第四章房地产信托.ppt

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第4章房地产信托,5.1房地产信托概述5.2房地产信托资金的来源及主要业务5.3房地产产业投资基金,5.1房地产信托概述,5.1.1信托的原理和信托的特点1、信托的基本原理信托有信任和委托双重含义，信任是信托的前提，托付财产是信托的实质。

受托人是为受益人管理或处理信托财产，他不能信托财产所产生的占有收益和本金，也不承担管理和处理信徒托财产所发生的亏损，只是收取一定的委托服务费。

信托的运行过程一般是：

首先，信托委托人寻找可以信赖的受托人，签订信托合同；其次，受托人对信托财产作出受托处理而得益；第三，受托人将收益转交给受益人。

（1）委托人。

在信托业务中又称为信托人，是提出办理信托业务让受让人按其要求进行管理或处理的人，也是信托财产的所有者。

（自然人或法人）

（2）受托人。

指的是接受委托人的要求，按照合同规定对信托财产进行管理或处理的讲信誉、有经营管理能力、为委托人所信赖的机构或个人，在现代信托中即为信托机构。

（3）受益人。

指享受信托财产利益的人。

受益人可以是委托人本人（自益信托），也可以是委托人指定的第三人（他益信托）。

5.1.1信托的原理和信托的特点1信托的基本原理,

（1）信任为本。

（2）财产的转移性。

（3）利益的他益性。

（4）收益分配的实绩性。

5.1.1信托的原理和信托的特点2信托的特点,信托与银行存贷款业务同属金融范畴，但又与银行存贷业务有很大差别，主要体现在以下几个方面：

（1）所体现的所有权关系不同

（2）基本职能不同（3）业务范围不同（4）风险承担不同（5）收益方式不同（6）主体地位不同,5.1.1信托的原理和信托的特点2信托的特点,房地产信托包括了财产形式的信托和资金形式的信托。

从财产信托的角度出发，房地产信托指房地产物业的所有人作为委托人将其所特有的物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将信托收益交付给受益人的行为。

其业务内容包括信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务以及房地产的登记、过户、纳税等事项。

从资金形式信托的角度出发，房地产信托是指受托人遵循受托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为。

5.1.2房地产信托的内容与作用1.房地产信托的内容,

（1）房地产信托代为单位、个人理财，提高经济效益。

（2）房地产信托加速了资金融通。

（3）房地产信托能促进金融服务。

（4）信托业务的发展对促进社会经济发展发挥着重要作用。

5.1.2房地产信托的内容与作用2.房地产信托的作用,5.2房地产信托资金的来源及主要业务,5.2.1房地产信托资金的来源1、房地产信托基金房地产信托基金是房地产信托投资公司为经营房地产信托投资业务及其他信托业务而设置的营运资金。

其具体内容有：

（1）企事业单位筹集待用的房地产信托基金；

（2）具有法人资格的企事业单位以预算外自有资金及职工购房储蓄集中后设置的信托基金；（3）商品房开发企业筹集待用的信托资金存入银行后形成的部分；（4）代理发行房地产业有关单位（含政府）的股票、债券等有价证券筹措的资金。

5.2.1房地产信托资金的来源2房地产信托存款,房地产信托存款是指在特定的资金来源范围之内，由信托投资机构办理的存款。

其资金来源范围、期限与利率，均由中国人民银行、公布和调整。

我国房地产信托存款的来源有：

（1）各级财政部门委托投资或贷款的信托资金；

（2）房地产企业及其主管部门委托投资或贷款的信托资金；（3）其他企事业单位为购建住宅的信托资金；（4）城镇职工和居民个人购建住宅的信托资金。

5.2.1房地产信托资金的来源3集资信托和代理集资,这是信托机构接受企业、企业主管部门以及机关、团体、事业单位等的委托，直接或代理发行债券、股票以筹措资金的一种信托业务。

所谓直接集资是指信托机构以自己的名义，向社会发行债券，以筹集资金，作为开展信托业务的资金来源，信托机构按照高于同类银行存款利率，定向向债券持有人支付利息；如果经营不当，发生亏损，则可不支付利息，但本金的安全必须得到保障；如果经营得法利润丰厚，则信托机构可以从净利润中提取一部分，以分红的形式分配给持券人。

所谓代理集资是指信托机构代理为一些企事业单位向社会发行债券、股票以筹集资金。

5.2.1房地产信托资金的来源4资金信托,资金信托业务是指信托机构接受委托人的委托，对其货币资金进行自主经营的一种信托业务。

信托资金的来源必须是各单位可自主支配的资金或归单位和个人所有的资金。

（1）单位资金信托：

（2）公益基金信托：

（3）劳保基金信托,5.2.1房地产信托资金的来源5共同投资基金,共同投资基金是由不确定的众多投资者投入资金，委托专门的投资机构进行投资和管理，借以分散风险，并享有投资收益的一种投资制度。

（1）契约型基金：

（2）公司型基金：

（3）开放型基金：

（4）封闭型基金：

5.2.2房地产信托的主要业务1.房地产资金信托,房地产资金信托是房地产信托投资公司依据信托投资公司管理办法办理的以信托财产为资金的信托业务。

它是指委托人出于对房地产信托机构的信任，将自己无法或者不能亲自管理的资金以及国家有关法规限制其亲自管理的资金委托给房地产信托投资公司，由其按照委托人的意愿，为受益人或者特定的目的在房地产领域进行管理、运用和处置。

5.2.2房地产信托的主要业务1.房地产资金信托,房地产资金信托包括单一资金信托和集合资金信托两种。

单一资金信托是指房地产信托投资公司受理单个委托人的单独管理和运用信托资金的信托业务；集合资金信托是指房地产信托投资公司接受两个及以上委托人的委托，共同运用和管理信托资金的信托业务。

房地产信托机构进行房地产资金信托业务可采取房地产贷款（主要是房地产抵押贷款）和房地产投资两种方式。

（1）房地产抵押贷款

（2）房地产信托投资直接投资开发房地产联合投资开发房地产A股权式投资B契约式投资C贷款式投资,5.2.2房地产信托的主要业务1.房地产资金信托,房地产代理是指房地产信托机构受托代为客户办理有关房地产事项的广义信托业务。

它是在委托人（即被代理人）和受托人（即代理人）之间产生的一种法律行为和契约关系。

房地产代理业务的内容主要有：

（1）代理房地产证券业务

（2）房地产经纪业务（3）代理仓库业务（4）代理收付款项（5）房地产业权代理（6）房地产信托机构受房地产开发经营企业的委托，代为办理房地产会计事务。

（7）代理房屋设计、营建监督等,5.2.2房地产信托的主要业务2.房地产代理信托,

（1）房地产开发经营企业托管

（2）动拆迁信托（3）委托代建信托（4）个人住宅信托（5）房地产债权信托,5.2.2房地产信托的主要业务3.房地产其他受托业务,5.3房地产产业投资基金,5.3.1投资基金、产业投资基金和房地产产业投资基金投资基金，一般是指由投资基金公司通过发行基金股份或受益凭证等形式向社会募集资金，再将所筹得的资金投资于有价证券、高新技术产业、基础产业等投资对象或领域，并将所获的净收益分配给广大投资者的一种集合投资制度。

投资基金具有“专家经营，组合投资，分散风险，收益同享”的特点。

5.3房地产产业投资基金,5.3.1投资基金、产业投资基金和房地产产业投资基金按照投资对象的不同，投资基金可以分为证券投资基金和产业投资基金两大类。

主要投资于可流通证券的基金称为证券投资基金。

产业投资基金，是指以投资基金形式存在的，对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的，利益共享、风险共担的集合投资制度，它的投资对象通常是基础产业、支柱产业和高新技术产业中的一些缺乏资金，不具备上市资格但却具有成长潜力的企业，目的在于通过投资促进这些企业的成长。

因此，可以将房地产产业投资基金定义为以投资基金形式投资于房地产业，对包括普通住宅、工商业用房等在内的各类房地产进行内部组合投资的集合投资制度。

（1）权益型房地产产业投资基金：

以持有并运作房地产项目为目的，其收入来源主要是租金收入和转让所得两部份，它可以独立开发房地产项目，并在项目开发完成后收取租金收入，也可以在开发完成后若干时期内将房地产出售获得投资收益。

（2）抵押型的房地产产业投资基金：

主要以向房地产发展商和有意购买物业的抵押人提供贷款，其主要收入来说是抵押贷款的利息收入，它可以在房地产项目开发期发放抵押贷款，逐期收取贷款利息，也可以在项目开发后投入，并逐期收取利息。

（3）混合型房地产产业投资基金则同时具有上述两种类型投资基金的特点。

5.3.2房地产产业投资基金的分类及特点1房地产产业投资基金的分类,

（1）较强的流动性

（2）抗通货膨胀能力（3）有效地分散投资风险,5.3.2房地产产业投资基金的分类及特点2房地产产业投资基金的特点,