资产评估房地产评估.ppt

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第五章房地产评估,1了解房地产评估的基本内容和特点2熟悉房地产评估的影响因素3.掌握收益法在房地产评估中的应用4.掌握市场法在房地产评估中的应用5.掌握成本法在房地产评估中的应用6.熟悉假设开发法及基准地价修正系数法在房地产评估中的应用,本章学习目的和要求：

一、房地产的概念和特点,

（1）房地产房地产是土地和建筑物及其权属的总称。

包括土地和地上建筑物两部分。

欧美国家没有房地产的概念，将房产和地产统称为不动产。

1房地产的概念：

中华人民共和国物权法中规定，物包括不动产和动产。

物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

资产评估操作规范意见（试行）中将建筑物描述为：

是指与土地相结合的建设成果，包括房屋和构筑物两大类。

建筑物与其占用土地密切相连，可把土地、建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离的部分统称为房地产。

资产评估准则不动产对不动产的定义是土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关的权益。

（2）土地及土地使用权,土地是指陆地及其空间的全部环境因素。

土地不仅是资源，也是资产。

土地特性分为自然特性和经济特性。

自然特性：

位置固定性、质量差异性、资源的不可再生性、效用的永续性经济特性：

供给的稀缺性、产权的可垄断性、利用的多方向性、效益的级差性,

（2）土地及土地使用权,城市土地所有权属国家，土地使用权可出让和转让。

土地使用权出让土地使用权转让土地使用权出租土地使用权抵押,国有土地使用权最高出让年限：

居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年,（3）建筑物,房屋和构筑物统称为建筑物。

建筑物的主要结构：

钢结构,钢筋混凝土结构,砖混结构,砖木结构,简易结构,其他结构,2房地产的特点：

位置固定性供求区域性使用长期性投资大量性保值与增值性投资风险性难以变现性政策限制性,二、房地产评估的原则,最有效使用原则合法原则,三、房地产评估程序,明确评估基本事项（明确目的、了解对象、确定评估基准日）签订评估合同制定工作计划实地勘察与收集资料评定估算综合分析确定评估结果撰写评估报告,四、房地产价格及其影响因素,

（一）房地产价格种类1.权益不同：

所有权价格、使用权价格和其他权利价格2.价格形式：

市场交易价格和评估价格3.实物形态：

土地价格、建筑物价格和房地产价格4.价格表示单位：

总价格、单位价格和楼面地价5.其他价格类型：

公告地价、申报价格,房地产评估的最终目的是要确定房地产最可能实行的价格，而影响房地产价格的因素很多

（1）一般因素：

共性因素，包括：

经济、社会、行政、心理因素

（2）区域因素：

与位置相关（3）自身因素：

个别因素，包括：

土地的自身因素、建筑物自身因素。

四、房地产价格及其影响因素,

（二）房地产价格影响因素,五、房地产评估的特殊性,评估对象有多种形式充分考虑最有效使用原则房地产价格有多样性：

基准地价、标定地价、交易地价、课税价格、房地产总价、楼面地价、公告地价房地产价格影响因素复杂,五、房地产评估的方法及其应用,收益法市场法成本法假设开发法,一、适用范围收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等。

不适用于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估。

第二节收益法,二、基本思路,

（一）收益为无限年期的房地产价值计算公式为：

房地产价格=净收益/资本化率这种理论的抽象，包含着三个假设前提：

（1）净收益每年不变;

（2）资本化率固定;（3）收益为无限年期。

（二）收益为有限年期的房地产价值计算公式为：

房地产价格=净收益*（P/A，r，n）这是一个在估价实务中经常运用的计算公式，r为资本化率，成立条件为：

（1）净收益每年不变;

（2）资本化率固定且大于零;（3）收益年期有限为n。

二、基本思路,（三）以上思路的具体运用运用收益法评估房地产价值，首先通过总收益减总费用求得净收益;然后确定资本化率;最后选用适当的计算公式求得待估房地产的价值。

二、基本思路,

（1）净收益,年净收益年总收益年总费用,注意：

评估时应以客观净收益为依据，而不能以实际净收益可分别按房产、地产或房地产计算,二、基本思路,实质：

投资收益率计算：

纯收益与售价比率法安全利率加风险调整值法投资收益率顺序插入法种类：

综合资本化率建筑物资本化率土地资本化率,

（2）资本化率,二、基本思路,三、应用案例,1、评估合在一起的房地产价值2、单独评估土地价值土地收益评估土地价值房地产收益评估土地价值=房地产价值-建筑物现在3、单独评估建筑物价值=房地产价值-土地价值教材P172例5-3例5-4,1、有一宗土地，出让年期为40年，资本化率为6%，预计未来5年的纯收益分别为30万、32万、35万、33万、38万元，从第6年开始，大约稳定在40万元左右，试评估该宗宗地价格。

P=30/（1+6%）+32/（1+6%）2+35/（1+6%）3+33/（1+6%）4+38/（1+6%）5+32/6%*（1+6%）5*1-1/（1+6%）40-5=574.06万元,2、有一宗房地产，假设使用年期为无限，未来第一年年纯收益为100万元，资本化率为10%，若：

（1）未来各年的纯收益在上一年的基础上增加1万；

（2）未来各年的纯收益在上一年的基础上增长1%。

两种情况下该宗房地产的评估值为多少？

（1）、P=a/r+b/r2=1100万元

（2）、P=a/（r-s）=1111万元,3、某房地产公司于2000年1月以有偿出让的方式取得一块土地50年使用权，并于2002年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年，残值率为0。

评估基准日，该类建筑物重置价格为每平方米2500元。

该建筑物占地面积为1000平方米，建筑面积为1800平方米，现在用于出租，实际每年收到租金为72万元。

另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需要支付的管理费为年租金的3%，维修费为重置价格的1.5%，土地使用税以及房产税为每建筑平方米25元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。

根据以上资料评估该宗土地2003年1月土地使用权的收益价格。

（1）计算总收益=50121800（1-10%）=972,000

（2）计算总费用管理费=972,0003%=29,160维修费=250018001.5%=67,500税金=251800=45,000保险金=250018000.2%=9,000总费用=29,160+67,500+45,000+9,000=150,660（3）计算房地产纯收益=972,000-150,660=821,340（4）计算房屋纯收益房屋现值=房屋重置价格-贬值额=25001800（50-2-1）/（50-2）房屋纯收益=房屋现值房屋资本化率=4,406,2508%=352,500（元）（5）计算土地的纯收益土地的纯收益=年房地产纯收益-房屋年纯收益（6）计算土地使用权价格土地使用权在2003年1月的剩余使用年期为47年.P=468,840/6%1-（1+6%）-47=7,308,760（元）土地单价=7,308,760/1,000=7,309元/平方米,第三节市场法,一、适用范围市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。

在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被评估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。

而在下列情况下，市场法往往难以适用：

1.没的发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区;2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等;3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等;4.风景名胜区土地;5.图书馆、体育馆、学校用地等。

市场法的基本含义是：

在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。

二、基本思路,计算方法：

P=PABCD交易情况差异的调整交易日期差异的调整区域因素差异的调整个别因素差异的调整容积率差异因素的调整土地使用年期差异因素的调整,二、基本思路,有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6%，现搜集到A、B、C、D四宗地交易实例，具体情况见下表，表中交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。

该城市此类用地容积率与地价的关系为：

当容积率在1.52之间时，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1.5时增加2%。

该城市从1998年到2002年，每年地价指数上升1%。

（1）P=P交易时间修正交易情况修正容积率修正区域因素修正个别因素修正年期修正（剩余使用年限修正）

（2）建立容积率修正系数表,（3）年期修正KA=KD=1-（1+6%）-40/1-（1+6%）-38=1.0135KC=1-（1+6%）-40/1-（1+6%）-39=1.0066（4）参照物地价修正22001.01100/99104/102100/991.0135=234324001.01104/106100/102=233223001.011.0066=233821001.012100/98104/102100/991.0135=2282（5）评估结果=（2343+2332+2338+2282）/4=2324（元/平方米）,第四节成本法,一、基本思路建立在重置成本的理论基础之上，成本法是以假设重新复制被估房地产所需要的成本为依据而评估房地产价值的一种方法，即以重置一宗与被估房地产可以产生同等效用的房地产，所需投入的各项费用之和为依据再加上一定的利润和应纳税金来确定被估房地产价值。

二、适用范围1.一般适用于无收益（不能使用收益法），房地产市场发育不成熟，成交实例不多（不能使用市场法），无法利用收益法、市场法等方法进行评估的情况。

2.成本法在土地评估中应用范围受到一定限制：

由于土地的价格大部分取决于它的效用，并非仅仅是它所花费的成本，也就是说，由于土地成本的增加并不一定会增加它的使用价值。

3.房地产评估使用成本法主要对象政府的办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发土地等没有收益，也很难进入市场交易，则可选择成本法。

三、计算操作步骤：

p185

（1）土地价值构成土地价值土地取得费土地开发费投资利息投资利润税费+土地增值收益

（2）房地产价值构成房地产价值土地取得费房地产开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润,投资利息计算1.土地取得费利息：

以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。

2.土地开发费利息：

如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费（或资金投入）为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。

这里应该包含整个销售期的。

3.计算利息时要注意的问题：

不管自有资金还是借入资金，都要计算利息。

利息的计算采用复利，而不是单利。

关于开发期计息期确定。

计息的时间，要准确的把握垫付的资金所占用的时间。

分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入。

期初一次性投入：

全期计息均匀投入：

计息期为开发期的一半分段均匀投入（例如：

第一年投入30%，第二年投入70%）：

计息期为投入当年时间按照一半计算，附加剩余占用期间。

投资利润计算投资利润=（土地取得费+土地开发费）*成本利润率土地增值收益计算土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+投资利息+税费+开发利润）*土地增值率,例P191例5-9,第五节假设开发法,一、基本思路假设开发法又称剩余法、倒算法或预期开发法。

该方法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法（该数值事实上是取得这块土地所能够支付的最高价格）。

该方法主要用于待开发土地的价值。

二、适用范围1.待开发土地的估价。

2.将生地开发成熟地的土地估价。

3.待拆迁改造的再开发地产的估价。

这时的建筑费还包含拆迁费用。

三、计算方法土地评估值房地产的预期销售收入除土地价格外的开发建设成本利息税费正常利润,现实估价中剩余法的一个较具体的计算公式为：

地价=预期楼价值-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润,专业费=建筑费*专业费率利润=（地价+建筑费+专业费）*利润率利息=（地价）的建设期利息+（建筑费+专业费）的建设期利息构成一个以地价为未知数的一元一次方程，求解出地价。

某待开发建设用地，土地面积为10000平方米，土地出让年限为40年，于2006年5月19日取得土地使用权，建筑容积率为2，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2000元/平方米，专业费为建筑费的l0%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。

2008年5月，评估人员通过对当地房地产市场调查了解到，与所开发房地产类似房地产的未来月租金净收益为每建筑平方米200元。

出租率为85%，该类房地产的资本化率为l0%，销售费用为楼价的3%，销售税费为楼价的8%，银行年贷款利率6%，投资利润率为l5%。

评估基准日为2008年5月l9日。

要求：

根据上述资料估算该宗土地评估基准日的单位地价和楼面地价。

计算开发房地产的楼价=200*12*10000*2*85%*（P/A,10%,38）=396784080（元）建筑费=2000*10000*2=40000000（元）专业费=40000000*10%=4000000（元）销售费用=396784080*3%=11903522.4（元）销售税费=396784080*8%=31742726.4（元）利润=（地价+建筑费+专业费）*15%=0.15*地价+6600000利息=地价*（1+6%）2-1+44000000*（1+6%）1-1=0.1236*地价+2640000地价=396784080-44000000-43646248.8-0.1236*地价-2640000-0.15*地价-6600000地价=299897831.2/1.2736=235472543.34（元）单位地价=235472543.34/10000=23547.25（元）楼面地价=23547.25/2=11773.63（元）,第六节基准地价修正法及其应用,1基本原理2.计算方法土地评估值待估宗地所处地段的基准地价年期修正系数期日修正系数容积率修正系数其他因素修正系数,适用范围：

有基准地价、快速大批量的大面积土地评估,第七节在建工程评估,1.在建工程评估及其特点2.在建工程评估的方法形象进度法成本法假设开发法,