楼宇交接验收办法0402.docx
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楼宇交接验收办法0402
物业交接验收管理办法
二○一一年九月十三日
目录
第一章物业交接验收条件--------------------------2
第二章交接验收程序----------------------------7
第三章承接查验---------------------------------9
第四章物业代管项目管理规定----------------------18
第五章交接验收主要依据的标准和规程--------------20
为了更好地管理中心物业的交接工作，保证中心物业的施工质量，明确各部门在交接工作中的责任，特制定此办法。
本办法所指物业是中心所属的物业，对外销售的商品住宅、写字楼、商业楼等商品。
第一章物业交接验收条件
中心物业在交接验收前，各部门需要完成以下工作。
第一条交楼标准
1、工程全部竣工且验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；以及当地政府规定应取得的验收文件。
2、保证通水、通电、通气、通暖、通邮、电视信号，通讯及网络；供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具。
完成小区的道路，地面的硬化、绿化，雨水系统、排污系统等环境配套工程。
并经过五方（勘察、设计、施工、建设、监理）验收合格，完成报备。
3、室内装修工程全部竣工，验收合格。
4、电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统、燃气系统等共用设施设备取得使用合格证书；
5、所有楼层、营业区域、设备间、管道井等须具备清楚标识牌；所有设备、设施标识正确、完备、清晰。
6、钥匙齐备并清楚编号；
7、屋面、卫生间、厨房、地下室等有防水要求的部位不渗不漏。
8、交楼范围区域、楼内环境卫生达到整洁标准。
9、交楼区域与施工区域进行有效分割，并基本实行围蔽。
第二条安防方面接收条件:
1、施工区域与非施工区域需进行有效及美化的临时封挡；
2、保安监控系统具备正常运作的条件；
3、楼宇灭火器材依“法规”配齐，质量标准依“消防规范”执行；
4、安防设备资料齐备（包括：
设备使用说明书、烟/温感点位图、监控器点位图隐蔽图纸等）；
5、各安防设备厂家专业技术人员须对值班保安员进行相关的专业培训；
6、各安防设备厂家技术人员须提供技术支持保驾服务。
第三条完整的产权资料：
1、立项报告；
2、批准文件；
3、规划许可证；
4、用地批准文件；
5、施工许可证；
6、红线图；
7、环境预评说明书。
8、供电合同；
9、供水合同；
10、供天然气合同；
11、供用暖合同
12、污水排放文件；
第四条完整的技术资料：
1、竣工图（包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽工程的全套图纸、弱电系统所有点位图说明资料：
如电信、有线电视、巡更站、安防、门禁等）；
2、设备明细表（含设备名称、规格型号、性能、数量、功能）；
3、竣工质量核定证明书；
4、消防验收报告；
5、水、电、采暖、空调、卫生器具、电梯、电气、弱点系统各项等设备及配套产品检验合格证书、图纸、3C认证、安装使用书说明、维修保养程序、维保合同及供货单位、生产单位明细表；
6、避雷与接地系统测试报告；
7、工程施工图纸全套。
8、土建、装饰装修、设备设施安装工程的维保协议；培训协议。
9、建设工程规划竣工合格证
10、公安局楼座（楼名、门牌）确定文件
11、建筑工程资料档案存档文件
12、房屋备案证明书
13、建筑工程技术资料（全套）
第五条其他相关资料提供：
1、专业技术培训内容及安排；
2、各设备系统的具体条款/协议；
3、设备专用工具及随机备品备件的清单；
4、其它设施的备件清单；
5、各系统无故障调试运行报告；
6、客用设备调试运行报告；
第二章交接验收程序
第六条工程技术部向物业管理公司移交工作流程
成立交接验收小组→制订移交计划→审查竣工资料→初次现场核对查验→工程部整改→复查→办理移交手续→全面接管
第七条交接验收准备
物业的交接工作，成立由中心副主任负责，工程部、销售部、审计部、开发部、物业部组成的交接验收小组。
1、交接验收小组;
组长：
中心副主任
成员：
工程部、销售部、审计部、开发部、物业部等相关负责人。
2、在交接验收前15天，工程技术部负责人主持召开交接验收小组成员的工作协调会。
会议明确具体交接时间，交接流程，各项交接工作的具体负责部门；具体交接工作的联系人，联系方式。
会议结束后，工程部向物业公司提供一份完整的现场施工图及全部变更通知。
3、在会议结束后，物业公司立即小区负责人为组长的接管验收工作小组。
4、物业接管工作小组依据总工室提供施工图及变更通知对拟交接的项目进行检查。
2.现场检查验收程序：
（1）物业接管验收小组，按专业分工进行验收，并填写《验收交接记录表》。
（2）核对图纸与设备规格型号、数量符合;
（3）是机电设备的实际安装位置与设计安装位置符合；
（4）设备包括设施连接的整个系统的技术性能，应与设计的功能符合。
（5）各专业人员根据验收后的情况，写出机电设备工程验收报告，验收小组根据验收报告，作出综合性验收评定及意见书，并将验收报告送物业负责人、维护管理部负责人审查。
（6）小区物业负责人代表物业公司同房产开发公司进行正式移交，签署接管文件，接收机电设备（设施）管理权和相关资料。
有关验收结果文件，质量问题的处理约定文件均作为接管文件的一部分，作为物业委托管理合同的有效文件。
第三章承接查验
第八条承接查验的准备
1.物业部接到中心工程部竣工验收的通知后，成立以负责人为组长，组织接管验收小组。
根据档案室提供的施工图纸、工程变更通知，按设计及施工的要求编制验收计划（见附件表格）。
2.承接查验的计划应包含以下的内容：
（1）承接查验的方式和具体日程安排；
（2）验收小组按专业进行分工：
包括有物业管理小组、土建工程和机电设施小组。
各专业小组按工程部、总工室提供的有关资料确定验收的项目，负责接收图纸（包括设计及竣工图纸）资料的人员要进行签收手续。
第九条交接验收的内容
1、中心副主任、审计部、工程部、物业公司等联合进行交接验收。
2、公建楼宇及公用设施的移交内容
（1）楼宇
建筑、结构、水、电、气设备竣工图；
大厦规划图、竣工总平面图；
房屋土建竣工验收证明，房屋土地产权所属关系的有关资料；
其他必要的技术资料（含设计施工变更和隐蔽工程签证）。
（2）公用设施、设备及公共场地
公用设施、设备及公共场地清单；
绿化竣工图、室外竣工图（含地下管网、道路、停车场等）；
消防系统竣工验收证明、电梯等公共设施检查验收证明；
机电设备维护使用说明书；
其他必要的技术资料（含设计资料变更和隐蔽工程图纸文件、水电
管路、水表等仪表校验报告及用水用电用气指标批文）。
由接管小组指定的工程资料负责人员和各工程专业技术人员负责对各类图纸资料的核对接收，做好记录，并进行分类编号、列出清单。
在核对中，对发现缺少或不符的情况，应及时与相关部门联络补充修正。
3、移交钥匙
由物业接管验收小组组织对物业商业用房、停车场、机电设备房、值班室、卫生间等门锁钥匙的质量和数量进行核查，准确无误后，由客服中心统一进行钥匙接收。
正式接收钥匙，并做好记录，由工程部、物业接管单位具体工作负责人在钥匙交接单上签字，各执一份。
4、物业经全面验收合格后，由物业公司与工程部就楼宇保修
事宜进行协商，明确维修责任和保修期限。
并由物业公司客服中心负责人与房地产公司负责人签订“物业交接验收”书面材料。
第十条物业初次现场检查验收
接管验收小组对设计图纸、设计变更、竣工图、设备清单进行预验收，对机电设备（设施）进行质量和使用功能的检验。
同时，还要重点验收设备规格、型号、容量、制造厂并清点数量，安装位置等。
对验收中检查出不符合标准的设施设备，提出书面的《工程问题验收整改通知书》返回工程部，并在约定时间内由工程部或工程施工单位进行整改。
对验收中的单独设备进行试运转验收。
主要验收设备的安装质量和设备运转的主要技术指标，对不符合指标的，及时提出书面意见。
要求工程部组织设备制造厂或施工单位重新调试，要达到规定的要求。
1、检查验收包括但不限于以下几个方面：
（1）主体结构检查：
地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏，检查沉降观测记录。
钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值。
砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。
木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合有关规定。
凡应抗震设防的房屋，必须符合建筑抗震设计规范的有关规定。
铝合金窗框安装，铝合金窗扇玻璃安装牢固，公正、无划伤、无变形，
外墙保温完整密实，外墙涂层均匀、颜色一致、不得渗水。
（2）屋面检查
各类屋面必须符合屋面工程施工及验收规范中的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。
平屋面应有隔热保温措施，二层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔。
屋面上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口平密、不渗漏。
（3）楼地面检查
面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。
整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正、接缝均匀顺直，无缺棱掉角。
卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。
（4）精装修工程：
天花，厨卫间镶贴，墙面涂料，走廊、阳台石材
（地砖），踢脚线、石膏线、木门安装；窗台板安装，墙面大理石贴挂、壁纸镶贴、软包制作、乳胶漆粉刷；木地板施工，淋浴隔断安装，洁具、
厨具及橱柜安装，照明灯具安装，面板与镜子安装。
钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度，门锁应安装牢固。
门窗玻璃应安装平整，密封条饱满、无断裂，粘贴牢固。
木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢。
墙面抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。
饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。
油漆、刷浆应色泽一致。
表面不应有脱皮、漏刷现象
（5）电气系统检查
电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。
导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。
采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。
每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于１ＭΩ／ＫＶ。
应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。
照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。
各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须答合电气装置安装工程施工及验收规范的要求。
（6）电梯系统检查
电梯应取得政府技术监督部门的验收合格证。
电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过电气装置安装工程施工及验收规范的规定值。
制动器、限速器及其它安全设备应动作灵敏可靠。
安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。
除上述要求外，同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。
（7）给排水系统检查
管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。
水压试验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求。
应按套安装水表或预留表位。
高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。
卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过８ｍ，并不应使用陶瓷管、塑料管。
地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。
卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固、部件齐全、制动灵活。
水泵安装应平稳，运行时无较大震动。
消防设施必须符合建筑设计防火规范、高层民用建筑设计防火规范的要求，并且有消防部门检验合格签证（证明文件）。
（8）空调、采暖系统检查
空调、采暖工程的验收时间，必须在供冷、采暖期以前两个月进行。
锅炉、箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全、不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷害。
安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证。
炉排必须进行48ｈ以上试运转，炉排之间、炉排与炉铁之间不得互相摩擦，且无杂音，不跑偏，不凸起，不受卡，返转应自如。
各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应开关灵活。
炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风档板应安装平正、启闭灵活，闭合严密，风室隔墙不得透风漏气。
管道的管径、坡度及检查井必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。
设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。
保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的规定。
锅炉辅机应运转正常，无杂音。
消烟除尘、消音减震设备应齐全，水质、烟尘排放浓度应符合环保要求。
经过96ｈ连续试运行，锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖区室温必须符合设计要求。
（9）消防系统检查
消防系统应取得政府消防部门的验收合格证
设备安装，设备功能符合设计要求，设备清单与设计图纸相符。
设
备资料齐全。
（10）智能化系统检查
设施设备的安装质量、使用功能符合设计要求。
点位数量、位置符合要求。
使用功能符合物业管理要求。
（11）附属工程及其它
室外排水系统的标高、窨井（检查井）设置、管道坡度、管径必须符合室外排水设计规范的要求。
管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。
化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于５ｃｍ。
立管与化粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。
明沟、散水、落水弯头不得有断裂、积水现象。
房屋入口处必须做室外道路。
并与主干道相通。
路面不应有积水、空鼓和断裂现象。
工程必须做到工完料净场地清、临时设施及过渡用房拆除清理完毕。
室外地面平整，室内外高差符合设计要求。
（12）施工材料：
合同约定的甲供材料和乙供材料。
2、对于设备设施的功能验收，需要连续运行7天后，无故障、无
意外停机事故，各项功能正常。
3、对于重要设备，如空调、消防等系统，生产厂家技术人员必须
在现场协助运行，并进行不低于一周的试运行。
同时进行操作、维修培训。
4、资料核实
物业公司在现场检查验收的同时，应核实相关部门提供的资料，
逐项查明、记录清楚，当发现实际情况与资料不符时，应及时记录，并请相关部门（单位）的陪同检查人员签字，同时提请相关单位尽快查明原因，并以书面文字的形式告知相关部门。
初次现场检查后，物业公司验收接管小组出具验收报告，经客服中心负责人、维护管理部负责人审查后，报交接验收小组组长。
交接验收小组组长召开总结会，对验收报告分析讨论。
对报告汇总的问题，交相关部室，要求限期整改。
各相关部室要给予书面答复。
5、工程部在接到问题汇总后，制定整改计划。
填写《工程遗留问题
整改通知书》，确定整改责任人，整改完成时间。
完成整改后，交接验
收小组进行复查。
第十一条交接验收小组复检
1、物业公司会同总工室、工程技术部、工程部、联合进行复查。
2、交接验收小组对初次验收发现的问题进行复查，对尚未整改或
整改不彻底的部位交接验收小组签字确认。
工程部继续整改，物业公司进行跟踪，直至达到符合规定的要求和标准，并作好相应的记录。
3、工程部在物业公司分项验收合格后3个月内，按照政府有关物
业管理的规定，将应移交的全套竣工资料及施工合同中涉及维保条款的部分直接移交物业公司。
第十二条质量问题的处理
影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由工程部负责进行加固、补强、返修，直至合格。
对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由工程部负责维修，也可采取费用补偿的办法，由物业公司处理。
第十三条楼宇验收后的处理
1.各专业验收小组按分工一式两份填写“交接验收记录表”和“遗漏工程跟进一览表”，呈交客服中心负责人审核后，送一份予工程技术部。
2.在验收结果符合接管要求时，物业总经理代表物业公司与工程技术部移交单位办理有关手续，
3.物业承接查验过程中的所有有关资料、记录应分类及分专业全部存盘。
工程维修部组织编制“楼宇接管文件资料一览表”作为楼宇验收记录附件。
根据公司档案管理的相关规定，做好接管项目的交接资料的档案管理工作。
4.从房产公司处接管的新楼宇，物业还应就楼宇“保修”事宜与房产公司签订“楼宇交付保修协议书”，以明确维修责任和保修期限。
第四章物业代管项目管理规定
根据公司运行要求，在公建物业投入运行时，基本不具备工程交接条件。
为明确这一时期的各方责任，在此补充此规定。
第十四章代管交接标准
代管区域必须同施工区域完全用围蔽隔开，代管区域供电、通讯、供水、排水、空调、采暖等功能正常，符合公司的销售环境要求。
第十五章代管交接
1、代管交接工作，由工程技术部主持，工程部、营销部、物业公司
参加，就工程现状进行代管验收。
2、工程部提供设备设施清单一式四份，工程技术部主持，工程部、
营销部、物业公司各持一份，现场共同清点设备设施数量。
四方共同签字确认。
3、需要物业公司代管运行的设备设施，工程部负责对物业工程技
工进行操作培训，并提供设备、设施的使用说明书。
4、对于代管验收中发现的问题，做好记录。
工程技术部主持、工程
部、营销部、物业公司三方签字确认，各执一份。
第十六章代管期间的维修责任
1、因物业公司看管不周造成的损失，由物业公司负责维修。
2、因施工质量、产品质量、材料质量等原因造成的问题由工程部负责维修、更换。
3、未完成的遗留工程由工程部负责继续施工，直至完成。
工期不得超过6个月。
第十七章代管期间的施工管理
1凡是进入代管销售区域施工的单位必须经工程部监理工程师批准，持监理工程师签字的《工作许可单》到物业客服中心办理相关进场施工手续。
2、物业公司对进场施工人员做好施工路线规划、施工现场的管理。
3、关于施工时间，物业服务中心有权根据销售活动随时调整施工时间。
提前一天告知施工单位。
第十八条相关文件及表格
1、楼宇承接查验计划表
2、楼宇接管文件资料一览表
3、遗漏工程跟进工作流程图
4、楼宇验收记录表
5、公共建设施移交情况表
6、遗漏工程跟进一览表
7、机电设备（设施）验收整改工程跟进表
8、机电设备（设施）验收整改通知书
9、机电设备（设施）验收交楼记录表
第五章交接验收主要依据的标准和规程
1、建标（1991）第69号建设部房屋交接验收标准
2、DBJ/T01-27-2003高级建筑装饰工程质量验收标准
3、GB50303—2002建筑电气工程施工质量验收规范
4、GB50243--2002建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范
5、GB50242--2002通风与空调工程施工质量验收规范
6、GB50339—2003智能建筑工程质量验收规范
7、GB50200—94有线电视系统工程技术规范
8、GB50198—94民用闭路监视电视系统工程技术规范
9、GB50261—96自动喷水灭火系统施工及验收规范
10、GB50166—92灭火自动报警系统施工验收规范
11、GB50273—98工业锅炉安装工程施工及验收规范
12、建房[2010]165号物业承接查验办法
13、土建结构系统竣工图
14、建筑系统竣工图
15、建筑电气系统竣工图
16、空调暖通系统竣工图
17、给排水系统竣工图
18、弱电系统竣工图
19、工程项目设计变更与洽商
20、工程项目设备清单与定货合同
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