房地产开发项目可行性研究报告范本.docx
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房地产开发项目可行性研究报告范本
房地产开发项目可行性研究报告范本
房地产开发项目可行性研究报告（大纲）
一、总论
1．项目建设背景
2．项目概况
（1）项目名称：
__________________________
（2）建设地点：
__________________________
（3）建设单位：
__________________________
（4）企业性质：
_________________________
（5）经营范围：
_________________________
（6）公司类别：
_________________________
（7）资质等级：
________________________
（8）企业概况：
_________________________
（9）工程概况：
________________________
（10）资金来源：
_______________________
3．可行性研究报告编制依据
4．可行性研究报告研究范围
5．研究结论及建议
6．主要经济技术指标
项目主要经济技术指标见表1。
表1 项目主要经济技术指标
序号
项目名称
单位
指标
1
总占地面积
平方米
2
总建筑面积
平方米
3
建筑容积率
4
小区绿化率
%
5
户均面积多层住宅
平方米/户
联排低层住宅
平方米/户
6
地下停车库
平方米/车位
7
综合售价多层住宅
元/平方米
联排低层住宅
元/平方米
8
地下停车库
元/位
9
建设投资
万元
10
每平方米建设投资
元
11
投资利润率
%
12
全部投资财务内部收益（税前）
%
13
全部投资财务净现值（税前）
万元
14
全部投资投资回收期（税前）
年
二、住宅市场分析与营销战略
1．当前住宅市场现状
2．商品房市场现状与市场需求
3．商品房的市场需求及发展
4．当前住宅市场面临的矛盾和问题
5．营销战略
三、项目选址及建设条件
1．项目选址
2．建设条件
2.1．位置优越
2.2．交通方便
2.3．建设场区“五通”条件具备
供水：
______________________________
供电：
______________________________
煤气：
______________________________
通讯：
______________________________
场地：
______________________________
2.4．住宅小区商业及文化教育配套设施齐全
2.5．土地征用情况
四、建设规模及功能标准
1．建筑面积和内容
2．功能设施标准
2.1．建筑使用功能
2.2．设施标准
（1）住宅装饰及设施标准：
（2）小区配套设施：
2.3．住宅户型规划
3．工程项目一览表
依据初步规划方案，主要工程项目见表2。
表2 主要工程量一览表
序号
项目名称
说明
1
土建工程
建筑面积______m2
1.1
1.2
1.3
多层住宅
联排低层高档住宅
地下停车库
建筑面积______m2
建筑面积______m2
建筑面积______m2
2
给排水工程
水箱、水池、水泵机房
3
普通消防系统
住宅区
4
变配电工程（强电）
配电房变配电设备
5
照明工程
小区照明
6
通讯工程
普通电话配线（端子接单元口）
7
火灾报警及安全监视
公共场所火灾报誉，可视防盗门
8
通风工程
地下停车库通风
9
闭路电视
住宅区
10
室外工程
外绿化及部分道路场地
五、建设方案
1．建设场地环境
1.1．地形
1.2．场地自然条件
（1）地貌：
________________________________
（2）水文地质：
_____________________________
（3）地震烈度：
_____________________________
（4）地基土工程地质评价：
___________________
2．总体规划布局
2.1．片区规划
2.2．小区整体规划设计原则
2.3．总平面布局
2.4．交通组织
2.5．规划指标
根据项目初步方案及建设规模，规划指标见表3。
表3 项目建筑技术经济指标
序 号
项 目
指 标
1
总用地面积
平方米
2
总建筑面积
平方米
3
地下建筑面积（地下停车场）
平方米
4
地是建筑面积
平方米
其中：
多层住宅
平方米
联排低层高档住宅
平方米
5
建筑层数 地上
层
地下
层
6
建筑总高
米
7
建筑层高 地上
米
地下
米
8
建筑容积率
9
绿地率
%以上
10
停车 地上
不停车
地下
辆
3．建筑方案设计
3.1．建筑方案总体构思
3.2．平面设计
（1）住宅。
住宅经济技术指标见表4。
表4 项目住宅经济技术指标
序 号
指标名称
单位
指标
1
套内使用面积
平方米/套
2
住宅标准层总使用面积
平方米
3
住宅标准层总建筑面积
平方米
4
住宅标准层使用系数
%
5
套内建筑面积
5.1
5.2
5.3
多层住宅 a型
多层住宅 b型
联排低层高档住宅c型
平方米/套
平方米/套
平方米/套
6
户内平均居住人数
人/户
7
居住户数
人
8
居住人数
人
（2）公用建筑。
3.3．立面设计
4．结构设计
4.1．基础造型及处理
4.2．上部结构
5．公用设施方案
5.1．供水排水
5.2．供电
（1）供配电系统。
（2）照明及电力设备。
5.3．供气
5.4．中央空调
5.5．弱电设计
6．消防
7．环境保护
六、项目实施进度安排
本项目计划在两年半（29个月）左右的时间内建成。
建设进度计划如：
年 月 日：
项目建议书批复。
_________年 月 日~ 年 月 日：
编制可行性研究报告
_________年 月 日~ 年 月 日：
建筑方案设计。
_________年 月 日：
综合管网设计。
_________年 月~ 年 月：
施工图设计。
_________年 月：
报建、领取建设规划许可证。
_________年 月 日：
工程开工。
_________年 月：
完成投资25%，开始预售。
_________年 月：
主体工程断水。
_________年 月~ 年 月：
单体工程验收。
_________年 月~ 年 月：
分项工程验收。
_________年 月：
正式入住。
七、投资估算与资金筹借
1．投资估算
估算总投资造价见表5和附表1。
表5 项目投资估算 单位：
万元
序 号
项 目
开发产品
成 本
分期计划进度
1
2
3
4
1
土地费用
2
前期工程费
3
基础设施建设费
4
建筑安装工程费
5
公共配套设施建设费
6
开发间接费
7
管理费用
8
销售费用
9
开发期税费
10
其他费用
11
不可预见费
合 计
2．资金筹措
详见附表2。
八、经济效益分析
1．住宅销售价格
2．销售进度及付款计划
本项目计划在 年内完成销售，各年销售计划见表6。
表6 各类建筑销售计划表（％）
项 目
合 计
1
2
3
多层住宅
联排低层高档住宅
地下停车场
3．税费率
本报告采用的各种税费率见表7。
表7 税费率表（％）
税费项目
税费率
税费项目
税费率
营业税
土地增值税
城市维护建设税
公益金
教育费附加费
法定盈余公积金
企业所得税
任意盈余公积金
房产税（按租金）
不可预见费
4．盈利能力分析
项目盈利能力详见附表3~附表7。
表8 敏感性分析表
序 号
项 目
变动幅度（%）
全部投资（所得税前）
内部收益（%）
净现值
（万元）
投资回收期（年）
0
基本方案
1
开发产品投资
2
售房价格
3
预售款回笼进度
4
租房价格
5．清偿能力分析
6．资金平衡分析和资产负债分析
资金平衡分析详见附表3一8，资产负债分析详见附表3一9。
7．敏感性分析
将开发产品投资、售房价格、租房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，分析结果表明开发产品投资和售房价格两个因素对项目的效益最为敏感。
详见表8及敏感性分析图（略）。
8．临界点分析
详见表9。
表9 临界点分析表
敏感因素
基本值
临界点
全投资税前内部收益率
期望值
开发产品投资（万元）
最高值
售房价格（元/平方米）
高低值
土地费用（万元）
最高值
售房面积（平方米）
高低值
9．主要经济指标
项目的主要经济指标见表10。
表10 主要经济指标表
序 号
名 称
单 位
数 据
备 注
ⅰ
1
1.1
1.2
建设规模
房地产开发产品总建筑面积商品房销售
其中：
多层住宅
联排低层高档住宅
地下停车场
出租房
地下停车场
平方米
平方米
平方米
平方米
平方米
平方米
平方米
ⅱ
1
2
3
4
5
6
7
8
9
经济数据
总投资
资金筹措
其中：
资本金
使用预售房款
经营收入
经营税金及附加
总成本费用
利润总额
所得税
税后利润
土地增值税
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
年平均
年平均
年平均
年平均
年平均
年平均
年平均
ⅲ
1
2
3
4
5
6
7
8
财务评价指标
商品房投资利润率
商品房投资利税率
商品房资本金净利润率
全部投资内部收益率（所得税前）全部投资投资回收期（所得税前）全部投资内部收益率（所得税后）全部投资投资回收期（所得税后）资本金内部收益率
％
％
％
％
年
％
年
％
九、风险分析及对策
1．市场风险分析
2．经营管理风险分析
3．金融财务风险分析
附表1 项目总投资估算表 单位：
万元
序 号
名 称
总投资
估算说明
1
开发建设
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
1.8
1.9
1.10
1.11
1.12
土地费用
前期工程费
基础设施建设费
建筑安装工程费
公共配套设施建设费
开发间接费
管理费用
销售费
用开发期税费
其他费用
不可预见费
财务费用
2
经营资金
3
项目总投资
3.1
3.2
3.3
开发产品成本
固定资产投资
经营资金
附表2 投资使用计划与资金筹措表 单位：
万元
序 号
项 目
合计
1
2
3
4
5
6
1
总投资
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
自营资产投资
自营资产投资借款建设期利息
自营资产投资方向调节税
经营资金
开发产品投资
其中：
不含财务费用
财务费用
2
资金筹措
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.5.1
2.5.2
2.5.3
资本金
预售收入
预租收入
其他收入
借款
固定资产投资长期借款
自营资产投资人民币借款
自营资产投资外币借款
房地产投资人民币借款
自营资产投资建设期利息借款 经营资金人民币借款
附表3 售房收入与经营税金及附加估算表 单位：
万元
序 号
项 目
合计
1
2
3
4
5
6
1
售房收入
1.1
1.2
1.3
可销售面积（平方米）
平均售价（元／平方米）
销售比例（％）
2
资金筹措
2.1
2.2
2.3
营业税
城市维护建设税
教育费附加
3
土地增值税
4
商品房销售净收人
附表4 租房收入与经营税金及附加估算表 单位：
万元
序 号
项 目
合计
1
2
3
4
5
6
1
租房收入
1.1
1.2
1.3
可出租面积（车位）
单位租金（元／车位）
出租率（％）
2
经营税金及附加
2.1
2.2
2.3
营业税
城市维护建设税
教育费附加设税
3
租金净收人
4
净转售收人序号项目
附表5 损益表 单位：
万元
序 号
项 目
合计
1
2
3
4
5
6
1
经营收入
1.1
1.2
1.3
商品房销售
收人房地产租金
收人自营收人
2
经营成本
2.1
2.2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
商品房经营成本
出租房经营成本（摊销）
出租房经营费用
自营部分经营费用
自营部分折旧、摊销
自营部分财务费用
经营税金及附加
土地增值税
利润总额
弥补以前年度亏损
应纳税所得额
所得税
税后利润
公益金
法定盈余公积金
任意盈余公积金
14
加：
年初未分配利润
15
可供投资者分配的利润
16
应付利润
a方
b方
c方
17
年末未分配利润
附表6 财务现金流量表（全部投资） 单位：
万元
序 号
项 目
合计
1
2
3
4
5
6
1
现金流入
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
售房收入
租房收入
自营收入
其他收入
回收固定资产余值
回收经营资金
净转售收入
2
现金流出
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
2.7
2.8
固定资产投资（含方向税）
开发产品投资
经营资金
自营部分经营费用
出租房经营费用
经营税金及附加
土地增值税
所得税
3
净现金流量
累计净现金流量
4
所得税前净现金流量
累计所得税前净现金流量
计算指标 所得税前 所得税后
内部收益率（firr）
财务净现值（fnpv）
投资回收期（年）
基准收益率（ic）
附表7 财务现金流量表（资本金） 单位：
万元
序 号
项 目
合计
1
2
3
4
5
6
1
现金流入
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
售房收入
租房收入
自营收入
其他收入
回收固定资产余值
回收经营资金
净转售收入
2
现金流出
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
2.7
2.8
2.9
2.10
2.11
资本金
预售（租）收人用于开发产品投资自营部分经营费用
出租房经营费用
经营税金及附加
土地增值税
所得税
长期借款本金偿还
流动资金借款偿还
短期借款本金偿还
借款利息支付
3
净现金流量
4
累计净现金流量
计算指标
内部收益率（firr）
财务净现值（fnpv）
基准收益率（ic）
附表8 资金来源与运用表 单位：
万元
序 号
项 目
合计
1
2
3
4
5
6
1
资金来源
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
1.8
1.9
1.10
1.11
1.12
商品房销售收入
房地产租金收入
自营收入
自营资产长期借款
自营资产经营资金
借款房地产投资借款
短期借款
资本金
其他
回收固定资产余值
回收经营资金
净转售收人
2
资金运用
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
2.7
2.8
2.9
2.10
2.11
2.12
2.13
2.14
2.15
2.16
自营固定资产投资（含方向税）
自营固定资产建设期利息
房地产投资（含利息）
经营资金
自营部分经营费用
自营部分财务费用
出租房经营费用
经营税金及附加
土地增值税
所得税
应付利润
自营资产长期借款本金偿还
自营资产经营资金借款偿还
房地产长期借款本金偿还
偿还其他应付款
短期借款本金偿还
3
盈余资金
4
累计盈余资金
附表9 资产负债表 单位：
万元
序 号
项 目
1
2
3
4
5
6
1
资产
1.1
1.1.1
1.1.2
1.1.3
1.1.4
1.2
1.3
1.4
流动资产总额
应收账款
存货
现金
累计盈余资金
在建工程
固定资产净值
无形及递延资产净值
2
负债及所有者权益
2.1
2.1.1
2.1.2
2.2
2.2.1
2.2.2
2.2.3
2.3
2.3.1
2.3.2
2.3.3
2.3.4
流动负债总额
应付账款
短期借款
借款
经营资金借款
固定资产投资借款
开发产品投资借款
负债小计
所有者权益
资本金
资本公积金
累计盈余公积金
累计未分配利润
比率指标
资产负债率（%）
流动比率（%）
速动比率（%）
升级会员 