.批发市场首层临街商铺的租金较高，范围在200500元/月.M2，区域内商铺售价最高为4.5万元/.M2（骡马市商业街地下一层）。
12.东方星座、帝标亲亲宝贝城等的热销楼盘将城东板块真正推进到商业地产的开发潮流中。
13.经营品种过于集中，缺乏错位经营，在无形中使得商家的竞争更为激烈。
14.购物民众未受到足够尊重。
环境较差，公共空间设计不够人性化、如休息设施。
15.交通组织混乱，停车位非常缺乏,影响了购物环境,降低了商业价值。
16.物流组织缺乏科学规划和合理引导，又由于城市基础设施的相对滞后，导致整个物流系统明显混乱，影响了城市环境和商业效率。
17.批发市场的供应量逐年增加。
如国际商业广场（体育休闲产品专业市场）、天彩二期及正在筹建的20万平米“西安服装城”。
策划思考1.周边大型商业市场众多且逐年放量供应，竞争环境非常激烈，而且对于物流市场需要规模聚集效应，本项目商业规模太小，且属于改建项目，不适合大型市场的建设。
2.适合私营业主和外来客商的服务配套设施较少，难以满足他们对于中高档次商业的需求。
3.较差的购物环境和中高档商场的缺乏致使周边一大批白领阶层只能去其它商圈消费。
4.灰空间的商业利用应成为本项目的市场亮点。
5.经营模式的落后为先进经营理念的导入提供了发挥空间。
6.消费行为趋向时尚化、个性化、多层次的实际需求，除了旅游、购物之外，餐饮、休闲、娱乐、健身等服务消费也大幅增加。
【酒店类物业】市场分析1.旅游住宿设施基本满足需求，中高档涉外酒店的出租率最高（65）。
西安旅游客房接待容量8万张床位，其中星级酒店56家，床位2.7万张.2.商务旅游者所占比例较大，呈逐年上涨的趋势。
3.酒店式公寓普遍销售较好。
如中建世纪领域、世纪经典和高新水晶岛等。
4.多数酒店式公寓项目处于成熟商贸商务区。
比如西高新、钟鼓楼区域、小寨商圈。
5.酒店式公寓和产权式酒店成为旅游和房地产最佳契合点，能够充分利用西安的旅游资源，并极大的推动投资型地产的发展。
6.产权式销售成为主要销售模式，如长安国际广场和德立邦国际假日酒店等。
7.售价因品质高低差异很大。
如高新水晶岛的酒店式公寓均价6000元/M2，而服务式公寓均价才为4000元/M2。
8.酒店式公寓户型从一房到三房，面积从45200M29.该类物业的功能配套都比较高档、齐全。
如中建世纪领域、世纪经典与高新水晶岛等项目，都具备或接近四星、五星级酒店配套。
策划思考1.性价比高于普通商住楼，又低于正规写字楼的酒店式商务公寓，同时具备居家办公一体化的特质。
这些正是酒店式公寓的独特之处。
2.实力强大投资客众多，成为产权式物业品种的强有力的市场支持者。
3.目标消费群体多是具有机动性和强劲成长性的公司和工作室，便捷舒适的酒店式商务公寓，更适合他们灵活机动的生活格调和工作性质。
如从事创意、贸易、信息咨询、电脑网络、商业艺术、媒体、软件开发业等所谓“卖脑”行业的中小型公司。
第二部分：
写字楼市场分析,一、研究前提和说明项目所处区位为西安城东经济、金融、商业中心，西北小商品物流中心，具有很高的商务价值。
本次调查选取高科广场、西部电力国际商务大厦、交大瑞森科技大厦、天彩大厦等四家作为重点调查对象。
调查基本涵盖了西安各层次的办公楼，及主要的办公楼集中分布区。
二、研究分析表格,三、整体市场环境分析2003年西安写字楼市场全年销售总面积不足15万平米，2004年总销售面积预计在20万平米左右，销售均价4625元/M2，销售价格较去年有一定幅度的下降，总体呈供应增长速度快于需求增长速度。
区域分布特征明显，基本形成城区、东西高新这三大板块，尤以南二环最为集中。
办公楼因综合品质差异造成价格相差很大，最高售价达2万元/平米。
国内外知名企业较少，高档写字楼需求不足，本地中小企业多在商住楼里办公，造成市场上高档写字楼供大于求，而低端产品供不应求，市场呼唤满足中小企业的创新品种。
商务办公物业管理费用差异较小，也反映了其物业管理水准差异性较小，既没有特别好的，但也提供基本的服务内容。
办公楼对于车位的准备均不够充分。
区位、品质、租金仍是各类企业选择的主要依据。
四、本区域市场特点主要以小商品批发为主的产业特征形成与其它区域不同的市场需求。
区域内中小企业较多，由于对成本的考量和市场供应的缺失，主要在商住楼内办公。
周边写字楼价格范围在43005500元/平方米，租金范围在4055元/平方米/月，如西部电力国际商务大厦写字楼均价：
5300元/平方米；天彩大厦4300元/平方米4800元/平方米。
品种细分趋势明显，品种创新空间较大。
如西部电力国际商务大厦既有30-60M2迷你办公超市，还有200-300M2的时尚景观空间。
中小型创业公司对于形象高档、配套齐全的高性价比中小面积写字楼需求旺盛，尤其是贸易公司、代表处、律师行等。
物业管理水准低，多数停留在住宅物业管理水准上。
装修、设备太差，没有显现写字楼应有的基本品质。
五、对于本项目的策划思考南二环成为写字楼最为火爆的区域得益于南二环是西安目前最成熟的交通命脉、紧邻高新区，住宅、娱乐、餐饮、金融、商业等配套齐全和高素质的人文环境。
本项目在东二环开通后，交通优势将逐渐显现，加之已经非常浓郁的商业商务氛围，写字楼市场的前景很好。
周边区域写字楼的整体素质较差，与东城区繁荣的经济发展不相匹配，更难以满足客户不断提升的需求。
如果本项目能够改善以上办公条件，必将能够吸引现有写字楼内客户的转移和新客户的进驻。
酒店式配置、形象良好、面积较小且自由分割的写字楼品种更适合区域内中小型公司众多、创业型公司较多、经济能力有限的市场特点。
平层空间布局的泛滥为复式空间提供了市场契机。
解决好停车问题成为本项目的关键要素之一。
人性化工作方式的需求为复合品种和共享空间的引入带来机遇。
衰弱的现实物业整体形象和注重企业形象客户的市场需求产生强烈落差，为地标物业的亮相产生强大市场势能和引爆点。
第三部分：
商业物业特征分析,一、商业总量状况2003年全市的商业物业销售量为70万平米左右，比去年增长超过50，增幅很大，平均销售价格7150元/平米。
西安零售总额占西北五个省会城市零售总额的48%，位居第一，在西部九城市（重庆、成都、西安、贵阳、昆明、西宁、兰州、乌鲁木齐、银川）位居第三位，对于大西北的辐射能力非常强。
2004年底西安5000平米以上的商业网点50多家，1万平米以上的19家，10万平米以上的4家，各类批发市场452个，年成交金额约230亿元人民币。
全市商业网点10.6万个，从业人员107万人，千人拥有网点数达到14.3个，已达到中等发达国家的水平，包括百货店、连锁、超市、仓储商场、购物中心、（SHOPPING-MALL）、便利店、物流中心、批发市场、餐饮业、洗浴等传统和新型营销业态蓬勃发展。
商业企业中年销售过亿元的15家，其中年销售10亿以上的有民生、开元、家世界、国美4家。
二、城市主要商圈分析1、主要商圈列示西安已基本形成钟楼、土门、康复路、小寨等四大商圈的格局。
2、城市中心商圈现状分析1）主要商圈逐渐开始显现城市副商业中心雏形，对区域周边的辐射能力逐渐增强；新商圈随着居住郊区化也将逐渐形成。
2）业态结构渐趋合理。
传统百货业态比重下降，新型业态数量增加、规范化和规模化水平增高。
（仓储超市、便利店、专卖店等新型零售业态不断涌现）。
3）复合功能型商业开始出现。
购物、餐饮、休闲、娱乐等多主题和功能定位开始糅合。
如骡马市改造项目。
4）域外品牌鱼贯而入。
国外的零售业巨头家乐福、麦德龙等纷纷在西安开店。
麦德隆成为首家外资超市、家乐福预计开设三家分店、易初莲花计划在西安开设68家购物中心。
5）行内人士觉醒，加大调整经营布局力度。
商场在新型业态的强大压力下，纷纷变脸应对，在商品布局、经营特色以及内部管理等方面进行调整，力求突围。
6）旧城改造如火如荼。
西大街、北大街、骡马市等旧城改造力度很大，但缺少新意。
7）商业物业开发和投资成为一大亮点。
众多境内外投资商刺激商用市场需求，市民的投资欲望被激发。
8）成行成市的商业街区逐渐增多。
南二环商业金腰带聚集餐饮、娱乐、购物等高档消费区，雁塔路成为电子一条街。
三、项目所处长乐路商圈分析调查范围为本商圈内代表性项目，包括批发市场、公寓裙楼商业、旧城改造商业街区,1、商场及业态分布：
本次调查的长乐路商圈是整个西北地区的轻工业品集散中心，以康复路市场为中心占地约2平方公里区域内集中了商户达2万余家及近二十家商业市场，业态较为单一，经营品种主要以日常生活服饰、鞋类、化妆品为主。
2、人流量分布：
本项目周边的长乐中路、金花路人流量最大，据有关资料显示，该路段平均每天客流量已经达到20万30万人次，日均客流量达20万人/次，年消费能力达30亿元以上。
3、人员成分：
本区域内人员成分复杂，主要是以下几种类型的人流。
l私营小业主及商铺投资者l西北省市外来经营者l沿海省市外来经营者l外来打工者l市内中低收入群体l外地中低收入人群,4、商圈特征分析l中低档小商品为主的批发市场众多，基本形成主题市场经营模式。
l批发市场首层临街商铺的租金较高，范围在200500元/月.M2，区域内商铺售价最高为4.5万元/.M2（骡马市商业街地下一层）,可见商业价值非常高。
l东方星座、帝标亲亲宝贝城等的热销楼盘将城东板块真正推进到商业地产的开发潮流中。
l经营品种过于集中，缺乏错位经营，在无形中使得商家的竞争更为激烈。
l除少数商场在楼体包装上下了一番工夫外，大多数商场的外观均显得陈旧、单调，档次不高。
l购物民众未受到足够尊重。
环境较差，不够人性化、休息设施。
l交通组织混乱，停车位非常缺乏,影响了购物环境,降低了商业价值。
l物流组织缺乏科学规划和合理引导，又由于城市基础设施的相对滞后，导致整个物流系统明显混乱，影响了城市环境和商业效率。
l批发市场的供应量逐年增加。
如国际商业广场（体育休闲产品专业市场）、天彩二期及正在筹建的20万平米“西安服装城”。
5、对于本项目的策划思考l周边大型商业市场众多且逐年放量供应，竞争环境非常激烈，而且对于物流市场需要规模聚集效应，本项目商业规模太小，且属于改建项目，不适合大型市场的建设。
l区域适合私营业主和外来客商的服务配套设施较少，难以满足他们多年商业经营之后，规模档次升级对于中高档次商业的需求。
l较差的购物环境和中高档商场的缺乏致使周边一大批以交大及其延伸产业的白领阶层只能去其它商圈消费。
l灰空间的商业利用应成为本项目的市场亮点。
l经营模式的落后为先进经营理念的导入提供了发挥空间。
l消费行为趋向时尚化、个性化、多层次的实际需求，除了旅游、购物之外，餐饮、休闲、娱乐、健身等服务消费也大幅增加。
第四部分：
酒店类物业分析,一、旅游市场特征分析1、旅游业收入稳步快速增长。
200年西安接待国内外游客达万人次以上，如今的西安旅游几乎没有淡季，平均每天接待5.5万人次。
.2、旅游住宿设施基本满足需求，中高档涉外酒店的出租率最高（65）。
西安旅游客房接待容量8万张床位，其中星级酒店56家，床位2.7万张.据抽样调查测算，2004年西安市住宿设施年均出租率为58.3%,涉外住宿设施平均出租率为63%,非涉外宾馆饭店平均出租率为59%,旅馆招待所为53%.3、商务旅游者所占比例较大，呈逐年上涨的趋势。
注：
商务旅游者所占比重最大,会议、商贸、文化交流旅游者相对增多.成为西安国内旅游可观而且不可忽视的增长点。
4、以人文观光游为主的单一旅游品种。
西安以往的旅游主导产品秦俑等旅游古迹项目，已显的较为单一，而新的旅游项目相对缺乏，其他娱乐性旅游产品开发较少，尤其是晚上大众娱乐参与性项目比较缺乏。
5、旅游产品品种和质量的开发成为西安由旅游大市向旅游强市转变的关键。
如对于商务旅游、工业旅游、农业旅游及音乐旅游等诸多旅游方式的开发。
6、酒店业普遍效益较好导致软硬件提高缓慢。
（今年十一黄金周期间建国饭店散客增加1951间（夜），团队增加973间（夜），实现营业收入95.80万元，较上年增长4倍。
）7、精品酒店缺少造成游客的可选择空间较小，也给新兴酒店提供了很大的机会。
8、公共交流的增多增加了本地人对于酒店的消费，尤其是外地客商众多的东郊。
（关注温州50客源为本地人的酒店消费结构）。
二、酒店式公寓市场特征分析1、普遍销售较好。
中建世纪领域、世纪经典和高新水晶岛等酒店式公寓项目在开盘推广后不久，就开辟了独特的卖家市场，赢得买方一片喝彩。
2、多数项目处于成熟商贸商务区。
比如西高新、钟鼓楼区域、小寨商圈、沿二环商务带及一些科技产业园内。
3、酒店式公寓和产权式酒店成为旅游和房地产最佳契合点，能够充分利用西安的旅游资源，并极大的推动投资型地产的发展。
4、产权式销售成为主要销售模式。
这种投资方式逐渐受到投资者的认可，消费者的投资意识增强，扩大了投资者群体。
如长安国际广场和德立邦国际假日酒店等。
5、售价因品质高低差异很大。
如高新水晶岛的酒店式公寓均价6000元/M2，而服务式公寓均价才为4000元/M2；长安国际广场的公寓价格达到22000/M2。
6、酒店式公寓户型从一房到三房，面积从45200M2。
7、该类物业的功能配套都比较高档、齐全。
如中建世纪领域、世纪经典与高新水晶岛等项目，都具备或接近四星、五星级酒店配套。
8、性价比高于普通商住楼，又低于正规写字楼的酒店式商务公寓，同时具备居家办公一体化的特质。
这些正是酒店式公寓的独特之处。
9、实力强大投资客众多成为产权式物业品种的强有力市场支持。
本项目所处区域拥有西安最多的江浙、福建等投资欲望和能力最强的一批私营老板。
10、目标消费群体多是具有机动性和强劲成长性的公司和工作室，便捷舒适的酒店式商务公寓，更适合他们灵活机动的生活格调和工作性质。
如从事创意、贸易、信息咨询、电脑网络、商业艺术、媒体、软件开发业等所谓“卖脑”行业的中小型公司。
第五部分：
项目原生价值初探,一、城市主流交通价值l项目位于金花路和长乐路交汇处的十字路口，提供了其他可类比楼盘很少具备的便利的交通条件。
l东环线交通的便利，使项目可快速联系城际高速公路以及机场交通。
l紧靠东火车站、城东客运站，多路公交线路经过，长途客车通达各地市级城市，往来人流熙攘。
二、可传承和超越的城市商业脉络价值l历经20余年传统商业发展，已形成成熟的康复路、轻工、电器城、摩托城等十余个市场组成的商圈，成为西安独一无二的成熟商业板块。
l商圈人口密集，人流量大，商旅频繁，商业气场已在项目所在地聚集。
l项目周边已形成较为成熟和高档的酒店、商务、商业氛围，为本项目打造品牌商业街区奠定了良好基础。
l同质化恶性竞争已造成商户的利润水平下降，差异化竞争成为关键。
三、西安新城市发展“机会区域”价值l西安市政府在新的规划中，明确地把城东规划为城市商业金融中心，该区域正面临二次发展。
l政府加大力度解决城市烂尾楼问题，政策环境良好。
l环境设施落后，不能满足城市发展的需要，商业期盼升级再造。
四、稀缺性城市功能配套价值l本项目的改造将为日益注重生活品质的群体提供了西安市目前罕有的集中、多元的休闲活动场所。
l中高档次的商业、商务、酒店定位将有效的满足周边大量的商务人士和小资白领的需求。
L相距不远的骡马市商业街，总投资为15亿元人民币，占地68亩，总建设面积为25万平方米，是一个集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游为一体的大型商业中心，被称为西安第一街，与本项目互有带动，共同做强东城商业、商贸、娱乐中心。
五、复合功能定位的原生机会价值项目周边缺少适合私营老板和白领阶层的商务、商业、娱乐配套，有明显的发展空间和市场潜力。
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